Hukuki desteğe mi ihtiyacınız var?
Av. Mustafa KOCATEPE — 0506 773 3969
Tapu işlemlerinde en sık karşılaşılan hukuki sorunlardan biri, tapu kütüğündeki tescilin yolsuz olmasıdır. TMK m.1024 ve 1025, bu durumda tapu iptali ve tescili davası açılabilmesini düzenler.
Ana Noktalar
- TMK m.1024/2 uyarınca, bağlayıcı olmayan bir hukuki işleme dayanan ya da hukuki sebepten yoksun bulunan tescil yolsuzdur.
- TMK m.1025 uyarınca, yolsuz tescil nedeniyle hakkı zedelenen kişi tapu sicilinin düzeltilmesini dava edebilir.
- Bu dava, kural olarak taşınmazın bulunduğu yer asliye hukuk mahkemesinde açılır.
Tapu İşlemlerinde Yolsuz Tescil Riski
Gayrimenkul alım-satımı, miras yoluyla intikal veya kat karşılığı inşaat sözleşmeleri gibi işlemlerde, tapu kaydının hukuka uygun şekilde oluşup oluşmadığının önceden incelenmesi büyük önem taşır. TMK m.1024/2 uyarınca bağlayıcı olmayan bir hukuki işleme dayanan ya da hukuki sebepten yoksun bulunan tescil yolsuz sayılır; TMK m.1025 ise bu durumda hakkı zedelenen kişiye tapu sicilinin düzeltilmesini dava etme imkanı tanır. Tapu devri öncesinde tapu kaydının, üzerindeki ipotek/haciz/şerh gibi takyidatların ve imar durumunun incelenmesi, ileride açılabilecek maliyetli tapu iptali davalarının önüne geçer.
Hangi Tapu Davalarına Bakıyoruz
Fethiye’de tapu iptali ve tescili davalarının çoğu, aşağıdaki hukuki sebeplerden birine dayanır. Her dava türünün kendine özgü ispat şartları ve süreç işleyişi bulunur; tapu iptal ve tescil davasının genel çerçevesi hakkında ayrıntılı bilgiye ulaşabilirsiniz.
- Hukuki ehliyetsizlik nedeniyle tapu iptali: İleri yaş, hastalık veya zihinsel bir rahatsızlık gibi nedenlerle tapu devrini yapan kişinin işlem anında fiil ehliyetine sahip olmadığı ileri sürüldüğünde açılır.
- Vekalet görevinin kötüye kullanılması: Vekilin, vekalet verenin çıkarına aykırı biçimde taşınmazı düşük bedelle ya da kendisine veya bir yakınına devretmesi hâlinde gündeme gelir.
- İnançlı işleme (inançlı temlik) dayalı tapu iptali: Taşınmazın teminat amacıyla veya vekalet yerine geçmek üzere güvene dayanılarak devredilip bu amacın dışında kullanıldığı ileri sürüldüğünde açılır.
- Hile nedeniyle tapu iptali: Tarafın, karşı tarafın kasıtlı olarak yanılttığı bir beyan veya davranış nedeniyle taşınmazı devrettiğini ileri sürdüğü davalardır.
- Aile konutu nedeniyle tapu iptali: Eşlerden birinin, diğerinin rızası alınmadan aile konutu niteliğindeki taşınmazı devretmesi durumunda, diğer eş tarafından açılır.
- Satış vaadi sözleşmesine dayalı tapu iptali: Noterde düzenlenen bir satış vaadi sözleşmesine rağmen satıcının taşınmazı sözleşmeye aykırı biçimde başka birine devretmesi hâlinde açılır.
- Kazandırıcı zamanaşımı ve zilyetliğe dayalı tapu tescili: Bir taşınmazın uzun süre malik sıfatıyla ve aralıksız zilyetliğinde bulunulması nedeniyle tescil talep edildiği davalardır.
- Ölünceye kadar bakma sözleşmesi: Bakım borcunu üstlenen tarafın bu edimi yerine getirmediği veya sözleşmenin geçersizliğinin ileri sürüldüğü hâllerde, sözleşmeye dayanılarak yapılan tapu devrinin iptali istenebilir.
Fethiye’de Tapu Davası Süreci
Tapu iptali ve tescili davalarında görevli mahkeme kural olarak Asliye Hukuk Mahkemesidir; yetki ise HMK m.12 uyarınca taşınmazın bulunduğu yer mahkemesine aittir ve bu yetki kesindir, yani taraflarca değiştirilemez. Görevli mahkeme genel kural itibarıyla asliye hukuk mahkemesi olmakla birlikte, uyuşmazlığın kaynağına göre özel görev kuralları uygulanabilir: aile konutuna ilişkin tapu iptali ve tescili taleplerinde aile mahkemesi, tüketici işleminden kaynaklanan uyuşmazlıklarda ise tüketici mahkemesi görevlidir. Fethiye sınırları içindeki bir taşınmazla ilgili dava, Fethiye Asliye Hukuk Mahkemelerinden birinde açılır; Fethiye Adliyesi’nin yıllık faaliyet raporlarına göre tapu iptali ve tescili davaları, bu mahkemelerin en sık görülen dava türleri arasında ilk sıralarda yer almaktadır. Dava sürecinde tapu kaydının ve üzerindeki ipotek, haciz veya şerh gibi takyidatların incelenmesi, davanın seyrini doğrudan etkiler. Çoğu tapu iptali davasında mahkeme, taşınmazın başında keşif yapılmasına ve konusunda bilgi sahibi bilirkişiden görüş alınmasına karar verir; bilirkişi raporu, tapu kaydı ile fiili durum arasındaki uyuşmazlığın tespitinde belirleyici olur. Dava süresince taşınmazın üçüncü kişilere devrini önlemek amacıyla ihtiyati tedbir talep edilerek tapu kütüğüne dava şerhi işlenmesi istenebilir. Karara karşı istinaf yoluna başvurulması hâlinde dosya Denizli Bölge Adliye Mahkemesine gönderilir; zira Denizli BAM’ın yargı çevresi Denizli, Muğla ve Uşak illerini kapsamaktadır.
Dava Süresi ve Masraflar
Tapu iptali ve tescili davaları, dava değeri üzerinden nispi harca tabidir. 492 sayılı Harçlar Kanunu’na bağlı (1) sayılı tarife uyarınca, davanın esası hakkında verilecek karar üzerinden binde 68,31 oranında karar ve ilam harcı hesaplanır. Harçlar Kanunu m.28 uyarınca bu harcın dörtte biri dava açılırken peşin ödenir, kalan kısmı ise kararın tebliğinden itibaren bir ay içinde tahsil edilir. Bunun yanında, keşif ve bilirkişi incelemesi için ayrıca bir gider avansı yatırılması gerekir. Avukatlık ücreti ise Avukatlık Asgari Ücret Tarifesi çerçevesinde, dosyanın niteliğine göre belirlenir. Davanın ne kadar süreceğine ilişkin önceden kesin bir süre vermek mümkün değildir; süre, dosyanın niteliğine, keşif ve bilirkişi sürecinin seyrine ve mahkemenin iş yüküne göre değişiklik gösterir.
Fethiye ve Çevresinde Hizmet Verdiğimiz Yerler
Fethiye merkezde bulunan taşınmazlara ilişkin tapu iptali ve tescili davalarının yanı sıra, Ölüdeniz, Çalış, Hisarönü, Ovacık, Göcek, Seydikemer, Dalaman ve Köyceğiz’deki taşınmazlarla ilgili uyuşmazlıklarda da dava takibi yapılmaktadır. Muğla genelinde farklı ilçelerde bulunan taşınmazlara ilişkin tapu davalarında da taraflara hukuki destek sağlanmaktadır.
Yabancı Uyruklu Taşınmaz Sahipleri
Türkiye’de taşınmazı bulunan yabancı uyruklu kişilerin taraf olduğu tapu iptali ve tescili davalarında da aynı usul kuralları uygulanır. MÖHUK m.21 uyarınca taşınmazlar üzerindeki mülkiyet hakkı ve diğer aynî haklar, malın bulunduğu ülke hukukuna tabidir; MÖHUK m.40 uyarınca Türk mahkemelerinin milletlerarası yetkisi de iç hukukun yer itibariyle yetki kurallarına göre belirlenir. Bu nedenle Fethiye’deki bir taşınmaza ilişkin dava, malik yurt dışında ikamet etse dahi Fethiye’deki mahkemede görülür. Yurt dışında bulunan malikler, dava sürecini Türkiye’de düzenlenmiş veya ilgili Türk konsolosluğunda onaylanmış bir vekaletname ile bir avukata takip ettirebilir; yabancı dilde düzenlenen belgelerin dava dosyasına sunulmadan önce yeminli tercüman aracılığıyla Türkçeye çevrilmesi gerekir. Süreç boyunca iletişim telefon, WhatsApp veya avmustafakocatepe@gmail.com adresine gönderilecek bir e-posta ile de yürütülebilir. İngilizce dil desteğine ihtiyaç duyan yabancı uyruklu taşınmaz sahipleri İngilizce hizmet sayfamızdan da bilgi alabilir.
Sonuç
Tapu işlemi yapmadan önce kaydın hukuki durumunun incelenmesi, işlem sonrasında ortaya çıkabilecek yolsuz tescil iddialarına karşı en etkili önlemdir.
Bunları da inceleyebilirsiniz:
| Dava sebebi | Ne zaman gündeme gelir |
|---|---|
| Hukuki ehliyetsizlik | İleri yaş, hastalık veya zihinsel rahatsızlık nedeniyle devri yapan kişinin işlem anında fiil ehliyetinin bulunmadığı ileri sürüldüğünde |
| Vekalet görevinin kötüye kullanılması | Vekilin, vekalet verenin çıkarına aykırı biçimde taşınmazı düşük bedelle ya da kendisine veya bir yakınına devretmesi hâlinde |
| İnançlı işlem (inançlı temlik) | Taşınmazın teminat amacıyla veya güvene dayanılarak devredilip bu amacın dışında kullanıldığı ileri sürüldüğünde |
| Hile | Tarafın, karşı tarafın kasıtlı olarak yanılttığı bir beyan veya davranış nedeniyle taşınmazı devrettiğini ileri sürdüğü hâllerde |
| Aile konutu | Eşlerden birinin, diğerinin rızası alınmadan aile konutu niteliğindeki taşınmazı devretmesi hâlinde — GÖREVLİ MAHKEME: aile mahkemesi |
| Satış vaadi sözleşmesi | Noterde düzenlenen satış vaadine rağmen satıcının taşınmazı sözleşmeye aykırı biçimde başkasına devretmesi hâlinde |
| Kazandırıcı zamanaşımı ve zilyetlik | Taşınmazın uzun süre malik sıfatıyla ve aralıksız zilyetliğinde bulunulması nedeniyle tescil talep edildiğinde |
| Ölünceye kadar bakma sözleşmesi | Bakım borcunun yerine getirilmediği veya sözleşmenin geçersizliğinin ileri sürüldüğü hâllerde |
| Görev ve yetki (genel kural) | Asliye hukuk mahkemesi; taşınmazın bulunduğu yer kesin yetkilidir (HMK m.12). Tüketici işleminden doğuyorsa tüketici mahkemesi görevlidir |
Sıkça Sorulan Sorular
Tapu avukatı nedir ve hangi konularda hizmet verir?
Gayrimenkul alım-satımı, ipotek işlemleri, tapu iptali ve tescili, miras yoluyla tapu intikali ve ortaklığın giderilmesi gibi konularda danışmanlık ve temsil hizmeti sunan avukattır.
Fethiye’de tapu işlemleri ne kadar sürer?
Belgelerin eksiksiz olması durumunda genellikle birkaç gün içinde tamamlanır; ancak işlem türüne göre değişebilir.
Tapu devri sırasında avukat bulundurmak gerekli midir?
Yasal olarak zorunlu değildir, ancak tapu kaydının önceden incelenmesi sürecin sağlıklı ilerlemesine katkı sağlar.
Tapu iptal davası hangi durumlarda açılır?
Sahtecilik, muvazaa, hata, hile veya mirasçı haklarının ihlali gibi durumlarda tapu iptal davası açılabilir.
Tapu avukatı ücretleri nasıl belirlenir?
İşlemin niteliğine ve karmaşıklığına göre, Avukatlık Asgari Ücret Tarifesi çerçevesinde belirlenir.
Tapu iptal davası açarken taşınmaza tedbir konulabilir mi?
Evet. Dava süresince taşınmazın üçüncü kişilere devredilmesini önlemek amacıyla mahkemeden ihtiyati tedbir kararı istenebilir; bu karar tapu kütüğüne dava şerhi olarak işlenir.
Fethiye’de tapu davası hangi mahkemede görülür?
HMK m.12 uyarınca taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi kesin yetkilidir. Fethiye sınırları içindeki taşınmazlara ilişkin tapu iptali ve tescili davaları kural olarak Fethiye Asliye Hukuk Mahkemelerinde görülür. Aile konutuna ilişkin taleplerde aile mahkemesi, tüketici işleminden kaynaklanan uyuşmazlıklarda tüketici mahkemesi gibi özel görev kuralları saklıdır.
Yurt dışındayken vekaletle dava açılabilir mi?
Evet. Yurt dışında bulunan taşınmaz sahipleri, Türk konsolosluklarında düzenlenmiş bir vekaletname ile Türkiye’deki bir avukata dava takibi yaptırabilir; yabancı dilde düzenlenmiş belgeler ise yeminli tercüman aracılığıyla Türkçeye çevrilerek dosyaya sunulur.
Gayrimenkul Hukuku ile İlgili Videolarımız
Kanalımızdaki kısa video anlatımlara buradan ulaşabilirsiniz.
Dosyanızı değerlendirmek için bize ulaşabilirsiniz
Av. Mustafa Kocatepe
Yasal Uyarı: Bu makalede yer alan bilgiler genel nitelikte olup hukuki mütalaa veya tavsiye niteliği taşımamaktadır. Hak kaybına uğramamak adına somut durumunuz için bir avukata danışmanız önerilir. — Av. Mustafa Kocatepe
