10 Yıllık Kiracının Çıkarılması (10 Yıllık Uzama Süresi Sebebiyle Tahliye)

Kiracının çıkarılması, bir diğer deyişle kiracının tahliyesi ancak Türk Borçlar Kanunu’nda gösterilen sebeplerle mümkün olacaktır. Bu sebeplerden birisi de, kira sözleşmesinin 10 yıl boyunca uzamasıdır. 10 yıllık kiracı nasıl çıkarılır ? 10 yıl uzama süresi sebebiyle tahliye nasıl olur ? Kira sözleşmesinin 10 yılı aşkın bir süredir devam etmesi, kiracıyı çıkarmak için bir sebep midir? Kira sözleşmesinin 10 yıl boyunca uzaması halinde kiracı nasıl tahliye edilebilecektir ? Bu makalemizde, bu soruların cevabını arayacağız.

10 Yıllık Uzama Süresi Nedir ?

Bu tahliye sebebi, Türk Borçlar Kanunu‘nun 347. maddesinde düzenlenmiştir. Kira sözleşmesinin 10 yıl boyunca uzatılmış olması halinde söz konusu olacaktır. Bu halde kiraya veren herhangi bir haklı gerekçe göstermeksizin 10 yıllık kiracısını tahliye edebilecektir.

MADDE 347- Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı, belirli süreli sözleşmelerin
süresinin bitiminden en az onbeş gün önce bildirimde bulunmadıkça, sözleşme aynı koşullarla
bir yıl için uzatılmış sayılır. Kiraya veren, sözleşme süresinin bitimine dayanarak sözleşmeyi
sona erdiremez. Ancak, on yıllık uzama süresi sonunda kiraya veren, bu süreyi izleyen her
uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunmak koşuluyla, herhangi bir sebep
göstermeksizin sözleşmeye son verebilir.
Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde, kiracı her zaman, kiraya veren ise kiranın
başlangıcından on yıl geçtikten sonra, genel hükümlere göre fesih bildirimiyle sözleşmeyi
sona erdirebilirler.

TBK uyarınca kiraya veren, kiracısını, ancak sözleşmeye veya kanuna aykırı davranışı sebebiyle tahliye edebilecektir. Kira sözleşmesinde kararlaştırılan kira süresinin sona ermiş olması sebebiyle kiracı çıkarılamayacaktır. Kiracı ise sözleşme süresinin sona ermesi ile birlikte sözleşmeyi feshedebilecektir. Dolayısıyla, kiraya verenin kiracısını çıkarmak için haklı bir sebebi yok ise ve kiracı sözleşmeyi feshettiğini kiraya verene bildirmezse kira sözleşmesi aynı koşullar ile bir yıl daha uzamış olacaktır. İşte uzama süresi kavramıyla kast edilen, kira sözleşmesinin tarafların feshetmemesi sebebiyle 10 yıl boyunca birer yıl süre ile uzamasıdır. Aslında, 10 yıllık uzama süresi, bir yıl süreli kira sözleşmesinin ilk yılını da hesaba katınca, kiracının eve girmesinden itibaren 11 yıl geçmesi anlamına gelecektir. Aslında söz konusu olan 10 yıllık kiracı değil, en az 11 yıllık kiracıdır.

Örnek. Kiracı ile 01.01.2023 tarihinde 1 yıl süreli kira sözleşmesi imzalanmıştır. Kiracı 1 yıl sonunda 01.01.2024’te kira süresini doldurmuş olacaktır. Peki, kiraya veren ne zaman TBK 347 hükmüne dayanarak tahliye davası açabilecektir ? On yıllık uzama süresi 01.01.2034 tarihinde dolacaktır. Kiraya veren, bu süreyi izleyen 01.01.2034 – 01.01.2035 uzama yılının bitiminden en az üç ay önce, en geç 30.09.2034 tarihinde kiracıya ulaşacak şekilde yazılı bildirimde bulunursa sözleşme 01.01.2035 tarihinde sona erer ve 10 yıllık uzama süresine dayanılarak tahliye davası bu tarihten sonra açılabilecektir. Böylece 10 yıllık kiracının çıkarılması mümkün olur.

10 Yıllık Kiracı Uzama Süresi Sebebiyle Tahliye Davası Açma Süresi

Bu davayı açabilmek için, kiraya veren tarafından, her uzama yılının bitiminden en az 3 ay önce kiracıya bildirimde bulunulması gerekmekecektir. Konut ve çatılı işyeri kiralarında fesih bildiriminin geçerliliği yazılı yapılmasına bağlıdır (TBK m.348); bildirimin noter kanalıyla gönderilmesi ispat bakımından da önemlidir. Uygulamada genellikle kiracıya bir ihtarname gönderilmek suretiyle bu bildirim yapılmaktadır. Örneğin, 10 yıllık uzama süresinin 01.01.2023 tarihinde sona erdiğini varsayalım. Bu halde kiraya veren, bu süreyi izleyen uzama yılının sonu olan 01.01.2024 tarihinden en az üç ay önce, en geç 30.09.2023 tarihinde kiracıya ulaşacak şekilde yazılı bildirimde bulunmalıdır. Bu halde kira sözleşmesi 01.01.2024 tarihinde sona erer ve kiraya veren, 10 yıllık uzama süresinin dolması sebebiyle tahliye davasını bu tarihten sonraki kira yılının sonuna kadar açabilecektir.

Bildirim süresinde yapıldıktan sonra dava, bildirimin kapsadığı uzama yılının bitiminden itibaren bir sonraki kira yılının sonuna kadar, dava şartı arabuluculuk tamamlanarak açılabilir. Hesaplamanın ayrıntısı aşağıdaki Yargıtay uygulaması başlığında yer almaktadır.

On yıllık süre nasıl hesaplanır? Yargıtay uygulaması

On yıllık uzama süresi, sözleşmede kararlaştırılan ilk sürenin bitiminden sonra işlemeye başlar. Kiraya veren, bu on yıl dolduktan sonra gelen uzama yılının bitiminden en az üç ay önce yazılı bildirimde bulunur ve sözleşme o uzama yılının sonunda sona erer. Bir yıllık bir sözleşmede bu, kiracının taşınmaza girmesinden itibaren on iki yılın sonu anlamına gelir; bildirim yapılmazsa sözleşme her yıl yeniden uzar ve kiraya veren sonraki her uzama yılı için aynı hakkı kullanabilir.

Yargıtay 3. Hukuk Dairesi’nin E. 2025/5740, K. 2025/6197 sayılı kararında bu hesap açıkça ortaya konulmuştur. Daire, on yıllık uzama süresinin belirli sürenin bitiminden sonra başladığını, yazılı bildirimin kiracıya ulaşmasıyla sözleşmenin bildirimin yapıldığı uzama yılının sonunda sona ereceğini ve kiraya verenin davasını bu dönemin bitiminden itibaren sonraki kira yılının sonuna kadar, dava şartı arabuluculuk yoluna gittikten sonra açabileceğini belirtmiştir. On yıl süreli bir sözleşmede uzama süresinin henüz dolmadığı, davanın erken açıldığı gerekçesiyle verilen ret kararı oybirliğiyle onanmıştır.

Uzun süreli sözleşmelerde on yıl ne zaman başlar?

Sözleşmede belirlenen süre bir yıldan uzunsa on yıllık uzama, bu sürenin sonundan itibaren hesaplanır. Örneğin on yıl süreli bir kira sözleşmesinde önce on yıllık sözleşme süresi, ardından on yıllık uzama süresi dolmalıdır; kiraya veren ancak bunu izleyen uzama yılında bildirimde bulunabilir. Yukarıda anılan kararda da on yıl süreli sözleşmeye dayanılarak açılan dava, uzama süresi dolmadığı için erken açılmış sayılmıştır.

Yargıtay Hukuk Genel Kurulu’nun 30.11.2021 tarihli, E. 2017/1546, K. 2021/1517 sayılı kararında, kiraya verenin TBK m.347’den yararlanabilmesi için sözleşmedeki sürenin bitmesi, taraflar arasında yeni bir sözleşme yapılmaksızın ilk sözleşmenin birer yıllık uzamalarla on yıl devam etmesi, on yıldan sonra uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunulması ve davanın uzama yılının sonunda açılması gerektiği belirtilmiştir. Kurul, geçiş dönemine ilişkin 6101 sayılı Kanun geçici 2. madde uygulamasında süresinde yapılan bildirimi geçerli sayarak direnme kararını oybirliğiyle bozmuştur.

Belirsiz süreli sözleşmelerde on yıl kuralı

Sözleşmede bir süre belirlenmemişse farklı bir kural uygulanır. Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde kiracı her zaman, kiraya veren ise kiranın başlangıcından on yıl geçtikten sonra genel hükümlere göre fesih bildirimiyle sözleşmeyi sona erdirebilir (TBK m.347/2). Bu durumda on yıl, sözleşmenin başladığı tarihten hesaplanır; ayrıca bir uzama yılı beklenmez, ancak kiraya ilişkin genel hükümlerdeki fesih dönemine ve bildirim süresine uyulması gerekir.

Uygulamada sözleşmenin belirli mi belirsiz mi süreli olduğu her zaman açık değildir. Yazılı sözleşmede başlangıç tarihi ve süre gösterilmişse sözleşme belirli sürelidir; süre yazılmamışsa veya sözleşme sözlü yapılmışsa belirsiz süreli kabul edilebilir. Bu ayrım, hem bildirimin hangi tarihe göre yapılacağını hem de davanın hangi tarihten sonra açılabileceğini değiştirdiğinden, bildirim göndermeden önce sözleşmenin dikkatle incelenmesi gerekir. Fesih bildirimi her iki türde de yazılı yapılmalıdır (TBK m.348).

Kiracı on yıllık süreye dayanan tahliyeye nasıl itiraz edebilir?

Kiracının savunmaları çoğunlukla süre hesabına ve bildirimin şekline ilişkindir. Bildirimin yazılı yapılmaması, uzama yılının bitiminden üç ay öncesine kadar kiracıya ulaşmaması, on yıllık sürenin henüz dolmamış olması veya davanın bildirimin kapsadığı dönemden sonraki kira yılı geçtikten sonra açılması davanın reddine yol açabilir. Kiracının taraflar arasında yeni bir sözleşme yapıldığını ileri sürmesi hâlinde sürenin hangi sözleşmeye göre hesaplanacağı da ayrıca incelenir.

Aile konutu olarak kullanılan taşınmazlarda, kiraya verene bildirimde bulunan eş sözleşmenin tarafı hâline gelir (TMK m.194); bu durumda fesih bildiriminin o eşe de yapılması gerekir. Bildirimin yalnızca sözleşmeyi imzalayan eşe gönderilmesi bu durumda yeterli olmayabilir. Tahliye kararı verildiğinde karar kesinleşmeden icraya konulabilir; tahliye sürecinin bütünü için Fethiye kiracı tahliye avukatı, kira ilişkisinin diğer yönleri için Fethiye kira avukatı sayfalarımıza bakabilirsiniz.

10 Yıllık Uzama Süresi Sebebiyle Tahliye Davası Ne Kadar Sürer ?

Bu dava, diğer tahliye davalarına göre daha hızlı sonuçlanacaktır. Çünkü mahkemenin araştırması gereken koşullar sınırlıdır. Mahkeme, kiracıya bildirimin süresinde yapılıp yapılmadığına bakacaktır. Ayrıca, 10 yıllık uzama süresinin doldurulup doldurulmadığını denetleyecektir. Buna göre 10 yıllık kiracı hakkında tahliye kararı verilecektir.

Bununla birlikte davanın süresi her dosyada farklıdır ve sonuç somut dosyanın özelliklerine bağlıdır. Dava öncesindeki zorunlu arabuluculuk, arabulucunun görevlendirilmesinden itibaren üç hafta sürer ve zorunlu hâllerde bir hafta uzatılabilir. Tebligatların yapılması, kiracının bildirimin tebliğine veya sözleşmenin belirli süreli olup olmadığına ilişkin itirazları, tanık dinlenmesi ve kararın istinaf incelemesi süreyi uzatabilir. Mahkemenin araştıracağı konular sınırlı olduğundan ihtiyaç veya tazminat davalarına göre daha az inceleme gerektirebilir; ancak kiracının ileri sürdüğü her itiraz ayrıca değerlendirilir. Tahliye kararı verildiğinde istinaf yoluna başvurulması kararın icrasını kendiliğinden durdurmaz.

Dava Şartı Olarak Arabuluculuk

6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu’nun 18/B maddesi (Ek: 28/3/2023-7445/37 md., yürürlük 1 Eylül 2023) uyarınca, kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda dava açılmadan önce arabulucuya başvurulmuş olması dava şartıdır. Bu aşama tüketilmeden açılan dava, dava şartı yokluğu nedeniyle usulden reddedilir; dava dilekçesi karşı tarafa tebliğe bile çıkarılmaz (m.18/A). Anlaşma sağlanamazsa düzenlenen son tutanağın aslı veya arabulucu onaylı örneği dava dilekçesine eklenmelidir. (Bu kural, 1 Eylül 2023 tarihi itibarıyla zaten ilk derece mahkemesi, bölge adliye mahkemesi veya Yargıtayda görülmekte olan davalar için aranmaz.)

Arabuluculuk görüşmelerinde taraflar tahliye tarihi üzerinde anlaşırsa düzenlenen anlaşma belgesine icra edilebilirlik şerhi alınması gerekir; şerh alınan belge, kiracı taşınmazı belirtilen tarihte boşaltmazsa doğrudan icraya konulabilir (6325 sayılı Kanun m.18/B). Geçerli bir mazeret olmaksızın ilk toplantıya katılmayan taraf, davada haklı çıksa bile yargılama giderlerinin yarısından sorumlu tutulur.

Tahliye Davası Görevli ve Yetkili Mahkeme

Görevli ve yetkili mahkeme, kiralanan taşınmazın bulunduğu yerdeki sulh hukuk mahkemesidir.

Taşınmazın bulunduğu yer mahkemesinin yetkisi kesin değildir; dava, kiracının yerleşim yeri mahkemesinde de açılabilir (HMK m.6, m.10). Taşınmazın tahliyesi davalarında harç, bir yıllık kira bedeli üzerinden hesaplanır (Harçlar Kanunu m.17).

Kira ilişkisinden doğan bütün davalar gibi on yıllık uzama süresine dayanan tahliye davası da değerine bakılmaksızın sulh hukuk mahkemesinde görülür (HMK m.4/1-a). Yargıtay 5. Hukuk Dairesi’nin 08.09.2025 tarihli, E. 2025/8041, K. 2025/11128 sayılı kararında, kiralanan taşınmazdan kaynaklanan davaların kesin yetki kuralına tabi olmadığı ve taşınmazın bulunduğu yerin ifa yeri olarak yetkili olduğu belirtilmiş, yargı yeri oybirliğiyle kesin olarak belirlenmiştir. Kiracının başka bir yerde oturması hâlinde dava her iki yerde de açılabilir. Dava dilekçesine kira sözleşmesi, yazılı fesih bildirimi ve tebliğ belgesi ile arabuluculuk son tutanağı eklenir.

10 Yıllık Uzama Süresi Sebebiyle Tahliye İçin İhtarname Gönderilmesi Gerekli Midir ?

İhtarname gönderilmesi şart değildir. Ancak kanunun deyimi ile, 10 yıllık uzama süresini izleyen uzama yılının bitiminden en az üç ay önce tahliyesi istenecek kiracıya yazılı bildirim yapılmalıdır. Bu bildirimin ispat edilebilmesi ve kiracıya süresinde ulaştığının ispat edilebilmesi için noterden ihtarname gönderilmesi yerinde olacaktır. Aksi halde tahliye davası açıldığında bu bildirimin süresine ve usulüne uygun yapıldığı kanıtlanamayacaktır. Bu sebeple 10 yıllık kiracının tahliyesi mümkün olmayacaktır.

Burada ayrım önemlidir: noter ihtarnamesi zorunlu değildir, ancak bildirimin yazılı yapılması geçerlilik şartıdır (TBK m.348). İadeli taahhütlü mektupla veya elden imza karşılığı verilen yazılı bildirim de geçerlidir; uyuşmazlık hâlinde tebliğin ve tarihinin ispatı kiraya verene düştüğünden noter kanalı en güvenli yoldur. Bildirimde sözleşmenin sona ereceği uzama yılının bitiş tarihi açıkça gösterilmeli; aile konutu bildirimiyle sözleşmenin tarafı hâline gelen eş varsa bildirim ona da yapılmalıdır.

10 Yıllık Uzama Süresi Sebebiyle İhtarname Örneği 2023

İHTARNAME

Keşideci : Malik adı ve soyadı (TCKN : …)

Adres : … Fethiye / MUĞLA

Vekili : Av. Mustafa Kocatepe

Muhatap : Kiracı adı ve soyadı (TCKN : …)

Adres : … Fethiye / MUĞLA

Konu : Türk Borçlar Kanunu’nun 347. maddesi uyarınca 10 yıllık uzama süresinin dolması sebebebiyle tahliye ihtarıdır.

AÇIKLAMALAR :

Sayın Muhatap ;

1. …Mahallesi, … Sokak, No: … Fethiye / MUĞLA adresli taşınmazda …/…/…. başlangıç tarihli bir yıl süreli kira sözleşmesine istinaden oturmaktasınız. Kira sözleşmesi her iki tarafın fesih bildiriminde bulunmaması sebebiyle günümüze dek, 10 yıl süreyle uzamıştır. Müvekkilim ile aranızda akdedilmiş olan kira sözleşmesinin, on yıllık uzama süresini izleyen içinde bulunduğumuz uzama yılının sona erme tarihi ise …/…/….’dir.
2. Türk Borçlar Kanunu’muzun 347. maddesinde kiraya verene, kira sözleşmesinin 10 yıl boyunca uzaması halinde bir gerekçe göstermeksizin kiracının tahliyesini talep etme imkanı verilmiştir. Buna göre, kiraya verenin, her uzama yılının bitişinden en az 3 ay önce kiracıya bildirim yapması şarttır. İşbu bildirim yükümlülüğü uyarınca yasal süresi içerisinde işbu ihtarnameyi keşide etmekteyiz.
3. Kira sözleşmesinden doğmuş olan ve doğacak olan her türlü alacak ve dava haklarımız saklı kalmak üzere, kira sözleşmesinin sona erme tarihi olan …/…/…. tarihinden itibaren kira sözleşmesinin yenilenmeyeceğini, en geç bu tarih itibariyle taşınmazı tahliye ederek Müvekkil’e teslim etmeniz gerektiğini, aksi halde Türk Borçlar Kanunu’nun 347. maddesi uyarınca gerekli yasal yollara başvurulacağını ihtaren bildiririz. …/…/….

Keşideci … Vekili

Av. Mustafa Kocatepe

Sayın noter, üç nüshadan ibaret işbu ihtarnamenin bir nüshasının muhataba hızlı tebligat (APS) ile tebliğini, bir nüshasının tebliğ şerhi ile birlikte tarafımıza verilmesini ve bir nüshanın dairenizde saklanmasını arz ederiz. Saygılarımla. …/…/….

Tahliye davası hakkında Fethiye gayrimenkul avukatı ile görüşmek için bize ulaşabilir, hizmetlerimizle ilgili daha kapsamlı bilgiye ulaşmak için sitemizi inceleyebilirsiniz. Gayrimenkul hukuku ile ilgili problemleriniz hakkında ofisimize başvurmak için 0506 773 3969 numaralı telefonu arayabilirsiniz. Veya avmustafakocatepe@gmail.com adresine mail gönderebilirsiniz. Ayrıca sitemizin iletişim kısmından bize ulaşabilirsiniz. Böylece, 10 yıllık kiracının çıkarılması, diğer bir deyişle 10 yıllık kiracının tahliyesi hakkında daha detaylı bilgi edinebilirsiniz.

Sıkça Sorulan Sorular

10 Yıllık Uzama Süresi Nedir?

Bu tahliye sebebi, Türk Borçlar Kanunu’nun 347. maddesinde düzenlenmiştir. Kira sözleşmesinin 10 yıl boyunca uzatılmış olması halinde söz konusu olacaktır. Bu halde kiraya veren herhangi bir haklı gerekçe göstermeksizin 10 yıllık kiracısını tahliye edebilecektir.

10 Yıllık Uzama Süresi Sebebiyle Tahliye Davası Ne Kadar Sürer?

Bu dava, diğer tahliye davalarına göre daha hızlı sonuçlanacaktır. Çünkü mahkemenin araştırması gereken koşullar sınırlıdır. Mahkeme, kiracıya bildirimin süresinde yapılıp yapılmadığına bakacaktır. Ayrıca, 10 yıllık uzama süresinin doldurulup doldurulmadığını denetleyecektir. Buna göre 10 yıllık kiracı hakkında tahliye kararı verilecektir.

10 Yıllık Uzama Süresi Sebebiyle Tahliye İçin İhtarname Gönderilmesi Gerekli Midir?

İhtarname gönderilmesi şart değildir. Ancak kanunun deyimi ile, 10 yıllık uzama süresini izleyen uzama yılının bitiminden en az üç ay önce tahliyesi istenecek kiracıya yazılı bildirim yapılmalıdır. Bu bildirimin ispat edilebilmesi ve kiracıya süresinde ulaştığının ispat edilebilmesi için noterden ihtarname gönderilmesi yerinde olacaktır. Aksi halde tahliye davası açıldığında bu bildirimin süresine ve usulüne uygun yapıldığı kanıtlanamayacaktır. Bu sebeple 10 yıllık kiracının tahliyesi mümkün olmayacaktır.

10 Yıllık Uzama Süresi Sebebiyle Tahliye Davası Açmadan Önce Arabulucuya Başvurmak Zorunlu mudur?

Evet. 6325 sayılı Kanun’un 18/B maddesi uyarınca, kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda dava açmadan önce arabulucuya başvurulmuş olması 1 Eylül 2023’ten itibaren dava şartıdır. Arabulucuya başvurulmadan açılan dava, dilekçe karşı tarafa tebliğe bile çıkarılmadan usulden reddedilir.

1 yıllık sözleşmede 10 yıllık kiracı ne zaman çıkarılabilir?

On yıllık uzama, ilk bir yıllık sürenin bitiminden sonra başlar ve on birinci yılın sonunda dolar. Kiraya veren izleyen uzama yılının bitiminden en az üç ay önce yazılı bildirimde bulunursa sözleşme on ikinci yılın sonunda sona erer.

10 yıllık kiracıya bildirim sözlü yapılabilir mi?

Hayır. Konut ve çatılı işyeri kiralarında fesih bildiriminin geçerliliği yazılı yapılmasına bağlıdır; ispat kolaylığı için noter kanalıyla gönderilmesi uygun olur.

Yasal Uyarı: Bu makalede yer alan bilgiler genel nitelikte olup hukuki mütalaa veya tavsiye niteliği taşımamaktadır. Hak kaybına uğramamak adına somut durumunuz için bir avukata danışmanız önerilir. — Av. Mustafa Kocatepe