Fethiye Kira Avukatı: Ev ve İş Yeri Tahliye Süreci

Fethiye’deki gayrimenkul hareketliliği, kira hukukuna dair uyuşmazlıkları da beraberinde getirir. Mülk sahipleri ve kiracılar arasında yaşanan anlaşmazlıkların çözümü, Türk Borçlar Kanunu (TBK) hükümleri çerçevesinde yürütülür. Bir Fethiye Kira Avukatı, bu süreçlerin doğru yönetilmesini sağlar.

Fethiye’de kira avukatı hangi işlerde destek verir?

Kira hukuku, kiraya veren ile kiracı arasında sözleşmenin kurulmasından kiralananın teslimine kadar uzanan geniş bir alandır ve uyuşmazlıkların büyük bölümü konut ve çatılı iş yeri kiralarına ilişkin özel hükümlere tabidir. Fethiye, Göcek, Ölüdeniz, Çalış ve Seydikemer’deki kira ilişkilerinde büromuz her iki taraf için aşağıdaki konularda hukuki destek verir:

• Kira sözleşmesinin hazırlanması ve mevcut sözleşmenin incelenmesi
• Kira bedeli ödenmediğinde ihtar, ilamsız icra takibi ve temerrüt nedeniyle tahliye
• Kiracının tahliyesi davaları ve tahliye ilamının icrası
• Tahliye taahhüdüne dayalı icra takibi ve dava
• İhtiyaç nedeniyle tahliye ve yeni malikin gereksinimi
• Kira tespit davası ve kira artışı uyuşmazlıkları
• Depozito iadesi, anahtar teslimi ve kira alacağı davaları
• Ev sahibinin kirayı kabul etmemesi hâlinde tevdi mahalli tayini
• Dava öncesi zorunlu arabuluculuk sürecinde temsil

Kiraya veren tarafındaysanız Fethiye ev sahibi avukatı sayfamızda kiraya verene özgü süreçleri bulabilirsiniz. Kiracı için ise en sık sorular; ihtarın geçerliliği, tahliye taahhüdünün hükmü, depozitonun iadesi ve kira artışının sınırıdır. Bu sayfa her iki tarafa da başlangıç noktası olacak şekilde düzenlenmiştir.

Kira sözleşmesine hangi maddeler yazılabilir, hangileri geçersizdir?

Konut ve çatılı iş yeri kiralarında sözleşme serbestisi, kiracıyı koruyan emredici kurallarla sınırlanmıştır. Kira bedelinin belirlenmesi dışında kiracı aleyhine değişiklik yapılamaz (TBK m.343) ve dava yoluyla sona erdirmeye ilişkin hükümler kiracı aleyhine değiştirilemez (TBK m.354). Uygulamada sözleşmelere sıkça konulan bazı maddelerin hukuki değeri şöyledir:

• Kira artış maddesi: Yenilenen dönemler için kararlaştırılan artış, bir önceki kira yılındaki tüketici fiyat endeksinin on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçemez; bu oranı aşan artış maddesi aşan kısmı bakımından uygulanmaz (TBK m.344/1).
• Depozito: Güvence üç aylık kira bedelini aşamaz; para olarak verilmişse vadeli bir tasarruf hesabına yatırılır (TBK m.342).
• Ceza koşulu ve muacceliyet: Kira zamanında ödenmezse ceza ödeneceğine veya sonraki kiraların muaccel olacağına ilişkin anlaşmalar geçersizdir (TBK m.346).
• Sözleşmeyle birlikte alınan tahliye taahhüdü: Kanun, taahhüdün kiralananın tesliminden sonra verilmesini arar (TBK m.352/1); sözleşmenin eki olarak imzalatılan taahhüt bu nedenle geçersiz sayılır.
• Bağlantılı borçlar: Sözleşmenin kurulması, kiracının yararı olmaksızın kullanımla ilgisi olmayan bir borç altına girmesine bağlanmışsa bu bağlantılı sözleşme geçersizdir (TBK m.340).

Sözleşmenin yazılı yapılması geçerlilik şartı değildir, ancak ispat ve ilamsız icra takibi bakımından büyük kolaylık sağlar. Taraflar, ödeme günü, kira dönemi ve aile konutu durumu gibi bilgileri açıkça yazmalıdır.

Kira uyuşmazlığında zorunlu arabuluculuk nasıl işler?

1 Eylül 2023’ten itibaren kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda dava açılmadan önce arabulucuya başvurulmuş olması dava şartıdır. Bunun tek istisnası, kiralananın İcra ve İflas Kanunu’na göre ilamsız icra yoluyla tahliyesidir (6325 sayılı Kanun m.18/B-1-a). Yani tahliye taahhüdüne veya kira borcuna dayanan icra takibi arabuluculuk aşaması olmadan başlatılabilir; aynı taleplerle sulh hukuk mahkemesinde dava açılacaksa önce arabuluculuk tüketilmelidir.

Başvuru, yetkili mahkemenin bulunduğu yerdeki arabuluculuk bürosuna yapılır (m.18/A-4). Arabulucu başvuruyu görevlendirildiği tarihten itibaren üç hafta içinde sonuçlandırır; bu süre zorunlu hâllerde en fazla bir hafta uzatılabilir (m.18/A-9). Geçerli mazereti olmadan ilk toplantıya katılmayan taraf, davada haklı çıksa bile yargılama giderlerinin yarısından sorumlu tutulur ve lehine vekâlet ücretinin yarısına hükmedilir (m.18/A-11). Başvurudan son tutanağa kadar geçen sürede zamanaşımı durur ve hak düşürücü süre işlemez (m.18/A-15); bu kural, bir aylık tahliye davası süreleri bakımından özellikle önemlidir. Arabulucuya hiç başvurulmadan açılan dava, herhangi bir işlem yapılmaksızın dava şartı yokluğundan usulden reddedilir (m.18/A-2). Anlaşma sağlanırsa anlaşma belgesine icra edilebilirlik şerhi alınması zorunludur (m.18/B-3).

Başvurunun zamanı da önemlidir. Yargıtay 3. Hukuk Dairesi’nin 15.06.2026 tarihli, E. 2026/2725, K. 2026/3805 sayılı kararı, bölge adliye mahkemeleri arasındaki görüş ayrılığını gidererek, ihtiyaç nedeniyle tahliye davalarında arabuluculuğa dava açma hakkı doğmadan başvurulmuş olsa bile, sürecin dava açma süresi içinde sonuçlanması hâlinde dava şartının yerine geldiğini oybirliğiyle ve kesin olarak kabul etmiştir. Başvuru ve son tutanak, dava hakkı doğmadan tamamlanmışsa bu arabuluculuk dava şartını karşılamaz.

Kiracı hangi hallerde tahliye edilebilir?

Kira sözleşmesinin feshi ve kiracının tahliyesi için TBK’da belirli yasal gerekçeler aranır. TBK m.350 uyarınca, kiraya veren veya yakınlarının konut ihtiyacı ya da yeniden inşa/imar nedeniyle tahliye talep edilebilir. TBK m.352 uyarınca, kiracının imzaladığı tahliye taahhüdüne dayanılarak da tahliye istenebilir. TBK m.315 uyarınca, kira borcunun ödenmemesi halinde otuz günlük yazılı ihtar süresi sonunda tahliye talep edilebilir. Kira uyuşmazlıklarında dava açılmadan önce arabuluculuğa başvurulması dava şartıdır.

Bu sebeplerin dışında, kiracının veya birlikte yaşadığı eşinin aynı ilçe veya belde belediye sınırları içinde oturmaya elverişli bir konutu bulunması ve kiraya verenin bunu sözleşme kurulurken bilmemesi de dava yoluyla tahliye sebebidir (TBK m.352/3). Kiracının özenle kullanma ve komşulara saygı borcuna aykırı davranması hâlinde ise kiraya veren, en az otuz gün süre vererek aykırılığın giderilmesini, aksi takdirde sözleşmeyi feshedeceğini yazılı olarak bildirmelidir (TBK m.316). Kanunda sayılmayan bir sebeple tahliye istenemez.

Başlıca tahliye yolları, süreleri ve izlenecek yol aşağıdaki tabloda özetlenmiştir:

Tahliye sebebi	Süre	Yol	Arabuluculuk	Dayanak
Kira bedelinin ödenmemesi (temerrüt)	Yazılı ihtarla en az 30 gün ödeme süresi	İlamsız icra veya dava	İcra takibinde aranmaz; davada şart	TBK m.315; İİK m.269-269/c
İki haklı ihtar	Kira yılının bitiminden itibaren 1 ay	Yalnız dava	Şart	TBK m.352/2
Yazılı tahliye taahhüdü	Taahhüt edilen tarihten itibaren 1 ay	İcra veya dava	İcra takibinde aranmaz; davada şart	TBK m.352/1; İİK m.272-275
Kiraya verenin gereksinimi, yeniden inşa	Süre sonundan itibaren 1 ay	Yalnız dava	Şart	TBK m.350
Yeni malikin gereksinimi	Edinmeden itibaren 1 ay içinde yazılı bildirim + 6 ay sonra dava; ya da süre sonundan itibaren 1 ay	Yalnız dava	Şart	TBK m.351
Kiracının veya eşinin aynı ilçede konutu	Sözleşmenin bitiminden itibaren 1 ay	Yalnız dava	Şart	TBK m.352/3
Özen ve komşulara saygı borcuna aykırılık	En az 30 gün süreli yazılı ihtar	Dava	Şart	TBK m.316
On yıllık uzama süresinin dolması	Uzama yılının bitiminden en az 3 ay önce yazılı bildirim	Dava	Şart	TBK m.347, m.348

Her yolun ayrıntısı için Fethiye kiracı tahliye avukatı, kira ödemeyen kiracı tahliyesi ve 10 yıllık kiracının çıkarılması sayfalarımıza bakabilirsiniz.

Kirasını ödemeyen kiracıya karşı hangi yol izlenir?

Kiracı, kiralananın tesliminden sonra muaccel olan kira bedelini ödemezse kiraya veren kiracıya yazılı olarak bir süre verip bu sürede de ödeme yapılmazsa sözleşmeyi feshedeceğini bildirebilir; bu süre konut ve çatılı iş yeri kiralarında en az otuz gündür ve bildirimin yapıldığı günü izleyen günden itibaren işler (TBK m.315). Kanun yalnızca fesih bildirimini söyler; ancak ihtarın içeriği konusunda Yargıtay daha sıkı bir ölçü uygular. Yargıtay Hukuk Genel Kurulu’nun 21.06.2023 tarihli, E. 2021/996, K. 2023/642 sayılı kararında açıklandığı üzere, ihtarda verilen süre içinde miktarı belirtilen kira borcu ödenmezse sözleşmenin feshedileceğinin ve tahliye davası açılacağının yazılması zorunludur; Kurul, ödeme emri usulüne uygun tebliğ edilmeden kiracının takibi haricen öğrenip itiraz etmesinin hukuki sonuç doğurmayacağını belirterek direnme kararını oyçokluğuyla bozmuştur.

Kiraya veren dava açmadan da tahliye sağlayabilir: tahliye talepli ilamsız icra takibinde gönderilen ödeme emri bu ihtarı içerir, kiracı yedi gün içinde itiraz edebilir; itiraz etmez ve ihtar süresinde ödemezse ihtar süresinin bitiminden itibaren altı ay içinde icra mahkemesinden tahliye istenir (İİK m.269, m.269/a). İcra mahkemesinin tahliye kararı kesinleşmeden infaz edilebilir; ancak karar kiracıya tefhim veya tebliğ edildikten sonra on gün geçmesi gerekir (İİK m.269/c). Aynı kira yılı içinde iki kez haklı ihtara sebep olan kiracıya karşı ayrıca dava yoluyla tahliye mümkündür (TBK m.352/2). İhtar metni için kirayı ödemeyen kiracıya ihtarname örneği sayfamızı kullanabilirsiniz.

Sözleşmesiz veya süresi biten kiracı nasıl çıkarılır?

Yazılı sözleşme olmaması kira ilişkisinin varlığını ortadan kaldırmaz; sözlü kira sözleşmesi de geçerlidir ve kiracı aynı koruyucu hükümlerden yararlanır. Sorun ispattadır: kira bedelinin banka yoluyla ödendiğini gösteren kayıtlar, mesajlar ve tanıklar bu noktada önem kazanır. Sözleşme yazılı değilse ilamsız icra takibinde kiracı kira ilişkisini ve şartlarını inkâr edebileceğinden, kiraya veren çoğu zaman genel mahkemede dava açmak zorunda kalır; bu durumda ihtarlı ödeme emri, TBK’daki ihtar yerine geçer (İİK m.269/b).

Süresi biten kiracı ise yalnızca süre bittiği için çıkarılamaz. Konut ve çatılı iş yeri kiralarında kiracı, süre bitiminden en az on beş gün önce bildirimde bulunmadıkça sözleşme aynı koşullarla bir yıl uzamış sayılır ve kiraya veren süre bitimine dayanarak sözleşmeyi sona erdiremez (TBK m.347). Tahliye için kanunda sayılan sebeplerden birine dayanmak gerekir: ihtiyaç, tahliye taahhüdü, temerrüt, iki haklı ihtar ya da on yıllık uzama süresinin dolması. Kiracı kendiliğinden çıkmazsa tahliye, ancak icra dairesi eliyle ve bir tahliye kararı veya tahliye emri üzerine yapılabilir; kilit değiştirmek, eşyaları çıkarmak gibi kendiliğinden yollar hukuka aykırıdır.

Kira tespit ve kira uyarlama davaları nasıl işler?

Kiranın günün rayiç bedeline uyarlanması amacıyla kira tespit davası açılabilir. TBK m.344 uyarınca, kira bedeli artışı bir önceki kira yılındaki TÜFE değişim oranını geçemez ve hakkaniyete uygun şekilde belirlenmelidir. TBK m.347 uyarınca, konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı, sözleşmeyi belirli süreler sonunda feshedebilirken, kiraya verenin sözleşmeyi feshetmesi ancak kanunda sayılan sınırlı hallerde (örneğin on yıllık uzama süresinin sonunda) mümkündür.

Kira tespiti ile uyarlama birbirinden farklı davalardır. Yargıtay 3. Hukuk Dairesi’nin 10.03.2025 tarihli, E. 2024/1083, K. 2025/1439 sayılı kararı bu ayrımı netleştirmiştir: enflasyon, paranın satın alma gücündeki düşüş ve emsal kiralardaki artış TBK m.344’teki kira tespit davasının konusudur ve aşırı ifa güçlüğüne dayanan uyarlama davasının (TBK m.138) sebebi sayılamaz; buna karşılık deprem, salgın, ani kur dalgalanması gibi olağanüstü ve öngörülemeyen bir durum TBK m.138’in şartlarını taşıyorsa uyarlama davası her zaman açılabilir. Daire, uyuşmazlığı bu yönde oybirliğiyle ve kesin olarak gidermiştir. Beş yıldan sonraki tespit davası için Fethiye kira tespit davası avukatı, kiracıya gönderilecek bildirim için kira tespit davası ihtarname örneği sayfalarımıza bakabilirsiniz.

Kira artışı nasıl hesaplanır, sınırı nedir?

Yenilenen kira dönemlerinde tarafların kira bedeline ilişkin anlaşmaları, bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir; bu kural bir yıldan uzun süreli sözleşmelerde de uygulanır (TBK m.344/1). Taraflar artış konusunda hiç anlaşmamışsa kira bedeli, yine bu oranı geçmemek üzere kiralananın durumu göz önüne alınarak hâkim tarafından hakkaniyete göre belirlenir (TBK m.344/2). Pratikte artış, kira döneminin başladığı aydan önceki ay için açıklanan on iki aylık ortalama TÜFE değişim oranıyla hesaplanır.

Konut kiralarında 7409 sayılı Kanunla 2022’de getirilen ve belirli bir dönemle sınırlı olan geçici yüzde yirmi beş sınırı sona ermiştir; bugün yeniden TBK m.344’teki genel kural geçerlidir. Kira bedeli yabancı para olarak kararlaştırılmışsa beş yıl geçmedikçe kira bedelinde değişiklik yapılamaz; aşırı ifa güçlüğü hükmü saklıdır (TBK m.344/4). Beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen sözleşmelerde ise kira bedeli, emsal kira bedelleri ve kiralananın durumu da gözetilerek hâkim tarafından yeniden belirlenebilir; bu dava kiralananın bulunduğu yerdeki emsallere göre görülür.

Depozito (güvence) ne kadar olabilir, nasıl geri alınır?

Konut ve çatılı iş yeri kiralarında sözleşmeyle kiracıya güvence verme borcu getirilmişse bu güvence üç aylık kira bedelini aşamaz. Güvence olarak para verilmesi kararlaştırılmışsa kiracı parayı, kiraya verenin onayı olmadan çekilmemek üzere vadeli bir tasarruf hesabına yatırır; kıymetli evrak ise bir bankaya depo edilir. Banka güvenceyi ancak iki tarafın rızasıyla, icra takibinin kesinleşmesiyle ya da kesinleşmiş mahkeme kararına dayanarak geri verebilir. Kiraya veren, sözleşmenin sona ermesini izleyen üç ay içinde kiracıya karşı kira sözleşmesiyle ilgili bir dava açtığını veya takibe giriştiğini bankaya yazılı olarak bildirmemişse banka güvenceyi kiracının istemi üzerine geri vermekle yükümlüdür (TBK m.342).

Uygulamada depozito çoğu zaman doğrudan kiraya verene ödenir; bu durumda iade uyuşmazlığı alacak davası veya icra takibiyle çözülür. Kiraya veren, kiralananda kiracının kullanımından doğan bir zarar ya da ödenmemiş kira varsa bunu depozitodan mahsup edebilir; ancak zararın ve alacağın ispatı kiraya verene düşer. Teslim sırasında anahtar teslim tutanağı düzenlenmesi ve taşınmazın durumunun fotoğraflarla belgelenmesi, iade uyuşmazlığını büyük ölçüde önler.

Tahliye taahhüdü sonradan iptal edilebilir mi?

Kiracının imzaladığı tahliye taahhüdünün geçerli sayılması için taahhüdün serbest iradeyle ve belirli koşullarda imzalanmış olması gerekir. TBK m.352 uyarınca, kiraya veren, tahliye taahhüdüne dayanarak taahhütte belirtilen tarihten itibaren bir ay içinde icra veya dava yoluna başvurabilir. Taahhüdün geçersizliği iddia edildiğinde, bu husus mahkemece incelenir.

Geçerliliğin en kritik şartı, taahhüdün kiralananın tesliminden sonra verilmesidir. Yargıtay 3. Hukuk Dairesi’nin 18.11.2025 tarihli, E. 2025/2741, K. 2025/5408 sayılı kararında, kira sözleşmesinin ekinde yer alan ve taşınmazın taahhüt alınmadan teslim edilmeyeceğini öngören bir düzenlemeyle verilen taahhüdün, kiralanan teslim edilmeden sözleşmeyle birlikte verildiği kabul edilerek geçersiz sayılması oybirliğiyle onanmıştır. Aile konutunda eşin itirazı için tahliye taahhütnamesine aile konutu itirazı, örnek metin için tahliye taahhütnamesi örneği, sürecin bütünü için Fethiye tahliye taahhüdü avukatı sayfalarımıza bakabilirsiniz.

Ev sahibi ihtiyaç veya yeniden inşa sebebiyle kiracıyı çıkarabilir mi?

Kiraya veren, kiralananı kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut ya da iş yeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa; ya da kiralananın yeniden inşası veya imarı amacıyla esaslı onarımı gerekli ve bu sırada kullanımı imkânsızsa, belirli süreli sözleşmelerde sürenin sonundan itibaren bir ay içinde açacağı davayla sözleşmeyi sona erdirebilir (TBK m.350). Taşınmazı sonradan edinen yeni malik ise edinmeden itibaren bir ay içinde durumu kiracıya yazılı bildirmek koşuluyla altı ay sonra dava açabilir ya da sözleşme süresinin bitiminden itibaren bir ay içinde davasını açar (TBK m.351).

Mahkeme ihtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olup olmadığını araştırır. Yargıtay 3. Hukuk Dairesi’nin 08.01.2025 tarihli, E. 2024/1007, K. 2025/97 sayılı kararına göre geçici ya da henüz doğmamış bir ihtiyaç tahliye sebebi olamaz ve ihtiyacın yargılama boyunca sürmesi gerekir; ihtiyaç sahibi kendisi kiracıysa tahliye tehdidi altında bulunması ya da kiralananın üstün veya en azından eşdeğer olması yeterlidir, eşdeğerlikte mülkiyet hakkına üstünlük tanınır (onama, oybirliği). Gereksinim amacıyla boşaltılan taşınmaz haklı sebep olmadan üç yıl geçmedikçe eski kiracıdan başkasına kiralanamaz; aykırılıkta eski kiracıya son kira yılında ödenen bir yıllık kiradan az olmamak üzere tazminat ödenir (TBK m.355). Ayrıntı için Fethiye ihtiyaç nedeniyle tahliye avukatı sayfamıza bakabilirsiniz.

10 yıllık uzama süresi dolunca kiracı çıkarılabilir mi?

Evet. Konut ve çatılı iş yeri kiralarında belirli süreli sözleşme kiracı bildirimde bulunmadıkça her yıl aynı koşullarla uzar; ancak on yıllık uzama süresi sonunda kiraya veren, bu süreyi izleyen her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunmak koşuluyla herhangi bir sebep göstermeksizin sözleşmeye son verebilir (TBK m.347). On yıllık uzama, sözleşmede belirlenen ilk sürenin bitiminden sonra başlar; bu nedenle bir yıllık bir sözleşmede on yıllık uzama on birinci yılın sonunda dolar; kiraya veren izleyen uzama yılının bitiminden en az üç ay önce yazılı bildirimde bulunursa sözleşme on ikinci yılın sonunda sona erer.

Fesih bildiriminin geçerliliği yazılı yapılmasına bağlıdır (TBK m.348); sözlü bildirim veya mesajla yapılan uyarı bu sonucu doğurmaz. Belirsiz süreli sözleşmelerde kiraya veren, kiranın başlangıcından on yıl geçtikten sonra genel hükümlere göre fesih bildirimiyle sözleşmeyi sona erdirebilir. Bildirim süresinde yapılsa bile kiracı çıkmazsa dava açılması, dava öncesinde de arabuluculuğa başvurulması gerekir. Hesaplama örnekleri ve ihtarname metni için 10 yıllık kiracının çıkarılması sayfamıza bakabilirsiniz.

Kiracı sözleşme bitmeden evden çıkarsa ne olur?

Kiracı sözleşme süresine veya fesih dönemine uymaksızın kiralananı geri verirse, kira sözleşmesinden doğan borçları kiralananın benzer koşullarla kiraya verilebileceği makul bir süre için devam eder. Kiracı bu süre dolmadan, kiraya verenden kabul etmesi beklenebilecek, ödeme gücüne sahip ve kira ilişkisini devralmaya hazır yeni bir kiracı bulursa borçları sona erer; kiraya veren de yapmaktan kurtulduğu giderleri ve kiralananı başka biçimde kullanmakla elde ettiği yararları kira bedelinden indirmekle yükümlüdür (TBK m.325).

Makul sürenin ne kadar olduğu somut olaya göre belirlenir. Yargıtay 3. Hukuk Dairesi’nin 21.11.2023 tarihli, E. 2023/3213, K. 2023/3262 sayılı kararına göre sözleşmede kiracının çıkmadan önce belirli bir süre önceden bildirimde bulunacağı kararlaştırılmışsa makul süre bu süre olarak kabul edilir ve ayrıca keşif yapılmasına gerek yoktur; kiracının sorumluluğu taşınmazın yeniden kiralandığı tarihi de aşamaz. Daire, depozitonun iadesine ilişkin davada bu hususlar incelenmeden verilen ret kararını kanun yararına oybirliğiyle bozmuştur. Kiracı, çıkmadan önce yazılı bildirimde bulunmalı, anahtarı tutanakla teslim etmeli ve kiraya veren teslim almazsa anahtarı notere bırakmalıdır.

Ev sahibi kirayı kabul etmezse veya hesabını kapatırsa kiracı ne yapmalı?

Kiraya veren kira bedelini kabul etmekten kaçınır, banka hesabını kapatır ya da adresini değiştirirse kiracı, ödeme yapamadığı için temerrüde düşme ve iki haklı ihtar riskiyle karşı karşıya kalır. Bu durumda kiracının başvuracağı yol, alacaklının temerrüdü hükümleridir: alacaklı temerrüde düştüğünde borçlu, teslim edeceği şeyi tevdi ederek borcundan kurtulabilir ve tevdi yerini ifa yerindeki hâkim belirler (TBK m.107).

Uygulamada kiracı, sulh hukuk mahkemesinden tevdi mahalli tayini ister; mahkemenin belirlediği banka hesabına yatırılan kira bedeli, kiraya verene yapılmış ödeme yerine geçer. Tevdi mahalli tayini, kira bedelinin ödenmesi dışında bir uyuşmazlık değil, borcun ifasını kolaylaştıran bir çekişmesiz yargı işi niteliğindedir ve sulh hukuk mahkemesinin görevindedir (HMK m.382/2-d, m.383). Kiracının her ay düzenli olarak bu hesaba ödeme yapması ve dekontları saklaması gerekir; ödemelerin aksatılması, tevdi kararına rağmen temerrüt sonucunu doğurabilir. Dilekçe ve şartlar için tevdi mahalli tayini davası sayfamıza bakabilirsiniz.

Fethiye’de sezonluk ve turizm amaçlı kiralamada nelere dikkat edilmeli?

Fethiye, Ölüdeniz, Çalış ve Göcek’te konutların yaz sezonunda kısa süreli kiralanması yaygındır ve bu kiralamalar iki ayrı düzenlemeye temas eder. Birincisi 7464 sayılı Konutların Turizm Amaçlı Kiralanmasına Dair Kanun’dur: bir konutun her türlü amaçla en fazla yüz gün süreyle kiralanması turizm amaçlı kiralama sayılır ve sözleşmeden önce Kültür ve Turizm Bakanlığından izin belgesi alınması, konutun girişine plaket asılması zorunludur (m.2/g, m.3/1). Başvuruda binadaki tüm kat maliklerinin oy birliğiyle verdiği kararın sunulması gerekir; konut sitelerinde bu şart yalnızca ilgili bina için aranır (m.3/3). Kendi adına mesken olarak kiraladığı konutu turizm amaçlı olarak başkalarına kiralayan kiracı da Kanunun yaptırımlarıyla karşılaşabilir. Tek seferde yüz günden uzun kiralamalar bu Kanunun kapsamı dışındadır (m.1/3).

İkincisi, kiracıyı koruyan TBK hükümlerinin kapsamıdır. Konut ve çatılı iş yeri kiralarına ilişkin hükümler, niteliği gereği geçici kullanıma özgülenmiş taşınmazların altı ay ve daha kısa süreyle kiralanmalarında uygulanmaz (TBK m.339). Bir yazlığın sezonluk kiralanmasının bu istisnaya girip girmediği, taşınmazın niteliğine ve kullanım amacına göre somut olayda değerlendirilir; yıl boyunca oturulan bir konutun kısa süreli sözleşmeyle kiralanması kendiliğinden istisna kapsamına girmez. İdari para cezalarının tutarları her yıl yeniden değerleme ile değiştiğinden, güncel tutar işlem tarihinde ayrıca kontrol edilmelidir.

İş yeri kira sözleşmelerinde nelere dikkat edilmeli?

Ticari mülk kiralarında, kira artış oranı, tahliye şartları ve kira borcu icra takibi gibi konular önem taşır. Kiracının kira borcunu ödememesi halinde, kiraya veren ihtarname göndererek veya doğrudan icra takibi başlatarak alacağını takip edebilir.

Çatılı iş yeri kiralarında da konut kiralarındaki koruyucu hükümler uygulanır: TÜFE sınırı, beş yıldan sonra kira tespiti, tahliye sebeplerinin sınırlılığı ve dava öncesi arabuluculuk bu sözleşmeler için de geçerlidir (TBK m.339, m.344). Çatısı olmayan arsa, otopark, açık alan gibi kiralamalarda ise genel kira hükümleri uygulanır ve süre sonunda sözleşme kendiliğinden sona erebilir. Kira sözleşmesi kiracının ticari işletmesiyle ilgiliyse sözleşme ticari iş sayılır ve buna bağlı alacaklarda ticari faiz gündeme gelebilir. İş yeri kiracısı kira ilişkisini kiraya verenin yazılı rızası olmadan başkasına devredemez; ancak kiraya veren haklı sebep olmadıkça bu rızayı vermekten kaçınamaz ve devreden kiracı sözleşmenin bitimine kadar, en fazla iki yıl süreyle devralanla birlikte müteselsilen sorumlu olur (TBK m.323). Kira borcu nedeniyle başlatılan takipler için Fethiye icra avukatı sayfamız da yol göstericidir.

Kira davaları hangi mahkemede görülür?

Kira ilişkisinden doğan alacak davaları dahil olmak üzere kiraya ilişkin tüm uyuşmazlıklar, dava konusunun değerine bakılmaksızın sulh hukuk mahkemesinde görülür; yalnızca kiralananın İcra ve İflas Kanunu’na göre ilamsız icra yoluyla tahliyesine ilişkin işler icra mahkemesinin görevindedir (HMK m.4/1-a). İlamsız tahliye takibinde itirazın kaldırılması ve tahliye istemi icra mahkemesine yapılır.

Yetki bakımından kira davaları, taşınmaz üzerindeki ayni hakka ilişkin olmadığından taşınmazın bulunduğu yer mahkemesinin kesin yetkisine tabi değildir. Yargıtay 5. Hukuk Dairesi’nin 08.09.2025 tarihli, E. 2025/8041, K. 2025/11128 sayılı kararında açıklandığı üzere bu davalar davalının yerleşim yerinde açılabileceği gibi, taşınmazın bulunduğu yer kira sözleşmesinin ifa yeri olduğundan orada da açılabilir; Daire yargı yerini bu esaslara göre oybirliğiyle ve kesin olarak belirlemiştir. Kesin yetki bulunmadığından, yetki itirazı süresinde ve usulüne uygun yapılmazsa davanın açıldığı mahkeme yetkili hâle gelir.

Fethiye Adliyesi’nin 2023-2025 faaliyet raporlarına göre kiralananın tahliyesi, kira parasının tespiti ve kira sözleşmesinden kaynaklanan itirazın iptali davaları, sulh hukuk mahkemelerinde en sık görülen iş türleri arasındadır; aynı dönemde Fethiye’deki sulh hukuk mahkemesi sayısı ikiden üçe, icra hukuk mahkemesi sayısı birden ikiye çıkmıştır. Davanın süresi; arabuluculuk aşamasına, tebligatın yurt içinde ya da yurt dışında yapılmasına, keşif ve bilirkişi incelemesine ve tanık sayısına göre değişir.

Sonuç ve İletişim

Kira hukuku, hem ev sahipleri hem de kiracılar için teknik detaylar içerir. Kira uyuşmazlığınızı değerlendirmek için 0506 773 3969 numaralı telefondan veya avmustafakocatepe@gmail.com adresinden bize ulaşabilirsiniz.

Kira ilişkisinde hak kaybının en sık sebebi sürelerin kaçırılmasıdır: tahliye davalarının büyük bölümü bir aylık hak düşürücü sürelere bağlıdır ve dava öncesinde arabuluculuk tüketilmelidir. Kiraya veren tarafındaysanız Fethiye ev sahibi avukatı sayfamızdan, kiracı tarafındaysanız ihtar, taahhüt ve depozito konusundaki bölümlerden başlayabilirsiniz. Bir uyuşmazlıkta ilk adım, kira sözleşmesinin, ödeme kayıtlarının ve taraflar arasındaki yazışmaların bir araya getirilmesidir; ardından dayanılacak tahliye veya alacak sebebi, uygulanacak süre ve icra yoluna mı yoksa dava yoluna mı gidileceği belirlenir. İhtarların noter aracılığıyla yapılması, tebliğ tarihinin ispatı bakımından güvenli bir yoldur. Taşınmaza ilişkin diğer uyuşmazlıklar için Fethiye gayrimenkul avukatı sayfamıza bakabilirsiniz.

Sıkça Sorulan Sorular

Kira sözleşmesi hazırlanırken neden bir avukata danışmalıyım?

Sözleşmenin hukuka uygunluğunun ve tarafların hak/yükümlülüklerinin doğru düzenlenmesini sağlar.

Kira ile ilgili uyuşmazlık durumunda avukat hangi süreçlerde yardımcı olur?

Kira tespiti, tahliye, kira artışı ve alacak davalarında hukuki danışmanlık sağlar ve mahkemede temsil eder.

Danışmanlık ücreti nasıl belirlenir?

Avukatlık ve danışmanlık ücretleri, Türkiye Barolar Birliği Avukatlık Asgari Ücret Tarifesi ve Muğla Barosu tavsiye ücret tarifesi esas alınarak dosyanın kapsamına göre belirlenir.

Kira sözleşmesinin feshi durumunda nasıl bir yol izlenmeli?

Fesih sebebine (borç, ihtiyaç, taahhüt vb.) göre ilgili yasal sürecin başlatılması gerekir.

Kira sözleşmelerinde nelere dikkat etmeliyim?

Kira bedeli, ödeme yöntemi, sözleşme süresi, depozito ve tahliye şartlarının açık yazılması önemlidir.

Kiracı kirayı kaç gün geciktirebilir?

Kanunda kiracıya tanınmış bir gecikme hakkı yoktur; kira, sözleşmedeki ödeme gününde ödenmelidir. Ancak kiraya veren tahliye sonucunu doğurmak için yazılı ihtarla konut ve çatılı iş yeri kiralarında en az otuz günlük ödeme süresi vermek zorundadır (TBK m.315). Bu süre içinde ödeme yapılırsa sözleşme feshedilemez; ancak aynı kira yılı içinde iki kez haklı ihtara sebep olmak ayrı bir tahliye sebebidir.

Sözleşmesiz kiracı nasıl çıkarılır?

Sözlü kira sözleşmesi de geçerlidir ve kiracı kanuni korumalardan yararlanır. Tahliye için kanundaki sebeplerden birine dayanmak gerekir; kira ilişkisi ve şartları ödeme kayıtları, yazışmalar ve tanıklarla ispatlanır. Kiracı ilamsız takipte sözleşmeyi inkâr ederse genel mahkemede dava açılır.

Kira uyuşmazlığında arabulucuya gitmeden dava açılırsa ne olur?

Dava, herhangi bir işlem yapılmaksızın dava şartı yokluğundan usulden reddedilir. İstisna, kiralananın ilamsız icra yoluyla tahliyesidir; icra takibi arabuluculuk olmadan başlatılabilir.

Yasal Uyarı: Bu içerik bilgilendirme amacıyla hazırlanmıştır. Hukuki tavsiye içermez. Somut dosyalarınız için hukuk büromuzla iletişime geçin.