Fethiye Kira Tespit Davası Avukatı

Hukuki desteğe mi ihtiyacınız var?

Av. Mustafa KOCATEPE — 0506 773 3969

Kira bedelinin belirlenmesi, Türk Borçlar Kanunu’nun 344. maddesinde düzenlenmiştir. Kira artış oranına ilişkin sınır ile beş yıldan sonra açılabilecek kira tespit davasının hukuki dayanağı birbirinden farklıdır.

Ana Noktalar

1. Yenilenen kira dönemlerinde artış oranı, bir önceki kira yılındaki tüketici fiyat endeksindeki (TÜFE) değişim oranını geçemez.
2. Beş yıldan uzun süreli veya beşinci yılın sonunda yenilenen kira sözleşmelerinde, taraflar anlaşamasa dahi mahkeme emsal kira bedellerini gözeterek hakkaniyete uygun bir kira bedeli belirleyebilir.
3. Emsal kira araştırması ve bilirkişi raporu, davanın sonucunu belirleyen temel unsurlardır.

TBK m.344: Kira Bedelinin Belirlenmesi ve Kira Tespit Davası

TBK m.344/1-2 uyarınca, tarafların yenilenen kira dönemlerine ilişkin kira artışı konusundaki anlaşmaları, bir önceki kira yılındaki tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir. TBK m.344/3 uyarınca ise, beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde, bu konuda bir anlaşma olmasa dahi, kiraya veren her beş yılın sonunda kira bedelinin, emsal kira bedelleri de göz önünde tutularak hakim tarafından hakkaniyete uygun biçimde belirlenmesini isteyebilir. Kira tespit davasında, bölgedeki benzer nitelikteki taşınmazların kira bedelleri ve bilirkişi raporu, mahkemenin kararına esas teşkil eder.

Kira bedeline ilişkin uyuşmazlıklarda üç ayrı kural birbirine karışabilir: yenilenen dönemlerde artışı sınırlayan TÜFE kuralı, beş yıllık kira ilişkisinden sonra emsal kiralara göre yapılan belirleme ve olağanüstü durumlarda başvurulan uyarlama. Hangi kurala dayanılacağı, davanın ne zaman açılacağını ve yeni bedelin hangi tarihten itibaren uygulanacağını belirler.

Kira artış oranı nasıl sınırlanır?

Konut ve çatılı işyeri kiralarında tarafların yenilenen dönemde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmaları, bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir; bu kural bir yıldan uzun süreli sözleşmelerde de uygulanır (TBK m.344/1). Sözleşmeye daha yüksek bir oran yazılmışsa artış, aşan kısım bakımından geçersizdir ve kira en fazla TÜFE oranında artırılabilir. Taraflar hiç anlaşmamışsa bedel, yine bu oranı geçmemek üzere kiralananın durumu dikkate alınarak hâkim tarafından hakkaniyete göre belirlenir (TBK m.344/2).

7409 sayılı Kanunla eklenen geçici madde, konut kiraları için belirli bir dönemle sınırlı olarak artışı önceki yıl kirasının yüzde yirmi beşiyle sınırlamıştı. Bu geçici dönem sona ermiştir; bugün yenilenen konut ve çatılı işyeri kiralarında TBK m.344’teki TÜFE sınırı uygulanır. Sınırın aşıldığı dönemlerde fazla ödenen kiranın geri istenmesi de bir kira uyuşmazlığıdır ve dava yoluna gidilecekse önce arabulucuya başvurulur.

Kira tespit davası ile kira uyarlama davası arasındaki fark nedir?

Kira tespit davası, TBK m.344’e dayanır ve yenilenen dönemde uygulanacak kira bedelinin belirlenmesini amaçlar. Kira uyarlama davası ise TBK m.138’deki aşırı ifa güçlüğüne dayanır: sözleşme kurulurken öngörülemeyen olağanüstü bir durumun edimler arasındaki dengeyi borçlu aleyhine aşırı ölçüde bozması hâlinde sözleşmenin yeni koşullara uyarlanması istenir. İki dava farklı şartlara ve sürelere tabidir; yanlış dava türü seçmek davanın reddine yol açabilir.

Yargıtay 3. Hukuk Dairesi’nin 10.03.2025 tarihli, E. 2024/1083, K. 2025/1439 sayılı kararı, bölge adliye mahkemeleri arasındaki uyuşmazlığı gidererek, genel enflasyon, kira enflasyonu ve emsal kira bedellerindeki artışın TBK m.344 kapsamında tespit davasının konusu olduğunu, bu gerekçelerle TBK m.138’e dayanılarak uyarlama istenemeyeceğini oybirliğiyle ve kesin olarak belirlemiştir. Karara göre TBK m.138’in şartları gerçekten oluşmuşsa uyarlama her zaman istenebilir. Bu ayrım, beş yıllık süre dolmadan kiranın piyasa değerine çekilmesi taleplerinde belirleyicidir.

Kira tespit davası ne zaman açılmalıdır?

Kira bedelinin belirlenmesine ilişkin dava her zaman açılabilir; ancak kararın hangi tarihten itibaren uygulanacağı davanın açıldığı tarihe bağlıdır. Dava yeni dönemin başlangıcından en geç otuz gün önce açılmışsa ya da kiraya veren bu süre içinde kirayı artıracağını kiracıya yazılı olarak bildirmiş ve dava yeni dönemin sonuna kadar açılmışsa, mahkemenin belirleyeceği bedel yeni dönemin başından itibaren kiracıyı bağlar (TBK m.345/2). Bu şartlar yoksa belirlenen bedel ancak bir sonraki dönemden itibaren uygulanır.

Sözleşmede yeni dönemde kiranın artırılacağına ilişkin bir hüküm varsa durum farklıdır. Yargıtay 3. Hukuk Dairesi’nin 19.11.2025 tarihli, E. 2025/2321, K. 2025/5468 sayılı kararında, sözleşmede artış şartı bulunduğunda dönem sonuna kadar açılan davada belirlenen bedelin dönem başından geçerli olacağı ve ayrıca yazılı bildirim gerekmediği belirtilerek karar oybirliğiyle onanmıştır (TBK m.345/3). Sözleşmenin artış maddesinin bu nedenle dikkatle okunması gerekir. Tespit ihtarı için kira tespit davası ihtarname örneği sayfamıza bakabilirsiniz.

Beş yıllık kira ilişkisinde yeni kira nasıl belirlenir?

Beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen sözleşmelerde ve bundan sonraki her beş yılın sonunda yeni kira yılında uygulanacak bedel, taraflar anlaşmış olsun veya olmasın, hâkim tarafından TÜFE değişim oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri birlikte gözetilerek hakkaniyete uygun biçimde belirlenir (TBK m.344/3). Bu aşamada TÜFE bir tavan değil, değerlendirmede dikkate alınan ölçütlerden biridir. Bu şekilde belirlenen bedel sonraki yıllarda yeniden TÜFE sınırı içinde artırılabilir.

Mahkeme genellikle keşif yaparak bilirkişi incelemesi yaptırır; bilirkişi kiralananın konumu, yaşı, büyüklüğü ve niteliği ile aynı bölgedeki benzer taşınmazların kira sözleşmelerini karşılaştırır. Tarafların emsal kira sözleşmelerini dosyaya sunması bu nedenle önemlidir. Uygulamada, uzun süredir aynı taşınmazda oturan eski kiracı lehine emsal bedel üzerinden hak ve nesafet indirimi yapılır; yukarıda anılan 2025/2321 sayılı kararda da bu indirim uygulanmıştır. Fethiye’de turizm bölgelerindeki taşınmazlarla merkezdeki taşınmazlar arasında emsal farkı belirgin olabileceğinden emsal seçimi sonucu doğrudan etkiler.

Kira bedeli yabancı para olarak belirlenmişse ne olur?

Sözleşmede kira bedeli yabancı para olarak kararlaştırılmışsa, Türk Parasının Kıymetini Koruma Hakkında Kanun hükümleri saklı kalmak şartıyla, beş yıl geçmedikçe kira bedelinde değişiklik yapılamaz. Bu sürede yalnızca aşırı ifa güçlüğü hükmüne dayanılabilir. Beş yıl geçtikten sonra bedel, yabancı paranın değerindeki değişiklikler de gözetilerek TBK m.344/3 uyarınca belirlenir (TBK m.344/4).

Türk Parasının Kıymetini Koruma mevzuatı, Türkiye’de yerleşik kişiler arasındaki konut ve işyeri kiralarında bedelin yabancı para cinsinden veya yabancı paraya endeksli belirlenmesine önemli sınırlamalar getirmektedir. Bu nedenle yabancı para üzerinden yapılmış bir sözleşmede önce bedel kaydının bu mevzuat karşısındaki durumu incelenmeli, ardından TBK m.344/4’teki beş yıllık sürenin dolup dolmadığına bakılmalıdır. Yabancı uyruklu kiracı veya kiraya verenlerin taraf olduğu sözleşmelerde bu inceleme özellikle önemlidir. Bedelin Türk lirasına çevrilmesi gerekiyorsa çevrimin hangi tarih ve kur esas alınarak yapılacağı da taraflarca açıkça yazılmalıdır.

Kira tespit kararı kesinleşmeden icra edilebilir mi?

Hayır. Tahliye kararlarından farklı olarak kira tespit kararları kesinleşmeden icraya konulamaz. Yargıtay 8. Hukuk Dairesi’nin 27.02.2017 tarihli, E. 2015/2324, K. 2017/2564 sayılı kararında, tahliyeye ilişkin ilamın kesinleşmeden takibe konulabileceği, buna karşılık 12.11.1979 tarihli ve 1979/1-3 sayılı İçtihadı Birleştirme Kararı uyarınca kira tespit ilamlarının kesinleşmeden icra edilemeyeceği vurgulanmış ve icra mahkemesi kararı oybirliğiyle bozulmuştur.

Bu nedenle kiraya veren, tespit edilen yeni bedel ile ödenen bedel arasındaki farkı ancak karar kesinleştikten sonra takip konusu yapabilir. Kesinleşme sonrasında kiracının biriken farkı ödememesi, ayrı bir temerrüt ihtarının konusu olabilir. Tespit davası sürerken kiracı, mevcut kira bedelini sözleşmede ve kanunda öngörülen artış oranıyla ödemeye devam etmelidir. Tespit kararı kesinleşmeden fark kira ödenmedi diye temerrüt ihtarı gönderilmesi veya tahliye istenmesi bu nedenle sonuç doğurmaz; kesinleşmeden sonra ise fark, ilgili dönemlerin kira alacağı olarak istenebilir.

Tespit edilen kira farkına faiz ne zamandan işler?

Tespit kararı çoğu zaman yeni dönemin başından itibaren uygulanacak bir bedel belirler; ancak karar kesinleşinceye kadar eski ve yeni bedel arasındaki fark kesin ve muaccel bir alacak hâline gelmez. Bu nedenle kiracı, dava sürerken eski bedeli ödemeye devam ettiği için temerrüde düşmüş sayılmaz ve geçmiş ayların farkı için her ayın vade tarihinden faiz istenemez.

Yargıtay İçtihadı Birleştirme Büyük Genel Kurulu’nun 24.11.1995 tarihli, E. 1994/2, K. 1995/2 sayılı kararına göre kira tespitine ilişkin mahkeme kararıyla belirgin hâle gelen kira farkı alacağına, ayrıca ihtara gerek kalmaksızın, tespit kararının kesinleştiği tarihten itibaren faiz yürütülür; karar oyçokluğuyla verilmiştir. Kiraya veren kesinleşmeden sonra biriken farkı faiziyle birlikte isteyebilir ya da icra takibine konu edebilir. Kiracı açısından ise kesinleşme tarihini izleyip farkı gecikmeden ödemek, faiz yükünün büyümesini önler. Sözleşmede ayrıca bir temerrüt faizi oranı kararlaştırılmışsa uygulanacak oran somut sözleşmeye göre değerlendirilir.

Kira tespit davası hangi mahkemede açılır, masrafları nelerdir?

Kira tespit davası sulh hukuk mahkemesinde görülür (HMK m.4/1-a). Dava, kiracının yerleşim yerinde veya sözleşmenin ifa yeri olan taşınmazın bulunduğu yerde açılabilir (HMK m.6, m.10). Davayı kiraya veren açabileceği gibi kiracı da yeni dönem kira bedelinin belirlenmesini isteyebilir. Dava açılmadan önce arabulucuya başvurmak zorunludur; anlaşma olursa anlaşma belgesine icra edilebilirlik şerhi alınması gerekir (6325 sayılı Kanun m.18/B).

Yargılama giderleri arasında başvuru ve peşin harç, tebligat giderleri, keşif ve bilirkişi ücreti yer alır. Uygulamada nispi harç, istenen yeni kira ile mevcut kira arasındaki farkın yıllık tutarı esas alınarak hesaplanır. Davayı kaybeden taraf yargılama giderlerinden sorumlu olur. Davanın uzunluğu büyük ölçüde keşif ve bilirkişi raporunun ne zaman tamamlandığına bağlıdır; emsal sözleşmelerin dava dilekçesiyle birlikte sunulması süreci hızlandırır. Kira ilişkisinin diğer yönleri için Fethiye kira avukatı sayfamıza bakabilirsiniz.

Sonuç

Kira tespit davası açmayı düşünen taraflar, sözleşmenin süresine ve önceki artış oranlarına göre hangi hukuki dayanağın (TÜFE sınırı mı, beşinci yıl hakkaniyet incelemesi mi) uygulanacağını netleştirmelidir.

Bunları da inceleyebilirsiniz:

Fethiye Kira Avukatı: Ev ve İş Yeri Tahliye Süreci

Kira Tespit Davası İhtarname Örneği

Sıkça Sorulan Sorular

Kira tespit davası nedir?

Kiracı veya ev sahibi tarafından mevcut kira bedelinin rayiç değere uygun olarak yeniden belirlenmesi amacıyla açılan davadır.

Fethiye’de kira tespit davası ne kadar sürer?

Mahkemenin iş yüküne bağlı olarak genellikle 8-12 ay arasında sonuçlanmaktadır.

Kira tespit davası ne zaman açılabilir?

TBK m.344/3 uyarınca, beş yıldan uzun süreli veya beşinci yılın sonunda yenilenen sözleşmelerde hakkaniyete göre kira tespiti istenebilir.

Kira tespit davası açılmadan kira artırımı yapılabilir mi?

Taraflar TÜFE oranını aşmayacak şekilde anlaşarak kira artırımı yapabilir; anlaşma sağlanamazsa mahkemeye başvurulmalıdır.

Kira tespit davası için avukat tutmak zorunlu mudur?

Zorunlu değildir; ancak emsal kira araştırması ve bilirkişi sürecinin doğru yönetilmesi için avukat desteği faydalıdır.

Kira tespit davası açmadan önce arabuluculuğa başvurmak gerekir mi?

Evet, kira uyuşmazlıklarına ilişkin genel kural gereği, kira tespit davası açılmadan önce arabulucuya başvurulması dava şartıdır.

Kira tespit davasını kiracı da açabilir mi?

Evet. Kira bedelinin belirlenmesini kiraya veren gibi kiracı da isteyebilir; dava sulh hukuk mahkemesinde görülür ve öncesinde arabulucuya başvurmak zorunludur.

Kira tespit kararı kesinleşmeden yeni kira istenebilir mi?

Hayır. Kira tespit kararları kesinleşmeden icraya konulamaz; fark kira ancak karar kesinleştikten sonra takip edilebilir.

Enflasyon nedeniyle beş yıl dolmadan kira uyarlaması istenebilir mi?

Genel enflasyon ve emsal kiralardaki artış kira tespit davasının konusudur ve tek başına uyarlama sebebi sayılmaz. Uyarlama için aşırı ifa güçlüğünün şartlarının gerçekleşmesi gerekir.

Kira tespit davasında kira farkına faiz ne zamandan başlar?

Kira farkına, ayrıca ihtar gerekmeksizin, tespit kararının kesinleştiği tarihten itibaren faiz işler; karar kesinleşmeden önceki aylar için vade tarihlerinden faiz istenemez.

Yasal Uyarı: Bu makalede yer alan bilgiler genel nitelikte olup hukuki mütalaa veya tavsiye niteliği taşımamaktadır. Hak kaybına uğramamak adına somut durumunuz için bir avukata danışmanız önerilir. — Av. Mustafa Kocatepe