Fethiye Gayrimenkul ve İnşaat Avukatı

Gayrimenkul işlemleri yüksek maddi değer taşır ve titiz bir hukuki takip gerektirir. Tapu devri, sözleşmeler ve imar süreçlerinde yapılan hatalar ciddi hak kayıplarına yol açabilir. Bir Fethiye Gayrimenkul Avukatı, bu süreçlerin güvenli şekilde yürütülmesini sağlar. Fethiye merkezli büromuz; Seydikemer, Ortaca, Dalaman, Göcek ve Ölüdeniz başta olmak üzere genel olarak Muğla ili ve çevre il ve ilçelerde (Kaş ve Kalkan dahil) gayrimenkul ve inşaat hukuku alanında hizmet vermektedir.

Gayrimenkul avukatı hangi konularda destek verir?

Tapu işlemleri, sözleşmelerin hazırlanması ve dava süreçleri bu alanın kapsamındadır. Gayrimenkul hukukunda en büyük zarar, çoğu zaman dava açılmadan çok önce, imza aşamasında önlenebilir; bu yüzden çalışmalarımızın önemli bir kısmı bir uyuşmazlık doğmadan devreye giriyor:

• Sözleşme hazırlama ve inceleme: Taşınmaz satış vaadi, kat karşılığı inşaat, kira ve halk arasında topraktan satış veya projeden satış olarak da bilinen maketten (proje halinde) konut satışlarında kullanılan ön ödemeli konut satış sözleşmesi gibi belgelerin imzalanmadan önce incelenmesi, ileride doğabilecek hak kayıplarının önüne geçer. Taşınmaz mülkiyetinin devrini amaçlayan sözleşmelerin resmi şekilde düzenlenmesi geçerlilik şartıdır; adi yazılı bir senetle yapılan satış vaadi hukuken bağlayıcı değildir (Türk Medeni Kanunu m. 706, Türk Borçlar Kanunu m. 237). Maketten konut alımında 6502 sayılı Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun’un 40. ve devamı maddeleri ile Ön Ödemeli Konut Satışları Hakkında Yönetmelik uyarınca satıcı, inşaat ruhsatı alınmadan sözleşme imzalayamaz ve tüketiciye 14 gün içinde gerekçesiz cayma hakkı tanınır.
• Tapu kaydı ve takyidat incelemesi: Bir taşınmazı almadan önce üzerinde haciz, ipotek veya şerh bulunup bulunmadığını e-Devlet üzerindeki “Tapu Takyidat Sorgulama” hizmeti veya Tapu Müdürlüğü üzerinden kontrol etmek mümkündür. Bu kontrolü atlayıp haciz veya ipotekli bir taşınmazı bilerek satın alan kişi, tapu devrinden sonra bu yüklerden sorumlu tutulur.
• Arabuluculuk: 1 Eylül 2023’ten itibaren kira, ortaklığın giderilmesi ve kat mülkiyetinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda mahkemeye başvurmadan önce arabulucuya gitmek dava şartıdır (6325 sayılı Kanun m. 18/B). Büromuz bu süreçte de müvekkillerine eşlik ediyor.
• Durum tespiti: Yatırım amacıyla taşınmaz alacak yerli ve yabancı müvekkillerimiz için tapu kaydı, imar durumu ve ruhsat geçerliliğini birlikte değerlendiren bir hukuki inceleme hizmeti sunuyoruz.

Dava aşamasında en sık konu, tapu iptali ve tescili davalarıdır — sahada karşılaştığımız hukuki uyuşmazlıkların başında geliyor. Tapuda bir kişinin adına kayıtlı olması, o kişinin her koşulda gerçek ve dokunulmaz hak sahibi olduğu anlamına gelmez; tescil işlemi bir sakatlığa dayanıyorsa “yolsuz tescil” vardır ve TMK m.1024/1025 uyarınca gerçek hak sahibi, taşınmazın bulunduğu yer mahkemesinde (Fethiye’de Fethiye Asliye Hukuk Mahkemesi’nde) tapu iptali ve tescili davası açarak haksız kaydı sildirebilir. Bu davaların en sık görülen dayanakları şunlardır:

Hukuki ehliyetsizlik nedeniyle tapu iptal ve tescil davası

Tarafın işlem anında ayırt etme gücünden yoksun olması veya kısıtlı bulunması nedeniyle yaptığı devrin geçersizliğine dayanır.

Konunun ayrıntılarına Hukuki Ehliyetsizlik Nedeniyle Tapu İptali Davası sayfasından ulaşabilirsiniz.

Muris muvazaası (mirastan mal kaçırma) nedeniyle tapu iptal ve tescil davası

Mirasbırakanın, mirasçısını miras hakkından yoksun bırakmak amacıyla yaptığı görünüşte satışlar. Bu tür işlemlerin geçersizliği, Yargıtay içtihadında 1.4.1974 tarihli ve 1/2 sayılı İçtihadı Birleştirme Kararı’na dayandırılır.

İnançlı işleme dayalı tapu iptali

Bir taşınmazın, güvene dayalı olarak belirli bir amaçla (örneğin borç teminatı, güven ilişkisine dayalı tesciller) başkası adına tescil edilip sonradan bu amacın dışına çıkılması.

Konunun ayrıntılarına İnançlı İşleme Dayalı Tapu İptali Davası sayfasından ulaşabilirsiniz.

Vekalet görevinin (vekillik yetkisinin) kötüye kullanılması nedeniyle tapu iptal ve tescil davası

Vekilin, kendisine verilen yetkiyi vekil edenin çıkarına aykırı şekilde kullanarak taşınmazı devretmesi.

Konunun ayrıntılarına Vekalet Görevinin Kötüye Kullanılması Nedeniyle Tapu İptali Davası sayfasından ulaşabilirsiniz.

İrade sakatlığı (hata, hile, ikrah)

Tarafın yanıltılarak, aldatılarak veya tehditle sözleşme yapmaya zorlanarak taşınmazını devretmesi.

Konunun ayrıntılarına Hile Nedeniyle Tapu İptali Davası sayfasından ulaşabilirsiniz.

İmar uygulamasından kaynaklanan tapu iptali ve tescili davası

Belediyelerin imar uygulaması (parselasyon) işlemleri sırasında bir taşınmazın hatalı biçimde veya yanlış kişi adına tesciline yol açan durumlarda başvurulan dava türüdür.

Ölünceye kadar bakma sözleşmesi nedeniyle tapu iptal ve tescil davası

Bakım borcunu üstlenen tarafın edimini yerine getirmemesi veya sözleşmenin saklı payları ihlal etmesi hâlinde, sözleşme kapsamında devredilen taşınmazın iptali istenebilir.

Konunun ayrıntılarına Ölünceye Kadar Bakma Sözleşmesi Nedir? sayfasından ulaşabilirsiniz.

Aile konutu nedeniyle tapu iptal ve tescil davası

Aile konutu olarak kullanılan bir taşınmazın, diğer eşin rızası alınmaksızın üçüncü kişiye devredilmesi hâlinde bu devrin iptali ve tescili talep edilebilir.

Konunun ayrıntılarına Aile Konutu Nedeniyle Tapu İptali Davası sayfasından ulaşabilirsiniz.

Ferağa icbar davası

Satıcının tapuda devir işlemini (ferağı) yapmaktan kaçınması halinde, alıcının mahkemeden mülkiyetin hükmen geçirilmesini talep etmesi (TMK m.716).

Konunun ayrıntılarına Ferağa İcbar Davası (Mülkiyetin Hükmen Geçirilmesi) sayfasından ulaşabilirsiniz.

Satış vaadi sözleşmesine dayalı terditli davalar

Taşınmaz devredilemiyorsa öncelikle tescil, bu mümkün değilse tazminat talebinin birlikte ileri sürüldüğü davalar.

Konunun ayrıntılarına Satış Vaadi Sözleşmesine Dayalı Tapu İptali ve Tescil Davası sayfasından ulaşabilirsiniz.

Kazandırıcı zamanaşımı ve zilyetlik nedeniyle tapu tescil davası (TMK m.713)

Tapuda kayıtlı olmayan bir taşınmazı belirli sürede, malik sıfatıyla ve aralıksız zilyetliğinde bulunduran kişinin adına tescilini isteyebilmesi.

Konunun ayrıntılarına Kazandırıcı Zamanaşımı ve Zilyetliğe Dayalı Tapu Tescili Davası sayfasından ulaşabilirsiniz.

Kadastro öncesi duruma dayanan tapu iptal ve tescil davası

Taşınmazın kadastro tespitinden önceki döneme ait geçerli bir hukuki sebebe (örneğin tespitten önce yapılmış geçerli bir satışa) dayanılarak, tespit edilen kaydın düzeltilmesi istemiyle açılır.

Nitekim Fethiye Adliyesi‘nin 2023-2025 yıllarına ait faaliyet raporlarına göre, Fethiye, Ortaca ve Seydikemer Asliye Hukuk mahkemelerinin en sık görülen dava türleri arasında tapu iptali ve tescil davaları (muris muvazaasına, satış vaadi sözleşmesine, irade fesadına ve zilyetliğe dayalı olanlar dahil) istikrarlı biçimde ilk sıralarda yer alıyor.

Tapu kaydına iyi niyetle güvenerek mülkiyet kazanan üçüncü kişilerin kazanımı ise TMK m.1023 gereği korunur. Sık karşılaşılan bir yanılgı da şudur: noterde imzalanan bir satış vaadi, alıcıya doğrudan mülkiyet hakkı kazandırmaz; yalnızca devri talep etmeye yarayan kişisel bir alacak hakkı doğurur.

Kadastro Tespitine İtiraz

Kadastro çalışmaları sırasında yapılan hatalı tespitler veya orman vasfını yitirmiş 2/B arazilere ilişkin uyuşmazlıklar, teknik olarak bir tapu iptali ve tescili davası değildir. Bu itiraz, tapu kaydının mülkiyet hanesinde bir değişiklik değil, kullanıcı/zilyet hanesinde düzeltme yaratan, ayni nitelik taşımayan kendine özgü bir dava türüdür.

Yasal önalım (şufa) davasında 2025 reformuyla neler değişti?

Paylı mülkiyette paydaşlardan biri payını üçüncü bir kişiye sattığında, diğer paydaşlar TMK m.732 uyarınca o payı öncelikle satın alma hakkına sahiptir. Dava açma süresi kısadır: satış noter kanalıyla bildirilmişse tebliğden itibaren üç ay, bildirim yapılmamışsa satış tarihinden itibaren bir yıl içinde dava açılmazsa hak düşer. 24 Aralık 2025 tarihli 7571 sayılı Kanun ile önemli bir reform geldi: artık dava konusu payın güncel rayiç bedeli hâkim tarafından belirleniyor ve önalım hakkını kullanan kişi bu bedeli mahkeme veznesine depo etmek zorunda — eskiden mümkün olan, tapuda düşük gösterilen bedel üzerinden pay edinme yolu kapandı. Ayrıca Devlet İhale Kanunu kapsamındaki satışlarda ve cebri icra yoluyla yapılan satışlarda artık önalım hakkı kullanılamıyor.

Miras kalan taşınmazlarda hukuki süreç nasıl işler?

Miras kalan taşınmazlar, mirasçı sayısının fazla olduğu durumlarda uyuşmazlık doğurabilir. Ortaklığın giderilmesi (izale-i şuyu) davası, bu tür uyuşmazlıkların çözümü için başvurulan en sık yoldur: mahkeme, taşınmazın fiziken bölünmesi mümkünse aynen taksim yoluyla, değilse açık artırmayla satış yoluyla ortaklığı sona erdirir. Bu dava 01.09.2023’ten itibaren dava şartı arabuluculuk kapsamındadır; arabuluculuk son tutanağı olmadan açılan dava, bu eksikliğin tamamlanması için mahkemece davacıya kesin süre verilerek geri çevrilir. Mirasçılar dava yoluna gitmeden de anlaşabilir: rızai taksim sözleşmesi ile mirasçılar, ortak mirası kendi aralarında anlaşarak, mahkemeye gitmeden paylaştırabilir; bu da genellikle daha hızlı ve daha az maliyetli bir çözümdür. Mirasbırakan sağlığındayken de bir miras sözleşmesi ile mirasının paylaşımını önceden düzenleyebilir.

Bir başka sık görülen konu muhdesatın aidiyetidir: taşınmaz üzerindeki bina, ağaç veya diğer yapının (muhdesatın) tapu sahibinden başka birine (örneğin bir mirasçıya veya üçüncü kişiye) ait olduğunun tespiti istenebilir — özellikle aile içi paylaşılmamış arazilerde sık karşılaşılan bir durumdur. Ölünceye kadar bakma sözleşmesi de miras hukukuyla iç içe geçen bir sözleşme türüdür; bakım borcu karşılığında taşınmazın devrini düzenleyen bu sözleşmelerin sonradan iptali veya tenkisi de dava konusu olabilmektedir.

Faaliyet raporları da bu tabloyu doğruluyor: Fethiye, Ortaca ve Seydikemer Sulh Hukuk mahkemelerinde mirasçılık belgesi istemi, mirasın gerçek reddi, vesayet ve kayyımlık ile ortaklığın giderilmesi davaları, üç yılda da en sık görülen dava türleri arasında sabit olarak yer alıyor.

Arsa Payının Düzeltilmesi Davası

Kat mülkiyeti veya kat irtifakı kurulurken her bağımsız bölüme değerine oranlı bir arsa payı tahsis edilmesi zorunludur (Kat Mülkiyeti Kanunu m.3). Bu oran baştan yanlış hesaplanmışsa, mağdur kat maliki mahkemeden düzeltme isteyebilir. Arsa payının düzeltilmesi talepli bu dava, uygulamada sıklıkla karşılaşılan gayrimenkul davalarından biridir. Kat Mülkiyeti Kanunu m.3’te bu davayı açma hakkı için bir zamanaşımı veya hak düşürücü süre öngörülmemiştir; ancak Yargıtay 5. Hukuk Dairesi, oy çokluğuyla verdiği bir kararda, arsa paylarına uzun süre itiraz edilmeksizin mevcut duruma göre ifada bulunulmuş olmasını TMK m.2 dürüstlük kuralı çerçevesinde değerlendiren ilk derece gerekçesiyle geç açılan davanın reddini onamıştır (bkz. E. 2022/10440, K. 2023/7959, T. 26.09.2023); bu nedenle davacının değer dengesizliğini somut verilerle ispatlaması ve talebini makul bir sürede ileri sürmesi önem taşır.

Konunun ayrıntılarına Arsa Payının Düzeltilmesi Davası sayfasından ulaşabilirsiniz.

Müdahalenin meni, ecrimisil, geçit hakkı ve aile konutu davaları

Bir taşınmaza malik olmayan birinin izinsiz şekilde el koyması veya kullanması halinde iki hukuki yol devreye girer: müdahalenin meni (önlenmesi) davası ile bu haksız kullanımın durdurulması, ecrimisil davası ile de geçmişe dönük haksız kullanım (işgal) tazminatının tahsili istenebilir. Bu iki talep genellikle birlikte ileri sürülür. Komşu bir taşınmazdan geçiş hakkı bulunmayan maliklerin başvurduğu geçit hakkı kurulması davası da uygulamada sıklıkla karşılaşılan davalardandır; nitekim Fethiye Adliyesi faaliyet raporlarına göre bu dava türleri (müdahalenin meni/ecrimisil, geçit hakkı kurulması, muhdesatın aidiyetinin tespiti) Asliye Hukuk mahkemelerinin en sık görülen dava türleri arasında düzenli olarak yer alıyor. Daha hızlı bir çözüm arayanlar için idari bir alternatif de vardır: 3091 sayılı Kanun uyarınca, zilyetliği açıkça belli olan bir taşınmaza yapılan el atmalar için kaymakamlığa/valiliğe başvurularak idari yoldan men-i müdahale kararı alınması mümkündür — bu yol dava açmaktan daha hızlı sonuç verebilir, ancak mülkiyet uyuşmazlığı varsa (yani müdahale eden de hak iddia ediyorsa) idare bu başvuruyu reddedip tarafları mahkemeye yönlendirir.

Evli çiftlerde taşınmazla ilgili bir başka özel konu aile konutudur. Türk Medeni Kanunu, aile konutu olarak kullanılan taşınmaz üzerinde diğer eşin rızası olmadan tasarrufta bulunulmasını sınırlar. Uygulamada en sık karşılaştığımız üç dava türü şunlardır: eşlerden biri, kira sözleşmesindeki tahliye taahhütnamesini imzalamamışsa, bu taahhütnamenin kendisini bağlamadığının ve konutun aile konutu olduğunun tespitini isteyebilir; benzer şekilde, aile konutu üzerine diğer eşin rızası alınmadan ipotek tesis edilmişse bu ipoteğin kaldırılması davası açılabilir; taşınmaz diğer eşin rızası olmaksızın üçüncü kişiye devredilmişse ise aile konutu sebebiyle tapu iptali ve tescili davası açılabilir.

Kat karşılığı inşaat sözleşmelerinde nelere dikkat edilmelidir?

Kat karşılığı inşaat sözleşmeleri (KKİS) — uygulamada arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi (APKİS) olarak da adlandırılır — arsa sahibi ile müteahhit arasındaki hak ve yükümlülükleri düzenler. Sözleşmede teslim tarihleri, ayıplı imalat sorumluluğu, ruhsat/projeye uygunluk şartı ve cezai şart gibi hükümlerin açık şekilde belirlenmesi, ileride doğabilecek uyuşmazlıkların önüne geçer; sözleşmenin taraflardan birinin talebiyle tapu siciline şerh edilmesi de (Türk Medeni Kanunu m.1009) üçüncü kişilere karşı korunma sağlar.

Uyuşmazlık aşamasında Yargıtay’ın yerleşik içtihadı arsa sahiplerini önemli ölçüde koruyor. Yargıtay 6. Hukuk Dairesi’nin kararına göre (E. 2022/1192, K. 2023/1993, T. 24.05.2023) anahtar teslimi ve kat mülkiyetinin kurulması öngörülen sözleşmede yüklenicinin sözleşmeye uygun ifada bulunduğundan söz edilebilmesi için bağımsız bölümlerin yalnızca fiilen teslim edilmesi yetmez; kat mülkiyetinin kurulup yapı kullanma izin belgesinin (iskânın) alınmış ve tapu kaydının devredilmiş olması gerekir. Yargıtay 6. Hukuk Dairesi’nin oy çokluğuyla onadığı (E. 2022/720, K. 2023/507, T. 09.02.2023) İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 15. Hukuk Dairesi kararında da, inşaat imar mevzuatına ve onaylı projeye aykırı yapılmışsa bu aykırılıklar giderilmeden yüklenicinin tescil talep edemeyeceği vurgulanmıştır. Sözleşmenin feshi halinde üçüncü kişilere karşı açılacak tapu iptali taleplerinde 5 yıllık zamanaşımı, feshin kesinleştiği tarihten itibaren işlemeye başlar (Yargıtay 6. Hukuk Dairesi, E. 2023/366, K. 2024/1101, T. 25.04.2024). Ayıplı veya eksik imalatta ise (TBK m.475) bedel indirimi, onarım veya tazminat talep edilebilir; zamanaşımı teslimden itibaren taşınmaz yapılarda beş yıl, diğer eserlerde genel kural olarak iki yıl, yüklenicinin ağır kusuru varsa yirmi yıldır (TBK m.478). Arsa sahibi tüketici sıfatıyla hareket ediyorsa (örneğin kat karşılığı değil doğrudan konut edinme amacıyla sözleşme kurulmuşsa), sözleşmenin feshi, eksik/ayıplı ifa, cezai şart ve tazminat talepleri Tüketici Mahkemesinde de görülebilir. Yüklenicinin bir üçüncü kişiye olan borcunu arsa sahibine ifa etmesine izin isteyen nama ifaya izin davası da bu süreçte zaman zaman karşımıza çıkan bir başka dava türüdür.

Konunun ayrıntılarına Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi Rehberi sayfasından ulaşabilirsiniz.

İmar sorunları nasıl çözülür?

İmar planları ve ruhsat işlemlerinde yapılan hatalar, 3194 sayılı İmar Kanunu kapsamında idari ve hukuki sonuçlar doğurabilir. Ruhsatsız veya ruhsata aykırı yapılar bakımından imar kirliliğine neden olma suçu (TCK m.184) gündeme gelebilir; bu süreçlerde belediye kayıtlarının incelenmesi önemlidir.

Fethiye’de sıkça karşılaştığımız bir başka durum: bir arazi imar planında yola, yeşil alana veya kamu hizmetine ayrılmış, ama idare yıllarca kamulaştırmamıştır. Bu durumda kamulaştırmasız hukuki el atma sebebiyle bedel tespiti ve tazminat davası açılabilir. Yargıtay 5. Hukuk Dairesi’nin onadığı (E. 2024/4362, K. 2024/7770, T. 27.06.2024) Bursa Bölge Adliye Mahkemesi 8. Hukuk Dairesi kararında, idarenin uzun yıllar pasif kalıp kamulaştırma yoluna gitmemesinin bizzat “el atma” teşkil ettiği ve bu davalara adli yargının bakmakla görevli olduğu ortaya konulmuştur; bedel tespitinde taşınmazın arsa niteliğiyle emsal satışlar karşılaştırılarak değer biçilir. Faaliyet raporlarına göre kamulaştırma bedeli tespiti ve tescili davaları, Fethiye’ye kıyasla özellikle Ortaca ve Seydikemer Asliye Hukuk mahkemelerinde daha sık görülüyor.

Fethiye’nin Kayaköy, Ölüdeniz, Ovacık ve Hisarönü gibi bölgelerinde imar meselesi ayrı bir hassasiyet taşır. Kayaköy, tarihi ve doğal dokusu nedeniyle sit alanı statüsündedir; Kültür Varlıklarını Koruma Bölge Kurulu onayı olmadan fiziki uygulama yapılamaz, izinsiz inşa edilen yapılar İmar Kanunu m.32 uyarınca yıkım ve m.42 uyarınca idari para cezasıyla karşılaşabilir. Ölüdeniz, Ovacık ve Hisarönü’nde ise Özel Çevre Koruma (ÖÇK) plan kararları ve kıyı kenar çizgisi mevzuatı geçerlidir; geçmişte bazı kaçak yapılara verilen yapı kayıt belgelerinin idarece iptal edilmesiyle tapu iptali ve yıkım davaları gündeme gelebiliyor. Bölgede taşınmaz alınmadan önce imar durumunun ve koruma kurulu kararlarının yetkili mercilerden araştırılması, ileride doğabilecek hak kayıplarının önüne geçer.

Kira tespit ve tahliye davalarında süreç nasıl işler?

Beş yılı aşan kira sözleşmelerinde, taraflardan biri kira bedelinin taraflarca serbestçe değil hâkim tarafından hakkaniyete ve emsal rayice göre belirlenmesini talep edebilir (Türk Borçlar Kanunu m.344). Sözleşme süresi dolmadan da, öngörülemeyen bir gelişme (aşırı enflasyon gibi) kira dengesini müvekkilimiz aleyhine bozmuşsa kira uyarlama davası ile bedelin yeniden düzenlenmesi istenebilir. Tahliye talepleri genellikle tahliye taahhütnamesine, kira bedelinin ödenmemesine (temerrüt) veya kiraya verenin ya da yakınlarının konuta ihtiyaç duymasına dayanır; bunların dışında yeniden inşa/imar, sözleşme süresinin (10 yıl) dolması veya kiracının komşuluk ilişkilerine aykırı davranışı gibi diğer sebeplere dayalı tahliye davaları da açılabilir. Kira sözleşmesinin süresinden önce, sözleşmeye aykırılık nedeniyle feshi de ayrı bir dava/talep konusudur. Kira uyuşmazlıkları da 1 Eylül 2023’ten itibaren dava şartı arabuluculuk kapsamındadır; mahkemeye gitmeden önce arabulucuya başvurulması zorunludur.

Kira ilişkisi her zaman konut/işyeri (çatılı taşınmaz) kirasından ibaret değildir: Seydikemer ve Ortaca gibi tarım arazisinin yoğun olduğu bölgelerde tarla ve arazi kirası ile hasılat kirası (ürünün bir kısmının veya bedelinin kira karşılığı olarak alınması ve halk arasında icar olarak bilinen hukuki ilişki) ayrı hükümlere tabidir ve uyuşmazlıkları farklı şekilde değerlendirilir. Ölüdeniz, Kalkan ve Kaş gibi yoğun turizm bölgelerinde ise son yıllarda Airbnb ve günlük/kısa süreli tatil amaçlı kiralamalardan doğan uyuşmazlıklar (kat maliklerinin veya yönetim planının bu tür kullanıma izin verip vermediği, apartman/site kurallarına aykırılık, kısa dönem kiracıyla yaşanan zarar/tahliye sorunları) giderek artıyor; bu konuda hem ev sahiplerine hem yöneticilere danışmanlık veriyoruz.

Kira bedelinin ödenmemesi durumunda alacaklının elinde icra yolu da vardır: kira alacağına ilişkin icra takibi ve tahliye taahhütnamesine dayalı icra takibi (tahliye istemli), uygulamada en sık başvurulan yollardandır. Borçlu bu takibe itiraz ederse, kiraya veren itirazın kaldırılması (icra mahkemesinde, tahliye talebiyle) veya itirazın iptali davası (genel mahkemede, alacağın tahsili için) yoluna başvurabilir. Fethiye, Ortaca ve Seydikemer adliyelerinin faaliyet raporlarında kiralananın tahliyesi, kira parasının tespiti ve kira sözleşmesinden kaynaklanan itirazın iptali davaları, yıllar içinde istikrarlı biçimde en sık görülen dava türleri arasında yer alıyor.

İcra sürecinde gayrimenkul sahiplerinin hakları nelerdir?

Bir taşınmaza icra yoluyla haciz konulması, malikin tüm haklarını kaybettiği anlamına gelmez. Borçlunun barınma ihtiyacını karşılayan tek taşınmazı (belirli koşullarla) haczedilemez; bu durumda meskeniyet itirazı ile haczin kaldırılması istenebilir. Haczedilen taşınmaz satışa çıkarılmadan önce bir kıymet takdiri (değer biçme) yapılır; bu değerin gerçek piyasa değerinin altında belirlendiği düşünülüyorsa kıymet takdirine itiraz yoluna gidilerek satışın daha adil bir bedelle yapılması sağlanabilir. Ayrıca bir borçlunun, alacaklısından mal kaçırmak amacıyla taşınmazını üçüncü bir kişiye (genellikle yakınına) devretmesi durumunda, alacaklı hem Türk Borçlar Kanunu m.19 uyarınca muvazaa (danışıklı işlem) sebebiyle hem de İcra ve İflas Kanunu’na dayanarak tasarrufun iptali davası açabilir; bu dava kabul edilirse taşınmaz, devredilmiş olsa dahi alacaklının haczine ve satışına konu olabilir. Nitekim faaliyet raporlarına göre meskeniyet iddiası ve kıymet takdirine itiraz, bölgemizdeki İcra Hukuk mahkemelerinin en sık görülen başvuru türleri arasında yer alıyor.

Konunun ayrıntılarına İcra Takibinde Taşınmaz Sahibinin Hakları sayfasından ulaşabilirsiniz.

Yabancılar Fethiye’de gayrimenkul edinirken nelere dikkat etmeli?

Fethiye, başta İngiltere, Almanya, Rusya ve İskandinav ülkeleri vatandaşları olmak üzere yoğun bir yabancı mülk sahipliğine ev sahipliği yapıyor. Tapu Kanunu m.35 uyarınca Cumhurbaşkanınca belirlenen ülkelerin vatandaşı gerçek kişiler Türkiye’de taşınmaz edinebilir; ancak önemli sınırlar var: edinilebilecek taşınmazların toplam alanı ilçenin özel mülkiyete konu yüzölçümünün yüzde onunu ve kişi başına ülke genelinde 30 hektarı geçemez; yapısız arsa/tarla alan yabancı, iki yıl içinde geliştireceği projeyi ilgili Bakanlığın onayına sunmak zorundadır; askeri yasak ve güvenlik bölgeleri tescil aşamasında sistem üzerinden kontrol edilir. Yabancı ortaklık payı yüzde 50 veya üzerinde olan şirketlerin taşınmaz edinimi ise (Tapu Kanunu m.36) belirli istisnai bölgelerde ilgili valilik veya askeri makamın iznine tabi olabilir.

İngilizce konuşan kişiler için not: Fethiye bölgesinde taşınmaz alım satımı, tapu kontrolü, sözleşme incelemesi ve imar durumu araştırması konularında İngilizce dilinde de hukuki danışmanlık hizmeti sunulmaktadır.

Konunun ayrıntılarına Yabancıların Türkiye’de Gayrimenkul Edinimi sayfasından ulaşabilirsiniz.

Gayrimenkul yatırımlarında riskler nasıl azaltılır?

Yatırım öncesinde tapu kayıtlarının, ipotek durumunun ve varsa şerhlerin incelenmesi önemlidir; taşınmaz üzerindeki hukuki ve teknik durumun birlikte değerlendirilmesi yatırımın güvenliğini artırır. Özellikle satıcının kendisi değil de bir vekil aracılığıyla (vekaleten) satış yapılan işlemlerde, vekaletnamenin kapsamının ve güncelliğinin (iptal edilip edilmediğinin) kontrolü büyük önem taşır — bu kontrolün atlanması, ileride vekaletin kötüye kullanılması iddiasıyla açılan tapu iptali davalarının en sık nedenlerinden biridir. Satın almadan önce tapu kaydının yanı sıra ilgili belediyeden imar durumu, yapı ruhsatı ve varsa yapı kayıt belgesi gibi belgelerin de araştırılması gerekir; imar planına aykırı bir kullanım söz konusuysa, imar planına itiraz veya iptali için idari yargı yolu ayrı bir hukuk alanı olup İdare Hukuku sayfamızda ayrıca ele alınmaktadır. Gayrimenkul sahibi olan yaşlı veya ayırt etme gücünden yoksun yakınlarınız kontrolsüz tasarruflara karşı savunmasız kalabilir; bu durumlarda mahkemeden vasi tayini ve gerekirse taşınmaz üzerinde tedbir konulması talep edilerek koruma sağlanabilir.

Bu riskleri azaltmak için vatandaşların sık düştüğü şu yanılgılara dikkat edilmesi gerekir:

• “Tapuda benim adıma yazılıysa kimse dokunamaz.” Tescil sahtecilik, ehliyetsizlik veya muris muvazaası gibi bir sakatlığa dayanıyorsa yolsuz tescil söz konusu olur.
• “Noterde satış vaadi imzaladım, artık ev benim.” Satış vaadi sözleşmesi yalnızca devri talep etme hakkı verir; mülkiyet ancak tapuda tescille geçer.
• “Anahtarı aldım, müteahhidin işi bitti.” İskân alınmadan ve tapuda kat mülkiyeti kurulmadan yapılan anahtar teslimi, hukuken tam bir ifa sayılmaz.
• “Tapuda düşük bedel gösterirsem şufa davasında avantajlı olurum.” 2025’teki yasal değişiklikle bu yol kapandı; önalım hakkı sahibi artık güncel rayiç bedeli mahkemeye depo etmek zorunda.

Sonuç ve İletişim

Gayrimenkul işlemleri dikkat ve hukuki inceleme gerektirir; doğru planlama hak kaybını önler. Fethiye merkezli büromuz hem dava öncesi (sözleşme hazırlama, tapu kaydı incelemesi, arabuluculuk) hem de dava sürecindeki (tapu iptali, önalım, ortaklığın giderilmesi, yüklenici uyuşmazlığı, kamulaştırma) hizmetleri tek çatı altında sunar. Fethiye’nin yanı sıra Seydikemer, Ortaca, Dalaman, Göcek, Ölüdeniz, Kaş ve Kalkan’da da düzenli olarak dosya takip ediyor; genel olarak Muğla ili ve çevre il ve ilçelerdeki gayrimenkul hukuku uyuşmazlıklarında da hizmet veriyoruz. Tapu, miras veya inşaat sürecinizi değerlendirmek için 0506 773 3969 numaralı telefondan veya avmustafakocatepe@gmail.com adresinden bize ulaşabilirsiniz. Tapu iptali ve tescili davalarına özgü süreç, mahkeme ve maliyet bilgisi için Fethiye Tapu Avukatı sayfamızı da inceleyebilirsiniz.

Uyuşmazlık / işlem	Kritik süre veya şart	Dayanak
Tapu iptali ve tescili (genel)	Yolsuz tescile dayanır; taşınmazın bulunduğu yer asliye hukuk mahkemesinde açılır, yetki kesindir. İyiniyetli üçüncü kişinin kazanımı korunur	TMK m.1024, m.1025, m.1023; HMK m.12
Yasal önalım (şufa)	Satış noter kanalıyla bildirilmişse tebliğden itibaren 3 AY, bildirim yoksa satış tarihinden itibaren 1 YIL. 24 Aralık 2025 tarihli 7571 s.K. ile payın GÜNCEL RAYİÇ bedeli hâkimce belirlenir ve depo edilir; Devlet İhale Kanunu kapsamındaki ve cebri icra satışlarında önalım kullanılamaz	TMK m.732
Ortaklığın giderilmesi (izale-i şuyu)	1 Eylül 2023’ten itibaren DAVA ŞARTI arabuluculuk. Aynen taksim mümkün değilse açık artırmayla satış. Alternatif: rızai taksim sözleşmesi	6325 s.K. m.18/B
Arsa payının düzeltilmesi	Zamanaşımı veya hak düşürücü süre öngörülmemiştir; ancak uzun süre itirazsız kalınmışsa talep TMK m.2 dürüstlük kuralı çerçevesinde reddedilebilir	KMK m.3
Kat karşılığı inşaat — ifa	Anahtar teslimi ve kat mülkiyeti öngören sözleşmede yüklenicinin ifası için fiilî teslim YETMEZ: kat mülkiyeti kurulmuş, yapı kullanma izni (iskân) alınmış ve tapu devredilmiş olmalıdır. İmar mevzuatına ve onaylı projeye aykırılık giderilmeden tescil istenemez	—
Kat karşılığı inşaat — süreler	Fesihten sonra üçüncü kişilere karşı tapu iptalinde 5 yıllık zamanaşımı, feshin KESİNLEŞTİĞİ tarihten işler. Ayıplı/eksik imalatta zamanaşımı: taşınmaz yapılarda 5 yıl, diğer eserlerde 2 yıl, yüklenicinin ağır kusuru varsa 20 yıl	TBK m.475, m.478
Ön ödemeli (maketten) konut satışı	Satıcı inşaat ruhsatı alınmadan sözleşme imzalayamaz; tüketiciye 14 GÜN içinde gerekçesiz cayma hakkı tanınır	6502 s.K. m.40 vd. ve ilgili Yönetmelik
Satış vaadi	Resmî şekil geçerlilik şartıdır; adi yazılı satış vaadi bağlayıcı değildir. Noterdeki vaat doğrudan mülkiyet vermez, yalnızca devri talep hakkı doğurur	TMK m.706, TBK m.237
Müdahalenin meni / ecrimisil	Genellikle birlikte istenir. Daha hızlı alternatif: 3091 s.K. uyarınca kaymakamlık/valilikten idari men-i müdahale — ancak müdahale eden de hak iddia ediyorsa idare başvuruyu reddedip tarafları mahkemeye yönlendirir	3091 s.K.
Aile konutu	Diğer eşin rızası olmadan tasarruf sınırlıdır; tahliye taahhüdünün bağlamadığının tespiti, rızasız ipoteğin kaldırılması veya tapu iptali istenebilir — GÖREVLİ MAHKEME aile mahkemesidir	TMK m.194
Kadastro tespitine itiraz	Teknik olarak tapu iptali ve tescil davası DEĞİLDİR; mülkiyet hanesinde değil kullanıcı/zilyet hanesinde düzeltme yaratan, ayni nitelik taşımayan kendine özgü dava türüdür	—

Sıkça Sorulan Sorular

Tapu iptal ve tescil davası hangi mahkemede açılır?

Kural olarak taşınmazın bulunduğu yer asliye hukuk mahkemesinde açılır. Aile konutuna ilişkin taleplerde aile mahkemesi, tüketici işleminden kaynaklanan uyuşmazlıklarda tüketici mahkemesi gibi özel görev kuralları saklıdır.

Gayrimenkul avukatı ile çalışmanın avantajları nelerdir?

Tapu kaydının ve işlemin hukuka uygunluğunun önceden incelenmesini sağlayarak olası uyuşmazlıkların önüne geçer.

Fethiye’deki gayrimenkul avukatları hangi hizmetleri sunmaktadır?

Sözleşme hazırlama, tapu devir işlemleri, kira sözleşmeleri ve tapu iptali davaları gibi hizmetler sunulmaktadır.

Yabancı yatırımcılar için de gayrimenkul avukatlığı hizmeti veriliyor mu?

Evet, yabancı yatırımcılara Türkiye’deki hukuki süreçler hakkında danışmanlık sağlanmaktadır.

Gayrimenkul ile ilgili uyuşmazlıklar nasıl çözülmektedir?

Öncelikle müzakere yoluyla, çözülemezse mahkemeye başvurarak çözüm aranır.

Danışmanlık ücreti nasıl belirlenir?

Avukatlık ve danışmanlık ücretleri, Türkiye Barolar Birliği Avukatlık Asgari Ücret Tarifesi ve Muğla Barosu tavsiye ücret tarifesi esas alınarak dosyanın kapsamına göre belirlenir.

Gayrimenkul işlemlerinin hukuki süreçleri ne kadar sürer?

İşlemin türüne göre değişir; tapu iptali davaları genellikle daha uzun sürebilir.

Fethiye’de taşınmaz satış vaadi adi yazılı bir senetle yapılırsa geçerli olur mu?

Hayır. Taşınmaz satış vaadi sözleşmelerinin resmi şekilde (noter huzurunda) düzenlenmesi geçerlilik şartıdır; adi yazılı senetler hukuki geçerlilik taşımaz.

Ortaklığın giderilmesi davası açmadan önce arabulucuya gitmek zorunlu mu?

Evet. 1 Eylül 2023 tarihinden itibaren ortaklığın giderilmesi taleplerinde, mahkemeye başvurmadan önce arabulucuya gitmek dava şartıdır.

Şufa (önalım) hakkı satış tarihinden itibaren ne kadar sürede düşer?

Satış noter kanalıyla diğer paydaşlara bildirilmişse tebliğden itibaren üç ay, bildirim yapılmamışsa satış tarihinden itibaren bir yıl içinde dava açılmazsa hak düşer.

Müteahhit iskân almadan anahtarı teslim etti, hakkım var mı?

Evet. Yapı kullanma izin belgesi alınmadan yapılan anahtar teslimi geçerli bir ifa sayılmaz; müteahhidin sorumluluğu tapu devri ve iskân tamamlanana kadar devam eder.

Yıllardır kamulaştırılmayan arsam için ne yapabilirim?

İmar planında kamu hizmetine ayrılıp uzun süre kamulaştırılmayan taşınmazlar için, taşınmazın bulunduğu yerdeki Asliye Hukuk Mahkemesinde kamulaştırmasız hukuki el atma sebebiyle bedel tespiti ve tazminat davası açılabilir.

Kira bedelini artırmak için 5 yılı beklemek şart mı?

Kanuni artış oranları her yıl uygulanabilir; ancak kira bedelinin hâkim tarafından hakkaniyete ve emsal rayice göre yeniden ve serbestçe belirlenmesi ancak beş yıllık kira süresinin dolmasından sonra talep edilebilir.

Yabancı uyruklu biri olarak Fethiye’de ev almadan önce nelere dikkat etmeliyim?

Uyruk ülkenizin Cumhurbaşkanınca belirlenen ülkeler listesinde olup olmadığı (2012’deki 6302 sayılı Kanun değişikliğinden bu yana karşılıklılık şartı aranmıyor), yüzölçümü sınırları, taşınmazın imar ve sit durumu ile tapu üzerindeki haciz/ipotek kayıtlarının önceden kontrol edilmesi gerekir.

Kat karşılığı inşaat sözleşmesi imzalamadan önce avukata danışmalı mıyım?

Ödeme ve teslim takvimi, ruhsat/proje uygunluk şartı ve cezai şart gibi maddelerin önceden gözden geçirilmesi, ileride yaşanabilecek büyük uyuşmazlıkların önüne geçer.

Gayrimenkul alırken tapu kaydını nereden kontrol edebilirim?

e-Devlet üzerindeki Tapu Takyidat Sorgulama hizmeti, Web Tapu Sistemi veya doğrudan ilgili Tapu Müdürlüğü üzerinden taşınmazın üzerinde haciz, ipotek veya şerh olup olmadığı kontrol edilebilir.

Komşum veya bir başkası arsama izinsiz girip kullanıyor, ne yapabilirim?

Müdahalenin meni davasıyla bu haksız kullanımın durdurulmasını, ecrimisil davasıyla da geçmişe dönük kullanım bedelinin tazminini talep edebilirsiniz; hızlı sonuç için 3091 sayılı Kanun uyarınca kaymakamlığa idari başvuru yapılması da mümkündür.

Eşim benden habersiz tahliye taahhütnamesi imzaladı, bu beni bağlar mı?

Hayır. Konut aile konutu niteliğindeyse ve taahhütnamede diğer eşin imzası yoksa, o eş aile konutunun tespitini isteyerek bu taahhütnameye karşı kendini koruyabilir.

Haczedilen tek evim satılabilir mi?

Borçlunun barınma ihtiyacını karşılayan, belirli koşulları taşıyan tek taşınmazı haczedilemez; bu durumda meskeniyet itirazı ile haczin kaldırılması istenebilir.

Borçlu, alacaklıdan mal kaçırmak için taşınmazını yakınına devrettiyse ne yapılabilir?

Alacaklı, TBK m.19 uyarınca muvazaa sebebiyle ve İcra ve İflas Kanunu’na dayanarak tasarrufun iptali davası açabilir; dava kabul edilirse taşınmaz devredilmiş olsa dahi haciz ve satışa konu olabilir.

Ölüdeniz veya Kalkan’da evimi Airbnb ile kiraya vermemin bir sakıncası var mı?

Kat mülkiyeti yönetim planının ve bina sakinlerinin bu tür kısa süreli kiralamaya izin verip vermediği önceden kontrol edilmelidir; aksi halde apartman yönetimiyle veya diğer kat maliklerinin açacağı davalarla karşılaşılabilir.

Bu sayfada yer alan “en sık görülen dava türleri” tespitleri, Fethiye Adliyesi’nin 2023, 2024 ve 2025 yıllarına ait resmi faaliyet raporlarındaki mahkeme istatistiklerine dayanmaktadır.

Yasal Uyarı: Bu makalede yer alan bilgiler genel nitelikte olup hukuki mütalaa veya tavsiye niteliği taşımamaktadır. Hak kaybına uğramamak adına somut durumunuz için bir avukata danışmanız önerilir. — Av. Mustafa Kocatepe