Ortak Alanların Kullanımından Kaynaklanan Uyuşmazlıklar

Ortak alanların kullanımından kaynaklanan uyuşmazlıklar, kat mülkiyetine veya kat irtifakına tabi taşınmazlarda en sık karşılaşılan anlaşmazlık türlerinden biridir. Çatı, asansör, merdiven, bahçe ve otopark gibi tüm kat maliklerine ait ortak yerlerin bir veya birkaç malik tarafından tek başına kullanılması, işgal edilmesi ya da izinsiz değiştirilmesi, hem site yönetimini hem de diğer malikleri hukuki yollara başvurmak zorunda bırakır. Fethiye ve çevresindeki apartman ve tatil sitelerinde özellikle çatı katı, bahçe ve otopark kullanımına ilişkin şikayetler sıkça gündeme gelmektedir. Bu yazıda, 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’nun ortak yerlere ilişkin temel hükümleri ve konuya ilişkin güncel Yargıtay kararları çerçevesinde ortak alan uyuşmazlıklarının çözüm yolları ele alınmaktadır. Kat mülkiyetine tabi taşınmazlarda ortaya çıkan bu tür uyuşmazlıklar, geniş anlamda gayrimenkul hukuku kapsamına girer.

Ana Noktalar

1. Kat malikleri, anataşınmazın bütün ortak yerlerine arsa payları oranında ve ortak mülkiyet hükümlerine göre malik olup, hiçbir kat maliki ortak yeri tek başına tasarruf edemez veya işgal edemez.
2. Ortak yerlerde inşaat, onarım, tesis ve değişiklik yapılabilmesi için kural olarak kat maliklerinin beşte dördünün yazılı rızası, kiraya verilmesi için ise oybirliği aranır.
3. Çatı katının izinsiz kullanılması, bahçenin işgal edilmesi ve otoparkın belirli maliklere özgülenmesi gibi durumlarda diğer kat malikleri veya yönetici, el atmanın önlenmesi ve eski hâle getirme davası açabilir.
4. Özel amaca tahsis edilmiş ortak yerlerin kiraya verilebilirliği tartışmalıdır; ancak bu yerleri izinsiz kullanan kişi, yerin kiraya verilebilir nitelikte olup olmamasından bağımsız olarak, elde ettiği ekonomik yarar karşılığında haksız işgal tazminatı ödemekle yükümlü tutulabilir.

Kat Mülkiyeti Kanunu’na Göre Ortak Yer Kavramı

634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 4 üncü maddesi, ortak yer sayılan bölümleri tek tek saymaktadır. Buna göre temeller, ana duvarlar, taşıyıcı sistemi oluşturan kiriş, kolon ve perde duvarlar, genel giriş kapıları, merdivenler, asansörler, ortak garajlar, sığınaklar ile çatılar, bacalar ve genel dam terasları her hâlde ortak yer sayılır. Kanun ayrıca, bu şekilde sayılanlar dışında kalıp da ortaklaşa kullanma, korunma veya faydalanma için zorunlu olan diğer yerlerin de ortak yer kapsamına gireceğini öngörmektedir. Uygulamada avlu ve bahçe alanları da genellikle mimari projede ortak yer olarak gösterilmekte, Yargıtay kararlarında da bu alanların ortak mülkiyete tabi olduğu kabul edilmektedir. Bir yerin ortak yer niteliği, o yerin tapu kaydındaki ve onaylı mimari projedeki gösterimine göre belirlenir; proje ile fiilî kullanım arasında bir çelişki varsa esas alınacak olan projedir.

Ortak Yerlerin Kullanım Hakkı: Arsa Payı Oranında Ortak Mülkiyet

Kanunun 16 ncı maddesi, ortak yerler üzerindeki hak sahipliğinin ölçüsünü açıkça düzenler: “Kat malikleri anagayrimenkulün bütün ortak yerlerine, arsa payları oranında, ortak mülkiyet hükümlerine göre malik olurlar.” Aynı maddeye göre kat maliklerinin ortak yerlerdeki kullanma hakkı da, aksine sözleşme olmadıkça, her kat malikine ait arsa payı ile orantılıdır. Bu düzenlemenin doğal sonucu, ortak yerin kullanımının tek bir arsa payına veya tek bir bağımsız bölüme özgülenemeyeceğidir. Nitekim Yargıtay 18. Hukuk Dairesi’nin 27.02.2014 tarihli, 2013/18679 Esas ve 2014/3477 Karar sayılı kararında, otoparkların ortak yer niteliğinde olduğu, kullanım hakkının ölçüsünün aksine sözleşme olmadıkça arsa payı oranında belirlendiği ve bir bağımsız bölümü kira sözleşmesiyle sürekli kullanan kiracıların da malikin ardılı sıfatıyla bu haktan yararlanabileceği vurgulanmıştır.

Ortak Yerde Tek Başına Tasarruf ve Değişiklik Yasağı

Kanunun 19 uncu maddesi, ortak yerlerin korunmasına ilişkin temel yasağı düzenler: “Kat malikleri, anagayrimenkulün bakımına ve mimari durumu ile güzelliğini ve sağlamlığını titizlikle korumaya mecburdurlar. Kat maliklerinden biri, bütün kat maliklerinin beşte dördünün yazılı rızası olmadıkça anagayrimenkulün ortak yerlerinde inşaat, onarım ve tesisler, değişik renkte dış badana veya boya yaptıramaz.” Bu hüküm uyarınca bir kat malikinin ortak yeri tek başına tasarruf etmesi, işgal etmesi veya projesinde gösterilen amaç dışında kullanması mümkün değildir. Yargıtay 18. Hukuk Dairesi’nin 05.02.2009 tarihli, 2008/10436 Esas ve 2009/701 Karar sayılı kararında, projede sığınak olarak gösterilen ortak yeri otopark olarak kullanan kat maliklerinin, kanunun aradığı beşte dört çoğunluğun yazılı rızası bulunmadıkça bu yeri amacı dışında işgal edemeyeceği, sığınağa vaki el atmanın önlenmesine karar verilmesi gerektiği belirtilmiştir. Yargıtay Hukuk Genel Kurulu’nun 08.02.2022 tarihli, 2017/2001 Esas ve 2022/81 Karar sayılı kararı ise bu yasağın kapsamını daha da netleştirmiş; ortak yerler üzerinde bütün bağımsız bölüm maliklerinin arsa payı oranında ortak mülkiyet hükümlerine göre malik olması nedeniyle, ortak alana masa sandalye konulması gibi geçici nitelikteki bir eylemin dahi, diğer kat maliklerinin kullanımını engellediği ölçüde el atma sayılacağını kabul etmiştir.

Uygulamada Sık Görülen Ortak Alan Uyuşmazlıkları

Fethiye’deki apartman ve tatil sitelerinde ortak alan uyuşmazlıkları genellikle birkaç tipik olay etrafında yoğunlaşır. Bunların başında çatı katının, bahçenin ve otoparkın izinsiz kullanımı ile balkon ve cephe değişiklikleri gelmektedir.

Çatı Katı ve Teras Kullanımı

Çatı, kanunun 4 üncü maddesi uyarınca ortak yer sayıldığından, çatı katının veya çatı terasının bir bağımsız bölüme ilhak edilerek kullanılması sıkça dava konusu olmaktadır. Örneğin, apartmanın ortak kullanım alanı olan bir çatı teras alanının açık teras hâline getirilip pergolayla yükseltilerek kapatılması onaylı mimari projeye aykırılık teşkil eder; bu tür uyuşmazlıklarda tüm bağımsız bölüm maliklerinin davada taraf olarak yer alması gerekir.

Bahçe ve Otoparkın İşgali

Bahçe ve otopark alanlarının belirli kat maliklerince sahiplenilmesi, ikinci sık görülen uyuşmazlık grubunu oluşturur. Diğer kat maliklerinin onayı alınmaksızın ortak alan olan bahçenin bir kısmının kendi kullanımına özgülenmesi ve burada tesis ile değişiklik yapılması da el atma niteliğindedir; ortak alanlardan tüm kat maliklerinin yararlanacağı gözetilerek karar verilmesi gerekir.

Balkon ve Cephe Değişiklikleri

Kanunun 4 üncü maddesi uyarınca balkonların dış duvar ve cepheleri de ortak yer sayılır. Aynı şekilde, kat maliklerinin rızası bulunmaksızın bir balkonun cam ile kapatılıp ahşap kafes monte edilmesi de mimari projeye aykırıdır; bu gibi değişikliklerin eski hâle getirilmesi ile müdahalenin önlenmesine karar verilebilir.

Diğer Kat Maliklerinin Başvurabileceği Hukuki Yollar

Ortak yere izinsiz el atılması hâlinde diğer kat malikleri, yönetici aracılığıyla veya bizzat, el atmanın önlenmesi ile birlikte eski hâle getirme talebinde bulunabilir. El atmanın önlenmesi, halen devam eden haksız kullanımın durdurulmasını sağlarken, eski hâle getirme talebi ortak yerde yapılan izinsiz inşaat, tesis veya değişikliklerin kaldırılarak yerin onaylı projeye uygun hâle döndürülmesini amaçlar. Uygulamada mahkemeler, tespit edilen aykırılığın giderilmesi için davalıya belirli bir süre tanımaktadır. Bu davanın hukuki dayanağı ve şartları hakkında genel bilgi için müdahalenin men’i (el atmanın önlenmesi) davası sayfamızı inceleyebilirsiniz.

Ortak Alanların Özel Kullanıma Tahsisi Hangi Nisapla Yapılabilir?

Ortak yerlerin kullanım şeklinin düzenlenmesi veya belirli maliklere tahsis edilmesi, yönetim planıyla belirlenir; yönetim planının değiştirilmesi için KMK m.28/3 uyarınca bütün kat maliklerinin beşte dördünün oyu şarttır. Ortak yerlerde inşaat, onarım ve tesis niteliğinde bir değişiklik yapılacaksa ise kanunun 19 uncu maddesi uyarınca yine beşte dört yazılı rıza aranır. Ortak yerin kiraya verilmesi ise daha ağır bir nisaba tabidir. Yargıtay 5. Hukuk Dairesi’nin 09.02.2022 tarihli, 2021/14939 Esas ve 2022/1730 Karar sayılı kararında, kanunun 45 inci maddesine göre ortak yerlerin ancak kat malikleri kurulunun oybirliğiyle alacağı kararla kiraya verilebileceği, usulüne uygun bir kat malikleri kurulu kararı olmadıkça ortak yerlerin amacı dışında kullanılamayacağı hatırlatılmıştır. Otopark ve bahçe gibi özel amaca tahsis edilmiş ortak yerlerin kiraya verilebilirliği ise tartışmalıdır; bölge adliye mahkemesi kararlarında bu yerlerin gelir getirse ve tüm kat maliklerinin oybirliğiyle karar alınsa dahi kiraya verilemeyeceği gerekçesi de görülmektedir. Ancak Yargıtay 7. Hukuk Dairesi’nin 29.09.2021 tarihli, 2021/3350 Esas ve 2021/1301 Karar sayılı kararında, bu gerekçeyle ecrimisil talebini reddeden bölge adliye mahkemesi kararı bozulmuştur: Daire, özel amaca tahsisli bir ortak yeri izinsiz kullanan kişinin, yerin kiraya verilemeyen nitelikte olmasının bu sonucu değiştirmeyeceğini, elde ettiği ekonomik yarar karşılığında haksız işgal tazminatı ödemekle yükümlü olduğunu belirtmiştir. Buna ek olarak, aynı yere yönelik el atmanın önlenmesi talebi de her zaman ileri sürülebilir.

Dava Şartı Olarak Arabuluculuk

6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu’nun 18/B maddesi (Ek: 28/3/2023-7445/37 md., yürürlük 1 Eylül 2023) uyarınca, 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’ndan kaynaklanan uyuşmazlıklarda dava açılmadan önce arabulucuya başvurulmuş olması dava şartıdır. Bu aşama tüketilmeden açılan dava, dava şartı yokluğu nedeniyle usulden reddedilir; dava dilekçesi karşı tarafa tebliğe bile çıkarılmaz (m.18/A). Anlaşma sağlanamazsa düzenlenen son tutanağın aslı veya arabulucu onaylı örneği dava dilekçesine eklenmelidir. (Bu kural, 1 Eylül 2023 tarihi itibarıyla zaten ilk derece mahkemesi, bölge adliye mahkemesi veya Yargıtayda görülmekte olan davalar için aranmaz.)

Görevli ve Yetkili Mahkeme

634 sayılı Kanun’un Ek 1 inci maddesi uyarınca, bu kanunun uygulanmasından doğan her türlü anlaşmazlık sulh hukuk mahkemelerinde çözümlenir. Buna göre ortak alanların kullanımından kaynaklanan el atmanın önlenmesi ve eski hâle getirme talepleri de sulh hukuk mahkemesinin görevine girer. Yetki bakımından ise taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi esas alınır. Taşınmaz Fethiye sınırları içindeyse dava, Fethiye Sulh Hukuk Mahkemesi’nde görülür.

Sonuç

Ortak alanların kullanımından kaynaklanan uyuşmazlıklar, kat mülkiyetine tabi taşınmazlarda arsa payı oranında ortak mülkiyet ilkesinin ihlal edilmesinden doğar. Çatı katının, bahçenin veya otoparkın izinsiz kullanılması ile balkon ve cephede yapılan yetkisiz değişiklikler, kanunun aradığı beşte dört veya oybirliği nisabı sağlanmadıkça hukuka aykırıdır ve el atmanın önlenmesi ile eski hâle getirme talebiyle giderilebilir. Fethiye’de bir sitede ortak alan uyuşmazlığı yaşayan kat malikleri, somut olayın mimari proje ve yönetim planı karşısındaki durumunun değerlendirilmesi için bir avukattan destek almalıdır.

Ortak alan kullanımına ilişkin bir kat malikleri kurulu kararının iptali gerekiyorsa Kat Malikleri Kurulu Kararının İptali Davası, konu yönetim planındaki bir hükümden kaynaklanıyorsa Yönetim Planı Uyuşmazlıkları yazımızı da inceleyebilirsiniz.

Sıkça Sorulan Sorular

Ortak yer nedir, hangi bölümler ortak yer sayılır?

634 sayılı Kanun’un 4 üncü maddesine göre temeller, ana duvarlar, taşıyıcı sistem, merdivenler, asansörler, garajlar, sığınaklar, çatılar ve genel dam terasları ortak yer sayılır; bahçe ve avlu alanları da genellikle projede ortak yer olarak gösterilir.

Bir kat maliki ortak yeri tek başına kullanabilir mi?

Hayır. Kanunun 16 ncı maddesi uyarınca ortak yerlerdeki kullanma hakkı arsa payı oranında olup, kat maliklerinin beşte dördünün yazılı rızası olmadıkça ortak yerde inşaat, onarım, tesis ve değişiklik yapılamaz.

Çatı katının izinsiz kullanılması hâlinde ne yapılabilir?

Diğer kat malikleri veya yönetici, çatı katına vaki el atmanın önlenmesi ile birlikte yapılan izinsiz imalatların kaldırılarak yerin projeye uygun eski hâline getirilmesini talep edebilir.

Bahçenin bir malik tarafından işgal edilmesi durumunda hangi dava açılır?

Bahçe ortak yer ise, işgal eden malike karşı el atmanın önlenmesi ve eski hâle getirme davası açılabilir; bahçe özel amaca tahsisli bir ortak yerse bu yerin kiraya verilebilirliği tartışmalıdır, ancak izinsiz kullanan kişi yine de haksız işgal tazminatı ödemekle yükümlü tutulabilir ve el atmanın önlenmesi her zaman talep edilebilir.

Ortak alanların belirli kat maliklerine tahsisi için hangi çoğunluk gerekir?

Kullanım şeklinin düzenlenmesi veya tahsis, yönetim planıyla belirlenir ve bunun değiştirilmesi için kat maliklerinin beşte dördünün oyu gerekir; ortak yerin kiraya verilmesi için ise kat malikleri kurulunun oybirliği aranır.

Fethiye’de bir sitede ortak alan uyuşmazlığı hangi mahkemede çözülür?

634 sayılı Kanun’un Ek 1 inci maddesi uyarınca görevli mahkeme sulh hukuk mahkemesidir; taşınmaz Fethiye sınırları içindeyse dava Fethiye Sulh Hukuk Mahkemesi’nde görülür.

Ortak Alan Uyuşmazlığı Davasından Önce Arabulucuya Başvurmak Zorunlu mudur?

Evet. 6325 sayılı Kanun’un 18/B maddesi uyarınca, Kat Mülkiyeti Kanunu’ndan kaynaklanan uyuşmazlıklarda dava açmadan önce arabulucuya başvurulmuş olması 1 Eylül 2023’ten itibaren dava şartıdır. Arabulucuya başvurulmadan açılan dava, dilekçe karşı tarafa tebliğe bile çıkarılmadan usulden reddedilir.

Avukata ihtiyaç var mı?

Zorunlu değildir, ancak ortak yerin niteliğinin ve gereken nisabın belirlenmesi teknik olduğundan avukat desteği alınması faydalıdır.

Yasal Uyarı: Bu makalede yer alan bilgiler genel nitelikte olup hukuki mütalaa veya tavsiye niteliği taşımamaktadır. Hak kaybına uğramamak adına somut durumunuz için bir avukata danışmanız önerilir. — Av. Mustafa Kocatepe