Paydaşı olduğunuz bir taşınmazda, diğer paydaşlardan birisinin payını üçüncü kişiye satması halinde diğer paydaşların önalım hakkı gündeme gelir. Yasadan doğan önalım hakkı olduğu gibi bu hak, üçüncü bir kişiye sözleşme ile de verilebilir. Ön alım hakkının bir diğer ismi şufa hakkıdır. Ön alım hakkı nasıl kullanılır ? Önalım hakkı nedir ? Şufa hakkı nedir ? Şufa davası nedir ? Önalım davası nedir ? soruları internette sıkça sorulmaktadır. Bu makalemizde önalım davası ve Fethiye gayrimenkul avukatı ile ilgili bilgi vermeye çalışacağız.
Ana Noktalar
- Paylı mülkiyette bir paydaş payını üçüncü kişiye sattığında, diğer paydaşlar TMK m.732 uyarınca önalım (şufa) hakkını kullanarak bu payı öncelikle satın alabilir.
- 24 Aralık 2025 tarihli 7571 sayılı Kanun ile önalım bedeli artık tapuda yazılı bedel değil, hâkim tarafından belirlenen rayiç bedeldir; bu bedelin nakden depo edilmesi tescil şartıdır.
- Bildirim yapılmaması hâlinde dava açma süresi, 25 Aralık 2025 sonrası satışlar için 2 yıldan 1 yıla indirilmiştir; noter bildirimi varsa 3 aylık süre değişmemiştir.
- 2886 sayılı Devlet İhale Kanunu kapsamındaki satışlarda ve cebri artırma yoluyla yapılan satışlarda önalım hakkı kullanılamaz.
Önalım Hakkı (Şufa Hakkı) Nedir ?
Paylı mülkiyetle sahip olunan eşya üzerinde paydaşlardan birinin kendi payını kısmen ya da tamamen satması halinde diğer paydaşlara satılan payı öncelikle satın alma yetkisi veren haktır. Önalım hakkı paylı mülkiyette olduğu gibi kanundan doğabilir. Bunun yanında, taşınmaz malikinin yapacağı bir sözleşme ile de önalım hakkı doğabilmektedir.
Önalım Hakkının Türleri Nelerdir ?
1. Yasal Önalım Hakkı
Yasal önalım hakkı paylı mülkiyete konu bir taşınmazda bir paydaşın payını üçüncü bir kişiye satması durumunda, diğer paydaşlara öncelikli alma hakkını verir.
Yasal ön alım hakkı 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu‘nun 732. maddesinde düzenlenmiştir.
TMK. m. 732 : Paylı mülkiyette bir paydaşın taşınmaz üzerindeki payını tamamen veya kısmen üçüncü kişiye satması hâlinde, diğer paydaşlar önalım hakkını kullanabilirler.
Türk Medeni Kanunu’nun 733. maddesi uyarınca ise payını satan paydaş veya alıcı olan üçüncü kişi yapılan satışı noter aracılığı ile diğer paydaşlara bildirmelidir. Önalım hakkına sahip olan paydaş, bildirimin yapılmasından itibaren 3 ay içinde ve bildirim yapılmamışsa satıştan itibaren bir yıl içinde (25 Aralık 2025’ten önce yapılmış satışlarda iki yıl içinde) hakkını kullanmalıdır.
3 aylık süre noter kanalı ile bildirimden itibaren başlayacaktır. Paydaşın, satışı noter kanalıyla bildirim haricinde öğrenmesi halinde ise 3 aylık süre işlemeyecektir. Bu hususta Yargıtay Hukuk Genel Kurulu’nun 2017/2218 E. 2021/646 K. 01.06.2021 tarihli kararını incelemek için buraya tıklayınız.
2. Sözleşmeden Doğan Önalım Hakkı
Taraflar aralarında düzenledikleri ön alım sözleşmesi ile taşınmazın maliki tarafından satılması halinde üçüncü bir kişiye önalım hakkı tanıyabilirler. Malikin kendine ait olan taşınmazı satması durumunda kendisine önalım hakkı tanınan kişi öncelikli olarak taşınmazı alma hakkına sahip olacaktır.
Türk Medeni Kanunu’nun 735. maddesi gereğince, sözleşmeden doğan önalım hakkının kullanılması için söz konusu hakkın tapu kütüğüne şerhi gerekmektedir. Ancak yasal önalım hakkını kullanılması için böyle bir zorunluluk bulunmamaktadır. Yargıtay Hukuk Genel Kurulu’nun E. 2013/494, K. 2014/153, T. 26.02.2014 sayılı kararında, sözleşmeden doğan önalım hakkının şahsi bir hak olduğu ve yalnızca sözleşmenin tarafları için hüküm ifade ettiği, ancak tapuya şerh edilmesi hâlinde bu hakkın ayni hak niteliği kazanarak herkese karşı ileri sürülebilir hâle geldiği belirtilmiştir.
Hangi Durumlarda Önalım Hakkı Kullanılamaz ?
Bazı hallerde önalım hakkı kullanılamaz. Sıralamak gerekirse :
- Paydaşlar arasında yapılan satışlarda,
- Paydaş olunmayan taşınmaz mallarda,
- Taşınır mallarda,
- Kat Mülkiyeti Kanunu’na tabi taşınmazlarda,
- Cebri artırma ile yapılan satışlarda,
- 2886 sayılı Devlet İhale Kanunu kapsamında yapılan satışlarda (24 Aralık 2025 tarihli 7571 sayılı Kanun ile TMK m.733/1’e eklenmiştir),
- Elbirliği mülkiyetine bağlı olan taşınmazlarda,
- Önalım hakkından feragat edilmesi halinde,
- Trampa, bağış ya da takas söz konusu ise,
- Taşınmaz satım vaadi sözleşmesi mevcutsa,
- Tüm paydaşlar payını üçüncü kişilere devretmişse
- Taşınmaz üzerinde fiili taksim varsa
ön alım hakkı kullanılamaz. Nitekim Yargıtay Hukuk Genel Kurulu’nun E. 2012/198, K. 2012/702, T. 10.10.2012 sayılı kararında, önalım davasının davalısı, payı satın almadan önce de o taşınmazda paydaş ise, paydaş üçüncü kişi sayılamayacağından bu paydaşa karşı önalım hakkının kullanılamayacağı; bu hususun davanın her aşamasında mahkemece kendiliğinden gözetilmesi gerektiği kabul edilmiştir.
Önalım Hakkı Nasıl Kullanılır ?
Önalım hakkına sahip olan paydaş taşınmazın üçüncü kişilere satılmasından sonra yasal süresi içinde açacağı dava ile önalım hakkını kullanır. Açılan davanın ardından kararın kesinleşmesiyle taşınmazın mülkiyeti önalım hakkına sahip olan kişiye geçecektir. Taşınmaz bedeli ve sözleşme şartları, üçüncü kişi ile kurulan sözleşme şartları ile aynı olacaktır.
Önalım Hakkının Birden Fazla Paydaş Tarafından Kullanılması
Önalım hakkına sahip olan birden fazla paydaş mevut ise bu haklarını aynı davada veya ayrı davalarda ileri sürebilirler. Böyle bir durumda satışı yapılan pay önalım hakkını öne süren paydaşlar arasında eşit olarak paylaştırılır. Önalım bedeli de hakkını kullan paydaşlar tarafından eşit miktarlara bölünerek ödenir.
Önalım Bedeli Nedir ? Önalım Bedeli Nasıl Belirlenir ?
TMK m.734/2 uyarınca, önalım davasında dava konusu payın rayiç bedeli hâkim tarafından gecikmeksizin belirlenir; önalım hakkı sahibi, bu rayiç bedel ile alıcıya düşen tapu giderlerini hâkimin verdiği kesin süre içinde nakden yatırmakla yükümlüdür, aksi hâlde önalım hakkı sahibi adına tescile karar verilemez. TMK Geçici Madde 1/2 uyarınca bu kural, 25 Aralık 2025’ten önce açılmış olup henüz sonuçlanmamış davalar hakkında da uygulanır; bu nedenle satış tarihi ne olursa olsun, hâlen görülmekte olan önalım davalarının büyük bölümünde bedel artık tapuda yazılı satış bedeli değil, bilirkişi incelemesiyle belirlenen rayiç bedeldir.
Yalnızca 25 Aralık 2025’ten önce kesinleşmiş (tamamlanmış) davalar bakımından geçerli olan eski uygulamada, önalım bedeli kural olarak tapuda gösterilen satış bedeliydi. O dönemde taraflar satış bedelini önalım hakkı sahibinin hakkını kullanmasını zorlaştırmak amacıyla olması gerekenden yüksek gösterebiliyor, bu durumda davacı bedelde muvazaa iddiasını her türlü delille ispat edebiliyor ve bilirkişi incelemesiyle tespit edilen gerçek bedel esas alınabiliyordu (Yargıtay 6. Hukuk Dairesi, E. 2010/14109, K. 2011/1815, T. 22.02.2011).
2025 Reformu: Rayiç Bedel Esasına Geçiş
25 Aralık 2025 tarihli ve 33118 sayılı Resmî Gazete’de yayımlanarak yürürlüğe giren 7571 sayılı Kanun’un 36. maddesi ile Türk Medeni Kanunu m.734/2 tamamen değiştirilmiştir. Yeni düzenlemeye göre dava konusu payın rayiç bedeli hâkim tarafından gecikmeksizin belirlenir; önalım hakkı sahibi, bu rayiç bedeli ve alıcıya düşen tapu giderlerini hâkimin verdiği kesin süre içinde nakden yatırmakla yükümlüdür. Bu bedel yatırılmazsa önalım hakkı sahibi adına tescil kararı verilemez.
Bu değişiklikle, tapu senedinde gerçek satış bedelinden düşük gösterilen tutar üzerinden önalım hakkı kullanılması yolu kapanmış; muvazaa iddiasına gerek kalmaksızın bilirkişi incelemesiyle taşınmazın güncel piyasa değeri esas alınır hale gelmiştir. 7571 sayılı Kanun’un geçiş hükmü uyarınca bu yeni usul, kanunun yürürlüğe girdiği tarihten önce açılmış ve halen görülmekte olan davalar hakkında da uygulanır.
| Konu | Kural | Dayanak |
|---|---|---|
| Dava açma süresi (bildirim varsa) | Bildirimden itibaren 3 ay | TMK m.733/4 |
| Dava açma süresi (bildirim yoksa) | Satıştan itibaren 1 yıl (25 Aralık 2025 öncesi: 2 yıl) | TMK m.733/4 |
| Önalım bedeli | Hâkim tarafından belirlenen rayiç bedel (25 Aralık 2025’ten önce açılmış hâlen görülmekte olan davalar dahil; yalnızca o tarihten önce kesinleşmiş davalarda tapuda yazılı satış bedeli geçerliydi) | TMK m.734/2 |
| 2886 s.K./cebri artırma satışları | Önalım hakkı kullanılamaz | TMK m.733/1 |
| Sözleşmeden doğan önalım şerhinin etkisi | Şerh tarihinden itibaren en çok 10 yıl | TMK m.735 |
Önalım Davası Kime Karşı Açılır ? (Önalım Davasında Davalı Kimdir?)
Önalım davası payı satın almak isteyen üçüncü kişiye karşı açılmalıdır. Önalım hakkı sözleşmeden doğuyorsa ve bu hak tapuya şerh edilmişse dava tapu şerhinde belirtilen alıcıya karşı ancak şerh edilmemişse taşınmazın malikine açılmalıdır.
Önalım Davası Görevli ve Yetkili Mahkeme Hangisidir ?
Önalım davalarında görevli mahkeme Asliye Hukuk Mahkemeleridir. Yetkili mahkeme ise Hukuk Muhakemeleri Kanunu‘nun 12. maddesi uyarınca taşınmazın bulunduğu yer mahkemeleridir.
Önalım Hakkından Feragat Edilebilir Mi ?
Önalım hakkına sahip olan kişi hakkından feragat ettiğini yazılı bir şekilde tapu kütüğüne şerh ettirerek önalım hakkında feragat edebilir. Feragat yapılması ile söz konusu hak tamamen ortada kalkar ve taşınmazın satışının yapıldığı hakkında önalım hakkı sahibine bildirimde bulunulmaz.
Önalım Hakkından Vazgeçme Nedir ?
Önalım hakkından vazgeçmek feragat etmekle aynı şey değildir. Önalım hakkından vazgeçme satış işleminden önce veya sonra yazılı şekilde yapılır ve sadece belirli bir satış işlemi için geçerlidir. Feragatten temel farkı önalım hakkından vazgeçme ile söz konusu hak tamamen ortadan kalkmaz. Vazgeçme ile sadece o satış işlemi için önalım hakkı kullanılamaz. Sonrasında yapılacak satış işlemleri için hakkından vazgeçen paydaş yine bilgilendirilmelidir.
Önalım Davası Hak Düşürücü Süreler
Önalım hakkı, satışın paydaşa noter tarafından bildirilmesinden itibaren 3 ay içerisinde dava açılmazsa veya satışın noter tarafından bildirilmemesi durumunda satışın üzerinden 1 yıl geçmesiyle düşer; bu bir yıllık süre 24 Aralık 2025 tarihli ve 7571 sayılı Kanun’la getirilmiş, 25 Aralık 2025’te yürürlüğe girmiştir (aşağıda ayrıntısı açıklanmıştır) ve yalnızca bu tarihten (25 Aralık 2025) sonra yapılan satışlara uygulanır, öncesindeki satışlarda ise TMK Geçici Madde 1/1 uyarınca eski iki yıllık süre geçerliliğini korur.
2025 güncellemesi: 24 Aralık 2025 tarihli ve 7571 sayılı Kanun’un (RG 25/12/2025, yürürlük 25/12/2025) 35. maddesi ile Türk Medeni Kanunu m.733/4’te değişiklik yapılmış ve bildirim yapılmaması hâlinde işleyen hak düşürücü süre “2 yıl”dan “1 yıl”a indirilmiştir. Kanunun geçiş hükmü uyarınca bu kısaltılmış süre, yalnızca 25 Aralık 2025 ve sonrasında yapılan satışlara uygulanır; bu tarihten önce yapılmış satışlar için eski 2 yıllık süre geçerliliğini korur. Bildirim yapılması hâlindeki 3 aylık süre değişmemiştir.
Önalım Davası Fiili Taksim Savunması
Önalım hakkına konu olacak olan taşınmazın, paydaşlar arasında fiilen taksim edilmesi (veya sözleşme ile paylaşılması) halinde önalım hakkı kullanılamaz. Fiili taksimin diğer bir adı ise eylemli paylaşmadır. Davalı paydaş, iddia ve savunmanın genişletilmesi yasağına takılmaksızın her zaman fiili taksim / eylemli paylaşma savunmasını ileri sürebilir. Mahkemece bu savunmanın doğruluğu araştırılır ve taşınmaz üzerinde fiili taksim bulunması halinde önalım davasının reddine karar verilir.
Fiili taksimin var olması için tüm paydaşların hepsini kapsayan bir paylaşım olmasına gerek yoktur. Davacının ya da önceki malikinin kullandığı ve davalıya pay satan paydaşın kullandığı ayrı ayrı bölümler var ise fiili taksimin varlığı kabul edilir.
Yargıtay 14. Hukuk Dairesi’nin 2014/15912 E. 2016/218 K. 12.01.2016 tarihli kararında fiili taksimin önalım hakkına etkisi aşağıdaki şekilde dile getirilmiştir.
Önalım davasına konu payın bulunduğu taşınmaz paydaşlarca özel olarak kendi aralarında taksim edilip her bir paydaş belirli bir kısmı kullanırken bunlardan biri kendisinin kullandığı yeri ve bu yere tekabul eden payı bir üçüncü şahsa satarsa, satıcı zamanında bu yerde hak iddia etmeyen davacının tapuda yapılan satış sebebiyle ön alım hakkını kullanması TMK’nın 2. maddesinde yer alan dürüst davranma kuralı ile bağdaşmaz. Kötüniyet iddiası 14.02.1951 tarihli 17/1 Sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararı uyarınca davanın her aşamasında ileri sürülebileceği gibi mahkemece de kendiliğinden nazara alınması gerekir. Bu gibi halde savunmanın genişletilmesi söz konusu değildir. Eylemli paylaşmanın varlığı halinde davanın reddi gerekir. (…) Yukarıda açıklandığı üzere fiili taksim savunması davanın her aşamasında ileri sürülebilir. Bu sebeple davalının ileri sürdüğü fiili taksim savunmasının araştırılması, mahallinde keşif yapılarak ve özellikle tarafların gösterdiği tanıklar dinlenerek davacının ve davalıya pay satan E. G.’ın pay satışı yapılmadan önceki tarihlerde ayrı ayrı kullandıkları yerlerin mevcut olup olmadığı tespit edilerek sonucuna göre bir karar verilmesi gerekirken eksik inceleme ile yazılı şekilde hüküm kurulması doğru görülmemiştir.
Yargıtay 14. Hukuk Dairesi’nin 2016/15549 E. 2020/3386 K. 04.06.2020 tarihli kararı:
“Önalım davalarında fiili taksime değer verilmesi için taksimin yazılı olarak yapılması ya da taşınmazın çok sayıda paydaşının bulunması halinde tüm paydaşları tarafından fiilen kullanılan bölümlerin olması gerekmez. Davacının ya da önceki malikinin kullandığı ve davalıya pay satan paydaşın kullandığı ayrı ayrı bölümler var ise satıcı zamanında kullanıma karşı çıkmayan, o yerde hak iddia etmeyen davacının tapuda pay satışı nedeni ile önalım hakkını kullanması Türk Medeni Kanunu’nun 2. maddesinde yer alan dürüstlük kuralı ile bağdaşmayacağından mahkemece davanın reddi gerekir.”
Önalım Davası Avukatlık Ücreti
Açmak istediğiniz davanın veya tarafı olduğunuz davanın konusuna göre avukatlık ücreti değişebilecektir. Her davanın iş yükü ve çalışma süreci birbirinden farklıdır. Avukatlar, Türkiye Barolar Birliği tarafından belirlenen Avukatlık Asgari Ücret Tarifesi’nin altında bir ücret karşılığında iş üstlenemezler. Fethiye gayrimenkul avukatı olarak müvekkillerin ödeme koşullarına uygun olarak çeşitli ödeme imkanları sağlanmaktadır. Müvekkilin tatmin olacağı şekilde uygun çözümler üretilmektedir.
Fethiye avukat ücreti hakkında Fethiye gayrimenkul avukatı ile görüşmek için Hizmetlerimizle ilgili daha kapsamlı bilgiye ulaşmak ve ofisimize başvurmak için 0506 773 3969 numaralı telefonu arayabilirsiniz. Sitemizin iletişim kısmından bize ulaşarak Fethiye avukat çalışmaları ile ilgili daha detaylı bilgi edinebilirsiniz.
Önalım davası dışında ortaklığın giderilmesi, tapu iptali, kira ve imar uyuşmazlıkları gibi diğer gayrimenkul konularında da bilgi almak için Fethiye Gayrimenkul Avukatı sayfamızı inceleyebilirsiniz.
Sıkça Sorulan Sorular
Önalım Hakkı Nasıl Kullanılır?
Önalım hakkına sahip olan paydaş taşınmazın üçüncü kişilere satılmasından sonra yasal süresi içinde açacağı dava ile önalım hakkını kullanır. Açılan davanın ardından kararın kesinleşmesiyle taşınmazın mülkiyeti önalım hakkına sahip olan kişiye geçecektir. Taşınmaz bedeli ve sözleşme şartları, üçüncü kişi ile kurulan sözleşme şartları ile aynı olacaktır.
Önalım Bedeli Nedir? Önalım Bedeli Nasıl Belirlenir?
24 Aralık 2025 tarihli 7571 sayılı Kanun ile yürürlüğe giren güncel düzenlemeye göre önalım bedeli artık tapuda yazılı satış bedeli değil, hâkim tarafından bilirkişi incelemesiyle belirlenen rayiç (güncel piyasa) bedelidir. Önalım hakkı sahibi, bu bedeli ve tapu giderlerini kesin süre içinde nakden mahkeme veznesine yatırmak zorundadır; aksi hâlde tescil kararı verilemez. Bu tarihten önce açılmış davalar da dâhil olmak üzere yeni usul derhal uygulanmaktadır.
Önalım Davasında Hak Düşürücü Süre 2025’te Değişti Mi?
Evet. 7571 sayılı Kanun ile Türk Medeni Kanunu m.733/4’te değişiklik yapılmış; satışın noter kanalıyla bildirilmemesi hâlinde işleyen hak düşürücü süre 2 yıldan 1 yıla indirilmiştir. Bu kısaltılmış süre yalnızca 25 Aralık 2025 ve sonrasında yapılan satışlara uygulanır; öncesindeki satışlarda eski 2 yıllık süre geçerliliğini korumaktadır. Noter bildirimi yapılmışsa 3 aylık süre değişmeden devam etmektedir.
Önalım Davası Kime Karşı Açılır? (Önalım Davasında Davalı Kimdir?)
Önalım davası payı satın almak isteyen üçüncü kişiye karşı açılmalıdır. Önalım hakkı sözleşmeden doğuyorsa ve bu hak tapuya şerh edilmişse dava tapu şerhinde belirtilen alıcıya karşı ancak şerh edilmemişse taşınmazın malikine açılmalıdır.
Önalım Davası Görevli ve Yetkili Mahkeme Hangisidir?
Önalım davalarında görevli mahkeme Asliye Hukuk Mahkemeleridir. Yetkili mahkeme ise Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun 12. maddesi uyarınca taşınmazın bulunduğu yer mahkemeleridir.
Önalım Hakkından Feragat Edilebilir Mi?
Önalım hakkına sahip olan kişi hakkından feragat ettiğini yazılı bir şekilde tapu kütüğüne şerh ettirerek önalım hakkında feragat edebilir. Feragat yapılması ile söz konusu hak tamamen ortada kalkar ve taşınmazın satışının yapıldığı hakkında önalım hakkı sahibine bildirimde bulunulmaz.
Önalım Hakkından Vazgeçme Nedir?
Önalım hakkından vazgeçmek feragat etmekle aynı şey değildir. Önalım hakkından vazgeçme satış işleminden önce veya sonra yazılı şekilde yapılır ve sadece belirli bir satış işlemi için geçerlidir. Feragatten temel farkı önalım hakkından vazgeçme ile söz konusu hak tamamen ortadan kalkmaz. Vazgeçme ile sadece o satış işlemi için önalım hakkı kullanılamaz. Sonrasında yapılacak satış işlemleri için hakkından vazgeçen paydaş yine bilgilendirilmelidir.
Dosyanızı değerlendirmek için bize ulaşabilirsiniz
Av. Mustafa Kocatepe
Yasal Uyarı: Bu makalede yer alan bilgiler genel nitelikte olup hukuki mütalaa veya tavsiye niteliği taşımamaktadır. Hak kaybına uğramamak adına somut durumunuz için bir avukata danışmanız önerilir. — Av. Mustafa Kocatepe
