Taşkın Yapı Davası (TMK m.724-725)

Bir yapının komşu araziye taşması, uygulamada taşkın yapı olarak adlandırılır ve Türk Medeni Kanunu’nun 725. maddesinde ayrı bir düzenlemeye bağlanmıştır. Yapıyı yapan malikin iyiniyetli olması ve komşu malikin taşmayı öğrendiği tarihten itibaren süresinde itiraz etmemiş olması hâlinde kanun, taşan kısmın yıkılmasını değil, uygun bir bedel karşılığında irtifak hakkı kurulmasını veya mülkiyetin devrini öngörür. Aynı bölümde yer alan TMK m.724 ise farklı bir ihtimali, yapı değerinin arazi değerinden açıkça fazla olması hâlini düzenler. Bu yazımızda her iki maddenin şartlarını, malikin seçimlik haklarını, bedel tespiti esaslarını, taşkın yapı ile muhdesatın aidiyeti davası arasındaki farkı ve görevli mahkemeyi tapu iptali ve tescil davası kapsamında Yargıtay kararları ışığında ele alıyoruz. Fethiye’de kat karşılığı inşaat projeleri ve tapu kayıtlarındaki sınır belirsizlikleri nedeniyle bu tür taşkın yapı uyuşmazlıklarına sıkça rastlıyoruz.

Ana Noktalar

1. Taşkın yapı, TMK m.725 uyarınca yapı malikinin iyiniyetli olması ve komşu malikin taşmayı öğrendiği tarihten itibaren on beş gün içinde itiraz etmemiş olması hâlinde korunur.
2. Bu şartların birlikte gerçekleşmesi durumunda taşkın yapı maliki, uygun bir bedel karşılığında taşan kısım için irtifak hakkı kurulmasını veya bu kısmın mülkiyetinin kendisine devrini isteyebilir.
3. TMK m.724, yapının değerinin arazinin değerinden açıkça fazla olması hâlinde iyiniyetli tarafa arazinin tamamının veya yeterli bir kısmının mülkiyetinin devrini isteme imkânı tanır; taşkın yapıdan farklı bir ihtimali düzenler.
4. Muhdesatın aidiyeti davası, taşkın yapıdan farklı olarak bir yapının kim tarafından yapıldığının tespitine ilişkindir; kural olarak muhdesatın arazi malikinden başkasına aidiyetinin tespiti istenemez.

TMK m.725: Taşkın Yapının Şartları

Türk Medeni Kanunu’nun 725. maddesi, mevzuat.gov.tr’de yayımlanan resmî metne göre şu şekildedir: “Bir yapının başkasına ait araziye taşırılan kısmı, eğer yapıyı yapan malik taşırılan arazi üzerinde bir irtifak hakkına sahip bulunuyorsa, ona ait taşınmazın bütünleyici parçası olur. Böyle bir irtifak hakkı yoksa, zarar gören malik taşmayı öğrendiği tarihten başlayarak onbeş gün içinde itiraz etmediği, aynı zamanda durum ve koşullar da haklı gösterdiği takdirde, taşkın yapıyı iyiniyetle yapan kimse, uygun bir bedel karşılığında taşan kısım için bir irtifak hakkı kurulmasını veya bu kısmın bulunduğu arazi parçasının mülkiyetinin kendisine devredilmesini isteyebilir.” Madde, Kanunun “Arazideki yapılar” başlıklı bölümünde taşkın yapılara ayrılan alt başlık altında düzenlenmiştir.

İyiniyet Şartı ve İspat Yükü

Yargıtay 1. Hukuk Dairesi’nin 10.12.2012 tarihli, 2012/11232 Esas ve 2012/15277 Karar sayılı ilamında iyiniyetin içeriği şöyle açıklanmıştır: “Yapı malikinin kendinden beklenen tüm dikkat ve özeni göstermesine karşın, sınırı aştığını bilmesi veya bilecek durumda olmaması yahut sınırı aşmasında yasa korunabilecek bir nedenin bulunması onun iyiniyetini gösterir.” Aynı kararda, iyiniyetin ispatının kural olarak taşkın yapı malikine ait olduğu, ancak bu savunmanın bir def’i değil itiraz niteliği taşıdığından mahkemece kendiliğinden gözetilmesi gerektiği vurgulanmıştır. Yargıtay 14. Hukuk Dairesi’nin 24.09.2013 tarihli, 2013/8767 Esas ve 2013/12098 Karar sayılı kararında ise iyiniyetin, inşaatı yapan kişinin zeminin kendisine ait olduğu ya da mülkiyetin ileride kendisine geçirileceği inancıyla hareket etmiş olmasını gerektirdiği belirtilmiştir. Yargıtay 14. Hukuk Dairesi’nin 05.12.2011 tarihli, 2011/12702 Esas ve 2011/14878 Karar sayılı kararında da vurgulandığı üzere, çapa bağlı taşınmazlarda malzeme sahibinin iyiniyetli sayılması mümkün değildir; bu durum taşkın yapı iddialarında tapu kaydının niteliğinin de araştırılması gerektiğini gösterir.

On Beş Günlük İtiraz Süresi

Komşu malikin taşkın yapıya süresinde itiraz etmiş olması, yapı malikinin iyiniyetli sayılmasını tamamen ortadan kaldırır. Yargıtay 1. Hukuk Dairesi’nin 10.12.2012 tarihli, 2012/11232 Esas ve 2012/15277 Karar sayılı ilamında, komşu taşınmaz malikinin taşınmaza el atıldığını öğrendiği tarihten itibaren on beş gün içinde itiraz etmesi hâlinde yapı malikinin iyiniyetli sayılamayacağı, itirazın hiçbir şekle bağlı olmadığı ve sürenin başlangıcının yapının görünebilir hâle geldiği tarihten, komşunun öğrenmesine engel olan öznel nedenler dikkate alınmaksızın belirlenmesi gerektiği ifade edilmiştir. Yargıtay 8. Hukuk Dairesi’nin 24.06.2020 tarihli, 2018/4912 Esas ve 2020/3923 Karar sayılı kararında aynı ilke tekrarlanmış, ayrıca ikinci koşulun içeriği olarak imar durumuna göre ifrazın mümkün olması ile ifraz hâlinde arsa malikinin uğrayacağı zarar ve taşkın yapı malikinin elde edeceği yarar arasında aşırı bir dengesizlik bulunmaması gerektiği belirtilmiştir.

Malikin Seçimlik Hakları: İrtifak Hakkı, Mülkiyet Devri ve Bedel Tespiti

İyiniyet ve süresinde itiraz edilmemiş olma şartlarının birlikte gerçekleşmesi hâlinde taşkın yapı maliki, uygun bir bedel karşılığında taşan kısım için irtifak hakkı kurulmasını veya bu kısmın bulunduğu arazi parçasının mülkiyetinin kendisine devrini isteyebilir. Yargıtay 1. Hukuk Dairesi’nin 11.02.2013 tarihli, 2013/681 Esas ve 2013/1712 Karar sayılı ilamında bu imkân şöyle özetlenmiştir: “Bu iki koşulun varlığı halinde taşkın yapı maliki uygun bir bedel ödeyeceğini bildirerek açacağı yenilik doğurucu nitelikteki temliken tescil davası ile taşkın kısmın mülkiyetini veya üzerine bir irtifak hakkı kurulmasını isteyebilir.” Aynı kararda, bu talebin ayrı bir dava açılmaksızın, elatmanın önlenmesi davasına karşı savunma yoluyla da ileri sürülebileceği kabul edilmiştir. Bedelin tespitinde hâkimin yalnızca devredilecek arsanın bedelini değil, taşınmazının bir kısmını terk etmek zorunda kalan malikin geride kalan kısmında oluşan değer kaybını ve varsa diğer zararlarını da Medeni Kanun m.4 ve Borçlar Kanunu m.42 çerçevesinde hakkaniyete uygun biçimde belirlemesi gerektiği aynı kararda vurgulanmıştır. Yargıtay 1. Hukuk Dairesi’nin 28.06.2007 tarihli, 2007/6273 Esas ve 2007/7402 Karar sayılı kararında da madde metnine atıfla aynı seçimlik hakların altı çizilmiştir. Şartların oluşmadığı, yani yapı malikinin kötüniyetli olduğu veya komşunun süresinde itiraz ettiği hâllerde ise malik, taşkın yapının kaldırılmasını ve elatmanın önlenmesini talep edebilir.

TMK m.724: Yapı Değerinin Arazi Değerinden Fazla Olması Hâli

Mevzuat.gov.tr’de yayımlanan resmî metne göre TMK m.724 şu şekildedir: “Yapının değeri açıkça arazinin değerinden fazlaysa, iyiniyetli taraf uygun bir bedel karşılığında yapının ve arazinin tamamının veya yeterli bir kısmının mülkiyetinin malzeme sahibine verilmesini isteyebilir.” Madde, Kanunun “Arazi ve yapı malzemesi” başlıklı bölümünde, bir kimsenin kendi arazisindeki yapıda başkasının malzemesini ya da başkasının arazisindeki yapıda kendi malzemesini kullandığı hâlleri düzenleyen 722 ve 723. maddelerin devamında yer alır. Taşkın yapıdan farklı olarak burada uyuşmazlık, yapının belirli bir arazi parçasına taşması değil, yapıda kullanılan malzemenin arazi malikinden başka birine ait olmasıdır. Yapının değeri arazinin değerini açıkça aştığında kanun, malzemeyi sökmek yerine iyiniyetli tarafa arazinin mülkiyetini talep etme imkânı tanıyarak ekonomik değer kaybını önlemeyi amaçlar.

Taşkın Yapı ile Muhdesatın Aidiyeti Davası Arasındaki Fark

Uygulamada taşkın yapı davasıyla sıkça karıştırılan bir diğer dava türü, muhdesatın aidiyetinin tespiti davasıdır. Taşkın yapıda uyuşmazlık, bir yapının komşu araziye taşan kısmının hukuki akıbetine ilişkinken, muhdesatın aidiyeti davasında uyuşmazlık, aynı arazi üzerindeki bina veya tesisin kimin tarafından meydana getirildiğinin ve dolayısıyla kime ait sayılacağının belirlenmesidir. Yargıtay 7. Hukuk Dairesi’nin 28.05.2024 tarihli, 2023/5877 Esas ve 2024/2993 Karar sayılı ilamında bu ayrım şöyle ortaya konmuştur: “Eşya Hukukunda muhdesattan, bir arazi üzerinde kalıcı yapı ve tesisler ile bağ ve bahçe şeklinde dikilen ağaçları anlamak gerekir. Muhdesat, şahsi bir hak olup, sahibine arazi mülkiyetinden ayrı bağımsız bir mülkiyet veya sınırlı bir ayni hak bahşetmez … kural olarak muhdesatın arz malikinden başkasına aidiyetinin tespiti istenemez.” Bu ilke, TMK m.684 ve m.718’de düzenlenen bütünleyici parça kuralına dayanır. Dolayısıyla muhdesatın aidiyeti davası, taşkın yapıdaki gibi bir bedel karşılığı mülkiyet devri veya irtifak hakkı kurulması talebine değil, mevcut hukuki durumun tespitine yöneliktir ve genellikle imar-ihya, kamulaştırma veya miras uyuşmazlıklarında binayı fiilen kimin yaptığının belirlenmesi amacıyla açılır.

Görevli ve Yetkili Mahkeme

Taşkın yapıya dayalı tapu iptali ve tescil, elatmanın önlenmesi veya bedel tespiti taleplerinde görevli mahkeme, dava değerine bakılmaksızın asliye hukuk mahkemesidir; taşınmazın aynına ilişkin bu tür uyuşmazlıklarda görev, parasal sınırdan bağımsızdır. Yargıtay 1. Hukuk Dairesi’nin 15.06.2009 tarihli, 2009/5829 Esas ve 2009/6840 Karar sayılı ilamında, taşkın yapı iddiasına dayalı bir davanın dava değeri gerekçe gösterilerek görevsizlikle reddedilmesinin isabetsiz bulunduğu görülmektedir. Yetki bakımından ise taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi kesin yetkilidir; bu kural taraflarca değiştirilemez ve mahkemece resen gözetilir. Taşkın yapı davalarında iyiniyet ve süre şartlarının ispatı, bilirkişi incelemesi ve bedel tespiti teknik bir süreç gerektirdiğinden, sürecin Fethiye gayrimenkul avukatı desteğiyle yürütülmesi hak kaybının önüne geçilmesi bakımından önem taşır. Taşınmaz Fethiye’de bulunuyorsa dava, Fethiye Asliye Hukuk Mahkemesi’nde açılır.

Taşkın yapı davası hakkında bilgi almak için avmustafakocatepe@gmail.com adresine e-posta gönderebilir veya 0506 773 39 69 numaralı telefondan bize ulaşabilirsiniz. Fethiye ve çevresinde taşkın yapı davalarını düzenli olarak takip ediyoruz.

Sıkça Sorulan Sorular

Taşkın yapı nedir?

Taşkın yapı, bir kimsenin kendi arazisi üzerine inşa ettiği yapının bir kısmının komşu araziye taşmasıdır. TMK m.725, yapıyı yapan malik taşırılan arazi üzerinde bir irtifak hakkına sahip değilse, belirli şartların gerçekleşmesi hâlinde taşan kısmın akıbetini özel biçimde düzenler.

Taşkın yapı davasında hangi şartlar aranır?

Taşkın yapıyı yapan malikin iyiniyetli olması ve komşu malikin taşmayı öğrendiği tarihten itibaren on beş gün içinde itiraz etmemiş olması gerekir. Ayrıca durum ve koşulların taşkın yapının korunmasını haklı göstermesi, örneğin ifrazın mümkün olması ve taraflar arasındaki yarar dengesinin gözetilmesi aranır.

Komşu, taşkın yapıya ne kadar süre içinde itiraz etmelidir?

Zarar gören malik, taşmayı öğrendiği tarihten başlayarak on beş gün içinde itiraz etmelidir. İtiraz herhangi bir şekle bağlı değildir; sürenin başlangıcı yapının görünebilir hâle geldiği tarih esas alınarak objektif biçimde belirlenir.

Taşkın yapı malikinin seçimlik hakları nelerdir?

Şartların gerçekleşmesi hâlinde taşkın yapı maliki, uygun bir bedel karşılığında taşan kısım için irtifak hakkı kurulmasını veya bu kısmın bulunduğu arazi parçasının mülkiyetinin kendisine devredilmesini isteyebilir. Bu talep ayrı bir dava ile veya açılmış davada savunma yoluyla ileri sürülebilir.

TMK m.724 ile taşkın yapı arasındaki fark nedir?

TMK m.724, yapının değerinin arazinin değerinden açıkça fazla olması hâlinde iyiniyetli tarafa arazinin mülkiyetinin devrini isteme imkânı tanır ve malzeme sahipliği uyuşmazlıklarına ilişkindir. Taşkın yapıyı düzenleyen TMK m.725 ise yapının komşu araziye taşan kısmının akıbetini, malzeme sahipliğinden bağımsız olarak düzenler.

Muhdesatın aidiyeti davası taşkın yapı davasından farklı mıdır?

Evet. Muhdesatın aidiyeti davası, bir yapının kim tarafından yapıldığının tespitine yöneliktir ve kural olarak muhdesatın arazi malikinden başkasına aidiyetinin tespiti istenemez. Taşkın yapı davasında ise talep, bedel karşılığında irtifak hakkı kurulması veya mülkiyet devrine ilişkindir.

Taşkın yapı davasında görevli ve yetkili mahkeme hangisidir?

Görevli mahkeme, dava değerine bakılmaksızın asliye hukuk mahkemesidir. Yetki bakımından taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi kesin yetkilidir; bu kural taraflarca değiştirilemez ve mahkemece resen gözetilir.

Yasal Uyarı: Bu makalede yer alan bilgiler genel nitelikte olup hukuki mütalaa veya tavsiye niteliği taşımamaktadır. Hak kaybına uğramamak adına somut durumunuz için bir avukata danışmanız önerilir. — Av. Mustafa Kocatepe (Muğla Barosu Sicil No: 2749)