Aidat (Ortak Gider) Alacağı Davası

Fethiye ve çevresinde site ve apartman şeklindeki yaşamın yaygınlaşmasıyla birlikte, kat malikleri arasında en sık karşılaşılan uyuşmazlıklardan biri aidat, diğer adıyla ortak gider alacağının ödenmemesidir. Kat Mülkiyeti Kanunu, her kat malikinin anataşınmazın ortak giderlerine katılma yükümlülüğünü açıkça düzenlemiş; ödemeyen kat maliki hakkında hem icra takibi hem de alacak davası yollarını yönetime ve diğer kat maliklerine tanımıştır. Bu yazıda aidat borcunun hukuki niteliğini, gecikme tazminatı oranını, zamanaşımı süresini ve borçtan kimin sorumlu olduğunu mevzuat metni ve Yargıtay kararları üzerinden ele alıyoruz.

Ana Noktalar

• Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 20. maddesi uyarınca her kat maliki, ortak giderlere ve avansa katılmakla yükümlüdür; kullanma hakkından vazgeçerek veya ihtiyacı bulunmadığını ileri sürerek bu yükümlülükten kurtulmak mümkün değildir.
• Ödemeyen kat maliki hakkında yönetici veya diğer kat maliklerinden her biri, doğrudan icra takibi başlatabilir ya da alacak davası açabilir.
• Kanun, gider ve avans payının tamamını ödemeyen kat maliki için ödemede geciktiği günler üzerinden aylık yüzde beş oranında gecikme tazminatı öngörmüştür.
• Aidat alacakları dönemsel edim niteliğinde kabul edildiğinden beş yıllık zamanaşımı süresine tabidir.

Aidat (Ortak Gider) Borcunun Hukuki Niteliği

634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 20. maddesine göre kat maliklerinden her biri, aralarında başka türlü bir anlaşma olmadıkça, kapıcı, kaloriferci, bahçıvan ve bekçi giderleri ile bunlar için toplanacak avansa eşit olarak; anataşınmazın sigorta primi, ortak yerlerin bakım, koruma, güçlendirme ve onarım giderleri, yönetici aylığı ve ortak tesislerin işletme giderleri ile bunlar için toplanacak avansa ise kendi arsa payı oranında katılmakla yükümlüdür. Kanun, kat malikinin ortak yer veya tesisler üzerindeki kullanma hakkından vazgeçmesinin ya da bağımsız bölümünün durumu itibarıyla bunlardan yararlanmaya ihtiyacı bulunmadığını ileri sürmesinin, bu yükümlülüğü ortadan kaldırmayacağını ayrıca hükme bağlamıştır. Bir başka anlatımla aidat borcu, sözleşmeden değil doğrudan kat malikliği sıfatından doğan kanuni bir yükümlülüktür.

Ödenmeyen Aidat İçin Yönetimin Başvurabileceği Yollar

İcra Takibi Yoluyla Tahsil

Uygulamada en sık tercih edilen yol, borçlu kat maliki hakkında ilamsız icra takibi başlatılmasıdır. Borçlu ödeme emrine süresinde itiraz ederse takip durur ve yönetimin, itirazın iptali davası açması gerekir. Alacağın kat malikleri kurulu kararına dayanması hâlinde likit kabul edilmesi ve borçlunun icra inkar tazminatına mahkûm edilebilmesi, uygulamada sıkça karşılaşılan bir sonuçtur. Fethiye’de yürütülen bu tür icra dosyalarında usule uygun ödeme emri tebliği ve süresinde itiraz edilip edilmediğinin doğru tespiti, davanın seyrini doğrudan etkilemektedir; bu noktada icra takibi süreçlerine hakim olmak önem taşır.

Alacak Davası Açılması

Yönetim veya kat maliklerinden biri, icra yoluna başvurmadan doğrudan aidat alacağının tahsili için dava da açabilir. Uygulamada zaman zaman doğrudan alacak davası ile icra takibine itirazın iptali davası birlikte de yürütülebilmekte, her iki talep de kısmen kabul edilebilmektedir. Hangi yolun seçileceği; borçlunun mal varlığı, alacağın miktarı ve zamanaşımı süresinin durumu gibi somut olayın özelliklerine göre değerlendirilmelidir.

Gecikme Tazminatı: Kanunda Belirlenen Aylık Yüzde Beş Oranı

Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 20. maddesi, genel gecikme faizi oranlarından ayrılan özel bir düzenleme içerir: “Gider ve avans payının tamamını ödemeyen kat maliki ödemede geciktiği günler için aylık yüzde beş hesabıyla gecikme tazminatı ödemekle yükümlüdür.” Bu oran, mevzuat.gov.tr üzerindeki resmi metinde açıkça yer almaktadır ve sözleşmeyle aksi kararlaştırılmadıkça uygulanır. Uygulamada gecikme tazminatı, KMK m.20/2 uyarınca kat malikinin ödemede geciktiği günler için işletilir; alacağın kat malikleri kurulu kararı ile belirlenmiş olması hâlinde likit sayılır ve buna göre icra inkar tazminatına (İİK m.67/2 uyarınca hükmolunan meblağın en az yüzde yirmisi oranında) hükmedilebilir.

Aidat Borcundan Kimler Sorumludur?

Kat Maliki mi, Kiracı mı Sorumlu?

Kanun’un 22. maddesine göre kural olarak ortak gider ve aidat borcundan kat maliki sorumludur. Bağımsız bölümde kira sözleşmesine veya oturma hakkına dayanarak sürekli biçimde yararlanan kişi ise kat maliki ile birlikte müştereken ve müteselsilen sorumlu tutulur; ancak kiracının sorumluluğu ödemekle yükümlü olduğu kira bedeliyle sınırlıdır ve yaptığı ödeme kira borcundan düşülür. Yargıtay 20. Hukuk Dairesinin 17.12.2018 tarihli, 2017/4269 esas ve 2018/8284 karar sayılı kararında, taşınmazı fiilen kullanmadığını ileri süren kat malikinin bu gerekçeyle ortak giderden kurtulamayacağı, 22. maddenin kat maliki ile kiracıyı müşterek ve müteselsil sorumlu tuttuğu açıkça vurgulanmıştır. Buna karşılık aynı Dairenin 18.12.2017 tarihli, 2017/4075 esas ve 2017/10636 karar sayılı kararında, takip tarihinde taşınmazı çoktan tahliye etmiş olan eski kiracının geçmiş döneme ait ortak giderlerden sorumlu tutulamayacağı belirtilmiştir.

Taşınmazın Devri Halinde Eski ve Yeni Malikin Sorumluluğu

Uygulamada sıkça karşılaşılan bir diğer soru, bağımsız bölümün satılması durumunda aidat borcundan kimin sorumlu olacağıdır. Yargıtay 18. Hukuk Dairesinin 14.04.2005 tarihli, 2005/1259 esas ve 2005/3657 karar sayılı kararında bu konu net biçimde açıklığa kavuşturulmuştur: kat malikinin mülkiyet hakkı devam ettiği sürece ortak gider ve aidata katılma zorunluluğu vardır; mülkiyet hakkı sona erdiği andan itibaren ise bu yükümlülükten kurtulur. Buna göre devir tarihinden sonra doğan ortak gider, aidat ve avans borçlarından yeni malik sorumlu olurken, devir tarihinden önce tahakkuk etmiş borçlar kural olarak eski malikin sorumluluğunda kalmaya devam eder. Tapuda devir tarihi net biçimde tespit edilerek, hangi dönemin borcunun kime ait olduğunun ayrıştırılması bu tür davaların temelini oluşturur.

Aidat Alacağında Zamanaşımı Süresi

Aidat alacakları, belirli aralıklarla ödenmesi gereken dönemsel edim niteliğinde kabul edildiğinden, Türk Borçlar Kanunu’nun 147. maddesinin 1. bendi uyarınca beş yıllık zamanaşımı süresine tabidir. Yargıtay 18. Hukuk Dairesinin 29.11.2012 tarihli, 2012/12592 esas ve 2012/13517 karar sayılı kararında, belirli dönemlerde ödenmesi gereken aidat alacaklarına ilişkin davaların beş yıllık zamanaşımına tabi olduğu ve davalının süresinde ileri sürdüğü zamanaşımı def’inin mahkemece dikkate alınması gerektiği vurgulanmıştır. Bu ilke Yargıtay uygulamasında istikrarlı biçimde tekrarlanmaktadır. Zamanaşımı def’i, davalı tarafından süresinde ileri sürülmezse mahkeme tarafından kendiliğinden dikkate alınmaz; bu nedenle hem alacaklı yönetim hem de borçlu kat maliki açısından sürelerin doğru hesaplanması büyük önem taşır.

Aidat Miktarının Belirlenmesi ve Kat Malikleri Kurulu Kararının Rolü

Aidat miktarı, genellikle yönetim planında belirlenen esaslar çerçevesinde, kat malikleri kurulunca onaylanan işletme projesiyle somutlaştırılır. Ortak aidat alacağının kat malikleri kurulu kararına dayanması hâlinde ödenecek miktar belirlenebilir, dolayısıyla likit kabul edilir; ancak bu miktarın hangi kararlara ve hangi dönemlere ait olduğunun bilirkişi incelemesiyle tek tek ortaya konması gerekir. Yönetim planında belirlenen aidat tutarının artırılması veya güncellenmesi de yine kat malikleri kurulunun alacağı kararla mümkün olup, bu kararın kat maliklerine usulüne uygun bildirilmesi, borçlunun temerrüde düşürülmesi ve gecikme tazminatının işletilmeye başlanması bakımından belirleyicidir.

Dava Şartı Olarak Arabuluculuk

6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu’nun 18/B maddesi (Ek: 28/3/2023-7445/37 md., yürürlük 1 Eylül 2023) uyarınca, Kat Mülkiyeti Kanunu’ndan kaynaklanan uyuşmazlıklarda dava açılmadan önce arabulucuya başvurulmuş olması dava şartıdır. Bu şart, yukarıda anlatılan alacak davası yoluna gidilmesi hâlinde geçerlidir: arabuluculuk aşaması tüketilmeden açılan dava, dava şartı yokluğu nedeniyle usulden reddedilir; dava dilekçesi karşı tarafa tebliğe bile çıkarılmaz (m.18/A). Buna karşılık, yönetimin doğrudan icra takibi başlatması hâlinde arabuluculuk şartı aranmaz; zira dava şartı olarak arabuluculuk yalnızca dava açılmasına bağlı bir ön koşuldur, icra takibine değil. Anlaşma sağlanamazsa düzenlenen son tutanağın aslı veya arabulucu onaylı örneği dava dilekçesine eklenmelidir. (Bu kural, 1 Eylül 2023 tarihi itibarıyla zaten ilk derece mahkemesi, bölge adliye mahkemesi veya Yargıtayda görülmekte olan davalar için aranmaz.)

Görevli Mahkeme ve Yetkili İcra Dairesi

Kat Mülkiyeti Kanunu’ndan kaynaklanan aidat ve ortak gider alacağı davalarında görevli mahkeme sulh hukuk mahkemesidir; yetki ise anataşınmazın bulunduğu yer mahkemesine aittir. İcra takibi de yine taşınmazın bulunduğu yerdeki icra dairesi üzerinden yürütülür. Fethiye’de bulunan bir sitede veya apartmanda yaşanan aidat uyuşmazlıklarında bu nedenle Fethiye Sulh Hukuk Mahkemesi ve Fethiye İcra Daireleri görevli ve yetkili konumdadır; taşınmazın bulunduğu yerdeki kat malikleri kurulu kararları ve işletme projesi kayıtlarının eksiksiz sunulması, sürecin sağlıklı ilerlemesi açısından önemlidir.

Sonuç

Aidat, yani ortak gider alacağı, Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 20. maddesinde ayrıntılı biçimde düzenlenmiş, kendine özgü bir gecikme tazminatı oranına ve beş yıllık zamanaşımı süresine tabi bir alacak türüdür. Ödenmeyen aidat için hem icra takibi hem de alacak davası açma imkanı bulunmakta; borçtan kural olarak kat maliki, kira ilişkisi bulunması halinde ise kiracı da sınırlı biçimde sorumlu tutulmaktadır. Fethiye’de site ve apartman yönetimlerinin karşılaştığı aidat uyuşmazlıklarında, gerek icra takibinin doğru başlatılması gerekse zamanaşımı ve sorumluluk konularının somut olaya göre değerlendirilmesi gerekmektedir. Sorularınız için avmustafakocatepe@gmail.com adresinden bize ulaşabilir, gayrimenkul hukukuna ilişkin diğer konular için Fethiye gayrimenkul avukatlığı hizmetlerimiz hakkında bilgi alabilirsiniz. Aidat borcuna dayanak olan kurul kararının kendisi tartışmalıysa Kat Malikleri Kurulu Kararının İptali Davası, aidat miktarının yönetim planından kaynaklanan bir uyuşmazlıksa Yönetim Planı Uyuşmazlıkları yazımıza da göz atabilirsiniz.

Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır; somut olayınıza özgü hukuki değerlendirme için bir avukata danışmanız önerilir.

Sıkça Sorulan Sorular

Aidat borcu ödenmezse ne olur?

Ödenmeyen aidat için yönetim veya diğer kat malikleri, borçlu hakkında icra takibi başlatabilir ya da doğrudan alacak davası açabilir. Ayrıca kanun, gecikilen günler için aylık yüzde beş oranında gecikme tazminatı öngörmektedir.

Aidatta gecikme faizi oranı nedir?

Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 20. maddesi, gider ve avans payını ödemede geciken kat maliki için aylık yüzde beş oranında gecikme tazminatı öngörmüştür. Bu oran, mevzuat.gov.tr’deki resmi metinde açıkça yer alan özel bir düzenlemedir.

Kiracı aidat ödemekle yükümlü müdür?

Kanun’un 22. maddesine göre ortak gider borcundan kural olarak kat maliki sorumludur. Bağımsız bölümde kira sözleşmesiyle oturan kiracı ise kat maliki ile birlikte müteselsilen sorumlu olur; ancak bu sorumluluk kiracının ödemekle yükümlü olduğu kira bedeliyle sınırlıdır.

Ev sahibi değişirse eski aidat borcundan kim sorumlu olur?

Yargıtay kararlarına göre kat malikinin sorumluluğu mülkiyet hakkının sona erdiği tarihte biter. Devir tarihinden önce tahakkuk eden borçlardan eski malik, devir tarihinden sonraki borçlardan ise yeni malik sorumlu tutulur.

Aidat alacağının zamanaşımı süresi ne kadardır?

Aidat alacakları dönemsel edim niteliğinde kabul edildiğinden Türk Borçlar Kanunu’nun 147. maddesi uyarınca beş yıllık zamanaşımı süresine tabidir. Bu süre, borçlu tarafından süresinde ileri sürülmesi halinde mahkemece dikkate alınır.

Aidat miktarı nasıl belirlenir, sonradan değiştirilebilir mi?

Aidat miktarı genellikle yönetim planı çerçevesinde kat malikleri kurulunca onaylanan işletme projesiyle belirlenir. Kurul kararıyla belirlenen ve kat maliklerine usulüne uygun bildirilen miktar, tahsil davalarında likit alacak olarak kabul edilir.

Fethiye’de aidat alacağı davası hangi mahkemede açılır?

Kat Mülkiyeti Kanunu’ndan doğan aidat uyuşmazlıklarında görevli mahkeme sulh hukuk mahkemesi, yetkili mahkeme ise taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir. Fethiye’de bulunan bir taşınmaza ilişkin uyuşmazlıklarda bu nedenle Fethiye Sulh Hukuk Mahkemesi görevli ve yetkilidir.

Aidat Alacağı Davası Açmadan Önce Arabulucuya Başvurmak Zorunlu mudur?

Alacak davası yoluna gidilecekse evet: 6325 sayılı Kanun’un 18/B maddesi uyarınca, Kat Mülkiyeti Kanunu’ndan kaynaklanan uyuşmazlıklarda dava açmadan önce arabulucuya başvurulmuş olması 1 Eylül 2023’ten itibaren dava şartıdır. Doğrudan icra takibi başlatılması hâlinde ise bu şart aranmaz.

Aidat borcu için doğrudan icra takibi mi başlatılmalı, dava mı açılmalı?

Her iki yol da mümkündür. Uygulamada çoğunlukla önce icra takibi başlatılır; borçlunun itirazı halinde ise itirazın iptali davası açılarak takip devam ettirilir. Alacağın kat malikleri kurulu kararıyla belirlenmiş olması halinde icra inkar tazminatı da talep edilebilir.

Yasal Uyarı: Bu makalede yer alan bilgiler genel nitelikte olup hukuki mütalaa veya tavsiye niteliği taşımamaktadır. Hak kaybına uğramamak adına somut durumunuz için bir avukata danışmanız önerilir. — Av. Mustafa Kocatepe