Ferağa İcbar Davası (Mülkiyetin Hükmen Geçirilmesi)

Bir taşınmazın satıcısı veya devir borcu altındaki tarafı, tapuda devir işlemini yapmaktan kaçınırsa hak sahibinin başvurabileceği yol, mülkiyetin mahkeme kararıyla geçirilmesini isteyebileceği ferağa icbar davasıdır. Uygulamada bu dava türü çoğu zaman yalnızca taşınmaz satış vaadi sözleşmesiyle birlikte anılsa da, kurum aslında çok daha geniş bir uygulama alanına sahiptir: adi yazılı biçimde yapılmış ve bedeli tamamen ödenmiş bir satış sözleşmesi, bir mahkeme kararı, bir ihale sonucu doğan devir borcu veya mirasçılar arasında imzalanan bir miras paylaşım sözleşmesi de ferağa icbar davasına konu olabilir. Bu yazıda konuyu TMK m.716’da düzenlenen mülkiyetin hükmen geçirilmesi kurumu ekseninde; davanın şartları, davalı taraf, ispat yükü, görevli-yetkili mahkeme ve zamanaşımı başlıkları altında inceliyoruz. Taşınmaz satış vaadi sözleşmesine dayanan özel uygulama için satış vaadi sözleşmesine dayalı tapu iptali ve tescil davası başlıklı yazımıza, tapu iptali ve tescil davalarının genel işleyişi için ise tapu iptali ve tescil davası rehberimize başvurabilirsiniz. Fethiye’de özellikle adi yazılı satış sözleşmeleri ve miras paylaşımına dayalı devir borçlarında bu tür taleplerle sıkça karşılaşıyoruz.

Ana Noktalar

• TMK m.716 uyarınca, mülkiyetin kazanılmasına esas bir hukuki sebebe dayanarak tescili istemek hususunda kişisel hakka sahip olan kimse, malikin kaçınması hâlinde hâkimden mülkiyetin hükmen geçirilmesini isteyebilir.
• Ferağa icbar davası yalnızca satış vaadi sözleşmesinden değil; tam ifa edilmiş adi yazılı satış sözleşmesi, mahkeme kararı, ihale veya miras paylaşım sözleşmesi gibi devir borcu doğuran her türlü işlemden doğabilir.
• Resmi şekilde yapılmayan adi yazılı satış sözleşmeleri kural olarak geçersizdir; ancak kat mülkiyetine tabi bağımsız bölüm satımlarında taraflar edimlerini tam olarak ifa etmişse Yargıtay, MK m.2’deki dürüstlük kuralı gereği bu geçersizliğin ileri sürülmesini hakkın kötüye kullanılması saymaktadır.
• Dava, borç altındaki satıcıya veya satıcı vefat etmişse tüm mirasçılarına karşı açılabilir; taşınmaz fiilen teslim edilmişse zamanaşımı savunması dinlenmeyebilir.

Ferağa İcbar Davası (Mülkiyetin Hükmen Geçirilmesi) Nedir?

Türk hukukunda tapulu bir taşınmazın mülkiyeti, kural olarak tapu siciline tescille kazanılır. Ancak bazı hallerde bir kişi, malik olmadığı hâlde taşınmazın kendi adına tescilini isteme hususunda kişisel bir hakka sahip olabilir; buna karşılık malik bu tescili sağlamaktan, yani ferağ vermekten kaçınabilir. İşte bu durumda başvurulacak yol, TMK m.716’da düzenlenen mülkiyetin hükmen geçirilmesi kurumudur. Maddenin mevzuat.gov.tr’de yayımlanan tam metni şöyledir:

“Mülkiyetin kazanılmasına esas olacak bir hukukî sebebe dayanarak malikten mülkiyetin kendi adına tescilini istemek hususunda kişisel hakka sahip olan kimse, malikin kaçınması hâlinde hâkimden, mülkiyetin hükmen geçirilmesini isteyebilir. Bir taşınmazın mülkiyetini işgal, miras, kamulaştırma, cebrî icra veya mahkeme kararına dayanarak kazanan kişi tescili doğrudan doğruya yaptırabilir. Bir taşınmazın mülkiyetinde eşler arasındaki mal rejimi dolayısıyla meydana gelen değişiklikler, eşlerden birinin istemiyle tapu kütüğüne doğrudan tescil olunur.” (TMK m.716)

Yargıtay içtihadında bu dava “mülkiyetin tespiti ve tapuda ferağa icbar davası” veya kısaca “ferağa icbar davası” olarak adlandırılmaktadır. Uygulamada dava, teknik olarak tapu iptali ve tescil davası şeklinde açılır; zira tapuda malik görünen kişinin kaydının iptal edilip taşınmazın davacı adına tescili talep edilir.

Davanın Şartları

Geçerli Bir Borç Doğurucu İşlemin Varlığı

Ferağa icbar davasının temelinde, davalıyı taşınmazın mülkiyetini devretmekle yükümlü kılan geçerli bir hukuki işlem bulunmalıdır. Bu işlem yalnızca resmi şekilde düzenlenmiş bir satış vaadi sözleşmesi olabileceği gibi; tam olarak ifa edilmiş adi yazılı bir satış sözleşmesi, kesinleşmiş bir mahkeme kararı, cebri icra yoluyla yapılan bir ihale veya mirasçılar arasında imzalanan bir miras paylaşım sözleşmesi de olabilir. Nitekim ilk derece mahkemesinin, Yargıtay 7. Hukuk Dairesi’nce onanan kararında (E. 2024/5118, K. 2025/3185, T. 23.06.2025), miras paylaşım sözleşmesi hükümlerine göre taşınmazların ilgilileri adına tescili talep edilen, ancak mirasçılardan birinin işleme katılmaktan kaçındığı bir uyuşmazlıkta, davacıların bu taşınmazların adlarına hükmen tescilini talep edebilecekleri kabul edilmiştir. Aynı şekilde bir mahkeme kararı veya ihale ile doğan devir borcunun yerine getirilmemesi hâlinde de aynı yola başvurulabilir.

Borcun Muaccel Olması

Devir borcunun dava tarihinde muaccel hâle gelmiş, yani ifa zamanının gelmiş olması gerekir. Sözleşmede bir vade kararlaştırılmışsa bu vadenin dolması, vade kararlaştırılmamışsa borcun doğduğu andan itibaren ifanın istenebilir hâle gelmesi aranır.

Davacının Kendi Edimini İfa Etmiş veya İfaya Hazır Olması

Sözleşme karşılıklı borç yükleyen nitelikteyse, davacının kendi edimini -bedelin tamamını ödemiş olmak gibi- yerine getirmiş veya en azından ifaya hazır olması gerekir. Bedelin bir kısmı ödenmemişse, bu durum davanın reddini gerektirmez; kalan tutarın mahkemece belirlenecek usulle depo edilmesi yeterli görülmektedir.

Adi Yazılı Satış Sözleşmesi ve Resmi Şekil Sorunu

Ferağa icbar davalarında en çok tartışılan konu, taşınmaz satışına ilişkin sözleşmenin resmi şekil şartına uyup uymadığıdır. TMK m.706 açıkça şu kuralı koymaktadır:

“Taşınmaz mülkiyetinin devrini amaçlayan sözleşmelerin geçerli olması, resmî şekilde düzenlenmiş bulunmalarına bağlıdır.” (TMK m.706)

Aynı kural TBK m.237’de taşınmaz satışı bakımından tekrarlanır: “Taşınmaz satışının geçerli olabilmesi için, sözleşmenin resmî şekilde düzenlenmesi şarttır.” Bu hükümler uyarınca, tapu sicil müdürlüğünde resmi senetle yapılmayan, örneğin adi yazılı kâğıda dayanan bir taşınmaz satışı kural olarak geçersizdir ve bu geçersizlik kamu düzenine ilişkin olduğundan mahkemece kendiliğinden gözetilir.

Ancak Yargıtay, kat mülkiyeti kanununa tabi olarak yapımına başlanılan taşınmazlardan bağımsız bölüm satımına özgü olmak üzere, sözleşmenin resmi şekilde yapılmamış olmasına rağmen taraflarca tamamen ifa edildiği hâllerde farklı bir çözüm benimsemiştir. Yargıtay İçtihadı Birleştirme Büyük Genel Kurulu’nun 30.09.1988 tarihli ve 1987/2 Esas, 1988/2 Karar sayılı kararının sonuç bölümünde: taraflar bağımsız bölüm satımında anlaşıp alıcı tüm borçlarını eda etmiş, satıcı da bağımsız bölümü teslim ederek alıcının onu malik gibi kullanmasına rağmen tapuda devre yanaşmıyorsa, “olayın özelliğine göre hâkimin, Medeni Kanunun 2. maddesini gözeterek açılan tescil davasını kabul edebileceğine” karar verilmiştir. Nitekim Yargıtay Hukuk Genel Kurulu, ihale yoluyla satın alınan ancak henüz tapuda tescil edilmemiş bir arsa üzerine kat mülkiyetine tabi olarak inşa edilen bir bağımsız bölümün adi yazılı sözleşmeyle satılıp bedelinin tamamen ödendiği ve alıcının taşınmazı fiilen kullandığı bir olayda da aynı ilkeyi uygulayarak tescil talebinin kabulü gerektiğine karar vermiştir. TMK m.2’nin ilgili hükmü şöyledir:

“Herkes, haklarını kullanırken ve borçlarını yerine getirirken dürüstlük kurallarına uymak zorundadır. Bir hakkın açıkça kötüye kullanılmasını hukuk düzeni korumaz.” (TMK m.2)

Başka bir deyişle, tapu devri de dâhil olmak üzere edimlerini tam olarak yerine getirmiş bir tarafa karşı, diğer tarafın sonradan sözleşmenin şekil eksikliği nedeniyle geçersiz olduğunu ileri sürmesi, dürüstlük kuralına aykırılık teşkil edebilir ve bu itiraz dinlenmeyebilir. Bu istisna dar yorumlanır; sözleşmenin kısmen ifa edildiği veya edimlerin önemli bir kısmının yerine getirilmediği hâllerde resmi şekil şartının geçerlilik koşulu olma niteliği aynen uygulanır. Ayrıca bu istisna, yukarıda anılan İçtihadı Birleştirme Kararının konusunu oluşturan kat mülkiyetine tabi bağımsız bölüm satımlarıyla sınırlıdır; müstakil bir ev, arsa veya tarlanın adi yazılı sözleşmeyle satımında aynı istisnanın uygulanacağı Yargıtay içtihadında bu açıklıkla kabul edilmiş değildir.

Dava Kime Karşı Açılır?

Ferağa icbar davası, devir borcu altındaki satıcıya veya borçluya karşı açılır. Borçlunun dava tarihinden önce vefat etmiş olması, hak sahibinin talebini ortadan kaldırmaz; bu durumda dava mirasçılara karşı yöneltilir. Devir alan, satıcıya karşı ferağa icbar davası açabileceği gibi satıcı ölmüşse mirasçılarına karşı da bu hakkını kullanabilir. Mirasçılar birden fazla ise mülkiyet devir borcunun yerine getirilmesi tüm mirasçılardan istenir; HMK’nın zorunlu dava arkadaşlığı hükümleri gereği dava tüm mirasçılara karşı yöneltilmelidir. Mirasçılardan biri davaya dahil edilmeden açılan bir dava, taraf teşkili eksikliği nedeniyle usulden sorun yaratabileceğinden, veraset belgesiyle tüm mirasçıların tespit edilmesi önem taşır.

İspat Yükü ve Deliller

Davacı, öncelikle devir borcunu doğuran geçerli işlemi -satış sözleşmesi, mahkeme ilamı, ihale tutanağı veya paylaşım sözleşmesi gibi- ispatla yükümlüdür. Sözleşme resmi şekilde yapılmamışsa, buna rağmen tam ifa edildiğinin kabul edilebilmesi için bedelin ödendiği (banka dekontu, makbuz, tanık beyanı) ve taşınmazın fiilen teslim alınıp malik gibi kullanılmaya başlandığı (elektrik-su abonelikleri, keşif ve bilirkişi tespiti, komşu tanık beyanları) ayrıca ortaya konmalıdır. Mahkemece taşınmazda keşif yapılması ve gerekirse bilirkişi incelemesiyle fiili durumun tespit edilmesi, bu tür davalarda sıklıkla başvurulan bir yöntemdir.

Görevli ve Yetkili Mahkeme

Ferağa icbar davası bir tapu iptali ve tescil talebi içerdiğinden, görevli mahkeme asliye hukuk mahkemesidir. Dava ayni hakka ilişkin olduğundan, taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi kesin yetkilidir; bu nedenle dava, taraf ikametgahından bağımsız olarak taşınmazın kayıtlı olduğu tapu müdürlüğünün bağlı bulunduğu yer mahkemesinde açılmalıdır. Taşınmaz Fethiye’de ise dava, Fethiye Asliye Hukuk Mahkemesi’nde açılır.

Zamanaşımı

Ferağa icbar davası, tarafları bağlayan kişisel bir hakka dayandığından ayni hak gibi süresiz değildir; kanunda özel bir süre öngörülmediğinden genel on yıllık zamanaşımı süresi uygulanır. Ancak bu sürenin başlangıcı, sözleşme tarihinden değil ifa olanağının doğduğu ve alacaklının ferağ talebinin reddedildiği ya da ferağ umudunu yitirdiği tarihten itibaren işlemeye başlar: “iradi ferağ umudunu taşıdığı sürece zamanaşımı süresi işlemeye başlamayacaktır” (Yargıtay 14. Hukuk Dairesi, E. 2013/3196, K. 2013/5914, T. 16.04.2013). Uygulamada önemli bir istisna daha vardır: taşınmaz sözleşme sonrasında alacaklıya fiilen teslim edilmiş ve zilyetliği devredilmişse, “bu durumda herhangi bir süreye tabi olmadan ferağa icbar davası açılabilir” (Yargıtay 1. Hukuk Dairesi, E. 2014/1780, K. 2014/6463, T. 26.03.2014). Dolayısıyla taşınmazı yıllardır fiilen kullanan ancak tapusunu devralamamış bir hak sahibi bakımından, zamanaşımı savunmasının başarılı olma ihtimali genellikle düşüktür.

Elbirliği Mülkiyetindeki Özel Durum

Bir mirasçının, elbirliği (iştirak hâlinde) mülkiyete tabi bir taşınmazdaki kendi (şayi) payını üçüncü bir kişiye satması veya satmayı vaat etmesi hâlinde, ferağa icbar davası açılmadan önce bu rejimin paylı mülkiyete çevrilmiş olması gerekir; tüm mirasçıların birlikte imzaladığı bir paylaşım sözleşmesinde bu ön şart aranmaz. Yargıtay 1. Hukuk Dairesi, elbirliği ortaklarından birinin şayi payını satmayı vaat ettiği bir olayda, “bu tür bir sözleşmenin hüküm ifade edebilmesi… taşınmazdaki elbirliği mülkiyeti rejimine son verilerek paylı mülkiyetin tesis edilmesi ile mümkündür” tespitini yapmış ve bu aşamadan önce açılan davada payın devrinin mümkün olmadığını vurgulamıştır (Yargıtay 1. Hukuk Dairesi, E. 2010/183, K. 2010/1970, T. 24.02.2010). Bu nedenle miras yoluyla intikal eden ve henüz paylaşılmamış taşınmazlarda dava açmadan önce elbirliği mülkiyetinin giderilmesi davası gündeme gelebilir.

Satış Vaadi Sözleşmesine Dayalı Ferağa İcbar Davasından Farkı

Yukarıda özetlenen kurallar, ferağa icbar davasının genel çerçevesidir. Uygulamada en sık karşılaşılan özel hâl, noterde resmi şekilde düzenlenmiş taşınmaz satış vaadi sözleşmesine dayanan davalardır; bu sözleşme türünün geçerlilik şartları, bedelin depo edilmesi usulü ve zamanaşımına ilişkin ayrıntılar farklılık gösterebildiğinden konuyu ayrı bir yazıda ele aldık. Uyuşmazlığınız özel olarak bir satış vaadi sözleşmesine dayanıyorsa, ayrıntılı bilgi için satış vaadi sözleşmesine dayalı tapu iptali ve tescil davası başlıklı yazımızı incelemenizi öneririz. Diğer gayrimenkul uyuşmazlıkları hakkında genel bilgi için ise Fethiye gayrimenkul ve inşaat avukatlığı sayfamızı ziyaret edebilirsiniz.

Dava Dayanağı	Şekil Geçerliliği	Aranan Ek Şart
Noterde düzenlenmiş satış vaadi sözleşmesi	Geçerli (resmi şekil şartı yerine gelmiş)	Bedelin ödenmiş veya mahkemece belirlenen usulle depo edilmiş olması
Adi yazılı satış sözleşmesi	Kural olarak geçersiz (TMK m.706, TBK m.237)	İstisnaen (yalnızca kat mülkiyetine tabi bağımsız bölüm satımında): tam ifa + MK m.2 dürüstlük kuralı
Kesinleşmiş mahkeme kararı veya cebrî icra ihalesi	Doğrudan tescil hakkı doğurur (TMK m.705/2, m.716/2)	Kararın veya ihalenin kesinleşmiş olması
Miras paylaşım sözleşmesi	Mirasçılar arasında bağlayıcı	Tüm mirasçıların işleme katılmış olması; şayi pay satışında ise önce elbirliği mülkiyetinin paylı mülkiyete çevrilmesi gerekir

Sıkça Sorulan Sorular

Ferağa icbar davası nedir?

Ferağa icbar davası, bir taşınmazın mülkiyetini devretmekle yükümlü olan malikin bu borcunu rızaen yerine getirmemesi üzerine, tescili istemek hususunda kişisel hakka sahip olan kişinin TMK m.716 uyarınca mahkemeden mülkiyetin hükmen geçirilmesini istediği dava türüdür. Uygulamada tapu iptali ve tescil davası şeklinde açılır.

Ferağa icbar davası sadece satış vaadi sözleşmesine mi dayanır?

Hayır. Satış vaadi sözleşmesi en sık görülen dayanaklardan biridir; ancak tam olarak ifa edilmiş adi yazılı bir satış sözleşmesi, kesinleşmiş bir mahkeme kararı, cebri icra yoluyla yapılan ihale veya mirasçılar arasındaki miras paylaşım sözleşmesi de dava dayanağı olabilir.

Adi yazılı bir satış sözleşmesine dayanarak dava açılabilir mi?

Kural olarak hayır; TMK m.706 ve TBK m.237 uyarınca taşınmaz satışı resmi şekle tabidir ve bu şekle uyulmayan sözleşmeler geçersizdir. Ancak Yargıtay, kat mülkiyetine tabi bağımsız bölüm satımlarında bedelin tamamen ödendiği ve taşınmazın alıcıya teslim edildiği hâllerde, satıcının sonradan şekil eksikliğini ileri sürmesini MK m.2’deki dürüstlük kuralına aykırı sayarak istisnai olarak tescil talebini kabul edebilmektedir; bu istisna müstakil ev veya arsa satışlarına aynı açıklıkla genişletilmiş değildir.

Ferağa icbar davası kime karşı açılır?

Dava, devir borcu altındaki satıcıya veya borçluya karşı açılır. Borçlu vefat etmişse dava mirasçılarına yöneltilir; mirasçılar arasında zorunlu dava arkadaşlığı bulunduğundan dava tüm mirasçılara karşı açılmalıdır.

Ferağa icbar davasında zamanaşımı var mıdır?

Evet, kişisel hakka dayandığından genel on yıllık zamanaşımı süresi uygulanır; ancak bu süre alacaklının ferağ umudunu yitirdiği tarihten itibaren işlemeye başlar. Taşınmaz alacaklıya fiilen teslim edilmişse, dava herhangi bir süreye tabi olmaksızın açılabilir.

Ferağa icbar davasında görevli ve yetkili mahkeme neresidir?

Görevli mahkeme asliye hukuk mahkemesidir. Dava ayni hakka ilişkin olduğundan, taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi kesin yetkilidir.

Taşınmaz elbirliği (iştirak) hâlinde mülkiyete tabiyse dava açılabilir mi?

Bu şart yalnızca bir mirasçının kendi (şayi) payını üçüncü bir kişiye satması veya satmayı vaat etmesi hâlinde aranır; bu durumda önce elbirliği mülkiyetinin paylı mülkiyete çevrilmiş olması gerekir. Tüm mirasçıların birlikte imzaladığı bir miras paylaşım sözleşmesine dayanan davada böyle bir ön şart aranmaz.

Dava açılmadan önce bedelin tamamının ödenmiş olması şart mıdır?

Tescil talebinin kabulü için kural olarak bedelin ödenmiş olması aranır; ödenmeyen bir kısım varsa bu tutarın mahkemece belirlenecek usulle depo edilmesi yeterli görülmektedir.

Yasal Uyarı: Bu makalede yer alan bilgiler genel nitelikte olup hukuki mütalaa veya tavsiye niteliği taşımamaktadır. Hak kaybına uğramamak adına somut durumunuz için bir avukata danışmanız önerilir. — Av. Mustafa Kocatepe