Hile Nedeniyle Tapu İptali ve Tescil Davası (İrade Sakatlığı)

Bir taşınmazın tapudaki mülkiyet kaydı, tarafların gerçek ve serbestçe oluşmuş iradelerine dayanmalıdır. Ancak bazı hallerde taraflardan birinin iradesi, karşı tarafın kasıtlı davranışı sonucunda sakatlanabilir. Türk hukukunda irade sakatlığı halleri hile (aldatma), hata (yanılma) ve ikrah (korkutma) olarak üç başlık altında düzenlenmiştir. Bu yazıda, tapu iptal ve tescil davalarında en sık başvurulan irade sakatlığı hali olan hile nedenine dayalı davalar Yargıtay kararları ışığında ele alınmakta, hata ve ikrah halleri ise ilgili kanun maddeleri çerçevesinde kısaca açıklanmaktadır.

Ana Noktalar

• Hile, bir kimseyi sözleşme yapmaya yöneltmek amacıyla onda kasten hatalı bir kanı uyandırmak veya var olan hatalı bir kanının sürmesini sağlamak olarak tanımlanır.
• Hilenin varlığını ispat yükü, aldatıldığını iddia eden davacı taraftadır ve iddia her türlü delille ispatlanabilir.
• Hileye dayalı iptal hakkı, hilenin öğrenildiği tarihten itibaren bir yıllık hak düşürücü süre içinde kullanılmalıdır.
• Taşınmazı sonradan devralan üçüncü kişinin iyiniyeti, tapu siciline güven ilkesi çerçevesinde ayrıca değerlendirilir.

Tapu iptal ve tescil davalarının genel yapısı, türleri ve dava süreci hakkında ayrıntılı bilgiye Tapu İptal ve Tescil Davası başlıklı yazımızdan ulaşılabilir.

Hile Nedeniyle Tapu İptali ve Tescil Davası Nedir?

Hile (aldatma), Yargıtay 1. Hukuk Dairesi’nin 03.10.2011 tarihli, E. 2011/8406, K. 2011/9652 sayılı kararında ve Yargıtay 1. Hukuk Dairesi’nin 18.12.2018 tarihli, E. 2015/16765, K. 2018/15653 sayılı kararında, genel olarak bir kimseyi irade beyanında bulunmaya, özellikle sözleşme yapmaya sevk etmek için onda kasten hatalı bir kanı uyandırmak veya esasen var olan hatalı bir kanıyı koruma yahut devamını sağlamak şeklinde tanımlanmıştır. Anılan kararlarda, taraflardan birinin diğerinin kasıtlı aldatmasıyla sözleşme yapmaya yöneltilmesi halinde, yanılma esaslı olmasa dahi sözleşmenin aldatılan taraf için bağlayıcı sayılamayacağı ve sözleşmenin geçmişe etkili olarak ortadan kaldırılabileceği vurgulanmıştır.

Konu, kanun sistematiğinde Türk Borçlar Kanunu’nun (TBK) 36. maddesinde düzenlenmiştir. Bu maddeye göre taraflardan biri, diğerinin aldatması sonucu bir sözleşme yapmışsa, yanılması esaslı olmasa bile sözleşmeyle bağlı değildir. Taşınmaz devrinde bu durum, gerçekte var olmayan bir olgu hakkında yanlış kanı uyandırılarak tapuda devir işleminin yaptırılması şeklinde ortaya çıkabilir ve devri gerçekleştiren tarafın hile nedeniyle tapu iptali ve tescil davası açmasına imkan tanır.

İspat Yükü ve Deliller

Hile iddiası ve iptal hakkının kullanılması herhangi bir şekle bağlı değildir; hile her türlü delille ispat edilebileceği gibi iptal hakkının kullanılması da hiçbir şekle bağlı değildir (Yargıtay 1. Hukuk Dairesi, E. 2011/8406, K. 2011/9652; Yargıtay 1. Hukuk Dairesi, E. 2015/16765, K. 2018/15653). Buna göre davacı taraf, hile iddiasını tanık dahil her türlü delille ispatlayabilir.

İspat yükü bakımından ise Türk Medeni Kanunu’nun (TMK) 6. maddesi ve Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun (HMK) 190/1. maddesi uyarınca, hilenin varlığını ispat yükü aldatıldığını iddia eden davacı taraftadır; bu husus ispatlanamadığı takdirde davanın reddi gerekir (Yargıtay 1. Hukuk Dairesi, E. 2024/1510, K. 2025/2136, T. 21.04.2025; Yargıtay 1. Hukuk Dairesi, E. 2024/5508, K. 2025/5098, T. 17.11.2025; Yargıtay 1. Hukuk Dairesi, E. 2021/544, K. 2021/4933, T. 30.09.2021).

Hak Düşürücü Süre

Hileye dayalı iptal hakkının kullanımı, hak düşürücü bir süreye bağlanmıştır. Yargıtay 1. Hukuk Dairesi’nin E. 2011/8406, K. 2011/9652 sayılı kararında, hilenin öğrenildiği tarihten itibaren bir yıllık hak düşürücü süre içerisinde karşı tarafa yöneltilecek bir irade açıklaması, defi yahut dava yoluyla da kullanılabileceği belirtilmiştir; aynı ilke Yargıtay 1. Hukuk Dairesi’nin E. 2015/16765, K. 2018/15653 sayılı kararında da tekrarlanmıştır.

Bu bir yıllık süre, kanun sistematiğinde Türk Borçlar Kanunu’nun (TBK) 39. maddesinde karşılığını bulmaktadır; anılan madde, hile sebebiyle sözleşme yapan tarafın, aldatmayı öğrendiği andan itibaren bir yıl içinde sözleşmeyle bağlı olmadığını bildirmemesi halinde sözleşmeyi onamış sayılacağını öngörmektedir. Yargıtay 1. Hukuk Dairesi’nin 17.11.2025 tarihli, E. 2024/5508, K. 2025/5098 sayılı kararında, davacının tasarruftan altı yıl sonra durumdan haberdar olduğunu iddia etmesinin hayatın olağan akışına aykırı bulunduğu ve davanın süresinde açılmaması nedeniyle reddedilmesi gerektiği belirtilmiştir (Yargıtay 1. Hukuk Dairesi, E. 2014/1449, K. 2014/12914, T. 03.07.2014).

Üçüncü Kişinin İyiniyeti

Hile nedeniyle açılan tapu iptal davalarında, taşınmazı sonradan devralan son kayıt malikinin iyiniyetli olup olmadığı, tapu siciline güven ilkesini düzenleyen TMK’nin 1023. maddesi koruyuculuğu kapsamında, dosyaya sunulan tüm delillerle birlikte değerlendirilmelidir (Yargıtay 1. Hukuk Dairesi, E. 2014/1449, K. 2014/12914, T. 03.07.2014). Bu nedenle taşınmazı hileli işlemden sonra devralan kişinin işlemin sakatlığını bilip bilmediği veya bilecek durumda olup olmadığı, davanın seyri açısından belirleyici bir unsurdur.

Hata Nedeniyle Tapu İptali

Hata (yanılma), Türk Borçlar Kanunu’nun (TBK) 30. maddesi uyarınca, sözleşme kurulurken esaslı yanılmaya düşen tarafın sözleşme ile bağlı olmamasını ifade eder. Kanunun 31. maddesinde esaslı sayılan yanılma halleri; tarafın kurmak istediğinden başka bir sözleşme için, istediğinden başka bir konu için, gerçekte muhatap almak istediğinden başka bir kişiye, ya da gerçekte üstlenmek istediğinden önemli ölçüde farklı bir edim için iradesini açıklamış olması şeklinde sayılmıştır. Bir taşınmaz devrinin gerçekte istenenden esaslı ölçüde farklı bir işlem olarak ortaya çıkması halinde, yanılan taraf bu hükümlere dayanabilir.

İkrah (Korkutma) Nedeniyle Tapu İptali

İkrah (korkutma), TBK’nin 37. maddesi uyarınca taraflardan birinin, diğerinin veya üçüncü bir kişinin korkutması sonucunda bir sözleşme yapması halinde ortaya çıkar; korkutulan taraf bu sözleşmeyle bağlı değildir. Kanunun 38. maddesine göre korkutmanın gerçekleşmiş sayılması için, korkutulanın kendisinin veya yakınlarından birinin kişilik haklarına ya da malvarlığına yönelik ağır ve yakın bir zarar tehlikesi doğduğuna haklı olarak inanması gerekir. Taşınmaz devrinin bu şekilde bir tehdit veya baskı altında yaptırılmış olması, ikrah nedenine dayalı tapu iptali ve tescil davasının konusunu oluşturabilir.

Hile İddiasının Dava Sürecinde Değerlendirilmesi

Hile iddiasına dayalı tapu iptali ve tescil davalarında, aldatmaya konu olayların ve buna bağlı zarar iddiasının somut delillerle ortaya konulması, davanın seyri bakımından önem taşımaktadır. Hilenin ne zaman öğrenildiğinin tespiti, bir yıllık hak düşürücü sürenin başlangıcı açısından da ayrıca değerlendirilmesi gereken bir husustur. Bu tür davaların hazırlık ve takip aşamasının bir Fethiye gayrimenkul avukatı ya da Fethiye tapu avukatı ile birlikte yürütülmesi, süre ve ispat yükümüzün doğru şekilde karşılanması bakımından fayda sağlayabilir.

Hile nedeniyle tapu iptali ve tescil davası hakkında bilgi almak için avmustafakocatepe@gmail.com adresine e-posta gönderebilir veya 0506 773 39 69 numaralı telefondan bize ulaşabilirsiniz.

Sıkça Sorulan Sorular

Hile nedeniyle tapu iptali ve tescil davası nedir?

Bir kimsenin kasten uyandırdığı hatalı bir kanı nedeniyle taşınmazını devretmek durumunda kalan tarafın, bu devri iptal ettirmek ve taşınmazı yeniden kendi adına tescil ettirmek amacıyla açtığı davadır.

Hile iddiasını kim ispatlamalıdır?

Türk Medeni Kanunu’nun 6. maddesi ve Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun 190/1. maddesi uyarınca, hilenin varlığını ispat yükü, aldatıldığını iddia eden davacı taraftadır.

Hile hangi delillerle ispatlanabilir?

Yargıtay içtihatlarına göre hile her türlü delille ispat edilebilir ve iptal hakkının kullanılması herhangi bir şekle bağlı değildir; davacı tanık dahil her türlü delile başvurabilir.

Hileye dayalı tapu iptali davasını açma süresi ne kadardır?

Yargıtay içtihatlarına göre hilenin öğrenildiği tarihten itibaren bir yıllık hak düşürücü süre içerisinde dava açılması veya karşı tarafa irade açıklaması yöneltilmesi gerekir; bu süre Türk Borçlar Kanunu’nun 39. maddesindeki genel düzenlemeyle uyumludur.

Taşınmazı sonradan devralan kişi iyiniyetli ise dava kazanılabilir mi?

Taşınmazı hileli işlemden sonra devralan son kayıt malikinin iyiniyetli olup olmadığı, tapu siciline güven ilkesini düzenleyen TMK m. 1023 çerçevesinde tüm delillerle birlikte değerlendirilir; iyiniyetin ispatlanması davanın seyrini etkileyebilir.

Hata (yanılma) nedeniyle tapu iptali mümkün müdür?

Türk Borçlar Kanunu’nun 30. ve 31. maddelerinde düzenlenen esaslı yanılma hallerinin somut olayda gerçekleşmesi kaydıyla, yanılan taraf sözleşme ile bağlı olmadığını ileri sürebilir.

İkrah (korkutma) nedeniyle tapu iptali mümkün müdür?

Türk Borçlar Kanunu’nun 37. ve 38. maddeleri uyarınca, ağır ve yakın bir zarar tehlikesi altında korkutularak yaptırılan bir taşınmaz devri, korkutulan taraf bakımından bağlayıcı değildir.

Hile nedeniyle tapu iptali ve tescil davası hangi mahkemede açılır?

Tapu iptali ve tescil davaları, diğer tapu iptali sebeplerinde olduğu gibi, taşınmazın bulunduğu yerdeki asliye hukuk mahkemesinde açılır.

Konuyla bağlantılı olarak Muris Muvazaası (Mirastan Mal Kaçırma) Davası hakkındaki yazımız da ilginizi çekebilir.

Yasal Uyarı: Bu makalede yer alan bilgiler genel nitelikte olup hukuki mütalaa veya tavsiye niteliği taşımamaktadır. Hak kaybına uğramamak adına somut durumunuz için bir avukata danışmanız önerilir. — Av. Mustafa Kocatepe (Muğla Barosu Sicil No: 2749)