Kazandırıcı Zamanaşımı ve Zilyetliğe Dayalı Tapu Tescili Davası

Tapuda kayıtlı olmayan bir taşınmazı uzun yıllar davasız ve aralıksız biçimde malik sıfatıyla elinde bulunduran kişi, kanunun aradığı şartların gerçekleşmesi hâlinde o taşınmazın kendi adına tesciline karar verilmesini isteyebilir. Türk Medeni Kanunu’nun 713. maddesinin 1. ve 2. fıkralarında düzenlenen bu imkân, uygulamada kazandırıcı zamanaşımı ve zilyetliğe dayalı tescil davası olarak adlandırılır. Tapulu taşınmazlarda kural, zilyetlik yoluyla mülkiyet kazanılamayacağı yönünde olmakla birlikte, kanunun açıkça izin verdiği istisnai hâllerde bu yol tapulu taşınmazlar bakımından da işletilebilmektedir. Bu yazımızda tapusuz ve tapulu taşınmazlarda kazandırıcı zamanaşımının şartlarını, davanın kime karşı açılacağını, ilan usulünü ve harici satışın bu süreçteki rolünü Yargıtay kararları ışığında ele alıyor, konuyu tapu iptal ve tescil davası kapsamındaki yerine oturtuyoruz.

Ana Noktalar

1. Tapuda kayıtlı olmayan bir taşınmazı davasız, aralıksız ve malik sıfatıyla yirmi yıl süreyle elinde bulunduran kişi, TMK m.713/1 uyarınca tescil talep edebilir.
2. Kadastro Kanunu m.14/1 kapsamında tespit edilecek tapusuz taşınmazın yüzölçümü sulu toprakta 40, kuru toprakta 100 dönümü aşamaz.
3. Tapulu bir taşınmazda zilyetlik yoluyla iktisap kural olarak mümkün değildir; TMK m.713/2’deki istisna, malikin tapu kütüğünden anlaşılamadığı veya hakkında gaiplik kararı verilmiş olduğu hâllerle sınırlıdır.
4. Tescil davası Hazineye, ilgili kamu tüzel kişilerine veya tapuda malik görünen kişinin mirasçılarına karşı açılır; dava konusu gazete ve mahallinde ilan edilir, son ilandan itibaren üç ay içinde itiraz edilebilir.

Tapusuz Taşınmazlarda Kazandırıcı Zamanaşımı: TMK m.713/1 Şartları

TMK m.713/1 uyarınca, tapu kütüğünde kayıtlı olmayan bir taşınmazın mülkiyetinin zilyetlik yoluyla kazanılabilmesi belirli şartlara bağlanmıştır. Yargıtay 7. Hukuk Dairesi’nin 25.01.2023 tarihli, 2022/3379 Esas ve 2023/497 Karar sayılı ilamında belirtildiği üzere, “Tapu kütüğünde kayıtlı olmayan bir taşınmazı davasız ve aralıksız olarak yirmi yıl süreyle ve malik sıfatıyla zilyetliğinde bulunduran kişi, o taşınmazın tamamı, bir parçası veya bir payı üzerindeki mülkiyet hakkının tapu kütüğüne tesciline karar verilmesini isteyebilir.” Buna göre zilyetliğin davasız sürmesi, aralıksız devam etmesi ve zilyedin taşınmazı kendi malıymış gibi, yani malik sıfatıyla elinde bulundurması gerekir. Bu üç unsurdan birinin eksik olması, yirmi yıllık sürenin dolmasına rağmen tescil talebinin reddi sonucunu doğurur. Kanun koyucu, mülkiyetin kazanılması için tescil kararının kurucu değil açıklayıcı nitelikte olduğunu öngörmüş, mülkiyetin yukarıdaki koşulların gerçekleştiği anda kendiliğinden kazanıldığını kabul etmiştir; mahkeme kararı ve akabinde yapılan tescil, önceden var olan bu hakkı tapu siciline yansıtan bir işlemdir.

Kadastro Kanunu m.14 ve Dönüm Sınırı

Tapusuz taşınmazların kadastro çalışmaları sırasında tespiti bakımından Kadastro Kanunu’nun 14/1. maddesi benzer koşulları ayrıca yüzölçümü sınırına bağlamıştır. Yargıtay 7. Hukuk Dairesi’nin 08.01.2025 tarihli, 2024/4721 Esas ve 2025/117 Karar sayılı ilamında bu kural şöyle vurgulanmıştır: “Tapuda kayıtlı olmayan ve aynı çalışma alanı içinde bulunan ve toplam yüzölçümü sulu toprakta 40, kuru toprakta 100 dönüme kadar olan (40 ve 100 dönüm dahil) bir veya birden fazla taşınmaz mal, çekişmesiz ve aralıksız en az yirmi yıldan beri malik sıfatıyla zilyetliğini belgelerle veya bilirkişi veyahut tanık beyanlarıyla ispat eden zilyedi adına tespit edilir.” Bu sınırı aşan yüzölçümündeki taşınmazlar için kadastro tespiti bu hükme dayanılarak yapılamaz. Ayrıca zilyetliğin başladığı tarih ile taşınmazın bulunduğu bölgede tapu sicilinin oluştuğu tarih arasında yirmi yıllık olağanüstü zamanaşımı süresi henüz dolmamışsa, tescil talebi bu gerekçeyle de reddedilir.

Tapulu Taşınmazlarda İstisnai Zilyetlik: TMK m.713/2 Şartları

Tapulu bir taşınmazın veya tapuda kayıtlı bir payın kazandırıcı zamanaşımı ve zilyetlik yoluyla edinilmesi kural olarak mümkün değildir. Yargıtay 7. Hukuk Dairesi’nin 19.09.2023 tarihli, 2023/3239 Esas ve 2023/3902 Karar sayılı ilamında belirtildiği üzere, “Kural olarak, tapulu bir taşınmazın veya tapuda kayıtlı bir payın kazandırıcı zamanaşımı ve zilyetlik yoluyla edinilmesi mümkün değildir. Ancak, kanunun açıkça izin verdiği ve düzenlediği ayrık durumlarda tapulu bir yerin veya tapuda kayıtlı bir payın koşulları oluştuğu takdirde kazandırıcı zamanaşımı ve zilyetlik yoluyla edinilmesi mümkün olabilir.” Bu istisna TMK m.713/2’de düzenlenmiştir ve maddenin ikinci fıkrasının, birinci fıkrada aranan davasız, aralıksız, malik sıfatıyla ve yirmi yıllık zilyetlik şartlarına ek koşullar getirdiği kabul edilir. Nitekim Yargıtay 8. Hukuk Dairesi’nin 24.10.2017 tarihli, 2016/11305 Esas ve 2017/13603 Karar sayılı kararında da fıkra metninin “aynı koşullar altında” ifadesiyle aynı maddenin 1. fıkrasına atıfta bulunduğu vurgulanmıştır.

Güncel hâliyle TMK m.713/2, yukarıdaki şartların gerçekleşmesi kaydıyla, maliki tapu kütüğünden anlaşılamayan veya hakkında gaiplik kararı verilmiş kişi adına kayıtlı bulunan taşınmazın tamamının veya bölünmesinde sakınca bulunmayan bir parçasının zilyedine de tescil talep etme imkânı tanımaktadır. Fıkrada yer alan ve tapu malikinin belirli bir süre önce vefat etmiş olmasına dayanan üçüncü bir ölçüt daha bulunuyordu; bu ölçüt Anayasa Mahkemesi’nin bir kararıyla iptal edilerek maddeden çıkarılmıştır ve bugün TMK m.713/2 bakımından yalnızca yukarıda sayılan iki hâl uygulama alanı bulmaktadır.

Anayasa Mahkemesi İptal Kararının Derdest ve Kazanılmış Haklara Etkisi

İptal kararı sonrasında, ölüm sebebine dayanan taleplerin akıbeti bakımından Yargıtay kararlarında farklı değerlendirmeler yer almıştır. Yargıtay 7. Hukuk Dairesi’nin 30.03.2022 tarihli, 2021/6908 Esas ve 2022/2465 Karar sayılı ilamında, “Anayasa Mahkemesinin iptal kararı, kararın verildiği tarihteki derdest tüm davalarda etkisini göstereceğinden iptal edilen kanun maddesinin hiçbir surette uygulama imkânı kalmamıştır” denilerek ölüm sebebine dayalı davanın reddi gerektiği ifade edilmiştir. Buna karşılık Yargıtay 8. Hukuk Dairesi’nin 11.06.2015 tarihli, 2015/7532 Esas ve 2015/12939 Karar sayılı ilamında, Anayasa Mahkemesi’nin yürürlüğü durdurma tarihi olan 17.02.2011’e kadar koşulları oluşmuş ve yirmi yıllık süresi dolmuş hak sahiplerinin dava açma yönünden kazanılmış haklarının bulunduğu kabul edilmiştir. Yargıtay 7. Hukuk Dairesi’nin 15.02.2024 tarihli, 2023/74 Esas ve 2024/895 Karar sayılı kararında ise “20 yıllık zilyetlik süresinin tamamlandığı anda mülkiyetin kazanıldığının ve zilyet lehine kazanılmış hak doğduğunun kabulü gerektiği” ve iptal kararlarının geriye yürümezliği kuralı uyarınca hukuksal ve nesnel alanda sonuçlarını doğurmuş durumların iptal kararının yürürlüğe gireceği güne kadar geçerli sayılacağı belirtilmiştir. Bu içtihatlar, aynı konudaki bir dosyanın hangi tarihte açıldığına ve zilyetlik süresinin hangi tarihte tamamlandığına göre farklı şekilde değerlendirilebileceğini göstermektedir.

Mirasçılar Arasında Zilyetlik ve Diğer Usul Kuralları

Kazandırıcı zamanaşımı yoluyla tescil talebinin mirasçılar arasındaki ilişkilerde nasıl değerlendirileceği ayrı bir önem taşır. Yargıtay 7. Hukuk Dairesi’nin 15.02.2024 tarihli, 2023/74 Esas ve 2024/895 Karar sayılı ilamına göre, “miras bırakan tereke ister paylı mülkiyet isterse elbirliği mülkiyet şeklinde intikal etsin mirasçıların bir bölümünün tüm mirasçılar adına zilyetliği sürdürmüş sayılacağı, zilyet mirasçılar yönünden kazanma sağlayamayacağı, bu nedenle terekeye dahil bir yerin bir kısım mirasçılar tarafından kazandırıcı zamanaşımıyla zilyet edilmesinin mümkün olamayacağı” kabul edilmektedir. Bir başka deyişle, mirasçılardan yalnızca bir kısmının taşınmazı fiilen kullanıyor olması, onlar lehine tek başına mülkiyet kazandırmaz.

Kadastro tespitine bağlı uyuşmazlıklarda hak düşürücü süre ayrıca gözetilir. Yargıtay 8. Hukuk Dairesi’nin 11.07.2014 tarihli, 2013/18537 Esas ve 2014/14803 Karar sayılı ilamı uyarınca, “3402 sayılı Kadastro Kanunu’nun 12/3. maddesinde yer alan on yıllık hak düşürücü süre, sadece kişinin kadastrodan önceki hukuki sebeplere dayalı olarak açtığı davalarda uygulama alanı bulmaktadır.” Kadastro tespitinden sonraki hukuki sebeplere dayanan uyuşmazlıklarda bu on yıllık süre uygulanmaz. Taşınmazın niteliği tartışmalı olduğunda bilirkişi incelemesi de belirleyicidir; Yargıtay 8. Hukuk Dairesi’nin 21.09.2010 tarihli, 2010/2630 Esas ve 2010/4232 Karar sayılı ilamında, çalılık veya makilik arazilerde imar-ihya koşulları gerçekleşmedikçe zilyetlikle kazanım sağlanamayacağı belirtilerek taşınmazın orman toprağı olup olmadığının belirlenmesi amacıyla konusunda teknik bilgiye sahip bilirkişiden gerekçeli ve denetime açık rapor alınması gerektiği vurgulanmıştır.

Yargılama giderleri bakımından da kazandırıcı zamanaşımı davalarının kendine özgü bir yönü bulunmaktadır. Tapusuz taşınmazların tescili davalarında yasal hasım durumunda bulunan Hazine ve kamu tüzel kişileri aleyhine vekâlet ücreti ve yargılama gideri yükletilemez; Yargıtay 8. Hukuk Dairesi’nin 17.01.2011 tarihli, 2010/3436 Esas ve 2011/69 Karar sayılı kararında, davalıların yasal hasım durumunda olmaları nedeniyle yapılan tüm yargılama giderlerinin davacı üzerinde bırakılacağı ve davacı yararına vekâlet ücreti takdirine yer olmadığı hükme bağlanmıştır. Benzer şekilde TMK m.713/2’ye dayalı davalarda kabul kararı verilse dahi kayıt maliki veya mirasçılarına yargılama gideri ve vekâlet ücreti yükletilemeyeceği de Yargıtay 8. Hukuk Dairesi’nin 18.09.2017 tarihli, 2015/5606 Esas ve 2017/10928 Karar sayılı kararında kabul edilmiştir.

Dava Kime Karşı Açılır?

Kazandırıcı zamanaşımı ve zilyetliğe dayalı tescil davasında husumetin doğru yöneltilmesi, davanın esasına girilebilmesinin ön koşuludur. Tapusuz taşınmazlarda dava Hazineye ve ilgili kamu tüzel kişilerine karşı açılır; tapulu taşınmazlarda ise davanın tapuda malik görünen kişiye, o kişi ölmüşse mirasçılarına karşı yöneltilmesi gerekir. Bu kişilerin davada yasal hasım sıfatıyla yer alması, yukarıda değinilen yargılama giderleri ve vekâlet ücreti kurallarının da gerekçesini oluşturur. Taşınmazın bulunduğu yer ve tapu kaydının içeriği konusunda ayrıntılı bilgi almak isteyenler, sürecin diğer aşamaları için fethiye tapu avukatı hizmetlerimize ilişkin sayfamızı inceleyebilir.

İlan Usulü ve Üç Aylık İtiraz Süresi

Davanın konusu, mahkemece gazeteyle bir defa ve ayrıca taşınmazın bulunduğu yerde uygun araç ve aralıklarla en az üç defa ilan olunur. Son ilandan başlayarak üç ay içinde yukarıdaki koşulların gerçekleşmediğini ileri sürerek itiraz eden bulunmaz ya da itiraz yerinde görülmez ve davacının iddiası ispatlanmış olursa, hâkim tescile karar verir. Davalılar ve itiraz edenler, aynı davada kendi adlarına tescile karar verilmesini isteyebilirler. Verilecek kararda tescili istenilen taşınmazın niteliği, yeri, sınırları ve yüzölçümü belirtilir; karara, teknik bilgileri içeren bir kroki de eklenir. Mülkiyet, tescil kararının kesinleştiği veya tapuya işlendiği anda değil, kanunda öngörülen koşulların gerçekleştiği anda kazanılmış sayılır; tescil, bu bakımdan mevcut bir hakkı açıklayıcı niteliktedir.

Harici Satışın Rolü

Tapulu taşınmazların noter veya tapu sicil müdürlüğü önünde resmî şekilde yapılmayan, adi yazılı bir sözleşmeyle devri, yani harici satış, tek başına mülkiyet devri sağlamaz. Ancak bu tür belgeler, zilyetliğin ne zaman başladığının ve zilyedin iyiniyetinin ispatı bakımından değer taşıyabilir. Yargıtay 8. Hukuk Dairesi’nin 11.06.2015 tarihli, 2015/7532 Esas ve 2015/12939 Karar sayılı ilamında belirtildiği gibi, “söz konusu harici satış senetleri sadece tapulu taşınmazın satın alındığı tarihten itibaren kural olarak satın alan kişi veya kişilerin zilyetliğinin hangi tarihte başladığı bakımından kabul edilebilir.” Bir başka deyişle harici satış senedi, davanın hukuki dayanağını değil, zilyetlik süresinin başlangıç tarihini gösteren bir delil niteliği taşır. Taşınmaz mülkiyetine ilişkin uyuşmazlıkların genel çerçevesi hakkında daha fazla bilgi için fethiye gayrimenkul avukatı sayfamızı da inceleyebilirsiniz.

Sıkça Sorulan Sorular

Kazandırıcı zamanaşımı zilyetliğine dayalı tescil davası nedir?

Bir taşınmazı davasız, aralıksız ve malik sıfatıyla belirli bir süre elinde bulunduran kişinin, TMK m.713 kapsamında o taşınmazın kendi adına tapu kütüğüne tesciline karar verilmesini istediği davadır. Tapusuz taşınmazlarda birinci fıkra, tapulu taşınmazlarda ise istisnai olarak ikinci fıkra uygulanır.

Tapulu bir taşınmaz zilyetlik yoluyla kazanılabilir mi?

Kural olarak hayır. Tapulu bir taşınmazın veya tapuda kayıtlı bir payın zilyetlik yoluyla kazanılması, ancak kanunun açıkça izin verdiği ve TMK m.713/2’de sayılan istisnai hâllerde mümkündür.

TMK m.713/2 hangi hâllerde uygulanır?

TMK m.713/1’deki şartlara ek olarak, taşınmazın maliki tapu kütüğünden anlaşılamıyorsa veya taşınmaz hakkında gaiplik kararı verilmiş bir kimse adına kayıtlıysa uygulanır. Maddede önceden yer alan ve malikin belirli bir süre önce vefat etmiş olmasına dayanan ölçüt, Anayasa Mahkemesi’nin bir kararıyla iptal edilerek yürürlükten kalkmıştır.

Kazandırıcı zamanaşımı zilyetliğine dayalı tescil davası kime karşı açılır?

Tapusuz taşınmazlarda Hazineye ve ilgili kamu tüzel kişilerine, tapulu taşınmazlarda ise tapuda malik görünen kişiye veya bu kişi ölmüşse mirasçılarına karşı açılır.

Mülkiyet ne zaman kazanılmış olur?

Mülkiyet, mahkeme kararının kesinleşmesi veya tapuya tescil anında değil, kanunda öngörülen zilyetlik koşullarının gerçekleştiği anda kazanılmış sayılır. Tescil, önceden var olan bu hakkı sicile yansıtan açıklayıcı bir işlemdir.

Harici (adi yazılı) satış sözleşmesi tek başına mülkiyet sağlar mı?

Hayır. Tapulu bir taşınmazın harici yoldan satışı mülkiyeti devretmez. Bununla birlikte harici satış senedi, zilyetliğin hangi tarihte başladığının ve zilyedin iyiniyetinin ispatında delil olarak kullanılabilir.

Miras yoluyla intikal eden bir taşınmazda mirasçılardan biri tek başına kazandırıcı zamanaşımından yararlanabilir mi?

Kural olarak hayır. Mirasçılardan bir kısmının terekeye dahil taşınmazı fiilen kullanması, tüm mirasçılar adına zilyetliğin sürdürüldüğü şeklinde değerlendirilir; bu nedenle zilyet mirasçı tek başına mülkiyet kazanamaz.

Yasal Uyarı: Bu makalede yer alan bilgiler genel nitelikte olup hukuki mütalaa veya tavsiye niteliği taşımamaktadır. Hak kaybına uğramamak adına somut durumunuz için bir avukata danışmanız önerilir. — Av. Mustafa Kocatepe (Muğla Barosu Sicil No: 2749)