Geçit Hakkı (Zorunlu Geçit İrtifakı) Davası

Bir taşınmazın genel yola hiç bağlantısı yoksa ya da mevcut bağlantı ihtiyacı karşılamıyorsa, malik komşularından bir geçit hakkı tanınmasını isteyebilir. Uygulamada “zorunlu geçit” ya da “geçit irtifakı” davası olarak anılan bu dava, Türk Medeni Kanunu’nun (TMK) 747. maddesine dayanır ve komşuluk hukukunun en sık uygulama alanı bulan kurumlarından biridir. Davanın kime karşı açılacağı, güzergahın nasıl belirleneceği, ödenecek bedel ve tesis edilen hakkın tapuya nasıl işleneceği gibi sorular, hem geçit isteyen hem de taşınmazına geçit kurulması istenen taraf için büyük önem taşır. Fethiye ve çevresindeki bağ, bahçe ve tarla niteliğindeki taşınmazlarda yol bağlantısı sorunları nedeniyle bu davayla sıkça karşılaşmaktayız.

Ana Noktalar

• Geçit hakkı, taşınmazın genel yola hiç bağlantısı olmaması (mutlak ihtiyaç) veya mevcut bağlantının yetersiz olması (nispi ihtiyaç) hâlinde istenebilir.
• Dava, önce en uygun komşuya, bu mümkün değilse geçitten en az zarar görecek komşuya karşı açılmalıdır.
• Geçit hakkı bedelsiz kurulmaz; TMK m.747 “tam bir bedel” ödenmesini şart koşar ve bu bedel hükümden önce depo edilir.
• Kurulan geçit hakkı, tapu kütüğüne tescil edilen sınırlı bir ayni haktır ve ihtiyaç ortadan kalkınca kaldırılması istenebilir.

Zorunlu Geçit Hakkı Nedir?

TMK m.747’nin mevzuat.gov.tr’de yer alan güncel metni şöyledir: “Taşınmazından genel yola çıkmak için yeterli geçidi bulunmayan malik, tam bir bedel karşılığında bir geçit hakkı tanınmasını komşularından isteyebilir. Bu hak, ilk önce kendisinden bu geçidin istenmesi önceki mülkiyet ve yol durumuna göre en uygun düşen komşuya karşı ve daha sonra bundan en az zarar görecek olana karşı kullanılır. Zorunlu geçit iki tarafın menfaati gözetilerek belirlenir.”

Yargıtay Hukuk Genel Kurulu’nun 28.02.2018 tarihli ve 2017/2006 Esas, 2018/371 Karar sayılı kararında da vurgulandığı üzere, geçit hakkı kurulabilmesi için taşınmazın genel yola hiç veya yeteri kadar bağlantısının bulunmaması gerekir; ilk hâlde “mutlak geçit ihtiyacı”, ikinci hâlde “nispi geçit ihtiyacı” söz konusudur. Geçit ihtiyacı taşınmazın başından beri var olabileceği gibi sonradan yapılan kadastro, imar uygulaması veya kamulaştırma sonucunda da doğabilir.

Geçit Hakkının Şartları

Yargıtay 14. Hukuk Dairesi’nin 19.11.2012 tarihli ve 2012/11538 Esas, 2012/13265 Karar sayılı kararında açıkça belirtildiği gibi, geçit hakkı davasının görülebilirlik koşulu, taşınmazın genel yola ulaşmak için yeterli geçidinin bulunmamasıdır; bu husus davanın ön şartıdır. Aynı kararda, davacının taşınmazının komşu bir parsele “bakması” gibi sübjektif bir tercihe dayanarak geçit istenemeyeceği, ihtiyacın objektif esaslara göre belirlenmesi gerektiği vurgulanmıştır.

Taşınmazın fiilen kullanılan bir yolu varsa ve bu yol ihtiyacı gerçekten karşılıyorsa, sırf dolaşık veya külfetli olması geçit hakkı istemek için yeterli değildir; böyle bir durumda mahkeme davayı reddeder. Buna karşılık mevcut yol taşınmazın ihtiyacını karşılamıyorsa (nispi geçit ihtiyacı/geçit yetersizliği), yine geçit hakkı kurulabilir.

Geçit Hakkı Davası Kime Karşı Açılır? Güzergah Seçimi

TMK m.747/2 fıkrası, geçit isteğinin önce önceki mülkiyet ve yol durumuna göre en uygun düşen komşuya, bu şekilde ihtiyaç karşılanamıyorsa geçit tesisinden en az zarar görecek komşuya yöneltilmesini emreder. Yargıtay 14. Hukuk Dairesi’nin 12.04.2021 tarihli ve 2021/1246 Esas, 2021/2675 Karar sayılı kararında bu kural şöyle açıklanmıştır: geçit hakkı taşınmaz mülkiyetini sınırlayan bir irtifak hakkı olmakla birlikte özünü komşuluk hukukundan alır; güzergah belirlenirken davacının sübjektif arzuları değil objektif esaslar ve “fedakârlığın denkleştirilmesi” ilkesi gözetilmelidir.

Yargıtay Hukuk Genel Kurulu’nun 15.05.2024 tarihli ve 2023/272 Esas, 2024/240 Karar sayılı kararında, aleyhine geçit kurulan taşınmazı bölerek ekonomik kullanım bütünlüğünü bozan bir güzergahın, başka alternatif bulunup bulunmadığı yeterince araştırılıp gerekçelendirilmeden benimsenmesi bozma nedeni sayılmış; Kurul, “geçitle bölünemezlik ilkesi” ile kesintisizlik ilkesinin gözetilmesi gerektiğini vurgulayarak direnme kararını bozmuştur. Geçit güzergahının, mümkün olduğunca taşınmazları ikiye bölmeyecek, ekonomik bütünlüğü koruyacak şekilde belirlenmesi aranır. Ayrıca Yargıtay 7. Hukuk Dairesi’nin 16.09.2021 tarihli ve 2021/2582 Esas, 2021/765 Karar sayılı kararına göre, lehine ve aleyhine geçit istenen taşınmazların tüm maliklerinin davada taraf olması zorunludur; yararına geçit istenen taşınmaz paylı mülkiyete tabi ise dava paydaşlardan biri veya birkaçı tarafından açılabilir.

Geçit Bedeli Nasıl Belirlenir?

TMK m.747’nin açık hükmü gereği geçit hakkı ancak “tam bir bedel karşılığında” kurulabilir; bedelsiz zorunlu geçitten söz edilemez. Bedel, taşınmazın niteliği gözetilerek bilirkişi aracılığıyla objektif ölçütlerle belirlenir ve hükümden önce mahkeme veznesine depo ettirilir. Geçit güzergahının kapladığı alan ile taşınmazda oluşan değer kaybı birlikte hesaba katılabilir; belirlenen bu bedel aynı zamanda davanın değerini oluşturduğundan görevli mahkemenin tespitinde de dikkate alınır.

Geçit Hakkının Tapu Siciline Tescili

Geçit hakkı, TMK’nın irtifak haklarına ilişkin genel hükümleri kapsamında sınırlı bir ayni haktır. TMK m.780’in mevzuat.gov.tr’deki güncel metni açıktır: “İrtifak hakkının kurulması için tapu kütüğüne tescil şarttır. İrtifak hakkının kazanılmasında ve tescilinde, aksi öngörülmüş olmadıkça taşınmaz mülkiyetine ilişkin hükümler uygulanır.” Buna göre mahkemece kurulmasına karar verilen zorunlu geçit hakkının kesinleşen kararla birlikte yükümlü taşınmazın tapu kütüğüne tescil edilmesi gerekir. Yargıtay 14. Hukuk Dairesi’nin 10.03.2011 tarihli ve 2011/1686 Esas, 2011/3047 Karar sayılı kararında da belirtildiği üzere, bedeli ödenerek kurulan geçit, yükümlü taşınmazın tapu siciline işlenerek yararına geçit kurulan taşınmazın kullanımına bırakılır; bu nedenle geçit hakkı kamunun değil, yalnızca lehine kurulduğu taşınmaz malikinin yararlanabileceği bir haktır. Sınırlı ayni hak niteliği nedeniyle geçit hakkı, kurulduğu sıradaki malikler değişse bile usulüne uygun kaldırılmadığı sürece varlığını korur ve sonraki malikler için de bağlayıcıdır.

Geçit Hakkının Kaldırılması (Terkini)

Zorunlu geçit hakkı, ihtiyaç devam ettiği sürece var olan bir haktır. TMK m.785’in mevzuat.gov.tr’deki güncel metnine göre: “Lehine irtifak kurulan taşınmaz için bu hakkın sağladığı hiçbir yarar kalmamışsa, yüklü taşınmazın maliki bu hakkın terkinini isteyebilir. Yüküne oranla çok az yarar sağlayan bir irtifak hakkının, bedel karşılığında kısmen veya tamamen terkini istenebilir.” Yargıtay 14. Hukuk Dairesi’nin 13.12.2018 tarihli ve 2016/3242 Esas, 2018/9000 Karar sayılı kararında bu ilke geçit hakkı özelinde şöyle uygulanmıştır: genel yola bağlantısı bulunmayan taşınmazlar için yol ihtiyacını karşılamak amacıyla kurulan geçit hakları, bu ihtiyacın sona ermesiyle hukuki temelini kaybeder; yükümlü taşınmaz maliki de geçit hakkının kaldırılmasını isteyebilir. Böyle bir davada mahkemenin geçit ihtiyacının gerçekten sona erip ermediğini saptaması, bunu yaparken de taraf yararlarını gözeterek var olduğu ileri sürülen yolun niteliğini ve karşı tarafın bu yoldan yararlanma koşullarını araştırması gerekir. İspat yükü ise bu kararın değil, genel ispat kuralının sonucudur: ihtiyacın sona erdiğini ileri süren taraf bunu ispatla yükümlüdür.

Görevli ve Yetkili Mahkeme

Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun (HMK) mevzuat.gov.tr’de yer alan güncel 2. maddesi, dava konusunun değer ve miktarına bakılmaksızın malvarlığı haklarına ilişkin davalarda görevli mahkemenin, aksine düzenleme bulunmadıkça asliye hukuk mahkemesi olduğunu düzenler. HMK m.4, sulh hukuk mahkemelerinin görevini kira ilişkisinden doğan davalar, paylaştırma/ortaklığın giderilmesi davaları ve yalnızca zilyetliğin korunmasına yönelik davalar gibi sınırlı bir listeyle belirler; geçit hakkı davası bu listede yer almadığından, geçit hakkı davalarına bakmakla görevli mahkeme asliye hukuk mahkemesidir.

Yetki yönünden ise HMK m.12 açıktır: taşınmaz üzerindeki ayni hakka ilişkin davalarda taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi kesin yetkilidir; maddenin ikinci fıkrası ayrıca irtifak haklarına ilişkin davaların, üzerinde irtifak hakkı kurulan taşınmazın bulunduğu yer mahkemesinde açılacağını özel olarak düzenler. Geçit güzergahı birden fazla taşınmaza ilişkinse, dava bu taşınmazlardan birinin bulunduğu yerde diğerleri hakkında da açılabilir. Taşınmaz Fethiye’de bulunuyorsa geçit hakkı davası da Fethiye Asliye Hukuk Mahkemesi’nde açılır.

Yargıtay Uygulamasında Güncel Durum: Daire Değişikliği

Geçit hakkı davalarına ilişkin temyiz incelemesi uzun yıllar Yargıtay 14. Hukuk Dairesi tarafından yapılmıştır. Yargıtay dairelerinde yapılan yeniden yapılanma sonrasında bu davalara bakma görevi Yargıtay 7. Hukuk Dairesi’ne geçmiştir; nitekim 7. Hukuk Dairesi’nin 09.02.2026 tarihli ve 2025/6389 Esas, 2026/675 Karar sayılı kararında önceki içtihat, “Yargıtay (Kapatılan) 14. Hukuk Dairesi” ifadesiyle anılmaktadır. Bu nedenle geçit hakkı davası açacak veya kendisine karşı açılan bir davayı takip edecek tarafın, güncel içtihadı 7. Hukuk Dairesi kararlarından, 2021 öncesi yerleşik ilkeleri ise 14. Hukuk Dairesi kararlarından takip etmesi isabetli olur; iki dairenin de esasa ilişkin ilkeleri, yani en uygun komşuya yönelme, en az zarar görecek güzergahın seçilmesi ve ekonomik bütünlüğün korunması ilkeleri örtüşmektedir.

Sonuç

Geçit hakkı davası, teknik bilirkişi incelemesi, doğru davalının tespiti ve güzergah alternatiflerinin usulüne uygun değerlendirilmesini gerektiren, sonucu doğrudan tapu kaydına yansıyan bir davadır. Sürecin, taşınmazın hukuki durumuna dair tapu iptali ve tescili gibi diğer uyuşmazlıklarla kesişebildiği durumlarda konunun bütüncül değerlendirilmesi önem taşır.

Sıkça Sorulan Sorular

Zorunlu geçit hakkı nedir?

Taşınmazından genel yola çıkmak için yeterli geçidi bulunmayan malikin, TMK m.747 uyarınca komşularından tam bir bedel karşılığında geçit hakkı tanınmasını isteyebilmesidir. Genel yola hiç bağlantı olmaması mutlak geçit ihtiyacını, mevcut bağlantının yetersiz olması ise nispi geçit ihtiyacını oluşturur.

Geçit hakkı davası kime karşı açılır?

Dava, önce önceki mülkiyet ve yol durumuna göre en uygun düşen komşuya karşı; bu şekilde ihtiyaç karşılanamıyorsa geçit tesisinden en az zarar görecek komşuya karşı açılır. Güzergah, davacının kişisel tercihine göre değil objektif esaslara ve fedakârlığın denkleştirilmesi ilkesine göre belirlenir.

Mevcut bir yol varken geçit hakkı davası açılabilir mi?

Taşınmazın fiilen kullanılan ve ihtiyacını gerçekten karşılayan bir yolu varsa, bu yolun dolaşık veya külfetli olması tek başına geçit hakkı istemek için yeterli değildir. Ancak mevcut yol ihtiyacı karşılamıyorsa (geçit yetersizliği), nispi geçit ihtiyacına dayalı dava açılabilir.

Geçit hakkı için ne kadar bedel ödenir?

TMK m.747 geçit hakkının ancak “tam bir bedel karşılığında” kurulabileceğini öngörür. Bedel, taşınmazın niteliği ve güzergahın kapladığı alan gözetilerek bilirkişi marifetiyle objektif ölçütlerle belirlenir ve hükümden önce depo ettirilir.

Geçit hakkı tapuya işlenir mi?

Evet. Geçit hakkı, TMK m.780 uyarınca tapu kütüğüne tescil edilmesi zorunlu bir irtifak hakkıdır. Mahkeme kararının kesinleşmesiyle geçit hakkı, yükümlü taşınmazın tapu siciline işlenir ve malik değişse dahi usulüne uygun kaldırılmadığı sürece geçerliliğini korur.

Geçit hakkı nasıl kaldırılır?

TMK m.785 uyarınca, lehine irtifak kurulan taşınmaz için bu hakkın sağladığı hiçbir yarar kalmamışsa veya hak yüküne oranla çok az yarar sağlıyorsa, yükümlü taşınmazın maliki geçit hakkının kısmen veya tamamen kaldırılmasını (terkinini) isteyebilir. İspat yükü, ihtiyacın sona erdiğini ileri süren tarafa aittir.

Geçit hakkı davasında görevli ve yetkili mahkeme neresidir?

HMK m.2 ve m.4 uyarınca görevli mahkeme asliye hukuk mahkemesidir, zira geçit hakkı davası sulh hukuk mahkemesinin sınırlı görev alanına girmez. Yetki yönünden ise HMK m.12 gereğince, taşınmazın veya üzerinde irtifak hakkı kurulacak taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi kesin yetkilidir.

Geçit hakkı davası, taşınmazın hukuki durumunu ve tapu kaydını doğrudan etkileyen teknik bir süreçtir. Bu konudaki taşınmaz uyuşmazlıkları hakkında bilgi almak için tapu iptali ve tescili davası rehberimizi, gayrimenkul hukukuna ilişkin diğer konular için Fethiye gayrimenkul avukatı sayfamızı inceleyebilir; sorularınız için avmustafakocatepe@gmail.com adresinden iletişime geçebilirsiniz.

Yasal Uyarı: Bu makalede yer alan bilgiler genel nitelikte olup hukuki mütalaa veya tavsiye niteliği taşımamaktadır. Hak kaybına uğramamak adına somut durumunuz için bir avukata danışmanız önerilir. — Av. Mustafa Kocatepe