Hukuki Ehliyetsizlik Nedeniyle Tapu İptal ve Tescil Davası

Tapu iptali ve tescil davalarının önemli bir bölümü, taşınmazı devreden kişinin işlem tarihinde ayırt etme gücünden yoksun olmasına, diğer bir deyişle hukuki ehliyetsizliğine dayanmaktadır. Hukuki işlem ehliyetinin varlığı, irade beyanının geçerliliği için ön koşuldur; ayırt etme gücü bulunmayan bir kişinin yaptığı satış, bağış veya vekaletname gibi işlemler TMK m.15 uyarınca hükümsüz kabul edilmektedir. Bu yazımızda, hukuki ehliyetsizlik nedeniyle açılan tapu iptali ve tescil davasını; ayırt etme gücünün tespiti, Adli Tıp Kurumu raporunun rolü, kamu düzeni bakımından resen inceleme yükümlülüğü ve yolsuz tescile dayanan sonraki edinimlerde iyiniyet korumasının işlememesi başlıkları altında güncel Yargıtay 1. Hukuk Dairesi kararları ışığında ele alacağız.

Ana Noktalar

• Ayırt etme gücünün yokluğu işlem tarihindeki fiili duruma göre değerlendirilir ve tespit edildiğinde işlemi baştan itibaren geçersiz kılar.
• Ehliyetsizlik iddiası kamu düzenine ilişkindir; birden fazla hukuki sebep ileri sürüldüğünde mahkemece öncelikle bu husus üzerinde durulması gerekir.
• Ayırt etme gücünün işlem tarihindeki durumu, kural olarak Adli Tıp Kurumu raporuyla tespit edilir; kısıtlama kararının bulunmaması bu tespiti engellemez.
• Yolsuz tescile dayanarak taşınmazı sonradan edinen kişilerin iyiniyeti, TMK m.1023 korumasından yararlanmalarını sağlamaz.

Hukuki Ehliyet ve Ayırt Etme Gücü Nedir?

Hukuki işlem ehliyetinin temelini, kişinin davranışlarının, eylem ve işlemlerinin sebep ve sonuçlarını anlayabilme, değerlendirebilme ve ayırt edebilme kudreti olan ayırt etme gücü oluşturur. Ayırt etme gücünün yasal dayanağı TMK m. 13’tür: yaşının küçüklüğü yüzünden veya akıl hastalığı, akıl zayıflığı, sarhoşluk ya da bunlara benzer sebeplerden biriyle akla uygun biçimde davranma yeteneğinden yoksun olmayan herkes, bu Kanuna göre ayırt etme gücüne sahiptir.

Ayırt etme gücünün bulunmadığı hallerde, kişinin kendi iradesiyle hak ve borç doğurabilecek geçerli bir irade açıklamasında bulunması mümkün değildir. TMK m.15 bu ilkeyi açıkça düzenlemektedir:

TMK Madde 15- Kanunda gösterilen ayrık durumlar saklı kalmak üzere, ayırt etme gücü bulunmayan kimsenin fiilleri hukuki sonuç doğurmaz.

Ayırt Etme Gücünün Yokluğu Tapu Devrini Nasıl Etkiler?

Yargıtay 1. Hukuk Dairesi’nin 08.11.2022 tarihli, E. 2022/3138 ve K. 2022/7334 sayılı kararında, “Davranışlarının, eylem ve işlemlerinin sebep ve sonuçlarını anlayabilme, değerlendirebilme ve ayırt edebilme kudreti (gücü) bulunmayan bir kimsenin kendi iradesi ile hak kurabilme, borç (yükümlülük) altına girebilme ehliyetinden söz edilemez” tespitine yer verilmiştir. Kararda ayrıca “TMK’nın 15. maddesinde de ifade edildiği üzere, ayırtım gücü bulunmayan kimsenin geçerli bir iradesinin bulunmaması nedeniyle, kanunda gösterilen ayrık durumlar saklı kalmak üzere, yapacağı işlemlere sonuç bağlanamayacağından, karşı tarafın iyiniyetli olması o işlemi geçerli kılmaz” ilkesi vurgulanmıştır.

Yargıtay 1. Hukuk Dairesi’nin 27.10.2020 tarihli, E. 2018/2103 ve K. 2020/5510 sayılı bozma kararında somut olaya ilişkin olarak, “Somut olayda, akit tarihinde …’ın fiil ehliyeti bulunmadığından, yapılan temlik işlemine sonuç bağlanmayacağı, akdin geçersiz olduğu ve illilik prensibi gereği davalıların mirasbırakanı… adına oluşan tescilin de TMK’nin 1024. maddesi uyarınca yolsuz olduğu ortadadır” değerlendirmesi yapılmış; “çekişmeli taşınmazı intikal yoluyla edinen davalıların da halefiyet ilkesi gereğince edinimlerinde TMK’nın 1023. maddesinin korumasından yararlanamayacakları aşikardır” sonucuna varılmıştır (Yargıtay 1. Hukuk Dairesi, E. 2018/2103, K. 2020/5510, T. 27.10.2020; bu bozmaya uyularak verilen ve Dairece onanan E. 2022/3138, K. 2022/7334, T. 08.11.2022 sayılı karar).

Ayırt Etme Gücü Nasıl İspatlanır? Adli Tıp Kurumu Raporunun Belirleyiciliği

Bir kişinin belirli bir işlem tarihinde ayırt etme gücüne sahip olup olmadığı, tıbbi bir tespit meselesidir ve uygulamada bu konudaki belirleyici delil Adli Tıp Kurumu raporudur. Yargıtay 1. Hukuk Dairesi’nin 24.09.2024 tarihli, E. 2023/1701 ve K. 2024/5118 sayılı kararında, Adli Tıp Kurumu 4. İhtisas Kurulunun raporu ile kısıtlının vekaletname ve akit tarihinde fiil ehliyetini haiz olduğunun saptandığı belirtilmiş ve ehliyetsizlik iddiası yönünden davanın reddine ilişkin karar onanmıştır. Benzer şekilde vekaletname ve temlik tarihleri itibariyle fiil ehliyetinin bulunduğunun Adli Tıp Kurumu raporuyla tespit edilmesi hâlinde ehliyetsizlik iddiası kabul edilmez.

Adli Tıp Kurumu raporunun ehliyetsizlik yönünde sonuçlandığı hallerde ise sonuç tam tersine dönmektedir. Vekaletname veya işlem tarihinde hukuki işlem ehliyetinin bulunmadığının Adli Tıp Kurumu raporu ile sabit olduğu hâllerde temlik ehliyetsizlik nedeniyle geçersizdir ve tapu iptali ve tescil isteği kabul edilir; davalıların iyiniyetli olmadıkları da tespit edilirse bu sonuç değişmez.

Ehliyetsizlik İddiası Kamu Düzenine İlişkindir: Mahkemece Öncelikle ve Resen İnceleme

Davada birden fazla hukuki sebep bir arada ileri sürülebilir; bu durum usul ve yasaya aykırı değildir. Ancak ehliyetsizlik iddiası söz konusu olduğunda, mahkemenin inceleme sırasına ilişkin özel bir yükümlülüğü doğmaktadır. Yargıtay 1. Hukuk Dairesi’nin 26.06.2014 tarihli, E. 2013/21259 ve K. 2014/12582 sayılı kararı uyarınca, “Bilindiği üzere; davada dayanılan maddi olaylar bakımından birkaç hukuki nedenin bir arada gösterilmesinde ilke olarak usul ve yasaya aykırı bir yön yoktur” ve “Böylesi bir durumda, kamu düzenini ilgilendirmesi bakımından öncelikle ehliyetsizlik iddiası üzerinde durulması gerektiği açıktır”. Kararda ayrıca “Medeni Kanununun 15. maddesinde de ifade edildiği üzere, ayırtım gücü bulunmayan kimsenin geçerli bir iradesinin bulunmaması nedeniyle, kanunda gösterilen ayrık durumlar saklı kalmak üzere, yapacağı işlemlere sonuç bağlanamayacağında da kuşku yoktur” ve kayıt malikinin ehliyetsiz olan kişiden edinimine değer verilemeyeceği belirtilmiştir (Yargıtay 1. Hukuk Dairesi, E.2013/21259, K.2014/12582, T.26.06.2014). Bu ilkenin doğal sonucu, ehliyetsizlik iddiasının taraflarca ayrıca ileri sürülmesi beklenmeksizin, davada başka hukuki sebepler bulunsa dahi mahkemece öncelikle araştırılıp sonuçlandırılması gerektiğidir; zira bu geçersizlik sözleşmenin taraflarını değil, kamu güvenini ve hukuk düzeninin bütününü ilgilendirmektedir.

Vesayet, Kısıtlılık ve Fiili Ehliyetsizlik Arasındaki İlişki

Uygulamada sıkça karıştırılan bir husus, bir kişi hakkında vesayet altına alma veya kısıtlama kararı bulunmamasının, o kişinin belirli bir tarihte ayırt etme gücüne sahip olduğu anlamına gelip gelmeyeceğidir. Yargıtay 1. Hukuk Dairesi’nin 24.09.2024 tarihli, E. 2023/1701 ve K. 2024/5118 sayılı kararına konu olayda, ilgili kişi karar tarihi itibariyle zaten kısıtlı olmasına rağmen, mahkeme yine de vekaletname tarihindeki fiil ehliyetini ayrıca Adli Tıp Kurumu raporuyla değerlendirmiştir. Bu durum, kısıtlılık ile geçmişteki bir işlem tarihindeki fiili ehliyetin ayrı ve özel olarak incelenmesi gerektiğini göstermektedir. Konunun mirasa dayalı işlemlerdeki karşılığı olan muris muvazaası (mirastan mal kaçırma) davasında da taşınmazı devreden kişinin gerçek iradesi araştırılır; ancak dayanılan hukuki neden farklıdır.

Ehliyetsizlik iddiası yalnızca tapu işlemlerinde değil, kişinin ayırt etme gücünü gerektiren diğer hukuki işlemlerinde de gündeme gelebilir. Örneğin mirasbırakanın vasiyetname düzenlediği tarihte ayırt etme gücünden yoksun olduğu ileri sürülüyorsa, bu husus vasiyetnamenin iptali davası kapsamında incelenir. Kişinin fiilen ayırt etme gücünden yoksun olduğunun tespit edildiği veya bu yönde güçlü şüphe bulunduğu hallerde, ileride doğabilecek yeni işlemleri önlemek amacıyla vasi veya kayyım atanması süreci de ayrıca değerlendirilebilir.

Yolsuz Tescil ve İyiniyet Korumasının (TMK m.1023) İşlememesi

Türk tapu sicili hukukunda, tapu kütüğündeki tescile iyiniyetle dayanarak mülkiyet veya başka bir ayni hak kazanan üçüncü kişinin kazanımı TMK m.1023 uyarınca kural olarak korunur. Ancak ehliyetsizlik hallerinde bu koruma işlememektedir. Ehliyetsiz kişiden yapılan ilk temlik zaten geçersiz olduğundan, bu geçersiz işleme dayanılarak oluşturulan tescil TMK m.1024 anlamında yolsuz tescildir; yolsuz tescile dayanarak taşınmazı sonradan edinen kişiler ise iyiniyetli dahi olsalar TMK m.1023 korumasından yararlanamamaktadır.

İlk temlikin ehliyetsizlik nedeniyle geçersiz olduğu tespit edildikten sonra, ikinci el konumundaki davalının da bu durumu bildiği veya bilebilecek konumda olduğu anlaşılırsa, bu kişi TMK m. 1023’ün korumasından yararlanamaz (TMK m. 1024). Yargıtay 1. Hukuk Dairesi’nin 27.10.2020 tarihli, E. 2018/2103 ve K. 2020/5510 sayılı bozma kararında ise bu ilke, taşınmazı mirasçılık sıfatıyla intikal yoluyla edinen davalılar bakımından “halefiyet ilkesi” ile temellendirilmiştir; zira mirasçı, mirasbırakanının sahip olduğundan daha fazla hakka sahip olamaz.

Dava Kimlere Karşı Açılır, Hangi Mahkemede Görülür ve İspat Yükü Kimdedir?

Hukuki ehliyetsizlik nedenine dayalı tapu iptali ve tescil davası, öncelikle taşınmazı devralan ilk el konumundaki kişiye karşı açılır; taşınmaz daha sonra üçüncü kişilere devredilmiş ve bu kişilerin ilk temlikteki ehliyetsizlik durumunu bildiği veya bilebilecek durumda olduğu tespit edilebiliyorsa, dava bu kişilere karşı da yöneltilebilir. Taşınmaza ilişkin ayni hakka dayanan bu davalarda görevli mahkeme asliye hukuk mahkemesi (HMK m.2), yetkili mahkeme ise taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir (HMK m.12); yetki kuralı kamu düzenine ilişkin olduğundan taraflarca değiştirilemez ve mahkemece kendiliğinden gözetilir. Bu davalarda görevli ve yetkili mahkeme, taşınmazın bulunduğu Fethiye Asliye Hukuk Mahkemesi’dir. İspat yükü, ehliyetsizlik iddiasını ileri süren tarafa aittir ve bu ispat uygulamada büyük ölçüde Adli Tıp Kurumu raporu ile sağlanmaktadır. Sürecin başından itibaren doğru delillerin toplanabilmesi için bir Fethiye Tapu Avukatı ile birlikte hareket edilmesi önem taşımaktadır.

Zamanaşımı ve Hak Düşürücü Süre Bakımından Durum

Ehliyetsizlik nedeniyle geçersizlik, yukarıda açıklandığı üzere kamu düzenine ilişkin bir sonuç doğurduğundan, uygulamada bu nedene dayalı tapu iptali ve tescil davaları belirli bir zamanaşımı veya hak düşürücü süreyle sınırlandırılmamaktadır (Yargıtay 1. Hukuk Dairesi, E. 2016/13870, K. 2020/113, T. 09.01.2020). Bir işlem, ayırt etme gücü bulunmayan kişi tarafından yapılmışsa, bu geçersizlik üzerinden ne kadar zaman geçerse geçsin ortadan kalkmaz ve dava her zaman açılabilir niteliktedir.

Sonuç olarak, hukuki ehliyetsizlik nedeniyle tapu iptali ve tescil davaları; ayırt etme gücünün tıbbi tespiti, kamu düzeni gerekçesiyle resen inceleme zorunluluğu ve yolsuz tescile dayanan sonraki edinimlerde iyiniyet korumasının işlememesi gibi birbiriyle bağlantılı, teknik ve içtihada dayalı pek çok meseleyi barındırmaktadır. Bu davaların yürütülmesinde ve delillerin usulüne uygun toplanmasında, konuyu gayrimenkul hukuku kapsamında bütünlük içinde değerlendiren bir avukatla çalışılması hak kayıplarının önüne geçilmesi bakımından önemlidir. Fethiye ve çevresinde hukuki ehliyetsizlik nedeniyle tapu iptali ile ilgili sorularınız için Av. Mustafa Kocatepe ile iletişime geçebilirsiniz.

Mesele	Kural	Dayanak
Ayırt etme gücü	Kişinin eylem ve işlemlerinin sebep ve sonuçlarını anlayabilme, değerlendirebilme ve ayırt edebilme kudreti. Yaşın küçüklüğü, akıl hastalığı, akıl zayıflığı, sarhoşluk veya benzeri bir sebeple akla uygun davranma yeteneğinden yoksun olmayan herkes ayırt etme gücüne sahiptir	TMK m.13
İşlemin akıbeti	Ayırt etme gücü bulunmayan kimsenin fiilleri hukuki sonuç doğurmaz; işlem BAŞTAN İTİBAREN geçersizdir	TMK m.15
Karşı tarafın iyiniyeti	İşlemi geçerli KILMAZ — geçersizlik, iradenin yokluğundan doğar	—
İnceleme sırası	Davada birden çok hukuki sebep ileri sürülebilir; ancak ehliyetsizlik KAMU DÜZENİNE ilişkin olduğundan mahkeme öncelikle bu husus üzerinde durmak zorundadır	—
Değerlendirme anı	İŞLEM TARİHİNDEKİ fiilî duruma göre; kişi hakkında kısıtlama veya vesayet kararı bulunmaması, o tarihte ayırt etme gücüne sahip olduğu anlamına gelmez	Kısıtlı bir kişi için bile işlem tarihindeki ehliyet ayrıca incelenir
İspat	Kural olarak Adli Tıp Kurumu ilgili İhtisas Kurulu raporuyla tespit edilir	Rapor ehliyetli derse dava reddedilir, ehliyetsiz derse temlik geçersiz sayılır
Sonraki edinimler	İlk temlik geçersiz olduğundan tescil yolsuzdur (TMK m.1024); yolsuz tescile dayanarak sonradan edinen kişiler iyiniyetli olsa dahi TMK m.1023 korumasından YARARLANAMAZ	Mirasçılık sıfatıyla intikal yoluyla edinenler için de halefiyet ilkesi gereği aynı sonuç geçerlidir
Kapsam	Yalnızca tapu işlemleri değil, ayırt etme gücü gerektiren diğer işlemler de: örneğin vasiyetname düzenleme tarihindeki ehliyetsizlik vasiyetnamenin iptali davasında incelenir	—

Sıkça Sorulan Sorular

Hukuki ehliyetsizlik nedir?

Hukuki ehliyetsizlik, bir kişinin davranışlarının, eylem ve işlemlerinin sebep ve sonuçlarını anlayabilme, değerlendirebilme ve ayırt edebilme kudretinden (ayırt etme gücünden) yoksun olması hâlidir. TMK m.15 uyarınca, ayırt etme gücü bulunmayan kimsenin fiilleri hukuki sonuç doğurmaz; bu kişi tarafından yapılan tapu devri gibi işlemler geçersizdir.

Ayırt etme gücünün işlem tarihindeki durumu nasıl tespit edilir?

Uygulamada bu tespit, kural olarak Adli Tıp Kurumu raporu ile yapılmaktadır. Yargıtay kararlarında, kişinin vekaletname veya temlik tarihinde fiil ehliyetini haiz olup olmadığının Adli Tıp Kurumu İhtisas Kurulu raporlarıyla belirlendiği ve mahkeme kararlarının bu tespite dayandırıldığı görülmektedir. Kısıtlama kararının bulunmaması da bu tespiti engellemez; kısıtlılık durumu ile geçmiş bir işlem tarihindeki fiili ehliyet ayrı ayrı değerlendirilir.

Ehliyetsizlik nedeniyle yapılan tapu devri neden geçersiz sayılır?

Ayırt etme gücü bulunmayan kişinin, kendi iradesiyle hak kurabilme ve borç altına girebilme ehliyeti bulunmadığından, yaptığı temlik işlemine sonuç bağlanamaz. Bu nedenle işlem baştan itibaren geçersizdir ve bu geçersiz işleme dayanılarak oluşturulan tapu tescili de yolsuz tescil niteliğindedir.

Ehliyetsizlik iddiasının kamu düzenine ilişkin olması ne anlama gelir?

Ehliyetsizlik iddiasının kamu düzenine ilişkin olması, bu hususun yalnızca taraflarca ileri sürülmesi hâlinde değil, davada başka hukuki sebepler bulunsa dahi mahkemece öncelikle ve gerektiğinde kendiliğinden (resen) incelenmesi gerektiği anlamına gelir. Yargıtay içtihatlarında, birden fazla hukuki sebebin bir arada ileri sürüldüğü davalarda öncelikle ehliyetsizlik iddiası üzerinde durulması gerektiği vurgulanmıştır.

Hukuki ehliyetsizlik nedeniyle tapu iptali davası kime karşı, hangi mahkemede açılır?

Dava, taşınmazı devralan ilk el konumundaki kişiye karşı açılır. Taşınmaz sonradan üçüncü kişilere devredilmiş ve bu kişilerin ilk temlikteki ehliyetsizlik durumunu bildiği veya bilebilecek durumda olduğu tespit edilebiliyorsa, dava bu kişilere karşı da yöneltilebilir. Taşınmaza ilişkin ayni hakka dayanan bu davalarda görevli mahkeme asliye hukuk mahkemesi (HMK m.2), yetkili mahkeme ise taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir (HMK m.12).

Taşınmazı iyiniyetle sonradan edinen üçüncü kişi tapu sicili güvenilirliğinden yararlanır mı?

Hayır. Tapu kütüğündeki tescile iyiniyetle dayanarak hak kazanan üçüncü kişinin kazanımı kural olarak TMK m.1023 ile korunsa da, ehliyetsizlik nedeniyle geçersiz bir işleme dayanan tescil yolsuz tescil sayıldığından, bu tescile dayanan sonraki edinimlerde karşı tarafın iyiniyeti işlemi geçerli kılmamaktadır.

Ehliyetsizlik nedeniyle tapu iptali davasında ispat yükü kimdedir?

İspat yükü, ehliyetsizlik iddiasını ileri süren tarafa aittir. Bu iddia, uygulamada büyük ölçüde işlem tarihine ilişkin Adli Tıp Kurumu raporu ile ispatlanmaktadır.

Hukuki ehliyetsizlik nedeniyle tapu iptali davasında zamanaşımı var mıdır?

Ehliyetsizlik nedeniyle geçersizlik kamu düzenine ilişkin bir sonuç doğurduğundan, uygulamada bu nedene dayalı tapu iptali ve tescil davaları belirli bir zamanaşımı veya hak düşürücü süreyle sınırlandırılmamaktadır (Yargıtay 1. Hukuk Dairesi, E. 2016/13870, K. 2020/113, T. 09.01.2020).

Yasal Uyarı: Bu makalede yer alan bilgiler genel nitelikte olup hukuki mütalaa veya tavsiye niteliği taşımamaktadır. Hak kaybına uğramamak adına somut durumunuz için bir avukata danışmanız önerilir. — Av. Mustafa Kocatepe