Kat Malikleri Kurulu Kararının İptali Davası

Bir apartman veya sitede kat malikleri kurulunun aldığı bir karar; kanuna, yönetim planına veya dürüstlük kuralına aykırıysa, bu karara katılmayan veya karara muhalif kalan kat maliklerinin başvurabileceği yol kat malikleri kurulu kararının iptali davasıdır. Uygulamada bu dava sıklıkla aidat borcunun tahsili, yönetim planında yapılan değişiklikler veya ortak alanların kullanımına ilişkin uyuşmazlıklarla karıştırılsa da, konusu bambaşkadır: burada tartışılan, kurulun kendisinin aldığı kararın hukuka uygun olup olmadığıdır. Bu yazıda konuyu 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 32 nci ve 33 üncü maddeleri ekseninde; davanın şartları, dava açma süreleri, davanın kime karşı açılacağı, toplantı nisabı ve çağrı usulündeki eksikliklerin kararın geçerliliğine etkisi ile görevli ve yetkili mahkeme başlıkları altında inceliyoruz. Fethiye’de site ve apartman yönetimlerinde en sık karşılaştığımız uyuşmazlıklardan biri de budur; toplantıya usulüne uygun çağrılmadığını veya alınan kararın yönetim planına aykırı olduğunu düşünen kat maliklerinin süre kaçırmadan hareket etmesi büyük önem taşır. Kat mülkiyetine ilişkin diğer uyuşmazlıklar hakkında genel bilgi için Fethiye gayrimenkul ve inşaat avukatlığı sayfamızı inceleyebilirsiniz.

Ana Noktalar

• Kat malikleri kurulu kararlarının bağlayıcılığı KMK m.32’de, iptal davasının şartları ve süreleri ise KMK m.33’te düzenlenmiştir; kararın kanuna, yönetim planına veya dürüstlük kuralına aykırı olması iptal sebebidir.
• Dava açma süresi karara katılıp muhalif kalanlar için karar tarihinden itibaren bir ay, toplantıya katılmayanlar için kararı öğrenmeden itibaren bir ay ve her hâlde karar tarihinden itibaren altı aydır; kararın yok veya mutlak butlanla hükümsüz olduğu hâllerde süre koşulu aranmaz.
• KMK m.38’e eklenen fıkra uyarınca dava, kat maliklerini temsilen doğrudan yöneticiye husumet yöneltilerek de açılabilir.
• Toplantı nisabına veya çağrı usulüne ilişkin eksiklikler, kararın geçersizliğine yol açabilir; görevli mahkeme ise anagayrimenkulün bulunduğu yerdeki sulh hukuk mahkemesidir.

Kat Malikleri Kurulu Kararının İptali Davası Nedir?

Kat mülkiyetine tabi bir anataşınmazda yönetim, kat malikleri kurulu tarafından sözleşme, yönetim planı ve kanun hükümleri uyarınca alınacak kararlarla yürütülür. Bütün kat malikleri ile onların külli ve cüzi halefleri, yönetici ve denetçiler bu kararlara uymakla yükümlüdür. KMK m.32’nin mevzuat.gov.tr’de yayımlanan tam metni şöyledir:

“Anagayrimenkul kat malikleri kurulu tarafından, sözleşme, yönetim planı ve kanun hükümleri uyarınca verilecek kararlara göre yönetilir. Bütün kat malikleriyle külli ve cüzi halefleri, yönetici ve denetçiler, kat malikleri kurulunun kararlarına uymakla yükümlüdürler. Anagayrimenkulün kullanılmasından veya yönetiminden dolayı kat malikleri arasında veya bunlarla yönetici ve denetçiler arasında veya denetçilerle yöneticiler arasında çıkan anlaşmazlıklar, kat malikleri kurulunca çözülür ve karara bağlanır.” (KMK m.32)

Ancak kurulun her kararı otomatik olarak geçerli sayılmaz. Karar; kanuna, yönetim planına veya dürüstlük (iyiniyet) kuralına aykırıysa, bu karara aykırı oy kullanan veya toplantıya hiç katılmayan kat maliklerinin kararın iptalini dava yoluyla isteme hakkı doğar. Yargıtay 20. Hukuk Dairesi, anagayrimenkulün kullanımından veya yönetilmesinden doğan uyuşmazlıkların önce kat malikleri kurulunda çözülüp karara bağlanması gerektiğini, kurula başvurmadan doğrudan dava açılamayacağını vurgulamaktadır (Yargıtay 20. Hukuk Dairesi, E. 2017/954, K. 2018/2667, T. 05.04.2018).

İptal Davasının Şartları

İptal davasının konusunu üç grup karar oluşturur: kanuna aykırı kararlar, yönetim planına aykırı kararlar ve dürüstlük kuralına (TMK m.2) aykırı, hakkın kötüye kullanılması niteliğindeki kararlar. Kanunun emredici hükümlerine aykırı olarak alınan bir karar, sadece iptal edilebilir değil; doğrudan yok veya mutlak butlanla hükümsüz de sayılabilir. Yargıtay 5. Hukuk Dairesi bu ayrımı şöyle açıklamaktadır:

“Kat malikleri kurulu, Kanunun emredici hükümlerine aykırı karar alınmaması gerekir. Aksi halde alınan karar, Kanunun 33. maddesine göre yok veya mutlak butlanla hükümsüzdür. Yönetim planındaki Kanunun emredici hükümlerine aykırı hükümlerde yok veya mutlak butlanla hükümsüz olup, her bir kat maliki herhangi bir dava süresi ile bağlı olmaksızın bu hükümlerin iptalini isteyebilir.” (Yargıtay 5. Hukuk Dairesi, E. 2021/568, K. 2021/5055, T. 07.04.2021)

Bu ayrımın pratik önemi büyüktür: sıradan bir iptal sebebinde dava süreye tabiyken, yokluk veya mutlak butlan hâlinde süre aranmaz. Yargıtay Hukuk Genel Kurulu da aynı doğrultuda, kanunun emredici hükmüne aykırı olarak alınan yönetici seçimi kararının “yokluk yaptırımına tabi” olduğunu, ancak bu kararın iptal edilinceye kadar geçerli sonuç doğurmaya devam ettiğini belirtmiştir (Yargıtay Hukuk Genel Kurulu, E. 2019/34, K. 2022/654, T. 17.05.2022). Bir başka deyişle, hukuka aykırı bir karar kendiliğinden yok sayılamaz; mahkemeden iptali istenmesi gerekir. Örneğin anataşınmazın yıkılıp yeniden yapılmasına veya kat karşılığı inşaat sözleşmesiyle müteahhide devrine ilişkin kararlarda KMK m.45 uyarınca oybirliği aranır; bu nitelikli çoğunluk sağlanmadan alınan kararlar da iptale konu olabilir. Bu sözleşme türünün kendi şartları için kat karşılığı inşaat sözleşmesi rehberimize başvurabilirsiniz.

Dava Açma Süresi

Kat malikleri kurulu kararının iptali davasında süre, 5711 sayılı Kanunla değiştirilen KMK m.33’te açıkça düzenlenmiştir. Maddenin mevzuat.gov.tr’de yayımlanan tam metni şöyledir:

“Kat malikleri kurulunca verilen kararlar aleyhine, kurul toplantısına katılan ancak 32 nci madde hükmü gereğince aykırı oy kullanan her kat maliki karar tarihinden başlayarak bir ay içinde, toplantıya katılmayan her kat maliki kararı öğrenmesinden başlayarak bir ay içinde ve her halde karar tarihinden başlayarak altı ay içinde anagayrimenkulün bulunduğu yerdeki sulh mahkemesine iptal davası açabilir; kat malikleri kurulu kararlarının yok veya mutlak butlanla hükümsüz sayıldığı durumlarda süre koşulu aranmaz.” (KMK m.33, f.1)

Buna göre üç ayrı süre söz konusudur: toplantıya katılıp karara muhalif kalan kat maliki için karar tarihinden itibaren bir ay; toplantıya hiç katılmayan kat maliki için kararı öğrendiği tarihten itibaren bir ay; ve her iki durumda da azami sınır olarak karar tarihinden itibaren altı ay. Yargıtay 20. Hukuk Dairesi, bu sürelerin hak düşürücü nitelikte olduğunu ve mahkemece resen gözetilmesi gerektiğini defalarca vurgulamıştır; öğrenme tarihinin tespit edilmeden davanın süre yönünden reddedilmesi de usule aykırıdır (Yargıtay 20. Hukuk Dairesi, E. 2017/2956, K. 2018/4242, T. 04.06.2018). Toplantıya katılmayan bir kat malikinin kararı öğrendiği tarih genellikle karar defterinin tebliği, bir ihtarname veya fiilen uygulamaya konulan kararla ortaya çıkar; bu tarihin ispatı ihtilaf konusu olduğunda mahkeme somut delillere bakar (Yargıtay 18. Hukuk Dairesi, E. 2013/10377, K. 2013/11545, T. 16.09.2013). Kararın yok veya mutlak butlanla hükümsüz sayıldığı istisnai hâllerde ise bu süreler hiç işlemez; kat maliki, süre sınırı olmaksızın her zaman iptal davası açabilir (Yargıtay 5. Hukuk Dairesi, E. 2021/568, K. 2021/5055, T. 07.04.2021).

Dava Kime Karşı Açılır?

KMK m.38’e 5711 sayılı Kanunla eklenen fıkra, davanın muhatabı sorununu köklü biçimde değiştirmiştir. Değişiklik öncesinde Yargıtay, kararı oyları ile oluşturan tüm kat maliklerinin davaya dahil edilmesini ve husumetin bu kişilere yöneltilmesini aramaktaydı; yalnızca yönetici aleyhine açılan davalar husumet yokluğundan reddediliyordu. 2007 değişikliğiyle birlikte kanun koyucu bu külfeti kaldırmıştır:

“Kat malikleri kurulu, ada temsilciler kurulu veya toplu yapı temsilciler kurulu kararlarının iptaline ilişkin davalar, kat maliklerini temsilen yöneticiye, toplu yapılarda ise ada temsilciler kurulu veya toplu yapı temsilciler kurulunca seçilen yöneticiye husumet yöneltilmesi suretiyle açılabilir. Yönetici, açılan davayı bütün kat maliklerine ve ada veya toplu yapı temsilciler kuruluna duyurur.” (KMK m.38, ek fıkra)

Nitekim Yargıtay, bu hükmün yürürlüğe girmesinden sonra yalnızca yönetici aleyhine açılan bir davanın esastan incelenmesi gerektiğine, “davanın yönetici aleyhine açılmış olduğu hususu dikkate alınarak işin esasına girilip toplanacak deliller doğrultusunda karar verilmesi gerektiğine” hükmetmiştir (Yargıtay 18. Hukuk Dairesi, E. 2010/6942, K. 2010/9565, T. 24.06.2010). Uygulamada davacı, ihtiyaten hem yöneticiyi hem de kararı destekleyen diğer kat maliklerini davalı göstermeyi tercih edebilir; ancak kanunun aradığı asgari şart, yöneticiye husumet yöneltilmesidir.

Toplantı Nisabı ve Çağrı Usulündeki Eksiklikler

Kat malikleri kurulunun toplanma ve karar alma usulü KMK m.30’da düzenlenmiştir. Maddenin tam metni şöyledir:

“Kat malikleri kurulu, kat maliklerinin sayı ve arsa payı bakımından yarısından fazlasiyle toplanır ve oy çokluğuyla karar verir. Yeter sayının sağlanamaması nedeniyle ilk toplantının yapılamaması halinde, ikinci toplantı, en geç onbeş gün sonra yapılır. Bu toplantıda karar yeter sayısı, katılanların salt çoğunluğudur. Bu kanunda yeter sayı için ayrıca konulmuş olan hükümler saklıdır.” (KMK m.30)

Toplantı çağrısının usulüne uygun yapılmaması -örneğin yönetim planında öngörülen sürede veya biçimde bildirim yapılmaması, gündemin bildirilmemesi ya da toplantı tarihinin yönetim planına aykırı belirlenmesi- alınan kararların iptaline yeter bir sebeptir. Yargıtay 20. Hukuk Dairesi, çağrı usulündeki tek bir şekil eksikliğinin dahi hem toplantıyı hem de alınan kararları geçersiz kılacağını açıkça belirtmiştir: “istem, çağrı ve gündemden oluşan usul şartlarından birinde şekil noksanlığı veya hiç olmaması hem yapılan toplantıyı ve hem de alınan kararları geçersiz kılar” (Yargıtay 20. Hukuk Dairesi, E. 2017/1085, K. 2018/563, T. 05.02.2018). Aynı şekilde, davalı tarafın çağrı usulüne uyulduğunu ispatlayamaması hâlinde de davanın kabulü gerekir (Yargıtay 5. Hukuk Dairesi, E. 2023/11944, K. 2024/2686, T. 05.03.2024). Bu içtihatlar, davacının yalnızca kararın içeriğine değil, toplantının çağrı ve nisap koşullarına da odaklanmasının davanın seyri açısından belirleyici olabileceğini göstermektedir.

Görevli ve Yetkili Mahkeme

Kat malikleri kurulu kararının iptali davasında görevli mahkeme, KMK Ek Madde 1 uyarınca sulh hukuk mahkemesidir:

“Bu Kanunun uygulanmasından doğacak her türlü anlaşmazlık sulh mahkemelerinde çözümlenir.” (KMK Ek Madde 1)

Yetkili mahkeme ise anagayrimenkulün bulunduğu yerdeki sulh hukuk mahkemesidir; bu yetki kesindir ve taraf iradesiyle değiştirilemez. Yargıtay, tek parselde kurulu kat mülkiyetine tabi taşınmazlara ilişkin uyuşmazlıklarda sulh hukuk mahkemesinin görevli olduğunu istikrarlı biçimde vurgulamaktadır (Yargıtay 18. Hukuk Dairesi, E. 2012/7919, K. 2012/9178, T. 10.09.2012; Yargıtay 20. Hukuk Dairesi, E. 2018/1580, K. 2018/6604, T. 22.10.2018). Buna karşılık, aynı sitede birden fazla parsel bulunuyor ve henüz toplu yapı yönetimine geçilmemişse, uyuşmazlığa Kat Mülkiyeti Kanunu değil genel hükümler uygulanır ve görev de buna göre belirlenir. Taşınmaz Fethiye’de ise dava, Fethiye Sulh Hukuk Mahkemesi’nde açılır; özellikle sitenin birden fazla parsel üzerinde kurulu olup olmadığı ve toplu yapı yönetimine geçilip geçilmediği, dava açılmadan önce mutlaka kontrol edilmesi gereken bir husustur, zira bu ayrım hem görevli mahkemeyi hem de uygulanacak hükümleri doğrudan etkiler.

Fethiye’de gerek merkez site ve apartmanlarda gerekse çevre mahallelerdeki toplu yapılarda, toplantı çağrısındaki usulsüzlükler ile yönetim planına aykırı kararlar en sık karşılaştığımız iptal sebepleri arasındadır. Süre kaçırılmadan, kararın öğrenildiği veya alındığı tarihin doğru tespit edilerek dava açılması, sonucun belirlenmesinde kritik rol oynar.

Sıkça Sorulan Sorular

Kat malikleri kurulu kararının iptali davası nedir?

Kat malikleri kurulunun kanuna, yönetim planına veya dürüstlük kuralına aykırı olarak aldığı bir kararın hukuka aykırılığının tespiti ve ortadan kaldırılması amacıyla KMK m.33 uyarınca açılan davadır. Dava, kararın bağlayıcılığını sona erdirmeye yöneliktir.

Kat malikleri kurulu kararının iptali için dava açma süresi ne kadardır?

Toplantıya katılıp karara muhalif kalan kat maliki için karar tarihinden itibaren bir ay, toplantıya katılmayan kat maliki için kararı öğrenmesinden itibaren bir ay ve her hâlde karar tarihinden itibaren altı aydır. Kararın yok veya mutlak butlanla hükümsüz olduğu durumlarda bu süreler aranmaz.

Dava açma süresini kaçırırsam ne olur?

Kural olarak bir aylık ve altı aylık süreler hak düşürücüdür ve mahkemece resen gözetilir; süresinde açılmayan dava reddedilir. Ancak kararın kanunun emredici hükmüne aykırı olması nedeniyle yok veya mutlak butlanla hükümsüz sayıldığı durumlarda süre koşulu uygulanmaz.

Kat malikleri kurulu kararının iptali davası kime karşı açılır?

KMK m.38’e eklenen fıkra uyarınca dava, kat maliklerini temsilen yöneticiye husumet yöneltilerek açılabilir. Toplu yapılarda husumet, ada veya toplu yapı temsilciler kurulunca seçilen yöneticiye yöneltilir.

Toplantı çağrısındaki usulsüzlük kararın iptaline yeter bir sebep midir?

Evet. Çağrı usulünde, gündemde veya toplantı nisabında görülen bir şekil eksikliği, hem toplantıyı hem de bu toplantıda alınan kararları geçersiz kılabilir; Yargıtay bu konuda istikrarlı içtihat oluşturmuştur.

Görevli ve yetkili mahkeme neresidir?

Görevli mahkeme, KMK Ek Madde 1 uyarınca sulh hukuk mahkemesidir. Yetkili mahkeme, anagayrimenkulün bulunduğu yerdeki sulh hukuk mahkemesidir; taşınmaz Fethiye’de ise dava Fethiye Sulh Hukuk Mahkemesi’nde açılır.

Kat malikleri kurulu kararının iptali davası ile aidat davası aynı mıdır?

Hayır. Aidat (ortak gider) alacağı davası, kat malikinin ödemediği ortak gider borcunun tahsiline yöneliktir; kat malikleri kurulu kararının iptali davası ise doğrudan kurulun aldığı kararın hukuka uygunluğunu konu alır. Aidat tespitine ilişkin bir kurul kararı da bu davanın konusu olabilir, ancak iki dava türünün amacı ve tarafları farklıdır.

Dava açmadan önce kat malikleri kuruluna başvurmak zorunlu mudur?

Anagayrimenkulün kullanımından veya yönetilmesinden doğan uyuşmazlıklarda, taraflar öncelikle kat malikleri kuruluna başvurup uyuşmazlığın orada karara bağlanmasını sağlamalıdır; kurula hiç başvurulmadan doğrudan dava açılması, davanın usulden reddine yol açabilir.

Kat malikleri kurulu kararları çoğu zaman aidat tahsili, yönetim planı değişikliği veya ortak alanların kullanımı gibi konularda alınır; bu konulardaki ayrıntılı bilgi için Aidat (Ortak Gider) Alacağı Davası, Yönetim Planı Uyuşmazlıkları ve Ortak Alanların Kullanımından Kaynaklanan Uyuşmazlıklar yazılarımızı inceleyebilirsiniz.

Yasal Uyarı: Bu makalede yer alan bilgiler genel nitelikte olup hukuki mütalaa veya tavsiye niteliği taşımamaktadır. Hak kaybına uğramamak adına somut durumunuz için bir avukata danışmanız önerilir. — Av. Mustafa Kocatepe (Muğla Barosu Sicil No: 2749)