Bir taşınmazın bulunduğu bölgede yapılan imar uygulaması hukuka aykırıysa, bu uygulama sonucunda oluşan tapu kaydı da hukuki dayanağını yitirir. Uygulamada “kadastral parselin ihyası davası” olarak anılan bu dava türü, imar uygulaması öncesindeki kadastral mülkiyet durumuna dönülmesini sağlayan bir tapu iptali ve tescil davasıdır. Bu yazımızda; imar uygulamasının hangi koşullarda hukuka aykırı sayıldığını, davanın hangi hallerde açılabileceğini, imar uygulamasının kesinleşip kesinleşmediğinin sonuca etkisini, 3194 sayılı İmar Kanunu m.18’e 2020 yılında eklenen hükmün getirdiği yeniliği ve davanın kime karşı, hangi mahkemede açılacağını güncel Yargıtay kararları ışığında ele alıyoruz. Fethiye’de turizm bölgelerindeki imar uygulamalarına dayalı tescillerde bu tür kadastral ihya talepleriyle sıklıkla karşılaşılmaktadır.
Ana Noktalar
- İmar uygulamasının (parselasyon işleminin) idari yargı yerinde iptal edilip kesinleşmesi, tapu kaydını Türk Medeni Kanunu m.1025 anlamında yolsuz tescil haline getirir.
- Dava, belediyeye veya tapu sicil müdürlüğüne değil, ihya edilmek istenen kadastral parselin kapsamında kalan imar parsellerinin kayıt maliklerine karşı açılır; işlemi yapan belediyeye de ayrıca husumet yöneltilebilir.
- 7221 sayılı Kanun’un 3194 sayılı Kanun’un 18. maddesine eklediği fıkra uyarınca, kadastral parsele fiilen veya hukuken dönüş mümkün değilse dava idareye başvuru sürecine ve gerekirse bedele dönüşebilir.
- Mülkiyet hakkına dayanan bu davalarda zamanaşımı veya hak düşürücü süre uygulanmaz.
İmar Uygulaması ve Kadastral Parselin İhyası Kavramı Nedir?
3194 sayılı İmar Kanunu m.18 uyarınca belediyeler ve valilikler, imar planına uygun ada ve parseller oluşturmak amacıyla, imar hududu içindeki arsa ve arazileri malikinin rızası aranmaksızın birleştirip yeniden bölme ve hak sahiplerine dağıtma yetkisine sahiptir. Bu işleme imar uygulaması veya parselasyon işlemi denir. Kanun bu yetkiyi açıkça tanımlar:
3194 sayılı İmar Kanunu Madde 18/1- İmar hududu içinde bulunan binalı veya binasız arsa ve arazileri malikleri veya diğer hak sahiplerinin muvafakatı aranmaksızın, birbirleri ile, yol fazlaları ile, kamu kurumlarına veya belediyelere ait bulunan yerlerle birleştirmeye, bunları yeniden imar planına uygun ada veya parsellere ayırmaya, müstakil, hisseli veya kat mülkiyeti esaslarına göre hak sahiplerine dağıtmaya ve re’sen tescil işlemlerini yaptırmaya belediyeler yetkilidir.
İmar uygulaması sonucunda kadastral parseller birleştirilip yeniden bölünerek imar parsellerine dönüştürülür ve bu yeni parseller re’sen tapuya tescil edilir. İmar uygulaması usulüne uygun yapılmamışsa veya düzenlemeye esas alınan imar planı hukuka aykırıysa, idari yargı yerinde açılacak bir dava ile bu parselasyon işlemi iptal edilebilir. İptal kesinleştiğinde, imar uygulaması öncesindeki kadastral parsellerin geometrik ve hukuki durumunun yeniden canlandırılması, yani “kadastral parselin ihyası” gerekir. İmar uygulaması sırasında kadastro sınırlarının da hatalı belirlendiği ileri sürülüyorsa, bu iddianın ayrıca kadastro tespitine itiraz davası kapsamında değerlendirilmesi gerekebilir.
İmar Uygulamasının İptali, Tapu Kaydını Nasıl Yolsuz Tescil Haline Getirir?
İmar uygulamasıyla oluşan tapu kaydının hukuki dayanağı, onu doğuran idari işlemdir. Bu idari işlem idari yargı yerinde iptal edilip karar kesinleştiğinde, tescilin dayandığı hukuki sebep geriye etkili olarak ortadan kalkar. Yargıtay 14. Hukuk Dairesi’nin 14.04.2016 tarihli, E. 2015/12402 ve K. 2016/4441 sayılı kararında bu sonuç açıkça ifade edilmiştir:
“İmar parselinin dayanağı olan idari işlemin iptal edilmesi ile sicilin dayanıksız kalacağı ve TMK’nın 1025. maddesi hükmü uyarınca yolsuz tescil durumuna düşeceği, bu durumda da dayanıksız kalan tapu kaydının iptal edilerek kadastral parselin geometrik ve hukuki durumunun ihyasına karar verilmesi gerekeceği tartışmasızdır.”
TMK m.1025 uyarınca, bir ayni hak yolsuz olarak tescil edilmişse, bu yüzden hakkı zedelenen kişi tapu sicilinin düzeltilmesini dava edebilir. Ancak bu sonucun doğması için idari işlemin iptalinin kesinleşmiş olması şarttır. Yargıtay 1. Hukuk Dairesi’nin 11.05.2010 tarihli, E. 2010/1442 ve K. 2010/5533 sayılı kararı bu koşulu açıkça vurgulamaktadır: “Geri dönüşümün sağlanması için idari bir işlem olan imar uygulamasının kesinleşmiş İdari Yargı kararı ile iptal edilmiş olması gerekeceği kuşkusuzdur.” Karar henüz kesinleşmemişse veya idari yargıda dava halen derdestse, kadastral parselin ihyası davası bu aşamada esastan sonuçlandırılamaz; mahkemenin idari yargı kararının kesinleşmesini beklemesi gerekir.
Dava Hangi Hallerde Açılabilir? İmar Uygulamasının Kesinleşmesinin Önemi
Kadastral parselin ihyası davasının açılabilmesi, kural olarak imar uygulamasının idari yargı yerinde iptal edilmiş ve bu kararın kesinleşmiş olmasına bağlıdır. İdari işlem hâlâ hukuken geçerliliğini koruyorsa, yani hiç dava açılmamış ya da idari yargıda dava açma süresi kaçırılmışsa, imarla oluşan tescil yolsuz sayılamaz ve ihya davası bu gerekçeyle reddedilir. Yargıtay 1. Hukuk Dairesi bu durumu, tescilin dayanağı idari karar hukuken varlığını koruduğu sürece açılan tapu iptali davasının dinlenme imkânı bulunmadığı şeklinde ifade etmektedir.
Ancak bu kuralın önemli bir istisnası vardır. Yargıtay Hukuk Genel Kurulu’nun yerleşik içtihadına göre, davacının talebi imar işleminin iptaline değil, doğrudan mülkiyet hakkının tanınmasına yönelikse, uyuşmazlık idari yargıyı değil adli yargıyı ilgilendirir ve imar uygulaması iptal ettirilmeden de görülebilir. Yargıtay 20. Hukuk Dairesi’nin 23.10.2014 tarihli, E. 2014/5335 ve K. 2014/8756 sayılı kararı bu ayrımı Hukuk Genel Kurulu kararlarına atıfla şöyle özetlemiştir: imarın dayanağı olan kadastral çapta davacının hakkı bulunuyor ve imar işlemi kendisine usulüne uygun tebliğ edilmişse, idari yargıda süresinde dava açılmadığı takdirde bu hak artık adli yargıda da ileri sürülemez; ancak davacının hakkı imar işleminden önce zaten var olduğu hâlde imar tapusuna hiç yansıtılmamışsa, bu durumda imara bir itiraz söz konusu olmadığından, idari yargıdan iptal beklenmeksizin doğrudan adli yargıda dava açılabilir. Bir başka deyişle, imar uygulamasına karşı idari yargıda dava açma süresinin geçmiş olması, davacının imar öncesi mevcut ve imara hiç yansıtılmamış bir hakkını adli yargıda ileri sürmesine engel değildir; engel olan, imar işleminin kendisine yöneltilmiş somut bir itirazın süresinde ileri sürülmemiş olmasıdır.
7221 Sayılı Kanunla Getirilen Yenilik: Kadastral Parsele Dönüş Mümkün Değilse Ne Olur?
14/2/2020 tarihli ve 7221 sayılı Coğrafi Bilgi Sistemleri ile Bazı Kanunlarda Değişiklik Yapılması Hakkında Kanun’un 7. maddesiyle, 3194 sayılı İmar Kanunu’nun 18. maddesine önemli bir fıkra eklenmiştir. Bu hüküm, iptal edilen imar uygulamasının üzerinden uzun süre geçmiş olması nedeniyle kadastral parsele geri dönüşün fiilen veya hukuken artık mümkün olmadığı hallere çözüm getirmektedir:
3194 sayılı İmar Kanunu m.18 (Ek fıkra: 14/2/2020-7221/7 md.)- Bu madde kapsamında yapılmış olan imar uygulamalarının kesinleşmiş mahkeme kararlarıyla iptal edilmesi nedeniyle; davaya konu parselin imar planı kararları ile umumi ve kamu hizmetlerine ayrılan alanlara denk gelmesi veya iptal edilen uygulama ile tahsis ve tescil edilmiş parsellerde hak sahiplerince yapı yapılmış olması ve benzeri hukuki veya fiili imkânsızlıklar nedeniyle geri dönüşüm işlemleri yapılarak uygulama öncesi kök parsellere dönülemeyeceğinin parselasyon planlarını onaylamaya yetkili idarelerin onay merciince tespiti halinde, öncelikle tescilli imar parselleri üzerinden mahkeme kararlarını yerine getirmeye yönelik yeni imar uygulaması yapılabilir. Bunun mümkün olmaması durumunda davaya konu parselin hak sahiplerinin muvafakati alınmak kaydıyla tescilli imar parselleri üzerinden yeni parselasyon işlemi yapılarak uygulama sahası içerisinde idarece uygun bir yer tahsis edilir veya anlaşma olmaması halinde davacı hak sahibinin kök parseldeki yeri dikkate alınarak uygulamadaki düzenleme ortaklık payı kesintisi düşüldükten sonraki taşınmazın rayiç bedeli üzerinden değeri ödenir.
Bu hüküm uyarınca mahkeme, davayı doğrudan sonuçlandırmadan önce ilgili idareden söz konusu taşınmaz için kök parsele dönüşün fiilen mümkün olup olmadığını araştırmalıdır. Yargıtay 7. Hukuk Dairesi’nin 17.01.2024 tarihli, E. 2023/2087 ve K. 2024/242 sayılı kararında bu araştırma yükümlülüğü ve idareye başvuru zorunluluğu vurgulanmıştır. Geri dönüş mümkünse dava eskisi gibi kadastral parselin ihyası yönünde sonuçlanır. Mümkün değilse, taraflara önce idari başvuru için süre tanınması, idareyle uygun bir yer tahsisi konusunda anlaşma sağlanamaması halinde ise davanın taşınmazın rayiç bedeline yönelik bir alacak talebine dönüştürülmesi gerekmektedir.
Dava Kime Karşı Açılır? Husumet ve Görevli Mahkeme
Kadastral parselin ihyası davası, idari işlemin iptali değil bir mülkiyet uyuşmazlığının çözümü davası olduğundan, dava tapu sicil müdürlüğüne veya Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü’ne karşı açılamaz; bu kurumlara husumet yöneltilmesi halinde dava husumet yokluğundan reddedilir. Yargıtay 1. Hukuk Dairesi’nin 14.05.2009 tarihli, E. 2009/4602 ve K. 2009/5765 sayılı kararında, tapu iptali ve tescil davalarının kayıt malikleri aleyhine açılacağı vurgulanarak, husumetin yalnızca idari işlemi tesis eden belediyeye yöneltilip kayıt maliklerine yöneltilmediği davada esasa girilemeyeceğine hükmedilmiştir. Doğru davalı taraf, ihya edilmek istenen kadastral parselin kapsamında kalan imar parsellerinin tapuda kayıtlı malikleridir. Yargıtay 7. Hukuk Dairesi’nin 19.02.2025 tarihli, E. 2025/356 ve K. 2025/876 sayılı kararı bu kurala bir olanak da eklemektedir: “Tapu iptali ve tescil davaları kural olarak kayıt maliklerine karşı açılır. Yine; kadastral duruma dönülme istemli uyuşmazlıklarda taraf teşkili bakımından husumetin, ihyası talep edilen kadastral parselin kapsamında kalan imar parsel ya da parsellerinin maliklerine yöneltilmesi gerekir ve bu davanın özelliği itibariyle kayıt maliklerinin yanı sıra işlemi yapan Belediyeye de husumetin yöneltilmesi mümkündür.” İhya edilmek istenen kadastral parsel üzerinde birden çok imar parseli oluşmuşsa, bu parsellerin tamamının malikleri davada yer almalıdır; aksi halde mahkeme davacıya eksik malikleri de davaya dahil etmesi için süre vermek zorundadır.
Görev bakımından bu dava, mülkiyete ilişkin bir tapu iptali ve tescil davası olduğundan adli yargıda, taşınmazın bulunduğu yer asliye hukuk mahkemesinde görülür. Taşınmaza ilişkin ayni hakka dayanan davalarda taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi HMK m.12 uyarınca kesin yetkilidir. Taşınmaz Fethiye’de ise dava, Fethiye Asliye Hukuk Mahkemesi’nde açılmalıdır.
Zamanaşımı ve Hak Düşürücü Süre Var mıdır?
Kadastral parselin ihyası davası, mülkiyet hakkına ve yolsuz tescil hukuksal nedenine dayandığından zamanaşımı veya hak düşürücü süreye tabi değildir. Yargıtay 1. Hukuk Dairesi’nin 09.04.2007 tarihli, E. 2007/2906 ve K. 2007/3856 sayılı kararında bu ilke şöyle ifade edilmiştir: “Yolsuz hale gelen sicil kayıtlarının iptali bakımından herhangi bir zamanaşımı veya hak düşürücü sürenin bulunmadığı da sabittir.” Bu nedenle, imar uygulamasının iptaline ilişkin idari yargı kararının kesinleşmesinden yıllar sonra dahi kadastral parselin ihyası davası açılabilir; önemli olan, dava açıldığı tarihte kesinleşmiş bir iptal kararının ve ihyası mümkün bir kadastral durumun bulunmasıdır. Fethiye ve çevresinde imar uygulamalarına dayalı tapu iptali süreçlerini bu başlıklar çerçevesinde değerlendiriyoruz.
Sıkça Sorulan Sorular
Kadastral parselin ihyası davası nedir?
İmar uygulaması (parselasyon işlemi) hukuka aykırı bulunarak idari yargı yerinde iptal edildiğinde, imar uygulaması öncesindeki kadastral parsellerin geometrik ve hukuki durumunun yeniden canlandırılması amacıyla açılan tapu iptali ve tescil davasıdır.
İmar uygulamasının idari yargıda iptal edilmemiş olması dava açmaya engel midir?
Kural olarak evet; imar uygulaması hâlâ hukuken geçerliyse tescil yolsuz sayılmaz ve dava reddedilir. Ancak davacının talebi imar işleminin iptaline değil, imardan önce var olan ve imar tapusuna hiç yansıtılmamış bir mülkiyet hakkına dayanıyorsa, bu istisnai durumda dava idari iptal beklenmeksizin adli yargıda görülebilir.
İmar uygulamasına karşı idari yargıda dava açma süresi geçtiyse ne olur?
İmar işlemi kendisine usulüne uygun tebliğ edilen ve bu işleme süresinde itiraz etmeyen kişi bakımından hak arama yolu kapanır; bu hak artık adli yargıda da ileri sürülemez. Süre geçmesi, ancak imardan önce var olup imara hiç yansıtılmamış bağımsız bir hakkı etkilemez.
Dava kime karşı açılır?
Dava, ihya edilmek istenen kadastral parselin kapsamında kalan imar parsellerinin tapuda kayıtlı maliklerine karşı açılır. İşlemi yapan belediyeye de ayrıca husumet yöneltilebilir; tapu sicil müdürlüğüne veya Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü’ne husumet yöneltilemez.
Kadastral parsele dönüş artık fiilen mümkün değilse ne olur?
7221 sayılı Kanun’la 3194 sayılı Kanun’un 18. maddesine eklenen hükme göre, yetkili idare kök parsele dönüşün imkânsız olduğunu tespit ederse öncelikle yeni bir imar uygulaması yapılması denenir; bu da mümkün değilse hak sahibine uygulama sahası içinde başka bir yer tahsis edilir veya anlaşma sağlanamazsa taşınmazın rayiç bedeli ödenir.
Hangi mahkeme görevli ve yetkilidir?
Dava, taşınmazın bulunduğu yer asliye hukuk mahkemesinde görülür. Taşınmaza ilişkin ayni hakka dayanan bu tür davalarda taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi HMK m.12 uyarınca kesin yetkilidir.
Kadastral parselin ihyası davasında zamanaşımı var mıdır?
Hayır. Dava mülkiyet hakkına ve yolsuz tescile dayandığından zamanaşımı veya hak düşürücü süreye tabi değildir; kesinleşmiş iptal kararının üzerinden uzun süre geçmiş olması dava açılmasına engel oluşturmaz.
Dosyanızı değerlendirmek için bize ulaşabilirsiniz
Av. Mustafa Kocatepe
Yasal Uyarı: Bu makalede yer alan bilgiler genel nitelikte olup hukuki mütalaa veya tavsiye niteliği taşımamaktadır. Hak kaybına uğramamak adına somut durumunuz için bir avukata danışmanız önerilir. — Av. Mustafa Kocatepe (Muğla Barosu Sicil No: 2749)
