Bir taşınmazın vekil aracılığıyla devredilmesi, vekil edenin bizzat işlem yapamadığı ya da güvendiği bir kişiye yetki verdiği durumlarda sıkça başvurulan bir yoldur. Ancak vekilin bu yetkiyi vekil edenin menfaatine değil kendi veya bir başkasının çıkarına kullanması hâlinde, devredilen taşınmaz için tapu iptal ve tescil davası açılabilir. Bu yazımızda, vekalet görevinin kötüye kullanılması nedeniyle açılan tapu iptali ve tescil davasının hukuki dayanaklarını, ispat kurallarını ve üçüncü kişilerin hukuki durumunu güncel Yargıtay içtihatları ışığında ele alacağız.
Ana Noktalar
- Vekil, vekâlet verenin haklı menfaatlerini gözeterek sadakat ve özenle hareket etmek, üstlendiği işin hesabını vermekle yükümlüdür; bu yükümlülüğe aykırılık tapu iptali sebebidir.
- Vekalet görevinin kötüye kullanıldığı iddiası, karşı tarafın savunması da dahil olmak üzere her türlü delille ispat edilebilir.
- Vekil ile çıkar ve işbirliği içinde olan veya kötüye kullanmayı bilen ya da bilmesi gereken üçüncü kişi, TMK m.1023’teki iyiniyet korumasından yararlanamaz.
- Davanın hukuki nitelendirmesini yapmak hâkime aittir; mahkeme taraflarca ileri sürülen hukuki sebeple bağlı değildir, ancak talep sonucunu aşamaz.
Vekalet Görevinin Kötüye Kullanılması Nedir?
Vekalet ilişkisi, vekil edenin bir işin görülmesini vekile bırakması ve vekilin bu işi vekil edenin iradesine ve menfaatine uygun şekilde yürütmesi esasına dayanır. Vekilin, kendisine tanınan temsil yetkisini vekil edenin iradesi ve menfaatinin dışına çıkarak kullanması, örneğin taşınmazı vekil edenin bilgisi ve rızası dışında bir bedel karşılığı olmaksızın ya da düşük bir bedelle kendisine veya bir yakınına devretmesi, vekalet görevinin kötüye kullanılması olarak nitelendirilir. Bu durumda vekil edenin adına yapılan temlik işlemi, gerçek iradeye aykırı düştüğünden hükümsüz sayılır ve tapu kaydının iptali ile taşınmazın vekil edenin veya mirasçılarının adına tescili talep edilebilir.
Vekilin Sadakat ve Özen Borcu: TBK m.506
Vekil ile vekil eden arasındaki ilişkinin temelini Türk Borçlar Kanunu‘nun 506. maddesinde düzenlenen sadakat ve özen borcu oluşturur. Hukuk Genel Kurulu’nun 13.09.2023 tarihli, E.2022/127 ve K.2023/796 sayılı kararı ile Yargıtay 1. Hukuk Dairesi’nin 21.06.2022 tarihli, E.2022/2268 ve K.2022/5031 sayılı kararında belirtildiği üzere, “Vekil üstlendiği iş ve hizmetleri, vekâlet verenin haklı menfaatlerini gözeterek, sadakat ve özenle yürütmekle yükümlüdür.” Vekil edenin yararı ile bağdaşmayacak bir eylem veya işlem yapan vekil, sorumlu tutulur.
Hesap Verme Yükümlülüğü
Sadakat borcunun bir uzantısı olarak vekilin, yürüttüğü işin hesabını vermek ve vekaletle ilgili olarak aldıklarını vekil edene teslim etmek yükümlülüğü de bulunur. Yargıtay 1. Hukuk Dairesi’nin 08.02.2023 tarihli, E.2022/3012 ve K.2023/637 sayılı kararında bu husus, “Vekil, vekâlet verenin istemi üzerine yürüttüğü işin hesabını vermek ve vekâletle ilişkili olarak aldıklarını vekâlet verene vermekle yükümlüdür.” şeklinde ifade edilmiştir. Uygulamada, taşınmazı devreden vekilin aldığı satış bedelini vekil edene ödediğini veya bedeli vekil edenin bilgisi ve rızasıyla başka bir amaç için kullandığını gösteremediği hâller, vekalet görevinin kötüye kullanıldığı yönündeki iddiayı destekleyen önemli bir unsur olarak değerlendirilmektedir.
İspat Yükü: Her Türlü Delille İspat Kuralı
Vekalet görevinin kötüye kullanılması nedenine dayalı tapu iptali davalarında ispat rejimi, yazılı delil şartına tabi olan bazı diğer tapu iptali davalarından farklıdır. Yargıtay 1. Hukuk Dairesi’nin 21.01.2021 tarihli, E.2019/2218 ve K.2021/332 sayılı kararında, “davada ileri sürülen vekalet görevinin kötüye kullanıldığı iddiası her türlü delille kanıtlanabileceği gibi, bu iddiaya karşı koyan davalı tarafın da vekalet görevinin kötüye kullanılmadığını her türlü delille savunabileceği kabul edilmek gerekir.” ilkesi ortaya konulmuştur. Bu kural, hem davacı hem davalı bakımından tanık beyanı dahil her türlü delilin dinlenebilmesine imkân tanır; ancak bu geniş delil serbestisi, ispat külfetinin de aynı ölçüde ciddiyetle yerine getirilmesini gerektirir.
Nitekim tek başına düşük satış bedeli, vekalet görevinin kötüye kullanıldığını göstermeye yeterli sayılmamaktadır. Yargıtay 1. Hukuk Dairesi’nin 24.09.2024 tarihli, E.2023/1701 ve K.2024/5118 sayılı kararında, “vekalet verenin iradesine uygun davranma borcu altında bulunan davalı vekilin, vekalet verenin rayiç bedelden düşük bedel ile satış yapılması iradesine uygun davranması karşısında aradaki farktan sorumlu tutulamayacağı ve aradaki farkın vekalet görevinin kötüye kullanıldığı hususunu ispata yeterli olmayacağı” belirtilmiştir. Benzer şekilde Yargıtay 1. Hukuk Dairesi’nin 27.02.2025 tarihli, E.2024/366 ve K.2025/959 sayılı kararında, taşınmazın satış bedeli alınmadan devredildiği iddiasının ispatlanamadığı bir olayda davanın reddi gerektiği vurgulanmıştır. Yargıtay 1. Hukuk Dairesi’nin 22.11.2021 tarihli, E.2021/1492 ve K.2021/7064 sayılı kararında da taraflar arasında para alışverişine dair herhangi bir belge bulunmaması nedeniyle vekalet görevinin kötüye kullanıldığının kanıtlanamadığı sonucuna varılarak hükmün onandığı belirtilmiştir.
Üçüncü Kişinin İyiniyetinin Korunmadığı Haller: TMK m.1023 İstisnası
Tapu siciline güven ilkesi gereği, tapu kütüğündeki bir kayda dayanarak iyiniyetle bir ayni hak kazanan üçüncü kişinin bu kazanımı korunur. Ancak bu koruma, vekalet görevinin kötüye kullanıldığı hâllerde herkese aynı şekilde tanınmaz. Hukuk Genel Kurulu’nun 13.09.2023 tarihli, E.2022/127 ve K.2023/796 sayılı kararı ile Yargıtay 1. Hukuk Dairesi’nin 08.02.2023 tarihli, E.2022/3012 ve K.2023/637 sayılı ve 21.06.2022 tarihli, E.2022/2268 ve K.2022/5031 sayılı kararlarında ortaklaşa vurgulandığı üzere, “üçüncü kişi vekil ile çıkar ve işbirliği içerisinde ise veya kötü niyetli olup vekilin vekalet görevini kötüye kullandığını biliyor veya bilmesi gerekiyorsa vekil edenin sözleşme ile bağlı sayılmaması, TMK’nin 2. maddesinde yazılı dürüstlük kuralının doğal bir sonucu olarak kabul edilmelidir.”
Vekille Çıkar ve İşbirliği İçinde Olan Üçüncü Kişi
Uygulamada, taşınmazı vekilden devralan kişinin vekille akrabalık veya yakın kişisel ilişki içinde olması, işbirliği iddiasını güçlendiren bir olgu olarak değerlendirilmektedir. Yargıtay 1. Hukuk Dairesi’nin 30.03.2026 tarihli, E.2025/3697 ve K.2026/2383 sayılı kararında, vekilin vekalet görevini kötüye kullandığı, davalının ise vekilin eşi olması nedeniyle vekaletin kötüye kullanıldığını bildiği ya da bilmesi gerektiği, davacının menfaatine aykırı olarak çıkar ve işbirliği içinde hareket edildiği gerekçesiyle davanın kabulüne karar verildiği aktarılmıştır. Aynı Dairenin 13.10.2015 tarihli, E.2014/3361 ve K.2015/11789 sayılı kararında, temlikin vekâlet görevinin kötüye kullanılması suretiyle gerçekleştirildiği, enişte-kayınbirader olan davalıların el ve işbirliği içinde hareket ettikleri gerekçesiyle davanın kabulüne ilişkin hükmün onandığı belirtilmiştir. Yargıtay 1. Hukuk Dairesi’nin 24.12.2025 tarihli, E.2025/1866 ve K.2025/6191 sayılı kararında ise davalının vekalet görevini kötüye kullanarak dava dışı oğlunu vekil tayin edip davacıların miras payını kendi adına tescil ettirdiği bir olayda davanın kabul edildiği görülmektedir.
Durumu Bilen veya Bilmesi Gereken Üçüncü Kişi
İyiniyet korumasının kapsam dışında kalması için üçüncü kişinin bizzat vekille işbirliği yapmış olması da şart değildir; durumu bilmesi veya bilmesi gerekmesi yeterlidir. Yargıtay 1. Hukuk Dairesi’nin 21.10.2024 tarihli, E.2023/5088 ve K.2024/5757 sayılı kararında, “Tapu kütüğündeki sicile iyi niyetle dayanarak mülkiyet veya başka bir ayni hak kazanan 3 ncü kişinin bu kazanımı korunur” hükmü ile “Bir ayni hak yolsuz olarak tescil edilmiş ise bunu bilen veya bilmesi gereken 3 ncü kişi bu tescile dayanamaz” kuralı hatırlatılmış; Daire, araştırmanın “yüzeysel ve şekilci” biçimde yapılmasının büyük mağduriyetlere yol açacağı uyarısında bulunarak, konut niteliğindeki bir taşınmazın ticari amaçla dahi olsa gezilip görülmeden satın alınmasının hayatın olağan akışına uygun düşmediğini tespit etmiştir. Yargıtay 1. Hukuk Dairesi’nin 10.06.2020 tarihli, E.2017/318 ve K.2020/2464 sayılı kararında da vekilin vekalet görevini kötüye kullanarak temliki gerçekleştirdiği saptanmak suretiyle davanın kabulünün doğru olduğu belirtilmiştir.
Dava Kimlere Karşı Açılır?
Vekalet görevinin kötüye kullanılması nedenine dayalı tapu iptali ve tescil davası, öncelikle taşınmazı vekilden devralan ve tapu kaydında malik görünen kişiye karşı açılır. Taşınmaz bu kişiden sonra üçüncü kişilere devredilmişse ve bu kişiler devrin niteliğini bilen veya bilmesi gereken konumdaysa, dava bu kişilere karşı da yöneltilebilir. Vekil ile diğer davalılar arasında ise zorunlu dava arkadaşlığı bulunmadığı, Yargıtay 1. Hukuk Dairesi’nin 30.03.2026 tarihli, E.2025/3697 ve K.2026/2383 sayılı kararında ayrıca belirtilmiştir.
Davacı tarafta ise, taşınmazın miras yoluyla intikal ettiği hâllerde tüm mirasçıların bir arada hareket etmesi aranır. Yargıtay 1. Hukuk Dairesi’nin 07.03.2023 tarihli, E.2022/8345 ve K.2023/1325 sayılı kararında, “ehliyetsizlik, vekalet görevinin kötüye kullanılması vs gibi davalarda terekeyi temsil eden tüm mirasçıların bir arada hareket etmek suretiyle davayı birlikte açmaları, ayrıca, mirasçılardan bir tanesinin terekeye iade şeklinde dava açması halinde de tüm mirasçıların davada muvafakatlerinin sağlanması, aksi takdirde terekenin atanacak temsilci marifetiyle davada temsil edilmesi ve yürütülmesi gerekeceği” belirtilmiştir. Aynı kararda, mirasçı olmayan bir kişiye karşı miras payı oranında açılan tapu iptal ve tescil davasının da bu şartlar yerine getirilmeden dinlenemeyeceği vurgulanmıştır.
Davacının vefat etmiş olduğu hâllerde tescil hükmünün doğrudan mirasçılar adına kurulması gerekir. Yargıtay 1. Hukuk Dairesi’nin 22.04.2021 tarihli, E.2021/991 ve K.2021/2509 sayılı kararında, “ölümle şahsiyet son bulduğu halde mahkemece… mirasçılar adına tescil hükmü kurulması gerekirken, ölü kişi adına tescil kararı verilmiş olması doğru değildir” tespiti yapılmıştır.
Hukuki Tavsif Yetkisi Hâkime Aittir: HMK m.26 ve m.33
Davacının dava dilekçesinde olayı hangi hukuki sebeple nitelendirdiği, mahkemeyi bağlamaz. Yargıtay 1. Hukuk Dairesi’nin 22.04.2021 tarihli, E.2021/991 ve K.2021/2509 sayılı kararı uyarınca, “6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun 26 ve 33. maddelerine göre; olayları bildirmek ve ileri sürmek taraflara, bu kapsamda nitelemeyi yapmak ve belirlenecek hukuki tavsifle ilgili olarak tatbik edilecek kanun hükümlerini tesbit ve tayin ederek uygulamak hakime aittir.” Bu ilkenin somut bir uygulaması Yargıtay 1. Hukuk Dairesi’nin 12.10.2020 tarihli, E.2019/3144 ve K.2020/4965 sayılı kararında görülür: “iddianın ileri sürülüş biçimi, dava dilekçesinin içeriği ve dosyada mevcut deliller birlikte değerlendirildiğinde; hile ile alınan vekâletname ile temliklerin gerçekleştirildiği dolayısı ile vekâlet görevinin kötüye kullanılması hukuksal nedenine dayanıldığı açıktır” denilerek, davanın taraflarca farklı bir sebeple açılmış olsa bile mahkemece vekalet görevinin kötüye kullanılması hukuksal nedenine dayalı olduğu kabul edilerek incelenmesi gerektiği kabul edilmiştir.
Taleple Bağlılık İlkesi
Hâkimin hukuki tavsifte serbest olması, talep sonucunu aşan bir karar verebileceği anlamına gelmez. Yargıtay 1. Hukuk Dairesi’nin 12.10.2020 tarihli, E.2019/3144 ve K.2020/4965 sayılı kararında, davanın son kayıt maliklerine yöneltilmediği ve tapu iptal-tescil isteğinde bulunulmadığı gözetilmeden, taleple bağlı kalınarak vekil kılınan kişinin devrettiği taşınmazlar bakımından hâsıl olacak sonuç çerçevesinde bir karar verilmesi gerekirken, hukuki nitelendirmede yanılgıya düşülerek yazılı şekilde karar verilmesinin doğru olmadığı belirtilmiştir. Bu içtihat, mahkemenin hem talep sonucunun kapsamıyla hem de davanın yöneltildiği kişilerle bağlı olduğunu; hukuki tavsif serbestisinin bu sınırları ortadan kaldırmadığını ortaya koymaktadır.
Görevli ve Yetkili Mahkeme
Vekalet görevinin kötüye kullanılması nedenine dayalı tapu iptali ve tescil davaları, taşınmazın bulunduğu yerdeki asliye hukuk mahkemesinde açılır. Dava, mülkiyet hakkına ilişkin olduğundan ayni hak davası niteliğindedir ve bu niteliği gereği taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi yetkilidir. Sürecin, delillerin toplanması, üçüncü kişilerin iyiniyet durumunun araştırılması ve hukuki tavsifin doğru yapılması gibi teknik unsurlar içermesi nedeniyle bir Fethiye Tapu Avukatı ile birlikte yürütülmesi, hak kayıplarının önüne geçilmesi bakımından önem taşır.
Sonuç ve İletişim
Vekalet görevinin kötüye kullanılması nedeniyle açılan tapu iptali ve tescil davaları; sadakat ve özen borcunun kapsamının belirlenmesi, geniş bir delil serbestisi içinde ispat yükünün doğru dağıtılması, üçüncü kişilerin iyiniyetinin hangi hâllerde korunmayacağının tespiti ve davanın doğru kişilere karşı, doğru hukuki tavsifle yürütülmesi gibi pek çok teknik meseleyi bir arada barındırır. Bu davalar, genel olarak gayrimenkul hukuku kapsamında değerlendirilen tapu iptali ve tescil davalarının özel bir türüdür. Fethiye ve çevresinde vekalet görevinin kötüye kullanılması iddiasıyla ilgili sorularınız için avmustafakocatepe@gmail.com adresinden veya 0506 773 39 69 numaralı telefondan Av. Mustafa Kocatepe ile iletişime geçebilirsiniz.
Sıkça Sorulan Sorular
Vekalet görevinin kötüye kullanılması nedir?
Vekilin, kendisine verilen temsil yetkisini vekil edenin iradesine ve menfaatine aykırı biçimde, kendisinin veya bir başkasının çıkarına kullanmasıdır. Örneğin taşınmazı vekil edenin bilgisi dışında bedelsiz veya düşük bedelle bir yakınına devretmesi bu kapsamdadır ve tapu iptali sebebi oluşturur.
Vekalet görevinin kötüye kullanıldığı nasıl ispat edilir?
Yargıtay içtihadına göre bu iddia her türlü delille ispat edilebilir; tanık beyanı da dahil olmak üzere yazılı delil şartı aranmaz. Davalı taraf da vekalet görevinin kötüye kullanılmadığını aynı şekilde her türlü delille savunabilir.
Taşınmazı vekilden satın alan kişi TMK m.1023’teki iyiniyet korumasından her zaman yararlanır mı?
Hayır. Üçüncü kişi vekille çıkar ve işbirliği içindeyse veya vekalet görevinin kötüye kullanıldığını biliyor ya da bilmesi gerekiyorsa, tapu siciline güven ilkesinden kaynaklanan iyiniyet korumasından yararlanamaz.
Vekalet görevinin kötüye kullanılması nedeniyle tapu iptali davası kime karşı açılır?
Öncelikle taşınmazı vekilden devralan ve tapu kaydında malik görünen kişiye karşı açılır. Taşınmaz sonradan başka kişilere devredilmişse ve bu kişiler devrin niteliğini bilen veya bilmesi gereken konumdaysa, dava onlara karşı da yöneltilebilir.
Dava dilekçesinde başka bir hukuki sebep gösterilmişse mahkeme bununla bağlı mıdır?
Hayır. Olayları ileri sürmek taraflara, bu olaylara hukuki nitelendirme yapmak ise Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun 26 ve 33. maddeleri uyarınca hâkime aittir. Mahkeme, hatalı nitelendirmeyle bağlı kalmaz; ancak talep sonucunu aşamaz.
Miras yoluyla intikal eden bir taşınmaz için mirasçılardan biri tek başına dava açabilir mi?
Kural olarak hayır. Vekalet görevinin kötüye kullanılması gibi nedenlere dayalı davalarda terekeyi temsil eden tüm mirasçıların birlikte hareket etmesi ya da terekeye bir temsilci atanması gerekir; aksi hâlde dava dinlenemez.
Bu dava hangi mahkemede açılır?
Vekalet görevinin kötüye kullanılması nedenine dayalı tapu iptali ve tescil davası, mülkiyet hakkına ilişkin bir dava olduğundan taşınmazın bulunduğu yerdeki asliye hukuk mahkemesinde açılır.
Konuyla bağlantılı olarak Muris Muvazaası (Mirastan Mal Kaçırma) Davası hakkındaki yazımız da ilginizi çekebilir.
Dosyanızı değerlendirmek için bize ulaşabilirsiniz
Av. Mustafa Kocatepe
Yasal Uyarı: Bu makalede yer alan bilgiler genel nitelikte olup hukuki mütalaa veya tavsiye niteliği taşımamaktadır. Hak kaybına uğramamak adına somut durumunuz için bir avukata danışmanız önerilir. — Av. Mustafa Kocatepe (Muğla Barosu Sicil No: 2749)
