Ev sahibinin kendi ihtiyacı olması halinde kiracının tahliyesi istenebilecektir. Aynı husus iş yeri kiraları bakımından da geçerlidir. İhtiyaç sebebiyle tahliye davası nedir ? Ev sahibinin ihtiyacı halinde kiracının çıkarılması mümkün müdür ? Yeni satın alınan evden kiracı nasıl çıkarılır ? Yeni ev sahibinin kiracıyı tahliyesi hangi koşullarda mümkün olacaktır ? İhtiyaç nedeni ile tahliye ihtarname zorunlu mudur ? İhtiyaç nedeniyle tahliye ihtarname süresi nedir ? Ev sahibinin ihtiyacı nedeniyle tahliye koşulları nelerdir ? Bu soruların cevabını makalemizde arayacağız.
Kiracı Nasıl Çıkarılır ?
Türk Borçlar Kanunu‘nda (”TBK”) kiraya verenin kiracıyı gerekçesiz şekilde tahliye etmesine kural olarak imkan tanınmamıştır. Sözleşme süresinin sona ermesi kiraya verene tahliye imkanı vermeyecektir. Kiraya veren ancak kanunda sayılan haklı gerekçelerle kiracısını çıkarabilecektir.
Ev sahibi kiracıyı yasal prosedürler dışında kendi başına evden çıkaramaz. Kiracının haklarına saygı göstermek ve yasal prosedürleri takip etmek ev sahibi için önemlidir. Aksi takdirde, ev sahibi kiracının haklarını ihlal ettiği için hukuki sorunlarla karşılaşabilmektedir. Tahliye davaları ile ilgili daha fazla bilgi için buraya tıklayarak ilgili yazımızı inceleyebilirsiniz. Kanunda sayılan bu gerekçelerden birisi de ev sahibinin ihtiyacıdır. Bu yazımızda ev sahibinin ihtiyacı sebebiyle tahliye davası işlenecektir.
İhtiyaç Sebebiyle Tahliye Davası Nedir ? Ev Sahibinin İhtiyacı Sebebiyle Kiracı Nasıl Çıkarılır ?
Ev sahibinin veya kanunda sayılan yakınlarının ihtiyacı sebebiyle kiracının çıkarılmasını sağlayan bir davadır. İhtiyaç hukuki usullere uygun olarak ispatlandığı takdirde kiracı tahliye edilebilecektir. İhtiyaç ev veya iş yeri ihtiyacı olabilecektir. Bu prosedür yazılanlar konutlar veya iş yerleri bakımından uygulanabilecektir. Yazımızın ilerleyen kısımlarında ise yeni ev sahibinin ihtiyacı sebebiyle tahliye konusuna da değinilecektir. Eski ev sahibinin ihtiyacı sebebiyle tahliye mümkün olduğu gibi yeni satın alınan evden de ihtiyaç sebebiyle kiracının tahliyesi mümkündür.
İhtiyaç sebebiyle tahliye davasının yasal zemini TBK’nin 350. maddesidir.
MADDE 350 :
Kiraya veren, kira sözleşmesini; kiralananı kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut ya da işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa, (…) belirli süreli sözleşmelerde sürenin sonunda, belirsiz süreli sözleşmelerde kiraya ilişkin genel hükümlere göre fesih dönemine ve fesih bildirimi için öngörülen sürelere uyularak belirlenecek tarihten başlayarak bir ay içinde açacağı dava ile sona erdirebilir.
İhtiyaç Nedeniyle Tahliye Şartları Nelerdir ?
Yukarıda yer verilen kanun maddesinde şartlar sayılmıştır. Maddeler halinde saymak gerekirse ;
1. Ev sahibinin (kiraya verenin) kendisinin veya eşinin, alt soyunun, üst soyunun yahut burada sayılmayan ancak kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu kişilerin iş yeri veya konut olarak ihtiyacının bulunması gerekmektedir.
Alt soy kavramına kiraya verenin çocukları ve torunları dahildir. Üst soy kavramı ise anne, baba, dede ve nineden oluşur. Kişinin kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu başka kimselerin de ihtiyacı söz konusu olabilecektir. Buna örnek olarak kişinin vasisi olduğu kişiler verilebilir. İhtiyaç konut ihtiyacı olabileceği gibi iş yeri ihtiyacı da olabilecektir.
2. İhtiyaç gerçek, samimi ve zorunlu olmalıdır.
Mahkeme ihtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olduğunu somut olayın kendi koşullarına göre değerlendirecektir. Örneğin, mülk sahibinin ihtiyacına uygun başka bir taşınmazının olup olmadığına bakılacaktır. Eğer mülk sahibinin ihtiyacı karşılamaya elverişli başka bir taşınmazı var ise dava reddedilecektir.
Yargıtay kararlarında, kiraya verenin aynı il sınırları içerisinde ihtiyacı karşılamaya elverişli başka taşınmazının olması nedeniyle ihtiyacının gerçek, samimi ve zorunlu olmadığına karar verildiği görülmektedir.
İhtiyacın gerçek samimi ve zorunlu olması her somut olayın kendi koşulları değerlendirilerek hakim tarafından takdir edilecektir. Ancak, kiraya verenin başka taşınmazının bulunması her zaman davanın reddine sebebiyet vermez. Her olayın özel koşulları hakim tarafından değerlendirilecektir. Örneğin; yaşlı bir kimse olan davacı, asansörü bulunmayan bir binada 3. katta oturmaktadır. Oturduğu ev kendi mülküdür. Fakat sağlık problemleri nedeniyle bu kata çıkıp inmekte zorlanmaktadır. Kiracısı ise birinci katta bulunan bir taşınmazda oturmaktadır. Birinci katta bulunan mülkünü kullanmak amacıyla kiracısına ihtiyaç sebebiyle tahliye davası açabilecektir. Her ne kadar aynı bölgede başka taşınmazları bulunsa da sağlık problemleri nedeniyle ihtiyacının gerçek, samimi ve zorunlu olduğuna karar verilebilecektir.
3. Belirli süreli sözleşmelerde sözleşme süresinin bitiminden itibaren bir ay içerisinde ihtiyaç sebebiyle tahliye davası açılması gerekir.
Bir başka şart ise dava açma süresidir. İhtiyaç sebebiyle tahliye davası her zaman açılamaz. Eğer kiracı ve kiraya veren arasındaki kira sözleşmesi belirli süreli ise sözleşme süresinin sona erdiği tarihten itibaren 1 ay içerisinde ihtiyaç sebebiyle tahliye davası açılması gerekir. Belirli süreli kira ilişkisi, kira sözleşmesinde sözleşme süresinin sona erme tarihinin yazılı olduğu sözleşmelerdir. Ülkemizde kira sözleşmeleri genellikle bir yıl süreli olarak yapılmaktadır.
4. Belirsiz süreli sözleşmelerde ise kanunda düzenlenen kiraya ilişkin genel hükümlere göre fesih dönemine ve fesih bildirimi için öngörülen sürelere uyularak belirlenecek tarihten başlayarak bir ay içinde ihtiyaç sebebiyle tahliye davası açılmalıdır.
Belirsiz süreli sözleşmelerde dava açma süresi farklı hesaplanacaktır. Çünkü bu tür sözleşmelerde sözleşmenin bir bitiş tarihi bulunmamaktadır. Kira sözleşmesi imzalanmasına rağmen taraflar sözleşme süresini yazmadıysa veya kira sözleşmesinin ne zaman sora ereceğini belirlememişlerse kanundaki hükümlere göre sözleşmenin sona erdiği tarih hesaplanmalıdır. Böylece 1 aylık dava açma süresi hesaplanabilecektir.
Kira sözleşmesinin yapıldığı tarihten itibaren hesaplanacak her 6 ay fesih dönemidir. Bu 6 aylık dönemlerin sonunda sözleşmeyi feshedebilmek için kiracı en az 3 ay önceden fesih ve tahliye bildiriminde bulunulmalıdır. Bu bildirim genellikle noterden gönderilen bir ihtarname vasıtasıyla yapılmaktadır. Kira fesih ihtarnamesi örneği için tıklayınız.
Yeni Malikin İhtiyacı Sebebiyle Tahliye Davası
Halihazırda ev sahibi olan kişilerin ihtiyacı ile ilgili açılacak tahliye davasını yukarıda açıkladık. Konu ile ilişkili merak edilen diğer bir husus, yeni ev satın alanların kiracıyı çıkarıp çıkaramayacağıdır. Yeni ev sahibinin ihtiyacı sebebiyle kiracıyı çıkarmak mümkündür. Yukarıda da açıklandığı üzere, bu dava da hem konutlar hem de çatılı iş yerleri için geçerlidir.
Bahsi geçen hüküm yalnızca bir kiralanan taşınmazı yeni satın alan malikler için geçerli değildir. Zira kanunda ”kiralananı sonradan edinen kişi” denmektedir. Yani taşınmazın miras yolu ile edinilmesi veya yeni malike bağışlanması gibi durumlarda da aynı dava açılabilecektir. Yukarıda sayılan şartlar aynen geçerlidir, ancak dava süresi bakımından TBK’da özel bir düzenleme mevcuttur.
Yeni malikin gereksinimi
MADDE 351- Kiralananı sonradan edinen kişi, onu kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya
kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut veya işyeri gereksinimi
sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa, edinme tarihinden başlayarak bir ay içinde durumu
kiracıya yazılı olarak bildirmek koşuluyla, kira sözleşmesini altı ay sonra açacağı bir davayla
sona erdirebilir.
Kiralananı sonradan edinen kişi, dilerse gereksinim sebebiyle sözleşmeyi sona erdirme
hakkını, sözleşme süresinin bitiminden başlayarak bir ay içinde açacağı dava yoluyla da
kullanabilir
Görüleceği üzere şartlar şu şekildedir :
- Taşınmazı yeni edinen kişi; kendisinin veya eşinin, alt soyunun, üst soyunun yahut burada sayılmayan ancak kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu kişilerin iş yeri veya konut olarak ihtiyacının bulunması gerekmektedir.
- İhtiyaç gerçek, samimi ve zorunlu olmalıdır.
- Taşınmazı edinme tarihinden başlayarak bir ay içerisinde kiracıya yazılı olarak ihtiyaç durumu bildirilmelidir. Bu halde bildirimden itibaren 6 ay geçmesi ile yeni malikin ihtiyacı sebebiyle tahliye davası açılabilecektir.
- Eğer kira sözleşmesinin sona erme tarihi daha yakın bir tarih ise, 6 aylık beklemeye gerek olmaksızın sözleşme süresinin bitişinden itibaren 1 ay içerisinde de yeni malikin ihtiyacı sebebiyle tahliye davası açılabilecektir.
Tahliye Davası Görevli ve Yetkili Mahkeme
Görevli ve yetkili mahkeme, kiralanan taşınmazın bulunduğu yerdeki sulh hukuk mahkemesidir.
İhtiyaç Sebebiyle Tahliye İçin İhtarname Gönderilmesi Gerekli Midir ?
İhtiyaç sebebiyle tahliye davası açılabilmesi için kiracıya bir ihtarname gönderilmesi kural olarak zorunlu değildir. Fakat ihtarname gönderilmesinin ev sahibine bazı faydaları olacaktır. Bu husus Türk Borçlar Kanunu’nun 353. maddesinde aşağıdaki gibi açıklanmıştır :
Dava süresinin uzaması
MADDE 353- Kiraya veren, en geç davanın açılması için öngörülen sürede dava
açacağını kiracıya yazılı olarak bildirmişse, dava açma süresi bir kira yılı için uzamış sayılır.
Görüleceği üzere, kiraya veren dava açma süresi içerisinde kiracıya ulaşacak şekilde bir ihtarname gönderirse dava açma hakkını kira dönemi içerisinde herhangi bir zamanda kullanabilecektir.
İhtiyaç Sebebiyle Tahliye İhtarname Örneği 2023
Yukarıda açıklandığı üzere ihtiyaç sebebiyle tahliye davası açabilmek için ihtarname gönderilmesi zorunlu değildir. Ancak dava açma süresini uzatması sebebiyle ihtarname gönderilmesi faydalı olacaktır. İhtarname örneği aşağıda bulunmaktadır. Ev sahibinin ihtiyacı sebebiyle ihtarname örneği boşlukları doldurarak kiracıya gönderilebilecektir.
İHTARNAME
Keşideci : Malik adı ve soyadı (TCKN : …)
Adres : … Fethiye / MUĞLA
Vekili : Av. Mustafa Kocatepe
Muhatap : Kiracı adı ve soyadı (TCKN : …)
Adres : … Fethiye / MUĞLA
Konu : Kiracı olarak bulunduğunuz taşınmazın, ihtiyaç sebebiyle tahliye edilmesi gerektiğinin ihtarıdır.
AÇIKLAMALAR :
Sayın Muhatap ;
- …Mahallesi, … Sokak, No: … Fethiye / MUĞLA adresli taşınmazda …/…/…. başlangıç tarihli bir yıl süreli kira sözleşmesine istinaden oturmaktasınız. Kira sözleşmesi her iki tarafın fesih bildiriminde bulunmaması sebebiyle günümüze dek uzamıştır. Müvekkilim ile aranızda akdedilmiş olan kira sözleşmesinin sona erme tarihi ise …/…/2023’tür.
- Müvekkil’in oğlunun konut ihtiyacı sebebiyle kiracı olarak bulunduğunuz taşınmaza zorunlu ve sürekli surette ihtiyaç hasıl olmuştur. Müvekkil’in kendisinin ve oğlunun aynı il sınırları içerisinde ihtiyacı karşılamaya elverişli bir başka konutu da bulunmamaktadır.
- Kira sözleşmesinden doğmuş olan ve doğacak olan her türlü alacak ve dava haklarımız saklı kalmak üzere, kira sözleşmesinin sona erme tarihi olan …/…/…. tarihinden itibaren kira sözleşmesinin yenilenmeyeceğini, en geç bu tarih itibariyle taşınmazı tahliye ederek Müvekkil’e teslim etmeniz gerektiğini, aksi halde Türk Borçlar Kanunu’nun 350. maddesi uyarınca gerekli yasal yollara başvurulacağını ihtaren bildiririz. …/…/….
Keşideci … Vekili
Av. Mustafa Kocatepe
Sayın noter, üç nüshadan ibaret işbu ihtarnamenin bir nüshasının muhataba hızlı tebligat (APS) ile tebliğini, bir nüshasının tebliğ şerhi ile birlikte tarafımıza verilmesini ve bir nüshanın dairenizde saklanmasını arz ederiz. Saygılarımla. …/…/….
Yeni Malikin İhtiyacı Sebebiyle Tahliye İhtarname Örneği 2023
Yeni satın alınan veya edinilen bir taşınmazda bulunan kiracının tahliyesi için dava açılacak ise, edinme tarihinden itibaren bir ay içerisinde kiracıya ihtarname gönderilmesi gerekecektir. Bu ihtarnamenin bazı özel koşulları ihtiva etmesi gerekir. Yeni satın alınan ev tahliye ihtarname örneği ilgili kısımlar doldurularak kiracıya gönderilebilecektir. Yeni malikin ihtiyacı sebebiyle tahliye ihtarname örneğini aşağıda paylaşmaktayız.
İHTARNAME
Keşideci : Malik adı ve soyadı (TCKN : …)
Adres : … Fethiye / MUĞLA
Vekili : Av. Mustafa Kocatepe
Muhatap : Kiracı adı ve soyadı (TCKN : …)
Adres : … Fethiye / MUĞLA
Konu : Müvekkil tarafından iktisap edilen kira sözleşmesine konu taşınmazın, yeni malikin ihtiyacı sebebiyle tahliye edilmesi gerektiğinin ihtarıdır.
AÇIKLAMALAR :
Sayın Muhatap ;
- …Mahallesi, … Sokak, No: … Fethiye / MUĞLA adresli taşınmazda, önceki malik ile akdetmiş olduğunuz…/…/…. başlangıç tarihli bir yıl süreli kira sözleşmesine istinaden oturmaktasınız.
- Kira sözleşmesine konu taşınmaz …/…/…. tarihinde Müvekkil tarafından konut olarak kullanılmak amacıyla satın alınmış olup, Müvekkil’in başkaca kullanıma elverişli taşınmazı bulunmamaktadır. Müvekkil’in zorunlu ve sürekli surette ihtiyacı sebebiyle taşınmazdan tahliyenizi talep etme zorunluluğu doğmuştur.
- Kira sözleşmesinden doğmuş olan ve doğacak olan her türlü alacak ve dava haklarımız saklı kalmak üzere, kira sözleşmesinin sona erme tarihi olan …/…/…. tarihinden itibaren kira sözleşmesinin yenilenmeyeceğini, en geç bu tarih itibariyle taşınmazı tahliye ederek Müvekkil’e teslim etmeniz gerektiğini, aksi halde Türk Borçlar Kanunu’nun 350. ve 351. maddeleri uyarınca gerekli yasal yollara başvurulacağını ihtaren bildiririz. …/…/….
Keşideci … Vekili
Av. Mustafa Kocatepe
Sayın noter, üç nüshadan ibaret işbu ihtarnamenin bir nüshasının muhataba hızlı tebligat (APS) ile tebliğini, bir nüshasının tebliğ şerhi ile birlikte tarafımıza verilmesini ve bir nüshanın dairenizde saklanmasını arz ederiz. Saygılarımla. …/…/….
Tahliye Davasında Avukat Zorunlu Mudur?
Hukukumuzda davaların avukat aracılığı ile açılması kural olarak zorunlu değildir, ancak bir davanın kazanılabilmesi için yalnızca haklı olmak yeterli olmayacaktır. Avukat, vatandaşın mahkeme huzurundaki vekilidir. Davanın açılmasından itibaren birçok usul kuralının yerine getirilmesi gerekir. Davanın ispatına yarayacak olan delillerin usul hukuku kurallarına uygun olarak mahkemeye sunulmalıdır.
Aynı zamanda dosyadaki tüm gelişmelerin takip edilmesi önemlidir. Ara kararların yerine getirilmesi gerekir. Dosyanın eksiksiz şekilde tekemmül edebilmesi için sıkı bir şekilde takibi önemlidir.
Avukatlar, profesyonel olarak davalarla ilgilenir. Bu süreçlerin usul hukukuna uygun olarak sıkı bir şekilde takip edilmesini sağlamaktadırlar. Avukat, müvekkillerinin ek hiçbir işlem yapmasına gerek kalmadan davaları başından sonuna kadar takip etmektedirler. Buna istinaf ve temyiz aşamaları dahildir. Dava süreçlerinin tamamen avukat tarafından profesyonel şekilde takip edilebilmesi için avukata vekaletname verilir. Yazımızın konusunu oluşturan gayrimenkul davası için uzman bir gayrimenkul avukatına danışılması önemlidir. Böylece olası problemlerin önüne geçilmesini sağlanır. Fethiye gayrimenkul avukatı, davayı usul kurallarına uygun bir şekilde yürütecek ve nihayete erdirecektir.
Tahliye Davası Avukat Ücreti
Açmak istediğiniz davanın veya tarafı olduğunuz davanın konusuna göre avukatlık ücreti değişebilecektir. Her davanın iş yükü ve çalışma süreci birbirinden farklıdır. Avukatlar, Türkiye Barolar Birliği tarafından belirlenen Avukatlık Asgari Ücret Tarifesinin altında bir ücret karşılığında iş üstlenemezler. Fethiye gayrimenkul avukatı olarak sunulan hizmetler karşılığında müvekkillerin koşullarına uygun olarak çeşitli ödeme imkanları sağlanmaktadır. Müvekkilin tatmin olacağı şekilde uygun çözümler üretilmektedir.
Tahliye davası avukat ücreti hakkında Fethiye gayrimenkul avukatı ile görüşmek için bize ulaşabilirsiniz ve hizmetlerimizle ilgili daha kapsamlı bilgiye ulaşmak için sitemizi inceleyebilirsiniz. Gayrimenkul hukuku ile ilgili problemleriniz hakkında ofisimize başvurmak için info@kocatepe.av.tr adresine mail gönderebilir veya 0506 773 3969 numaralı telefonu arayabilirsiniz. Ayrıca sitemizin iletişim kısmından bize ulaşarak Fethiye gayrimenkul avukatı çalışmaları ile ilgili daha detaylı bilgi edinebilirsiniz.
Leave a Reply