Ortak Alanların Kullanımından Kaynaklanan Uyuşmazlıklar

Ortak alanların kullanımından kaynaklanan uyuşmazlıklar, kat mülkiyetine veya kat irtifakına tabi taşınmazlarda en sık karşılaşılan anlaşmazlık türlerinden biridir. Çatı, asansör, merdiven, bahçe ve otopark gibi tüm kat maliklerine ait ortak yerlerin bir veya birkaç malik tarafından tek başına kullanılması, işgal edilmesi ya da izinsiz değiştirilmesi, hem site yönetimini hem de diğer malikleri hukuki yollara başvurmak zorunda bırakır. Fethiye ve çevresindeki apartman ve tatil sitelerinde özellikle çatı katı, bahçe ve otopark kullanımına ilişkin şikayetler sıkça gündeme gelmektedir. Bu yazıda, 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’nun ortak yerlere ilişkin temel hükümleri ve konuya ilişkin güncel Yargıtay kararları çerçevesinde ortak alan uyuşmazlıklarının çözüm yolları ele alınmaktadır. Kat mülkiyetine tabi taşınmazlarda ortaya çıkan bu tür uyuşmazlıklar, geniş anlamda gayrimenkul hukuku kapsamına girer.

Ana Noktalar

1. Kat malikleri, anataşınmazın bütün ortak yerlerine arsa payları oranında ve ortak mülkiyet hükümlerine göre malik olup, hiçbir kat maliki ortak yeri tek başına tasarruf edemez veya işgal edemez.
2. Ortak yerlerde inşaat, onarım, tesis ve değişiklik yapılabilmesi için kural olarak kat maliklerinin beşte dördünün yazılı rızası, kiraya verilmesi için ise oybirliği aranır.
3. Çatı katının izinsiz kullanılması, bahçenin işgal edilmesi ve otoparkın belirli maliklere özgülenmesi gibi durumlarda diğer kat malikleri veya yönetici, el atmanın önlenmesi ve eski hâle getirme davası açabilir.
4. Özel amaca tahsis edilmiş ortak yerlerin işgali sebebiyle ecrimisil istenemese de, bu yerlere yönelik haksız kullanımın önlenmesi her zaman talep edilebilir.

Kat Mülkiyeti Kanunu’na Göre Ortak Yer Kavramı

634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 4 üncü maddesi, ortak yer sayılan bölümleri tek tek saymaktadır. Buna göre temeller, ana duvarlar, taşıyıcı sistemi oluşturan kiriş, kolon ve perde duvarlar, genel giriş kapıları, merdivenler, asansörler, ortak garajlar, sığınaklar ile çatılar, bacalar ve genel dam terasları her hâlde ortak yer sayılır. Kanun ayrıca, bu şekilde sayılanlar dışında kalıp da ortaklaşa kullanma, korunma veya faydalanma için zorunlu olan diğer yerlerin de ortak yer kapsamına gireceğini öngörmektedir. Uygulamada avlu ve bahçe alanları da genellikle mimari projede ortak yer olarak gösterilmekte, Yargıtay kararlarında da bu alanların ortak mülkiyete tabi olduğu kabul edilmektedir. Bir yerin ortak yer niteliği, o yerin tapu kaydındaki ve onaylı mimari projedeki gösterimine göre belirlenir; proje ile fiilî kullanım arasında bir çelişki varsa esas alınacak olan projedir.

Ortak Yerlerin Kullanım Hakkı: Arsa Payı Oranında Ortak Mülkiyet

Kanunun 16 ncı maddesi, ortak yerler üzerindeki hak sahipliğinin ölçüsünü açıkça düzenler: “Kat malikleri anagayrimenkulün bütün ortak yerlerine, arsa payları oranında, ortak mülkiyet hükümlerine göre malik olurlar.” Aynı maddeye göre kat maliklerinin ortak yerlerdeki kullanma hakkı da, aksine sözleşme olmadıkça, her kat malikine ait arsa payı ile orantılıdır. Bu düzenlemenin doğal sonucu, ortak yerin kullanımının tek bir arsa payına veya tek bir bağımsız bölüme özgülenemeyeceğidir. Nitekim Yargıtay 18. Hukuk Dairesi’nin 27.02.2014 tarihli, 2013/18679 Esas ve 2014/3477 Karar sayılı kararında, otoparkların ortak yer niteliğinde olduğu, kullanım hakkının ölçüsünün aksine sözleşme olmadıkça arsa payı oranında belirlendiği ve bir bağımsız bölümü kira sözleşmesiyle sürekli kullanan kiracıların da malikin ardılı sıfatıyla bu haktan yararlanabileceği vurgulanmıştır.

Ortak Yerde Tek Başına Tasarruf ve Değişiklik Yasağı

Kanunun 19 uncu maddesi, ortak yerlerin korunmasına ilişkin temel yasağı düzenler: “Kat malikleri, anagayrimenkulün bakımına ve mimari durumu ile güzelliğini ve sağlamlığını titizlikle korumaya mecburdurlar. Kat maliklerinden biri, bütün kat maliklerinin beşte dördünün yazılı rızası olmadıkça anagayrimenkulün ortak yerlerinde inşaat, onarım ve tesisler, değişik renkte dış badana veya boya yaptıramaz.” Bu hüküm uyarınca bir kat malikinin ortak yeri tek başına tasarruf etmesi, işgal etmesi veya projesinde gösterilen amaç dışında kullanması mümkün değildir. Yargıtay 18. Hukuk Dairesi’nin 05.02.2009 tarihli, 2008/10436 Esas ve 2009/701 Karar sayılı kararında, projede sığınak olarak gösterilen ortak yeri otopark olarak kullanan kat maliklerinin, kanunun aradığı beşte dört çoğunluğun yazılı rızası bulunmadıkça bu yeri amacı dışında işgal edemeyeceği, sığınağa vaki el atmanın önlenmesine karar verilmesi gerektiği belirtilmiştir. Yargıtay Hukuk Genel Kurulu’nun 08.02.2022 tarihli, 2017/2001 Esas ve 2022/81 Karar sayılı kararı ise bu yasağın kapsamını daha da netleştirmiş; ortak yerler üzerinde bütün bağımsız bölüm maliklerinin arsa payı oranında ortak mülkiyet hükümlerine göre malik olması nedeniyle, ortak alana masa sandalye konulması gibi geçici nitelikteki bir eylemin dahi, diğer kat maliklerinin kullanımını engellediği ölçüde el atma sayılacağını kabul etmiştir.

Uygulamada Sık Görülen Ortak Alan Uyuşmazlıkları

Fethiye’deki apartman ve tatil sitelerinde ortak alan uyuşmazlıkları genellikle birkaç tipik olay etrafında yoğunlaşır. Bunların başında çatı katının, bahçenin ve otoparkın izinsiz kullanımı ile balkon ve cephe değişiklikleri gelmektedir.

Çatı Katı ve Teras Kullanımı

Çatı, kanunun 4 üncü maddesi uyarınca ortak yer sayıldığından, çatı katının veya çatı terasının bir bağımsız bölüme ilhak edilerek kullanılması sıkça dava konusu olmaktadır. Yargıtay 5. Hukuk Dairesi’nin 22.09.2025 tarihli, 2025/6177 Esas ve 2025/11676 Karar sayılı kararında, apartmanın ortak kullanım alanı olan çatı teras alanının davalı tarafından açık teras hâline getirilip pergolayla yükseltilerek kapatılmasının onaylı mimari projeye aykırı olduğu, bu tür uyuşmazlıklarda tüm bağımsız bölüm maliklerinin davada taraf olarak yer alması gerektiği vurgulanmıştır.

Bahçe ve Otoparkın İşgali

Bahçe ve otopark alanlarının belirli kat maliklerince sahiplenilmesi, ikinci sık görülen uyuşmazlık grubunu oluşturur. Yargıtay 20. Hukuk Dairesi’nin 19.11.2019 tarihli, 2019/3649 Esas ve 2019/6744 Karar sayılı kararında, diğer kat maliklerinin onayı alınmaksızın ortak alan olan bahçenin bir kısmının kendi kullanımına özgülenmesinin ve burada tesis ile değişiklik yapılmasının el atma niteliğinde olduğu, ortak alanlardan tüm kat maliklerinin yararlanacağı gözetilerek karar verilmesi gerektiği belirtilmiştir.

Balkon ve Cephe Değişiklikleri

Kanunun 4 üncü maddesi uyarınca balkonların dış duvar ve cepheleri de ortak yer sayılır. Yargıtay 5. Hukuk Dairesi’nin 11.02.2025 tarihli, 2024/6506 Esas ve 2025/1722 Karar sayılı kararında, kat maliklerinin rızası bulunmaksızın bir balkonun cam ile kapatılıp ahşap kafes monte edilmesinin mimari projeye aykırı olduğu, bu değişikliğin eski hâle getirilmesi ile müdahalenin önlenmesine karar verilmesinin yerinde olduğu vurgulanmıştır.

Diğer Kat Maliklerinin Başvurabileceği Hukuki Yollar

Ortak yere izinsiz el atılması hâlinde diğer kat malikleri, yönetici aracılığıyla veya bizzat, el atmanın önlenmesi ile birlikte eski hâle getirme talebinde bulunabilir. El atmanın önlenmesi, halen devam eden haksız kullanımın durdurulmasını sağlarken, eski hâle getirme talebi ortak yerde yapılan izinsiz inşaat, tesis veya değişikliklerin kaldırılarak yerin onaylı projeye uygun hâle döndürülmesini amaçlar. Uygulamada mahkemeler, tespit edilen aykırılığın giderilmesi için davalıya belirli bir süre tanımaktadır. Bu davanın hukuki dayanağı ve şartları hakkında genel bilgi için müdahalenin men’i (el atmanın önlenmesi) davası sayfamızı inceleyebilirsiniz.

Ortak Alanların Özel Kullanıma Tahsisi Hangi Nisapla Yapılabilir?

Ortak yerlerin kullanım şeklinin düzenlenmesi veya belirli maliklere tahsis edilmesi, kat maliklerinin en az dörtte üç pay ve paydaş çoğunluğuyla alacakları bir karara bağlıdır; ortak yerlerde inşaat, onarım ve tesis niteliğinde bir değişiklik yapılacaksa kanunun 19 uncu maddesi uyarınca beşte dört yazılı rıza aranır. Ortak yerin kiraya verilmesi ise daha ağır bir nisaba tabidir. Yargıtay 5. Hukuk Dairesi’nin 09.02.2022 tarihli, 2021/14939 Esas ve 2022/1730 Karar sayılı kararında, kanunun 45 inci maddesine göre ortak yerlerin ancak kat malikleri kurulunun oybirliğiyle alacağı kararla kiraya verilebileceği, usulüne uygun bir kat malikleri kurulu kararı olmadıkça ortak yerlerin amacı dışında kullanılamayacağı hatırlatılmıştır. Otopark ve bahçe gibi özel amaca tahsis edilmiş ortak yerler bakımından ise Yargıtay 7. Hukuk Dairesi’nin 29.09.2021 tarihli, 2021/3350 Esas ve 2021/1301 Karar sayılı kararında dikkat çekici bir ayrım yapılmıştır: bu yerler, gelir getirse ve tüm kat maliklerinin oybirliğiyle karar alınsa dahi kiraya verilemez; bu nedenle işgali sebebiyle ecrimisil istenemez. Buna karşılık, aynı yere yönelik el atmanın önlenmesi talebi her zaman ileri sürülebilir.

Görevli ve Yetkili Mahkeme

634 sayılı Kanun’un Ek 1 inci maddesi uyarınca, bu kanunun uygulanmasından doğan her türlü anlaşmazlık sulh hukuk mahkemelerinde çözümlenir. Buna göre ortak alanların kullanımından kaynaklanan el atmanın önlenmesi ve eski hâle getirme talepleri de sulh hukuk mahkemesinin görevine girer. Yetki bakımından ise taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi esas alınır. Taşınmaz Fethiye sınırları içindeyse dava, Fethiye Sulh Hukuk Mahkemesi’nde görülür.

Sonuç

Ortak alanların kullanımından kaynaklanan uyuşmazlıklar, kat mülkiyetine tabi taşınmazlarda arsa payı oranında ortak mülkiyet ilkesinin ihlal edilmesinden doğar. Çatı katının, bahçenin veya otoparkın izinsiz kullanılması ile balkon ve cephede yapılan yetkisiz değişiklikler, kanunun aradığı beşte dört veya oybirliği nisabı sağlanmadıkça hukuka aykırıdır ve el atmanın önlenmesi ile eski hâle getirme talebiyle giderilebilir. Fethiye’de bir sitede ortak alan uyuşmazlığı yaşayan kat malikleri, somut olayın mimari proje ve yönetim planı karşısındaki durumunun değerlendirilmesi için bir avukattan destek almalıdır.

Ortak alan kullanımına ilişkin bir kat malikleri kurulu kararının iptali gerekiyorsa Kat Malikleri Kurulu Kararının İptali Davası, konu yönetim planındaki bir hükümden kaynaklanıyorsa Yönetim Planı Uyuşmazlıkları yazımızı da inceleyebilirsiniz.

Sıkça Sorulan Sorular

Ortak yer nedir, hangi bölümler ortak yer sayılır?

634 sayılı Kanun’un 4 üncü maddesine göre temeller, ana duvarlar, taşıyıcı sistem, merdivenler, asansörler, garajlar, sığınaklar, çatılar ve genel dam terasları ortak yer sayılır; bahçe ve avlu alanları da genellikle projede ortak yer olarak gösterilir.

Bir kat maliki ortak yeri tek başına kullanabilir mi?

Hayır. Kanunun 16 ncı maddesi uyarınca ortak yerlerdeki kullanma hakkı arsa payı oranında olup, kat maliklerinin beşte dördünün yazılı rızası olmadıkça ortak yerde inşaat, onarım, tesis ve değişiklik yapılamaz.

Çatı katının izinsiz kullanılması hâlinde ne yapılabilir?

Diğer kat malikleri veya yönetici, çatı katına vaki el atmanın önlenmesi ile birlikte yapılan izinsiz imalatların kaldırılarak yerin projeye uygun eski hâline getirilmesini talep edebilir.

Bahçenin bir malik tarafından işgal edilmesi durumunda hangi dava açılır?

Bahçe ortak yer ise, işgal eden malike karşı el atmanın önlenmesi ve eski hâle getirme davası açılabilir; bahçe özel amaca tahsisli bir ortak yerse ecrimisil istenemese de el atmanın önlenmesi her zaman talep edilebilir.

Ortak alanların belirli kat maliklerine tahsisi için hangi çoğunluk gerekir?

Kullanım şeklinin düzenlenmesi veya tahsis için kat maliklerinin en az dörtte üç pay ve paydaş çoğunluğu, ortak yerin kiraya verilmesi için ise kat malikleri kurulunun oybirliği aranır.

Fethiye’de bir sitede ortak alan uyuşmazlığı hangi mahkemede çözülür?

634 sayılı Kanun’un Ek 1 inci maddesi uyarınca görevli mahkeme sulh hukuk mahkemesidir; taşınmaz Fethiye sınırları içindeyse dava Fethiye Sulh Hukuk Mahkemesi’nde görülür.

Avukata ihtiyaç var mı?

Zorunlu değildir, ancak ortak yerin niteliğinin ve gereken nisabın belirlenmesi teknik olduğundan avukat desteği alınması faydalıdır.

Yasal Uyarı: Bu makalede yer alan bilgiler genel nitelikte olup hukuki mütalaa veya tavsiye niteliği taşımamaktadır. Hak kaybına uğramamak adına somut durumunuz için bir avukata danışmanız önerilir. — Av. Mustafa Kocatepe (Muğla Barosu Sicil No: 2749)