Kat mülkiyetine tabi bir apartman veya sitede kat maliklerinin hak ve yükümlülüklerini belirleyen temel belge, tapu kütüğüne şerh edilen yönetim planıdır. Fethiye’de son yıllarda hızla artan site ve apartman sayısıyla birlikte, yönetim planının hangi hükümlerinin geçerli olduğu, nasıl değiştirilebileceği ve bu hükümlere aykırı davranan kat maliklerine karşı hangi yolların izlenebileceği konusunda uyuşmazlıklar da artmaktadır. Bu yazıda, 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’nun (KMK) 28. maddesi çerçevesinde yönetim planının hukuki niteliğini, değiştirilmesi için gereken nisabı ve uygulamada en sık karşılaşılan yönetim planı uyuşmazlıklarını güncel Yargıtay kararları ışığında ele alıyoruz.
Ana Noktalar
- Yönetim planı, KMK m.28 uyarınca bütün kat maliklerini ve onların halefini bağlayan bir sözleşme hükmündedir.
- Yönetim planının değiştirilmesi için kural olarak bütün kat maliklerinin beşte dördünün (4/5) oyu gerekir.
- Kanunun mesken-işyeri dönüşümü gibi ayrıca oybirliği aradığı hususlar, 4/5 çoğunlukla yapılan yönetim planı değişikliğiyle bertaraf edilemez.
- Yönetim planına aykırı davranan kat malikine karşı iptal, men-i müdahale ve eski hale getirme davaları açılabilir.
Yönetim Planının Hukuki Niteliği: Bağlayıcı Bir Sözleşme
634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 28. maddesi, yönetim planının ana taşınmazın yönetim tarzını, kullanma maksat ve şeklini, yönetici ve denetçilerin ücretini ve yönetime ilişkin diğer hususları düzenlediğini hükme bağlar. Kanun metni açıktır:
Madde 28- Yönetim planı yönetim tarzını, kullanma maksat ve şeklini, yönetici ve denetçilerin alacakları ücreti ve yönetime ait diğer hususları düzenler. Yönetim planı, bütün kat maliklerini bağlıyan bir sözleşme hükmündedir. Yönetim planında hüküm bulunmıyan hallerde, anagayrimenkulün yönetiminden doğacak anlaşmazlıklar bu kanuna ve genel hükümlere göre karara bağlanır.
Yönetim planı, ilk kat malikleri tarafından imzalanıp tapu kütüğüne şerh edildiğinde yalnızca o tarihteki malikleri değil, bağımsız bölümü sonradan satın alan veya miras yoluyla edinen bütün “külli ve cüzi halefleri” de kendiliğinden bağlar; sonradan malik olan kişinin yönetim planını bilip bilmediği veya imzalayıp imzalamadığı sonucu değiştirmez.
Yargıtay 20. Hukuk Dairesi, E. 2018/1945, K. 2019/2390, T. 08.04.2019: Yönetim planının taşınmazın ilk malikleri tarafından tapuya şerh verildiği ve sonraki malikleri bağladığı; kanunun oybirliğiyle geçerli saydığı bir hususun ilk maliklerce oybirliğiyle kabul edilerek yönetim planına bağlanmasının kanunun emredici hükümlerine aykırılık oluşturmayacağı vurgulanmıştır.
Yönetim Planının Değiştirilmesi: Beşte Dört (4/5) Nisabı
KMK m.28/3 fıkrası, yönetim planının değiştirilmesini özel bir nisaba bağlamıştır:
(Değişik: 13/4/1983 – 2814/11 md.) Yönetim planının değiştirilmesi için bütün kat maliklerinin beşte dördünün oyu şarttır. Kat maliklerinin 33 üncü maddeye göre mahkemeye başvurma hakları saklıdır. Yönetim planı ve bunda yapılan değişiklikler, bütün kat malikleriyle onların külli ve cüzi haleflerini ve yönetici ve denetçileri bağlar.
Buradaki beşte dörtlük oran, toplantıya katılanların değil, ana taşınmazdaki bütün kat maliklerinin oyudur; bu nedenle yalnızca blok temsilcilerinin katıldığı bir toplantıda alınan değişiklik kararı, tüm maliklerin beşte dördünün rızası bulunmadıkça geçersizdir.
Yargıtay 20. Hukuk Dairesi, E. 2017/3396, K. 2017/10427, T. 11.12.2017: Kanunun oybirliği aradığı durumlar hariç olmak üzere kat maliklerinin beşte dört çoğunlukla yönetim planını değiştirebileceği, tescil edilen yönetim planının kanunun aradığı usullere uygun olup olmadığının işin esasına girilerek araştırılması gerektiği belirtilmiştir.
Yargıtay 18. Hukuk Dairesi, E. 2011/6557, K. 2011/10419, T. 20.10.2011: Sitede yalnızca blok temsilcilerinin katılımıyla yapılan toplantıda alınan yönetim planı değişikliği kararının, tüm kat maliklerinin beşte dördünün oyu aranmadan verildiği için iptali gerektiği kabul edilmiştir.
Nitelikli Çoğunluk mu, Oybirliği mi? Nisabın Aşamayacağı Sınır
Uygulamada en çok karıştırılan nokta, KMK m.28/3’teki genel 4/5 nisabının her yönetim planı değişikliğine uygulanacağı düşüncesidir. Oysa Kanun, bazı hususlarda ayrıca oybirliği aramaktadır; m.24/2 uyarınca tapuda mesken olarak kayıtlı bir bağımsız bölümde lokanta, dükkân, imalathane gibi bir işyeri açılabilmesi ancak kat malikleri kurulunun oybirliğiyle vereceği kararla mümkündür. Yönetim planı değişikliği için öngörülen 4/5 çoğunluk, kanunun oybirliğini şart koştuğu bu tür hükümleri bertaraf edecek şekilde kullanılamaz.
Yargıtay 18. Hukuk Dairesi, E. 2015/23219, K. 2016/4071, T. 09.03.2016: Yönetim planı değişikliği için 4/5 muvafakatin yeterli olduğu, ancak bu çoğunlukla yapılan değişikliğin kanunun oybirliği aradığı hususları bertaraf edici nitelikte olamayacağı; buna aykırı yapılan değişikliğin yok hükmünde sayılacağı ve önceki malikin verdiği muvafakatin sonraki malikleri bağlamayacağı kabul edilmiştir.
Yargıtay 5. Hukuk Dairesi, E. 2022/11834, K. 2023/1630, T. 22.02.2023: Yönetim planının değiştirilmesi görev ve yetkisinin kat maliklerine ait olduğu ve beşte dörtlük oyun şart olduğu; ancak ortak yerlerde projeye aykırı inşaat ve değişiklik yapılmasına veya kapıcı dairesi, sığınak gibi mutlak ortak yerlerin bir bağımsız bölüme tahsisine ilişkin, KMK’nın 19. ve 44. maddelerindeki koşulları bertaraf eden hükümlerin yönetim planında yer alamayacağı vurgulanmıştır.
Sık Görülen Yönetim Planı Uyuşmazlıkları
Konutun Kullanım Amacı Dışında, İşyeri Olarak Kullanılması
Yönetim planlarının büyük çoğunluğu, bağımsız bölümlerin yalnızca mesken (konut) olarak kullanılacağını düzenler. Tapuda mesken olarak kayıtlı bir dairenin muayenehane, ofis veya dükkân gibi bir işyerine dönüştürülmesi, hem yönetim planına hem de KMK m.24/2’ye aykırılık oluşturur ve kat maliklerinin tamamının oybirliğiyle alacağı bir kararı gerektirir; tek bir malikin veya kat malikleri kurulunun basit çoğunlukla vereceği izin yeterli değildir.
Yargıtay 18. Hukuk Dairesi, E. 2012/4229, K. 2012/5722, T. 17.05.2012: Tapuda mesken olarak kayıtlı bağımsız bölümde işyeri açılabilmesinin ancak tüm kat maliklerinin oybirliğiyle alacakları kararla mümkün olduğu; böyle bir oybirliği kararı ve yönetim planında da buna izin veren açık bir hüküm bulunmadığından, diş hekimi muayenehanesi olarak kullanılan bölümün daire niteliğine döndürülmesi gerektiği kabul edilmiştir.
Ortak Gider (Aidat) Paylaşım Oranının Değiştirilmesi
KMK m.20 uyarınca, aralarında başka türlü bir anlaşma olmadıkça, ortak giderlere katılım kural olarak arsa payı oranında yapılır. Yönetim planları çoğunlukla bu kuralı tekrarlar veya kapıcı, bahçıvan gibi bazı giderler için eşit paylaşım öngörür. Bu oranın değiştirilmesi de yönetim planı değişikliği niteliğinde olduğundan, 4/5 nisabına tabidir; kat malikleri kurulunun sıradan bir kararla, örneğin arsa payı yerine metrekare esasını getirmesi, yönetim planına ve kanuna aykırı sayılır.
Yargıtay 18. Hukuk Dairesi, E. 2013/1384, K. 2013/3070, T. 05.03.2013: Yönetim planında ortak giderlere arsa payı oranında katılınacağı düzenlenmişken, kat malikleri kurulu kararıyla giderlerin dairelerin metrekare esasına göre paylaştırılmasının yönetim planına aykırı olduğu; bu kararın yönetim planını değiştirir nitelikte olmasına rağmen kanunda aranan beşte dört çoğunlukla alınmadığından iptali gerektiği belirtilmiştir.
Yönetim Planındaki Kullanım Kısıtlamalarına Aykırılık
Yönetim planları; evcil hayvan besleme, tabela/reklam asma, cephe değişikliği, balkon kapatma gibi konularda da kat maliklerini bağlayan özel kısıtlamalar içerebilir. Bu kısıtlamalar kanunun emredici hükümlerine aykırı olmadığı sürece geçerlidir ve tıpkı diğer hükümler gibi bütün malikleri ve onlardan sonra gelen halefleri bağlar.
Yargıtay 20. Hukuk Dairesi, E. 2017/4787, K. 2017/8934, T. 06.11.2017: Yönetim planında toplu yapı yönetim kurulunca oybirliğiyle karar alınmadıkça evcil ve yabani hayvan beslenemeyeceği düzenlenmişken, bu hükme aykırı şekilde hayvan besleyen kat malikine karşı açılan müdahalenin men’i ve eski hale getirme davasının kabulü onanmıştır.
Yönetim Planına Aykırı Davranan Kat Malikine Karşı İzlenebilecek Yollar
Yönetim planına aykırı bir kat malikleri kurulu kararı alınmışsa, karara katılıp muhalif kalan malik karar tarihinden, toplantıya katılmayan malik ise kararı öğrenmesinden itibaren bir ay, her hâlde karar tarihinden itibaren altı ay içinde KMK m.33 uyarınca sulh hukuk mahkemesinde iptal davası açabilir. Ancak karar, kanunun oybirliği aradığı bir hususu 4/5 çoğunlukla değiştirmek gibi bir sebeple yok hükmünde ise, bu süre koşulu aranmaz. Yönetim planına aykırı izinsiz işyeri açılması, ortak alanın işgali veya yasak bir faaliyetin sürdürülmesi gibi fiili bir kullanım söz konusuysa, diğer kat malikleri veya yönetici, aykırılığın giderilmesi, eski hale getirme ve gerektiğinde tahliye talepli bir dava açabilir; hâkimin müdahalesi bu şekilde sağlanır.
Görevli ve Yetkili Mahkeme
Yönetim planının iptali, yönetim planına aykırı kat malikleri kurulu kararının iptali ve yönetim planına aykırı kullanımın önlenmesine ilişkin davalarda görevli mahkeme, taşınmazın bulunduğu yerdeki sulh hukuk mahkemesidir. Fethiye’de bulunan bir site veya apartmana ilişkin bu tür bir uyuşmazlıkta dava, taşınmazın bağlı olduğu Fethiye Sulh Hukuk Mahkemesinde açılır.
Sonuç ve İletişim
Yönetim planı, kat mülkiyetine tabi bir taşınmazın “anayasası” niteliğindedir ve doğru kurgulanmadığında ya da usulüne uygun değiştirilmediğinde, kat malikleri arasında uzun soluklu uyuşmazlıklara yol açabilir. Fethiye’deki site ve apartman yönetimlerinde yönetim planı değişikliği, kullanım amacı dışı kullanım veya ortak gider paylaşımı kaynaklı bir uyuşmazlık yaşıyorsanız, dosyanızı somut olayın koşullarına göre değerlendirmek için bizimle iletişime geçebilirsiniz. Gayrimenkul hukukuna ilişkin diğer hizmetlerimiz hakkında Fethiye Gayrimenkul ve İnşaat Avukatı sayfamızdan bilgi alabilirsiniz. Yönetim planına aykırılığın dayanağı bir kat malikleri kurulu kararıysa Kat Malikleri Kurulu Kararının İptali Davası, uyuşmazlık ortak alanların kullanımından kaynaklanıyorsa Ortak Alanların Kullanımından Kaynaklanan Uyuşmazlıklar yazımız da işinize yarayabilir.
Dosyanızı değerlendirmek için bize ulaşabilirsiniz
Av. Mustafa Kocatepe
Yasal Uyarı: Bu makalede yer alan bilgiler genel nitelikte olup hukuki mütalaa veya tavsiye niteliği taşımamaktadır. Hak kaybına uğramamak adına somut durumunuz için bir avukata danışmanız önerilir. — Av. Mustafa Kocatepe (Muğla Barosu Sicil No: 2749)
Sıkça Sorulan Sorular
Yönetim planı nedir ve kimleri bağlar?
Yönetim planı, bir taşınmazın yönetim tarzını, kullanma maksat ve şeklini ve yönetime ilişkin diğer hususları düzenleyen, tapu kütüğüne şerh edilen ve KMK m.28 uyarınca bütün kat maliklerini, onların mirasçılarını ve sonradan bağımsız bölümü satın alan kişileri kendiliğinden bağlayan bir sözleşme hükmündedir.
Yönetim planı hangi çoğunlukla değiştirilebilir?
Kural olarak yönetim planının değiştirilmesi, ana taşınmazdaki bütün kat maliklerinin beşte dördünün (4/5) yazılı veya toplantıda tutanağa geçen oyu ile mümkündür. Bu oran, toplantıya katılanların değil, taşınmazdaki tüm kat maliklerinin beşte dördünü ifade eder.
4/5 çoğunlukla her konuda yönetim planı değiştirilebilir mi?
Hayır. Kanunun, örneğin mesken olarak kayıtlı bir bağımsız bölümde işyeri açılması gibi ayrıca oybirliği aradığı hususlarda, 4/5 çoğunlukla yapılan bir yönetim planı değişikliği bu şartı bertaraf edemez; Yargıtay içtihadına göre böyle bir değişiklik yok hükmündedir.
Konutumu işyeri olarak kullanabilir miyim?
Tapuda mesken olarak kayıtlı bir bağımsız bölümün işyerine dönüştürülmesi, ancak anataşınmazdaki tüm kat maliklerinin oybirliğiyle vereceği bir kararla ve yönetim planına aykırı olmamak kaydıyla mümkündür. Aksi hâlde diğer kat malikleri, bölümün eski haline getirilmesini ve gerekirse tahliyeyi talep edebilir.
Ortak gider (aidat) paylaşım oranı nasıl değiştirilir?
Kanunda aksine bir düzenleme yoksa ortak giderlere arsa payı oranında katılınır. Bu oranın değiştirilmesi yönetim planı değişikliği sayıldığından, kat malikleri kurulunun sıradan çoğunlukla değil, ancak kat maliklerinin beşte dördünün oyuyla alınacak bir kararla yapılabilir.
Yönetim planına aykırı davranan kat malikine karşı ne yapılabilir?
Yönetim planına aykırı bir kat malikleri kurulu kararına karşı KMK m.33’teki sürelerde sulh hukuk mahkemesinde iptal davası açılabilir; kararın yok hükmünde olduğu hâllerde süre aranmaz. Yönetim planına aykırı fiili bir kullanım varsa, aykırılığın giderilmesi, eski hale getirme ve gerektiğinde tahliye istemli dava açılabilir.
Fethiye’de yönetim planı uyuşmazlığı hangi mahkemede görülür?
Fethiye’deki bir site veya apartmana ait yönetim planı uyuşmazlıkları, taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi olan Fethiye Sulh Hukuk Mahkemesinde görülür.
