Tapu iptali ve tescil davalarının önemli bir bölümü, taşınmazı devreden kişinin işlem tarihinde ayırt etme gücünden yoksun olmasına, diğer bir deyişle hukuki ehliyetsizliğine dayanmaktadır. Hukuki işlem ehliyetinin varlığı, irade beyanının geçerliliği için ön koşuldur; ayırt etme gücü bulunmayan bir kişinin yaptığı satış, bağış veya vekaletname gibi işlemler TMK m.15 uyarınca hükümsüz kabul edilmektedir. Bu yazımızda, hukuki ehliyetsizlik nedeniyle açılan tapu iptali ve tescil davasını; ayırt etme gücünün tespiti, Adli Tıp Kurumu raporunun rolü, kamu düzeni bakımından resen inceleme yükümlülüğü ve yolsuz tescile dayanan sonraki edinimlerde iyiniyet korumasının işlememesi başlıkları altında güncel Yargıtay 1. Hukuk Dairesi kararları ışığında ele alacağız.
Ana Noktalar
- Ayırt etme gücünün yokluğu işlem tarihindeki fiili duruma göre değerlendirilir ve tespit edildiğinde işlemi baştan itibaren geçersiz kılar.
- Ehliyetsizlik iddiası kamu düzenine ilişkindir; birden fazla hukuki sebep ileri sürüldüğünde mahkemece öncelikle bu husus üzerinde durulması gerekir.
- Ayırt etme gücünün işlem tarihindeki durumu, kural olarak Adli Tıp Kurumu raporuyla tespit edilir; kısıtlama kararının bulunmaması bu tespiti engellemez.
- Yolsuz tescile dayanarak taşınmazı sonradan edinen kişilerin iyiniyeti, TMK m.1023 korumasından yararlanmalarını sağlamaz.
Hukuki Ehliyet ve Ayırt Etme Gücü Nedir?
Hukuki işlem ehliyetinin temelini, kişinin davranışlarının, eylem ve işlemlerinin sebep ve sonuçlarını anlayabilme, değerlendirebilme ve ayırt edebilme kudreti olan ayırt etme gücü oluşturur. Yargıtay 1. Hukuk Dairesi’nin 08.02.2023 tarihli, E. 2022/3012 ve K. 2023/637 sayılı kararında ayırt etme gücünün yasal dayanağı, ““Ayırtım gücü” eylem ve işlev ehliyeti olarak da tarif edilerek, aynı Yasa’nın 13. maddesinde “yaşının küçüklüğü yüzünden veya akıl hastalığı, akıl zayıflığı, sarhoşluk yada bunlara benzer sebeplerden biriyle akla uygun biçimde davranma yeteneğinden yoksun olmayan herkes bu kanuna göre ayırt etme gücüne sahiptir.” denmek suretiyle açıklanmış” şeklinde vurgulanmıştır.
Ayırt etme gücünün bulunmadığı hallerde, kişinin kendi iradesiyle hak ve borç doğurabilecek geçerli bir irade açıklamasında bulunması mümkün değildir. TMK m.15 bu ilkeyi açıkça düzenlemektedir:
TMK Madde 15- Kanunda gösterilen ayrık durumlar saklı kalmak üzere, ayırt etme gücü bulunmayan kimsenin fiilleri hukuki sonuç doğurmaz.
Ayırt Etme Gücünün Yokluğu Tapu Devrini Nasıl Etkiler?
Yargıtay 1. Hukuk Dairesi’nin 08.11.2022 tarihli, E. 2022/3138 ve K. 2022/7334 sayılı kararında, “Davranışlarının, eylem ve işlemlerinin sebep ve sonuçlarını anlayabilme, değerlendirebilme ve ayırt edebilme kudreti (gücü) bulunmayan bir kimsenin kendi iradesi ile hak kurabilme, borç (yükümlülük) altına girebilme ehliyetinden söz edilemez” tespitine yer verilmiştir. Kararda ayrıca “TMK’nın 15. maddesinde de ifade edildiği üzere, ayırtım gücü bulunmayan kimsenin geçerli bir iradesinin bulunmaması nedeniyle, kanunda gösterilen ayrık durumlar saklı kalmak üzere, yapacağı işlemlere sonuç bağlanamayacağından, karşı tarafın iyiniyetli olması o işlemi geçerli kılmaz” ilkesi vurgulanmıştır.
Aynı kararda somut olaya ilişkin olarak, “Somut olayda, akit tarihinde …’ın fiil ehliyeti bulunmadığından, yapılan temlik işlemine sonuç bağlanmayacağı, akdin geçersiz olduğu ve illilik prensibi gereği davalıların mirasbırakanı… adına oluşan tescilin de TMK’nin 1024. maddesi uyarınca yolsuz olduğu ortadadır” değerlendirmesi yapılmış; “çekişmeli taşınmazı intikal yoluyla edinen davalıların da halefiyet ilkesi gereğince edinimlerinde TMK’nın 1023. maddesinin korumasından yararlanamayacakları aşikardır” sonucuna varılmıştır (Yargıtay 1. Hukuk Dairesi, E.2022/3138, K.2022/7334, T.08.11.2022).
Ayırt Etme Gücü Nasıl İspatlanır? Adli Tıp Kurumu Raporunun Belirleyiciliği
Bir kişinin belirli bir işlem tarihinde ayırt etme gücüne sahip olup olmadığı, tıbbi bir tespit meselesidir ve uygulamada bu konudaki belirleyici delil Adli Tıp Kurumu raporudur. Yargıtay 1. Hukuk Dairesi’nin 24.09.2024 tarihli, E. 2023/1701 ve K. 2024/5118 sayılı kararında, “Adli Tıp Kurumu 4. İhtisas Kurulunun 17.06.2016 tarihli raporu ile kısıtlı …’in vekaletname tarihinde fiil ehliyetini haiz olduğu saptanarak ehliyetsizlik iddiası yönünden davanın reddine karar verilmiş olmasında bir isabetsizlik yoktur” denilmiştir. Benzer şekilde Yargıtay 1. Hukuk Dairesi’nin 27.02.2025 tarihli, E. 2024/366 ve K. 2025/959 sayılı kararında, “Adli Tıp Kurumu 4. İhtisas Kurulunun 16.06.2023 tarihli raporuyla …’in vekaletname ve temlik tarihleri itibariyle fiil ehliyetini haiz olduğunun tespit edildiği anlaşılmaktadır” ifadesine yer verilmiştir.
Adli Tıp Kurumu raporunun ehliyetsizlik yönünde sonuçlandığı hallerde ise sonuç tam tersine dönmektedir. Yargıtay 1. Hukuk Dairesi’nin 26.01.2021 tarihli, E. 2019/2168 ve K. 2021/395 sayılı kararında, “vekaletname tarihinde …’nun hukuki işlem ehliyetinin bulunmadığının Adli Tıp Kurumu raporu ile sabit olduğu” ve “temlikin ehliyetsizlik nedeniyle geçersiz olduğu” belirtilerek davanın kabulü isabetli görülmüştür. Yargıtay 1. Hukuk Dairesi’nin 18.02.2011 tarihli, E. 2010/10267 ve K. 2011/1725 sayılı kararında da işlem ve vekaletnamenin verildiği tarihte ehliyetsizliğin Adli Tıp Kurumu raporuyla belirlendiği ve davalıların iyiniyetli olmadıkları gerekçesiyle tapu iptali ve tescil isteğinin kabulü onanmıştır.
Ehliyetsizlik İddiası Kamu Düzenine İlişkindir: Mahkemece Öncelikle ve Resen İnceleme
Davada birden fazla hukuki sebep bir arada ileri sürülebilir; bu durum usul ve yasaya aykırı değildir. Ancak ehliyetsizlik iddiası söz konusu olduğunda, mahkemenin inceleme sırasına ilişkin özel bir yükümlülüğü doğmaktadır. Yargıtay 1. Hukuk Dairesi’nin 26.06.2014 tarihli, E. 2013/21259 ve K. 2014/12582 sayılı kararı uyarınca, “Bilindiği üzere; davada dayanılan maddi olaylar bakımından birkaç hukuki nedenin bir arada gösterilmesinde ilke olarak usul ve yasaya aykırı bir yön yoktur” ve “Böylesi bir durumda, kamu düzenini ilgilendirmesi bakımından öncelikle ehliyetsizlik iddiası üzerinde durulması gerektiği açıktır”. Kararda ayrıca “Medeni Kanununun 15. maddesinde de ifade edildiği üzere, ayırtım gücü bulunmayan kimsenin geçerli bir iradesinin bulunmaması nedeniyle, kanunda gösterilen ayrık durumlar saklı kalmak üzere, yapacağı işlemlere sonuç bağlanamayacağında da kuşku yoktur” ve kayıt malikinin ehliyetsiz olan kişiden edinimine değer verilemeyeceği belirtilmiştir (Yargıtay 1. Hukuk Dairesi, E.2013/21259, K.2014/12582, T.26.06.2014). Bu ilkenin doğal sonucu, ehliyetsizlik iddiasının taraflarca ayrıca ileri sürülmesi beklenmeksizin, davada başka hukuki sebepler bulunsa dahi mahkemece öncelikle araştırılıp sonuçlandırılması gerektiğidir; zira bu geçersizlik sözleşmenin taraflarını değil, kamu güvenini ve hukuk düzeninin bütününü ilgilendirmektedir.
Vesayet, Kısıtlılık ve Fiili Ehliyetsizlik Arasındaki İlişki
Uygulamada sıkça karıştırılan bir husus, bir kişi hakkında vesayet altına alma veya kısıtlama kararı bulunmamasının, o kişinin belirli bir tarihte ayırt etme gücüne sahip olduğu anlamına gelip gelmeyeceğidir. Yargıtay 1. Hukuk Dairesi’nin 24.09.2024 tarihli, E. 2023/1701 ve K. 2024/5118 sayılı kararına konu olayda, ilgili kişi karar tarihi itibariyle zaten kısıtlı olmasına rağmen, mahkeme yine de vekaletname tarihindeki fiil ehliyetini ayrıca Adli Tıp Kurumu raporuyla değerlendirmiştir. Bu durum, kısıtlılık ile geçmişteki bir işlem tarihindeki fiili ehliyetin ayrı ve özel olarak incelenmesi gerektiğini göstermektedir. Konunun mirasa dayalı işlemlerdeki karşılığı olan muris muvazaası (mirastan mal kaçırma) davasında da taşınmazı devreden kişinin gerçek iradesi araştırılır; ancak dayanılan hukuki neden farklıdır.
Ehliyetsizlik iddiası yalnızca tapu işlemlerinde değil, kişinin ayırt etme gücünü gerektiren diğer hukuki işlemlerinde de gündeme gelebilir. Örneğin mirasbırakanın vasiyetname düzenlediği tarihte ayırt etme gücünden yoksun olduğu ileri sürülüyorsa, bu husus vasiyetnamenin iptali davası kapsamında incelenir. Kişinin fiilen ayırt etme gücünden yoksun olduğunun tespit edildiği veya bu yönde güçlü şüphe bulunduğu hallerde, ileride doğabilecek yeni işlemleri önlemek amacıyla vasi veya kayyım atanması süreci de ayrıca değerlendirilebilir.
Yolsuz Tescil ve İyiniyet Korumasının (TMK m.1023) İşlememesi
Türk tapu sicili hukukunda, tapu kütüğündeki tescile iyiniyetle dayanarak mülkiyet veya başka bir ayni hak kazanan üçüncü kişinin kazanımı TMK m.1023 uyarınca kural olarak korunur. Ancak ehliyetsizlik hallerinde bu koruma işlememektedir. Ehliyetsiz kişiden yapılan ilk temlik zaten geçersiz olduğundan, bu geçersiz işleme dayanılarak oluşturulan tescil TMK m.1024 anlamında yolsuz tescildir; yolsuz tescile dayanarak taşınmazı sonradan edinen kişiler ise iyiniyetli dahi olsalar TMK m.1023 korumasından yararlanamamaktadır.
Yargıtay 1. Hukuk Dairesi’nin 26.01.2021 tarihli, E. 2019/2201 ve K. 2021/399 sayılı kararında, ilk temlikin ehliyetsizlik nedeniyle geçersiz olduğu tespit edildikten sonra, “dosya kapsamındaki deliller uyarınca ikinci el konumundaki davalı …’in de bu durumu bildiği, TMK’nin 1023. maddesinden yararlanamayacağı” kabul edilmiştir. Yargıtay 1. Hukuk Dairesi’nin 04.10.2021 tarihli, E. 2021/2114 ve K. 2021/5027 sayılı kararında ise, ilk el konumundaki davalıların yanı sıra, mirasbırakanın işlem tarihinde hukuki ehliyetinin olmadığını “bilen ya da bilebilecek konumda olduğu” tespit edilen ikinci el konumundaki davalının da TMK’nin 1023. maddesi koruyuculuğundan yararlanamayacağı belirtilmiştir. Yargıtay 1. Hukuk Dairesi’nin 08.11.2022 tarihli, E. 2022/3138 ve K. 2022/7334 sayılı kararında ise bu ilke, taşınmazı mirasçılık sıfatıyla intikal yoluyla edinen davalılar bakımından “halefiyet ilkesi” ile temellendirilmiştir; zira mirasçı, mirasbırakanının sahip olduğundan daha fazla hakka sahip olamaz.
Dava Kimlere Karşı Açılır, Hangi Mahkemede Görülür ve İspat Yükü Kimdedir?
Hukuki ehliyetsizlik nedenine dayalı tapu iptali ve tescil davası, öncelikle taşınmazı devralan ilk el konumundaki kişiye karşı açılır; taşınmaz daha sonra üçüncü kişilere devredilmiş ve bu kişilerin ilk temlikteki ehliyetsizlik durumunu bildiği veya bilebilecek durumda olduğu tespit edilebiliyorsa, dava bu kişilere karşı da yöneltilebilir. Taşınmaza ilişkin ayni hakka dayanan bu davalarda taşınmazın bulunduğu yer asliye hukuk mahkemesi kesin yetkilidir (HMK m.12); bu kural kamu düzenine ilişkin olduğundan taraflarca değiştirilemez ve mahkemece kendiliğinden gözetilir. İspat yükü, ehliyetsizlik iddiasını ileri süren tarafa aittir ve bu ispat uygulamada büyük ölçüde Adli Tıp Kurumu raporu ile sağlanmaktadır. Sürecin başından itibaren doğru delillerin toplanabilmesi için bir Fethiye Tapu Avukatı ile birlikte hareket edilmesi önem taşımaktadır.
Zamanaşımı ve Hak Düşürücü Süre Bakımından Durum
Ehliyetsizlik nedeniyle geçersizlik, yukarıda açıklandığı üzere kamu düzenine ilişkin bir sonuç doğurduğundan, uygulamada bu nedene dayalı tapu iptali ve tescil davaları belirli bir zamanaşımı veya hak düşürücü süreyle sınırlandırılmamaktadır. Bir işlem, ayırt etme gücü bulunmayan kişi tarafından yapılmışsa, bu geçersizlik üzerinden ne kadar zaman geçerse geçsin ortadan kalkmaz ve dava her zaman açılabilir niteliktedir.
Sonuç olarak, hukuki ehliyetsizlik nedeniyle tapu iptali ve tescil davaları; ayırt etme gücünün tıbbi tespiti, kamu düzeni gerekçesiyle resen inceleme zorunluluğu ve yolsuz tescile dayanan sonraki edinimlerde iyiniyet korumasının işlememesi gibi birbiriyle bağlantılı, teknik ve içtihada dayalı pek çok meseleyi barındırmaktadır. Bu davaların yürütülmesinde ve delillerin usulüne uygun toplanmasında, konuyu gayrimenkul hukuku kapsamında bütünlük içinde değerlendiren bir avukatla çalışılması hak kayıplarının önüne geçilmesi bakımından önemlidir. Fethiye ve çevresinde hukuki ehliyetsizlik nedeniyle tapu iptali ile ilgili sorularınız için Av. Mustafa Kocatepe ile iletişime geçebilirsiniz.
Sıkça Sorulan Sorular
Hukuki ehliyetsizlik nedir?
Hukuki ehliyetsizlik, bir kişinin davranışlarının, eylem ve işlemlerinin sebep ve sonuçlarını anlayabilme, değerlendirebilme ve ayırt edebilme kudretinden (ayırt etme gücünden) yoksun olması hâlidir. TMK m.15 uyarınca, ayırt etme gücü bulunmayan kimsenin fiilleri hukuki sonuç doğurmaz; bu kişi tarafından yapılan tapu devri gibi işlemler geçersizdir.
Ayırt etme gücünün işlem tarihindeki durumu nasıl tespit edilir?
Uygulamada bu tespit, kural olarak Adli Tıp Kurumu raporu ile yapılmaktadır. Yargıtay kararlarında, kişinin vekaletname veya temlik tarihinde fiil ehliyetini haiz olup olmadığının Adli Tıp Kurumu İhtisas Kurulu raporlarıyla belirlendiği ve mahkeme kararlarının bu tespite dayandırıldığı görülmektedir. Kısıtlama kararının bulunmaması da bu tespiti engellemez; kısıtlılık durumu ile geçmiş bir işlem tarihindeki fiili ehliyet ayrı ayrı değerlendirilir.
Ehliyetsizlik nedeniyle yapılan tapu devri neden geçersiz sayılır?
Ayırt etme gücü bulunmayan kişinin, kendi iradesiyle hak kurabilme ve borç altına girebilme ehliyeti bulunmadığından, yaptığı temlik işlemine sonuç bağlanamaz. Bu nedenle işlem baştan itibaren geçersizdir ve bu geçersiz işleme dayanılarak oluşturulan tapu tescili de yolsuz tescil niteliğindedir.
Ehliyetsizlik iddiasının kamu düzenine ilişkin olması ne anlama gelir?
Ehliyetsizlik iddiasının kamu düzenine ilişkin olması, bu hususun yalnızca taraflarca ileri sürülmesi hâlinde değil, davada başka hukuki sebepler bulunsa dahi mahkemece öncelikle ve gerektiğinde kendiliğinden (resen) incelenmesi gerektiği anlamına gelir. Yargıtay içtihatlarında, birden fazla hukuki sebebin bir arada ileri sürüldüğü davalarda öncelikle ehliyetsizlik iddiası üzerinde durulması gerektiği vurgulanmıştır.
Hukuki ehliyetsizlik nedeniyle tapu iptali davası kime karşı, hangi mahkemede açılır?
Dava, taşınmazı devralan ilk el konumundaki kişiye karşı açılır. Taşınmaz sonradan üçüncü kişilere devredilmiş ve bu kişilerin ilk temlikteki ehliyetsizlik durumunu bildiği veya bilebilecek durumda olduğu tespit edilebiliyorsa, dava bu kişilere karşı da yöneltilebilir. Taşınmaza ilişkin ayni hakka dayanan bu davalarda, taşınmazın bulunduğu yer asliye hukuk mahkemesi kesin yetkilidir (HMK m.12).
Taşınmazı iyiniyetle sonradan edinen üçüncü kişi tapu sicili güvenilirliğinden yararlanır mı?
Hayır. Tapu kütüğündeki tescile iyiniyetle dayanarak hak kazanan üçüncü kişinin kazanımı kural olarak TMK m.1023 ile korunsa da, ehliyetsizlik nedeniyle geçersiz bir işleme dayanan tescil yolsuz tescil sayıldığından, bu tescile dayanan sonraki edinimlerde karşı tarafın iyiniyeti işlemi geçerli kılmamaktadır.
Ehliyetsizlik nedeniyle tapu iptali davasında ispat yükü kimdedir?
İspat yükü, ehliyetsizlik iddiasını ileri süren tarafa aittir. Bu iddia, uygulamada büyük ölçüde işlem tarihine ilişkin Adli Tıp Kurumu raporu ile ispatlanmaktadır.
Hukuki ehliyetsizlik nedeniyle tapu iptali davasında zamanaşımı var mıdır?
Ehliyetsizlik nedeniyle geçersizlik kamu düzenine ilişkin bir sonuç doğurduğundan, uygulamada bu nedene dayalı tapu iptali ve tescil davaları belirli bir zamanaşımı veya hak düşürücü süreyle sınırlandırılmamaktadır.
Dosyanızı değerlendirmek için bize ulaşabilirsiniz
Av. Mustafa Kocatepe
Yasal Uyarı: Bu makalede yer alan bilgiler genel nitelikte olup hukuki mütalaa veya tavsiye niteliği taşımamaktadır. Hak kaybına uğramamak adına somut durumunuz için bir avukata danışmanız önerilir. — Av. Mustafa Kocatepe (Muğla Barosu Sicil No: 2749)
