Kadastro Öncesi Duruma Dayanan Tapu İptali Davası

Kadastro çalışması tamamlanıp tespitler kesinleştikten yıllar sonra, taşınmazın kadastrodan önceki bir hukuki sebeple aslında başka birine ait olduğu ortaya çıkabilir. Bu durumda açılacak dava, aktif bir kadastro çalışması sırasındaki askı ilanına itirazdan tamamen farklı bir hukuki rejime tabidir: kadastro tespiti kesinleştikten sonra, kadastrodan önceki nedene dayalı olarak açılacak tapu iptali ve tescil davası, 3402 sayılı Kadastro Kanunu’nun 12/3. maddesinde düzenlenen özel ve 10 yıllık bir hak düşürücü süreye bağlıdır. Bu yazıda, bu özel sürenin niteliği, başlangıcı, hangi hukuki sebeplerin bu davaya konu olabileceği ve dava sürecine ilişkin usul kuralları Yargıtay kararları ışığında ele alınmaktadır. Fethiye’de eski tarihli tapu ve tapulama kayıtlarına dayanan bu tür uyuşmazlıklarla uygulamada sıkça karşılaşıyoruz.

Ana Noktalar

• Kadastro tespiti kesinleştikten sonra, kadastrodan önceki hukuki sebeplere dayanarak tapu iptali ve tescil davası açma hakkı, tutanağın kesinleştiği tarihten itibaren 10 yıl geçmekle ortadan kalkar.
• Bu süre hak düşürücü süre olduğundan taraflar ileri sürmese dahi mahkemece kendiliğinden (resen) dikkate alınır ve kesme-durma hükümlerine tabi değildir.
• Süre; harici satış, mirasın gizlenmesi veya sehven başkası adına tespit gibi kadastro öncesinde doğmuş her türlü hakkı kapsar, ancak TMK m.713/2’ye dayalı kazandırıcı zamanaşımı gibi kadastro sonrasında oluşan haklara uygulanmaz.
• Aktif bir kadastro çalışması sırasında askı ilanına itiraz veya kadastro mahkemesinde dava süreci bambaşka bir usule tabidir ve bu yazının konusu değildir.

Tapu iptal ve tescil davalarının genel türleri, tarafları ve süreci hakkında ayrıntılı bilgiye Tapu İptal ve Tescil Davası başlıklı yazımızdan ulaşılabilir.

Kadastro Öncesi Nedene Dayalı Tapu İptali Davası Nedir?

Kadastro çalışması bir bölgede tamamlandığında, düzenlenen tespit tutanakları önce 30 günlük askı ilanı süresine, bu süre içinde dava açılmazsa da kesinleşmeye tabidir. Tutanaklar kesinleştikten sonra, o taşınmaza ilişkin olarak kadastrodan önce doğmuş bir hakka dayanılarak açılacak tapu iptali ve tescil davası, işte bu yazının konusunu oluşturmaktadır. Örneğin taşınmaz kadastro tespitinden önce harici bir senetle satılmış ancak devir tapuya yansıtılmamışsa, ya da tespit sırasında mirasçılardan biri atlanmışsa, gerçek hak sahibi kadastro tespitinin kesinleşmesinden sonra dahi dava açabilir; ancak bu hak süresizdir demek yanlış olur.

Bu davayı, hâlen devam eden bir kadastro çalışmasına karşı yapılan itirazdan ayırmak gerekir. Kadastro ekibi bir bölgede çalışmasını henüz sürdürüyorsa ve tespit tutanağı yeni asılmışsa, izlenecek yol askı ilanı süresinde kadastro komisyonuna itiraz ve gerekirse kadastro mahkemesinde dava açmaktır. Bu farklı ve öncelikli sürecin ayrıntıları için Kadastro Tespitine İtiraz Davası (Kadastro Davası) yazımıza bakılabilir. Bu yazıdaki konu ise tam tersine, kadastro çalışması yıllar önce tamamlanmış ve kesinleşmiş olduğu hâlde, kadastro öncesine dayanan bir hak nedeniyle sonradan açılan tapu iptali davasıdır.

3402 Sayılı Kadastro Kanunu m.12/3 ve On Yıllık Hak Düşürücü Süre

Konunun yasal dayanağı, 3402 sayılı Kadastro Kanunu‘nun “Kadastro tutanaklarının kesinleşmesi ve hak düşürücü süre” başlıklı 12. maddesinin 3. fıkrasıdır. Hüküm şöyledir: “Bu tutanaklarda belirtilen haklara, sınırlandırma ve tespitlere ait tutanakların kesinleştiği tarihten itibaren on yıl geçtikten sonra, kadastrodan önceki hukuki sebeplere dayanarak itiraz olunamaz ve dava açılamaz.” Yargıtay Hukuk Genel Kurulunun 08.12.2022 tarihli, E. 2020/691, K. 2022/1680 sayılı kararında da bu hükme aynen yer verilerek, düzenlemenin amacının büyük emek ve masrafla oluşturulan kadastro ve tapu sicilinde kararlılık sağlamak olduğu, bununla mülkiyet hakkının değil yalnızca hak arama hürriyetinin sınırlandırıldığı vurgulanmıştır.

Aynı kararda süre, hak düşürücü süre olarak nitelendirilmiş ve bu niteliğin sonuçları şöyle açıklanmıştır: hak düşürücü süre kamu düzenine ilişkindir, taraflarca ileri sürülmese dahi mahkemece kendiliğinden (resen) gözetilir, zamanaşımındaki kesilme ve durma hükümlerine tabi değildir; sürenin dolmasıyla yalnızca dava açma imkânı değil, kadastro öncesindeki hakkın kendisi ortadan kalkar. Hukuk Genel Kurulu, 3402 sayılı Kanun’un 12/3. maddesinin Anayasa’ya aykırı olmadığına ilişkin Anayasa Mahkemesinin 08.10.1991 tarihli, E. 1991/9, K. 1991/36 sayılı kararına da atıfla, düzenlemenin kamu yararına dayandığını ve hak arama özgürlüğünü ölçüsüz biçimde sınırlamadığını teyit etmiştir.

Nitekim Yargıtay 8. Hukuk Dairesi de 10.06.2024 tarihli, E. 2022/1825, K. 2024/4030 sayılı kararında, kadastro tespitinden önceki nedenlere dayalı tapu iptali ve tescil davalarının 3402 sayılı Kanun’un 12/3. maddesi uyarınca on yıllık hak düşürücü süre içinde açılması gerektiğini teyit etmiştir.

Sürenin Başlangıcı: Kadastro Tespitinin Kesinleşme Tarihi

On yıllık süre, kadastro tespit tutanağının kesinleştiği tarihten itibaren işlemeye başlar; dava veya hak sahibinin durumu öğrenme tarihi değil, tutanağın kesinleşme tarihi esas alınır. Yargıtay 1. Hukuk Dairesinin 07.11.2024 tarihli, E. 2023/2976, K. 2024/6042 sayılı kararında, kadastro tespitinden önceki döneme dayalı tapu iptali davasında hak düşürücü sürenin başlangıcının kesinleşme tarihi olduğu ve bu tarihle dava tarihi arasındaki sürenin esas alınması gerektiği vurgulanmıştır. Aynı ilke, Dairenin 03.03.2025 tarihli, E. 2024/5663, K. 2025/1027 sayılı kararında da tekrarlanmış; taşınmazın kadastro tespitinin 23.12.1985 tarihinde kesinleştiği, davanın ise 14.03.2017’de açıldığı belirtilerek dava hak düşürücü süreden reddedilmiştir.

Uygulamada kesinleşme tarihleri oldukça eskiye dayanabilmektedir. Yargıtay 1. Hukuk Dairesinin 13.05.2025 tarihli, E. 2023/3841, K. 2025/2531 sayılı kararında tespitin 18.01.2005’te, 25.12.2025 tarihli, E. 2025/6014, K. 2025/6244 sayılı kararında ise 08.09.1969’da kesinleştiği taşınmazlar bakımından, aradan on yıldan uzun süre geçtikten sonra açılan davaların hak düşürücü süre nedeniyle reddine karar verilmiştir. Süre dolduktan sonra hakkın kendisi ortadan kalktığından, tutanağın kesinleşme tarihinin dosyadaki tapu ve tapulama kayıtlarından doğru biçimde tespiti, davanın kabul şansı açısından belirleyicidir. Fethiye’de kadastro çalışmalarının farklı mahallelerde farklı tarihlerde tamamlanıp kesinleştiği görülmektedir; bu nedenle her taşınmaz için kesinleşme tarihinin tapu ve tapulama kayıtlarından ayrıca teyit edilmesi gerekir.

Kadastro Öncesi Hangi Hukuki Sebepler Bu Davaya Konu Olur?

3402 sayılı Kanun’un 12/3. maddesi, on yıllık süre içinde ileri sürülecek hakkın türü bakımından bir ayrım yapmamıştır; kadastro tespitinden önceki evrede doğmuş olması kaydıyla, gerek ayni gerek kişisel nitelikteki her hak bu kapsama girer. Türk Medeni Kanunu’nun (TMK) 705. maddesi uyarınca taşınmaz mülkiyeti kural olarak tescille kazanılsa da, miras veya mahkeme kararı gibi hâllerde mülkiyet tescilden önce de kazanılabilir; kadastro öncesi döneme ait böyle bir kazanım tapuya hiç yansımamış olabilir. Uygulamada en sık karşılaşılan kadastro öncesi sebepler arasında; kadastrodan önce yapılmış ama tapuya işlenmemiş bir satış (harici satış senedi), kadastro tespiti sırasında mirasçılardan birinin veya bir kısmının atlanması ve taşınmazın sehven gerçek malik dışında birinin adına tespit edilmesi yer almaktadır.

Yargıtay 1. Hukuk Dairesinin 14.03.2024 tarihli, E. 2023/6171, K. 2024/2114 sayılı kararına konu olayda, davacılar taşınmazı kadastro tespitinden önce harici senetle satın aldıklarını, tespitin ise hatalı biçimde başka bir kişi adına yapıldığını ileri sürmüş; mahkeme, ileri sürülen bu iddianın kadastro öncesi nedene dayandığını kabul ederek davayı on yıllık hak düşürücü süreden reddetmiştir. Benzer biçimde, Dairenin 08.03.2022 tarihli, E. 2021/10702, K. 2022/1864 sayılı kararında, taşınmazın kadastro çalışması sırasında sehven mirasçılardan yalnızca biri adına tespit edildiği iddiasının da kadastro öncesi hukuki sebebe dayalı bir istem olduğu ve on yıllık sürenin buna da uygulandığı belirtilmiştir.

Mirasçılığın Gizlenmesi İddiası da Süreyi Durdurmaz

Bazı davacılar, tespit sırasında bir kısım mirasçıların bilerek gizlendiğini (ketmi verese) ileri sürerek sürenin uygulanmaması gerektiğini savunmaktadır. Ancak Yargıtay 1. Hukuk Dairesinin 20.04.2022 tarihli, E. 2022/2175, K. 2022/3304 sayılı kararında, mirasçılığın gizlendiği iddiasının da nitelik olarak kadastro öncesi hukuki sebebe dayalı bir istem olduğu, bu nedenle bölge adliye mahkemesince yapılan “ketmi verese” nitelendirmesi bir isabetsizlik içermediği gibi sonucun da on yıllık hak düşürücü süreden ret olması gerektiği kabul edilmiştir. Bu istisnai iddia türünün ayrıntıları ayrı bir yazımızın konusudur; burada önemli olan, bu tür iddiaların da genel kural olan on yıllık süreye tabi olduğudur.

Buna karşılık, dava kadastro tespitinden önceki değil, tespitten sonraki bir olguya, örneğin tespit sonrasında işlemeye başlayan kazandırıcı zamanaşımı zilyetliğine dayanıyorsa, 3402 sayılı Kanun’un 12/3. maddesindeki süre uygulanmaz. Yargıtay 7. Hukuk Dairesinin 01.11.2023 tarihli, E. 2023/4422, K. 2023/5228 sayılı kararında, davanın TMK m.713/2’ye dayalı tapu iptali ve tescil istemine ilişkin olduğu, kadastro tespitinden önceki hukuki sebeplere dayanılmadığı için hak düşürücü sürenin somut olayda uygulanamayacağı ve işin esasının incelenmesi gerektiği vurgulanmıştır.

Dava Kimlere Karşı Açılır?

Kadastro öncesi nedene dayalı tapu iptali ve tescil davası, taşınmazın tapu kütüğünde kayıtlı görünen malikine veya bu kişi vefat etmişse mirasçılarına karşı açılır. Kayıt malikinin tespit edilemediği ya da taşınmazın Hazine adına tescilli olduğu hâllerde davalı taraf Hazine olacaktır; kayıt malikinin kimliğine ilişkin tapu kayıtlarında yeterli bilgi bulunmaması, davanın husumet yönünden ayrıca değerlendirilmesini gerektirebilir. Taşınmaz kesinleşme sonrasında üçüncü kişilere devredilmişse, güncel kayıt malikinin de davaya dahil edilmesi gerekir. Fethiye’de bu tür davalarda, taşınmazın kayıtlı malikinin mirasçılarının eksiksiz tespiti uygulamada sık karşılaşılan bir güçlüktür.

Görevli ve Yetkili Mahkeme

Kadastro öncesi nedene dayalı tapu iptali ve tescil davalarında görevli mahkeme asliye hukuk mahkemesidir. Yetki bakımından ise Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun (HMK) 12. maddesinin birinci fıkrası uyarınca, taşınmaz üzerindeki ayni hakka ilişkin davalarda taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi kesin yetkilidir; bu yetki kuralı taraflarca değiştirilemez ve mahkemece resen gözetilir. Dava dilekçesinde hak düşürücü sürenin dolmadığını gösteren kesinleşme tarihi ve dayanılan kadastro öncesi hukuki sebep açıkça ortaya konulmalı, tapu ve tapulama kayıtları dilekçeye eklenmelidir. Taşınmaz Fethiye’de ise dava, Fethiye Asliye Hukuk Mahkemesi’nde açılır.

Kadastro öncesi nedene dayalı tapu iptali davalarında on yıllık hak düşürücü sürenin doğru hesaplanması, dosyadaki kesinleşme tarihinin ve dayanılan hukuki sebebin doğru nitelendirilmesi teknik bilgi gerektirir. Bu sürecin bir Fethiye gayrimenkul avukatı ile birlikte yürütülmesi, hak kaybı yaşanmaması bakımından önem taşımaktadır.

Kadastro öncesi duruma dayanan tapu iptali davası hakkında bilgi almak için avmustafakocatepe@gmail.com adresine e-posta gönderebilir veya 0506 773 39 69 numaralı telefondan bize ulaşabilirsiniz.

Sıkça Sorulan Sorular

Kadastro öncesi duruma dayanan tapu iptali davası nedir?

Kadastro tespiti kesinleştikten sonra, kadastro çalışmasından önce doğmuş harici satış, mirasın gizlenmesi veya sehven başkası adına tespit gibi bir hukuki sebebe dayanarak taşınmazın tapu kaydının iptalini ve gerçek hak sahibi adına tescilini talep etmek amacıyla açılan davadır.

On yıllık hak düşürücü süre ne zaman başlar?

Süre, taşınmaza ilişkin kadastro tespit tutanağının kesinleştiği tarihten itibaren işlemeye başlar; dava veya öğrenme tarihi değil, tutanağın kesinleşme tarihi esas alınır.

On yıllık süre geçtikten sonra dava açılabilir mi?

Hayır. 3402 sayılı Kadastro Kanunu’nun 12/3. maddesi uyarınca, kesinleşme tarihinden itibaren on yıl geçtikten sonra kadastrodan önceki hukuki sebeplere dayanılarak itiraz olunamaz ve dava açılamaz; süre dolduğunda hakkın kendisi ortadan kalkar.

Hak düşürücü süre mahkemece kendiliğinden mi dikkate alınır?

Evet. Yargıtay içtihatlarına göre bu süre kamu düzenine ilişkin bir hak düşürücü süredir; davalı tarafça ileri sürülmese dahi mahkeme tarafından resen gözetilir ve zamanaşımındaki kesilme veya durma hükümlerine tabi değildir.

Mirasçılığın gizlendiği iddiası süreyi durdurur mu?

Hayır. Yargıtay içtihatlarına göre mirasçılığın gizlendiği (ketmi verese) iddiası da kadastro öncesi hukuki sebebe dayalı bir istem sayılır ve on yıllık hak düşürücü süreye tabidir.

Kazandırıcı zamanaşımı zilyetliğine dayalı davalarda bu süre uygulanır mı?

Hayır. Dava, kadastro tespitinden sonra işlemeye başlayan bir zilyetliğe ve Türk Medeni Kanunu’nun 713/2. maddesine dayanıyorsa, kadastro öncesi nedene dayalı bir istem olmadığından 3402 sayılı Kanun’un 12/3. maddesindeki on yıllık süre uygulanmaz.

Dava hangi mahkemede ve kime karşı açılır?

Görevli mahkeme asliye hukuk mahkemesi, yetkili mahkeme ise Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun 12. maddesi uyarınca taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir. Dava, tapuda kayıtlı malike veya mirasçılarına, kayıt Hazine adınaysa Hazineye karşı açılır.

Hâlâ devam eden bir kadastro çalışmasına itirazım varsa ne yapmalıyım?

Kadastro çalışması bölgenizde henüz sürüyorsa ve tespit tutanağı yeni asılmışsa, izlenmesi gereken yol bu yazının konusu olan sonradan açılan tapu iptali davası değil, askı ilanı süresinde kadastro komisyonuna itiraz ve gerekirse kadastro mahkemesinde dava açmaktır.

Yasal Uyarı: Bu makalede yer alan bilgiler genel nitelikte olup hukuki mütalaa veya tavsiye niteliği taşımamaktadır. Hak kaybına uğramamak adına somut durumunuz için bir avukata danışmanız önerilir. — Av. Mustafa Kocatepe (Muğla Barosu Sicil No: 2749)