Gayrimenkul ve İmar Hukuku

Kelime anlamı itibariyle ‘’taşınması mümkün olmayan / taşınmaz’’ anlamına gelen gayrimenkul kavramı; arazileri ve konut veya iş yeri amacıyla kullanılan her türlü binayı kapsamına alır. Her bireyin barınma ihtiyacı olduğu, taşınmaz malların maddi olarak yüksek değere sahip olması ve bu sebeple gayrimenkuller üzerindeki hakların korunmasındaki önem dikkate alındığında, toplumun her kesimini yakından ilgilendiren bir hukuk alanıdır. Gayrimenkul varlıklara dair kira ilişkileri, mülkiyet ilişkileri gibi her türlü hukuki konu, bu hukuk alanının kapsamındadır. Fethiye gayrimenkul avukatı ana uzmanlık alanını gayrimenkul ve imar hukuku oluşturmaktadır.

Gayrimenkul Nedir ?

Kelime anlamı itibariyle ‘’taşınması mümkün olmayan / taşınmaz’’ anlamına gelen gayrimenkul kavramı; arazi yahut bir bina gibi, yerin altında veya üstünde bulunan, taşınması mümkün olmayan her türlü varlığa verilen isimdir.  Gayrimenkullere ilişkin hukuki problemler, gayrimenkul avukatı ana faaliyet alanını oluşturmaktadır.

Gayrimenkul Hukuku Nedir ?

Taşınmaz, bir diğer deyişle, gayrimenkul varlıkların hukuki statülerini düzenleyen ve kişiler arasında gayrimenkullere ilişkin haklardan kaynaklı ortaya çıkan uyuşmazlıkların çözümüne dair kuralları düzenleyen hukuk alanına ”gayrimenkul hukuku” adı verilmektedir. 

Gayrimenkul Hukuku Mevzuatı

Gayrimenkul hukuku, asıl olarak Türk Medeni Kanunu‘nun dördüncü kitabı olan ”eşya hukuku” kısmı ile çok sıkı ilişkilidir. Ancak Türk Medeni Kanunu’nun yanında başka kanunlar da bu alanı düzenlemektedir. Bağımsız bölümler bakımından Kat Mülkiyeti Kanunu, kira ilişkilerinde Türk Borçlar Kanunu, kentsel dönüşüme dair hususlarda Afet Riski Altında Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun, vergisel yükümlülüklere dair konularda Emlak Vergisi Kanunu, idare hukukuna dair hususlarda İmar Kanunu, Tapu Kanunu, Orman Kanunu, Kamulaştırma Kanunu ve Kadastro Kanunu başlıca başvuru kaynakları olarak örnek verilebilir. Bunların yanında kültür ve tabiat varlıkları hakkında Kültür ve Tabiat Vakıflarını Koruma Kanunu ve Vakıflar Kanunu dikkate alınmalıdır. Kooperatifler Kanunu, Devlet İhale Kanunu, Taşınmaz Mal Zilyedliğine Yapılan Tecavüzlerin Önlenmesi Hakkında Kanun, Gecekondu Kanunu gibi kanunlarda da gayrimenkul hukukunu ilgilendiren düzenlemeler mevcuttur.

Bireylerin sahip olduğu mülkiyet hakkı, barınma ve çalışma ihtiyacı göz önünde bulundurulduğunda toplumun her kesimini yakından ilgilendiren bir hukuk alanıdır. Gayrimenkul varlıklara dair her türlü hukuki konu, gayrimenkul hukuku ve gayrimenkul avukatı faaliyet alanında yer almaktadır.

Gayrimenkul mülkiyetine ilişkin ele alınması gereken başlıca kavram, şüphesiz ”ayni hak” kavramıdır.

Ayni Hak Nedir ?

Türk Medeni Kanunu’nu içerisinde düzenlenen eşya hukukunun ve doğal olarak gayrimenkul hukukunun en temel kavramlarından birisi ”ayni hak” kavramıdır. Bu kavramın açıklanması, gayrimenkul hukukuna dair konuların anlaşılabilmesi için önemlidir. Taşınır veya taşınmaz üzerinde kişiye doğrudan doğruya egemenlik yetkisi tanıyan ve herkese karşı ileri sürülebilen haklara ”ayni hak” denir. Ayni haklar, sınırsız ayni haklar ve sınırlı ayni haklar olarak ikiye ayrılır. 

Sınırsız Ayni Hak Nedir ?

Sınırsız ayni hak, kişiye eşya üzerine kullanma, yararlanma ve tasarruf etme yetkilerinin tümünü tanıyan, mülkiyet hakkını ifade eder.  Örneğin; Bir gayrimenkulün tapu kütüğünde adına tescilli olduğu maliki (mülkiyet sahibi) , gayrimenkulü dilediği gibi kullanabilir, bu mülkü kiraya vererek gelir (yarar) elde edebilir yahut dilerse bu mülkü satabilir.

Sınırlı Ayni Hak Nedir ?

Sınırlı ayni haklar kişiye, mülkiyet hakkı kadar geniş yetkiler tanımaz. Bununla birlikte eşya üzerinde kullanma ve yararlanma haklarından birisi veya ikisini tanıyan irtifak haklardır. Örneğin, bir gayrimenkul üzerinde kendisine intifa hakkı tanınan kişi, gayrimenkulü kullanabilir ve semerelerinden (getirilerinden) yararlanabilir, ancak bu gayrimenkul üzerinde tasarrufta bulunamaz, örneğin bu gayrimenkulü bir başkasına satamaz.

Gayrimenkulün Aynına İlişkin İşlemler Nelerdir ?

Yukarıdaki açıklamalarımızdan hareketle, gayrimenkulün mülkiyetine ve mülkiyetin kullanılma biçimine dair meseleleri, gayrimenkulün aynına ilişkin meseleler olarak tanımlayabiliriz. Gayrimenkulün aynına ilişkin meseleler, ”eşya hukuku” adını verdiğimiz hukuk alanının bir parçasıdır. Bu alanda neredeyse tüm hukuki işlemler çok sıkı şekil şartlarına ve sert kanuni düzenlemelere tabi tutulmuştur.

Gayrimenkul hukukuna dair işlemler, kanun tarafından sıkı geçerlilik şartlarına bağlanmış, taşınmaz mallar üzerinde hak sahipliğinin kayıt altına alınabilmesi için ayrı bir kütük oluşturularak ”Tapu ve Kadastro Müdürlüğü” kurumu kurulmuş, tapu sicilinin tutulması yükümlülüğü bu kuruma tevdi edilmiştir.

Gayrimenkulün Aynına İlişkin Tasarruf İşlemleri

Gayrimenkulün aynına ilişkin tasarruf işlemlerine örnek olarak ;

  • Gayrimenkul temlik işlemleri (gayrimenkul satış işlemi veya gayrimenkul bağış işlemi gibi) ,
  • Gayrimenkul üzerindeki ayni hakkı sınırlandıran tasarruf işlemleri (gayrimenkul üzerinde ipotek tesis edilmesi veya gayrimenkul üzerinde irtifak hakkı kurulması gibi),
  • Bir ön sözleşme niteliğinde olmasına rağmen sıkı şekil şartına tabi tutulan gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi akdedilmesi

verilebilir. Bahsedilen tüm bu işlemler, gayrimenkulün aynına etki eden işlemler olduğundan her birinde çok sıkı şekil şartları öngörülmüş, diğer hukuki muamelelerden farklı olarak tarafların bir araya gelerek hazırlayacağı adi yazılı sözleşmelerin geçerli olmayacağı düzenlenmiştir.

Gayrimenkul varlıkların hukuki statüleri ve gayrimenkullerin tasarrufuna ilişkin işlemler sıkı hukuki düzenlemelere tabi tutulmuştur. Bu tür varlıkları ilgilendiren her türlü işlemde uzman bir gayrimenkul avukatı tarafından önleyici hukuki danışmanlık desteği sağlanması, mağduriyetlerin önüne geçilmesi ve uyuşmazlıkların engellenmesi bakımından etkilidir.

Hisseli Tapu Nedir ?

Müstakil Mülkiyet ve Birlikte Mülkiyet Arasındaki Farklar Nelerdir ? 

Bir kişi, gayrimenkule tek başına malik ise ”müstakil mülkiyet”, başka kişiler ile birlikte malik ise ”birlikte mülkiyet” söz konusu olur. Müstakil mülkiyet sahibi taşınmaz üzerinde dilediği gibi tasarruf edebilecektir. Birlikte mülkiyet halinde ise halk arasındaki deyimle ”hisseli tapu” mevcuttur.

Elbirliği Mülkiyeti ve Paylı Mülkiyet Arasındaki Farklar Nelerdir ?

Birlikte mülkiyet, bir diğer deyişle, hisseli tapu mevcut olması halinde ki farklı ihtimal söz konusudur. Maliklerin gayrimenkul üzerindeki mülkiyeti ”elbirliği mülkiyeti” yahut ”paylı mülkiyet” olabilir. Paylı mülkiyet halindeki taşınmazda maliklerin payları belirlidir ve kendi payları üzerinde diledikleri gibi tasarruf imkanları mevcuttur. Örneğin kişi, bir arsa üzerindeki 1/4 oranındaki payını diğer maliklerin rızasını almasına gerek olmaksızın satabilir, bağışlayabilir veya buna benzer işlemler yapabilir.

Öte yandan, elbirliği mülkiyeti halinde maliklerin tümü, taşınmaza hep birlikte maliktir ve hisseleri belirli olsa da kendilerine ait arsa payları yoktur. Elbirliği mülkiyetinde taşınmaza ilişkin tüm işlemlerin, tüm malikler tarafından yapılması gerekir. Hissedarların belirlenmiş payları olmadığı için, hisseleri üzerinde tek başlarına diledikleri gibi tasarrufta bulunma imkanı yoktur. Dolayısıyla elbirliği halindeki hisseli taşınmazların satışı yahut satış benzeri tasarrufta bulunulabilmesi için tüm maliklerin birlikte hareket etmeleri şarttır. Elbirliği mülkiyeti genellikle miras kalan taşınmazlarda söz konusudur. Tüm mirasçılar gayrimenkule elbirliği halinde malik olmaktadır. 

Elbirliği mülkiyetinin paylı mülkiyete dönüştürülebilmesi, dolayısıyla kişinin arsa payı üzerinde tek başına tasarrufta bulunabilmesinin sağlanması mümkündür. Bunun için farklı başvuru yolları mevcuttur. Elbirliği mülkiyetinin paylı mülkiyete çevrilmesi konusunda, uzman bir gayrimenkul avukatı tarafından destek sağlanması önemlidir.

Elbirliği Mülkiyeti bazı hallerde hukuki bir zorunluluktur. Bu sebeple bazı durumlarda elbirliği mülkiyetinin paylı mülkiyete dönüştürülmesi mümkün değildir. Örneğin, bir arazi üzerindeki elbirliği mülkiyetinin paylı mülkiyete dönüştürülmesi çoğu kez mümkünken, bir bağımsız bölüm -örneğin apartman dairesi- üzerinde mirastan kaynaklı elbirliği mülkiyetinin paylı mülkiyete dönüştürülmesi mümkün olmayacaktır. Zira bağımsız bölüm üzerinde kişilerin birbirinden farklı paylarının olması, kendi payını satışa çıkarması fiilen mümkün değildir. 

Gayrimenkul Hukukunda Şahsi Haklar

Gayrimenkuller üzerindeki hukuki ilişkiler bakımından, kişiye ayni hak sağlayan haller olduğu gibi ”şahsi hak” sağlayan durumlar da söz konusudur. Gayrimenkuller üzerinde şahsi hak sağlayan, en sık karşılaşılan sözleşme çeşidi kira sözleşmesidir.

Şahsi Hak Nedir ?

Gayrimenkulün malikinin ayni hakkına dayanmak suretiyle kişinin eşya üzerindeki egemenliğini sağlayan ve yalnızca taraf olan muhataplara karşı ileri sürülebilen haklara şahsi haklar adı verilir. Örneğin; kira sözleşmesinin kiracıya tanıdığı hak, şahsi hak niteliğindedir. Kiracı, belirli bir kira bedeli ödemek suretiyle bir taşınmazı kullanabilir, bu durum yalnızca kiraya vereni ve kiracıyı bağlar, bu taraflar arasında sonuç doğurur.

Gayrimenkul Kira İlişkileri

Gayrimenkul hukuku denince akla gelen en önemli kavramlardan birisi de ”kira” kavramıdır. Kira ilişkisi, yalnızca gayrimenkulleri ilgilendiren bir ilişki değildir, kural olarak taşınır veya taşınmaz tüm varlıklar üzerinde kurulabilen bir ilişkidir. Ancak, konut veya iş yeri olarak kiralanan taşınmazlar, birçok vatandaşı yakından ilgilendirdiğinden bu konu güncelliğini daima korumaktadır.

Kira ilişkileri Türk Borçlar Kanunu’nda düzenlenmiş olup, kanun koyucu tarafından farklı kategorilere ayrılmıştır. Bu kategorilere uygulanan hukuk kuralları birbirinden farklıdır.

Taşınmaz kiraları ;

  • Adi kira ilişkileri ve
  • Konut & çatılı iş yeri kira ilişkileri

olarak ikiye ayrılmaktadır.

Adi Kira Sözleşmesi Nedir ?

Adi kira kategorisine dahil olan gayrimenkul kira ilişkilerine örnek olarak ”arazi kira sözleşmeleri” verilebilir. Konut ve çatılı iş yeri niteliğinde olmayan gayrimenkullere ilişkin tüm kira ilişkilerinin adi kira ilişkisi olduğu kabul edilir.

Adi kira ilişkileri; konut ve çatılı iş yeri kirasına nazaran daha esnek kurallara sahiptir ve sözleşme serbestisi daha fazladır. Ancak kanun koyucu, konut ve çatılı iş yeri kira sözleşmelerinde uygulanacak hukuk kuralları bakımından daha sert bir tutum izlemiştir. Örneğin bir konut kira sözleşmesinde, yıllık kira artış oranı serbestçe belirlenemeyecektir. Türk Borçlar Kanunu’nda belirlenen kira artış oranı azami sınırının üzerinde bir kira artış oranı kararlaştırılması mümkün değildir.

Unutulmamalıdır ki, kira sözleşmelerinin bir gayrimenkul avukatı tarafından hazırlanması, sözleşme taraflarının haklarının korunması açısından önem arz etmektedir.

Konut ve Çatılı İş Yeri Kira Sözleşmesi Nedir ?

Konut olarak kullanılan veya kapalılık arz eden iş yerlerinin kiralanmasını düzenleyen hukuk kuralları, adi kira sözleşmelerini düzenleyen kurallara nazaran daha katıdır. Kanun koyucu, toplumun birçok ferdinin, konut veya iş yeri ihtiyacını kira ilişkileri vasıtasıyla sağlamasından dolayı, konut ve çatılı iş yeri kira sözleşmelerinde dezavantajlı konumda olan ”kiracıların” mağduriyet yaşamasını önlemek adına katı hukuk kuralları ile bu alanı düzenlemiş, birçok özel hüküm ihdas etmiştir. Sözleşme serbestisi, adi kira sözleşmelerine nazaran daha azdır. 

Örneğin; adi kira ilişkilerinde tarafların her bir kira dönemi için kararlaştıracakları kira bedeli artış oranına kanun koyucu tarafından bir sınırlama getirilmemiş, tarafların serbestçe kira artış oranını belirlemesine imkan tanınmıştır. Ancak konut ve çatılı iş yeri kira sözleşmelerinde tarafların, tüketici fiyat endeksindeki (TÜFE) on iki aylık ortalamalara göre değişim oranının üzerinde kira bedeli artış oranı kararlaştırılması, kanunen mümkün değildir. Kanun koyucu, kiraya veren tarafından zorlanabilme ihtimali bulunan, dezavantajlı konumda olan konut ve çatılı iş yeri kiracılarını korumak amacıyla kira bedeli artış oranı bakımından bir üst sınır (azami oran) getirmiştir.

11 Haziran 2022 tarihli 31863 sayılı Resmi Gazete’de yayımlanarak yürürlüğe giren, Türk Borçlar Kanunu’na geçici madde ekleyen güncel düzenleme uyarınca 11.06.2022 tarihi ile 01.07.2023 tarihi (bu tarih dahildir) arasında yenilenen konut kira sözleşmelerinde kanunda yer alan TÜFE üst sınırı yerine kira bedeli artış üst sınırı %25 olarak olarak belirlenmiştir. Yeni yürürlüğe giren ve kira artışını %25 ile sınırlayan düzenleme yalnızca konut kira sözleşmeleri için geçerlidir. Çatılı iş yeri kira sözleşmeleri için kira bedeli artışı üst sınırı halen 12 aylık ortalamalara göre belirlenen TÜFE oranıdır. 

Gayrimenkul kira ilişkilerinden doğan birçok ihtilaf mevcuttur. Bu ihtilafların en başta engellenmesi için matbu (kırtasiye tipi) kira sözleşmeler kullanılmamalı, bunun yerine taraflara en uygun hükümlerin yer aldığı, somut durumun koşullarına uygun olarak hazırlanacak kira sözleşmeleri kullanılmalıdır. Kira sözleşmelerinden doğan bir ihtilaf halinde ise kira hukuku alanında uzman bir  gayrimenkul avukatı tarafından destek sağlanması önem arz edecektir. Nitekim kira sözleşmesinin sona erdirilmesi gibi hususlarda kanunda belirtilen sürelerin önem arz etmesi sebebiyle vatandaşların mağduriyeti söz konusu olmaktadır. Meydana gelen hak kayıpları sonucunda, hem kiraya veren hem de kiracı bakımından çekilmesi imkansız şartlar doğabilmektedir.

Fethiye gayrimenkul avukatı olarak ofisimiz, başta kira sözleşmelerinin hazırlanması olmak üzere, kira sözleşmelerinden doğan uyuşmazlıkların giderilmesinde dava vekilliği hizmeti vermektedir. 

Gayrimenkul Hukuku Davaları Nelerdir ?

Gayrimenkulün aynına ilişkin gayrimenkul avukatı tarafından takip edilebilecek davalara örnek olarak aşağıdakiler verilebilir ;

Gayrimenkul kirasına ilişkin gayrimenkul avukatı tarafından takip edilebilecek davalara örnek olarak aşağıdakiler verilebilir;

  • Tahliye davası – İhtiyaç sebebiyle tahliye davası – Yeni malikin ihtiyacı sebebiyle tahliye davası – İki haklı ihtar sebebiyle tahliye davası – İmar ihya sebebiyle tahliye davası
  • Kira bedelinin uyarlanması davası
  • Kira tespit davası (Kira bedelinin belirlenmesi / kira bedelinin artırılması davası)

Gayrimenkullere ilişkin gayrimenkul avukatı tarafından takip edilebilecek idare hukuku / imar hukuku davalarına örnek olarak aşağıdakiler verilebilir;

  • Kamulaştırma davası (istimlak davası)
  • Kamulaştırma bedelinin artırılması davası (Tezyid-i bedel davası)
  • Emlak vergisi takdirine itiraz idari başvurusu ve emlak vergisi takdirine itiraz davası (Emlak vergisi davası)
  • Değerli konut vergisine itiraz başvurusu ve değerli konut vergisine itiraz davası
  • Kamulaştırmasız el atma davası
  • Kamulaştırmasız el atmadan doğan tazminat davası
  • Tam yargı davası
  • İptal davası
  • Vergi davası
  • İmar planı değişikliğinin iptali davası
  • Rezerv yapı alanı kararının iptali davası
  • Kentsel dönüşüm davası

Fethiye gayrimenkul avukatı olarak ofisimiz bünyesinde gayrimenkul davalarına yönelik çalışmalar yapılmaktadır. 

İmar Hukuku Nedir ?

Gayrimenkul üzerine inşa edilecek yapılara dair meselelerde ‘’imar hukuku” kavramı gündeme gelmektedir. İdare hukukunun bir alt dalı olan imar hukuku, yapıların başta İmar Kanunu olmak üzere mevzuata uygunluğu ile ilgili özel hukuk kişileri ile idare (belediyeler, valilikler gibi) arasındaki hukuki ilişkileri düzenleyen bir hukuk alanıdır. Örneğin ; belediyelerin tesis ettiği imar planlarının ve imar uygulamalarının hukuka uygunluğu veya imara aykırı yapılara (halk arasındaki deyim ile kaçak yapılara) uygulanan müeyyidelerin değerlendirilmesi gibi birçok konu gayrimenkul avukatı çalışma alanı kapsamındadır. 

İmar Hukuku İlgili Örnekler 

Örneğin; bir belediyenin, yaptığı imar uygulamasının hukuka uygun olup olmadığı, 3194 sayılı İmar Kanunu’nun 18. maddesi uyarınca hazırlanan parselasyon planlarının ve dağıtım cetvellerinin hukuka uygun olup olmadığı, bir gayrimenkul üzerinde kaç metrekarelik bir alana inşaat yapılabileceğinin tespiti, inşa edilecek yapının hangi usul ve esaslara göre yapılması gerektiğinin ortaya konması; inşaat faaliyeti öncesinde, esnasında ve sonrasında idareden alınması gereken izin ve ruhsatların usulüne uygun şekilde temin edilmesi, bu süreçlerle ilgili özellikle idare ile yaşanabilecek imar hukukundan kaynaklanan problemlerin öngörülmesi ve bunların engellenmesine yönelik hukuki çözüm yollarının tespit edilebilmesi, bunun yanında inşaata başlanmasından önce kapsamlı ve ihtiyaca uygun şekilde inşaat sözleşmesi, kat karşılığı inşaat sözleşmesi veya arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinin hazırlanması, inşaat sürecinde hizmet alınacak proje müelliflerine ilişkin (mimarlık hizmet sözleşmesi gibi) hizmet / danışmanlık sözleşmelerinin hazırlanması, taşeron firmalar ve tedarikçi firmalar veya denetim firmaları ile akdedilecek sözleşmelerin profesyonel bir şekilde hazırlanması, inşaat süreçlerinden doğan idari ve sözleşmesel ihtilafların etkin bir biçimde çözümlenebilmesi için uzman bir gayrimenkul avukatı tarafından destek sağlanması önem arz etmektedir.

İmar Planı Nedir ? 

Genişten özele doğru; mekansal strateji planı,  çevre düzeni planı, nazım imar planı, uygulama imar planı gibi bir çok çeşidi olan, kentlerin planlanmasına ilişkin idare tarafından oluşturulan düzenlemelerdir. 

Özellikle nazım imar planı ve uygulama imar planı sıkça duyulan kavramlardır. Nazım imar planı, bir kentin genel çerçevesini çizen, büyük ölçekli yapılaşma düzenlemelerini içerir, ayrıntılı olmayan planlardır. Nazım imar planlarına uygun olarak, daha kısıtlı bir alanı düzenlemek için ise uygulama imar planları oluşturulur. Belediyelerin imar hukukuna dair başlıca yükümlülükleri, bu tür planları hazırlayarak kentsel yerleşimi plan dahilinde gerçekleştirmektir. Yapılan imar planları ile kentteki insan ve yapı yoğunluğunun nasıl dağıtılacağı; konut, sanayi, eğitim, ticari, yeşillik alanların kentin hangi kısımlarında yer alacağı, yolların durumu gibi birçok farklı unsur gözetilir ve sağlıklı bir kent yaşamı planlanmaya çalışılır. 

Ancak belediyelerce oluşturulan imar planlarında yahut imar planları uyarınca tesis edilen, bireylerin mülkiyet haklarını doğrudan etkileyen imar uygulamalarında hukuka aykırılıklar olabilir. Belediyelerce tesis edilen imar düzenlemeleri ve uygulamalarının vatandaşların haklarını ihlal etmemesi gerekir. Belediyelerce hazırlanıp askıya çıkarılmak suretiyle ilan edilen imar planlarında, rezerv yapı alanı ilanlarında veya imar planları uyarınca hazırlanan 3194 sayılı İmar Kanunu’nun 18. maddesi uyarınca hazırlanan parselasyon planları, dağıtım cetvelleri veya geriye dönüş cetvellerinde vatandaşların mülkiyet haklarını ihlal eden düzenlemeler mevcut olabilir. Bu tür durumlarda bir idari dava çeşidi olan idari işlemin iptali davası açılması gündeme gelir. Bu alanda uzman gayrimenkul avukatı aracılığı ile haklarınızı savunabilir, belediyelerin tesis ettiği idari işlemler sebebiyle uğradığınız hak ihlallerini dava konusu yapabilirsiniz.

Madde 18 Uygulaması Nedir ? 

Bir belediyenin, daha önce hazırlanan ve geniş ölçekli imar planlarına uygun olarak, küçük ölçekli bir bölgenin düzenlenmesine dair 3194 sayılı İmar Kanunu’nun 18. maddesi uyarınca tesis ettiği işlemlere halk arasında ”madde 18 uygulaması” adı verilmektedir.

Bu idari işlem uyarınca belediye, vatandaşların taşınmazlarının bulunduğu bölgeleri konut alanı, ticari alan, sanayi alanı, rekreasyon alanı, park alanı, turizm alanı gibi sınıflandırmalara tâbi tutar. Bazı alanların vatandaşlarca özel kullanımı mümkün iken gibi bazı alanlar kamunun istifadesine bırakılır. Taşınmazı kamunun yararlanmasına bırakılan kişilere ise, kural olarak taşınmazının bulunduğu yerden veya yakın bir yerden özel kullanımına müsait bir imarlı alanın mülkiyeti tahsis edilir. Özetle belediye, kişilerin gayrimenkul mülkiyetlerini, gayrimenkullerin kullanım amacını değiştirmek ve dönüştürmek yetkisine sahiptir. 

Madde 18 uygulaması gerçekleştirilirken belediye tarafından düzenleme alanına ilişkin parselasyon planları ve mülkiyetin dağıtıldığı dağıtım cetvelleri hazırlanır ve askıya çıkarmak suretiyle bu düzenlemeler ilan edilir. İmar düzenlemeleri sebebiyle hak ihlali söz konusu ise, yasal sürelere uyarak idari işlemin iptali için dava açılabilir.

Belediyelerin tesis ettiği imar işlemleri sebebiyle hakları ihlal edilen kişilerin, bu alanda uzman bir gayrimenkul avukatı desteği alması önemlidir. Zira bu tür davalarda gayrimenkul avukatı tarafından dava süreleri başta olmak üzere hukuka aykırılıkların idari yargılama usulüne uygun olarak dile getirilmesi önem arz etmektedir.

Gayrimenkul Avukatı Neler Yapar ? 

Gayrimenkul avukatı, başta taşınmaz varlıklara ilişkin mülkiyet problemleri, kira sözleşmesi problemleri, imar hukuku problemlerinin konu olduğu davaların yürütülmesinde görev alır. Kira sözleşmesi, inşaat sözleşmesi, kat karşılığı inşaat sözleşmesi gibi sözleşmelerin hazırlanması ve incelenmesi hususunda müvekkillerine destek verir. 

Gayrimenkullerin risk analizinin yapılması, tapu kayıtlarının incelenmesi, gayrimenkul alımı, satımı, ipotek tesis edilmesi, bağışlanması, gayrimenkullerin şirketlere ayni sermaye olarak tescili gibi çalışmaları müvekkillerine vekaleten yürütmek de gayrimenkul avukatı faaliyetleri arasındadır. İnşa edilmesi planlanan bir yapının imara uygun olup olmadığı, imara aykırı yapılar (kaçak yapılar) sebebiyle verilen yıkım kararı, idari para cezası gibi hususlar da gayrimenkul avukatı ilgilendiren konulardandır.

Gayrimenkuller, değerleri yüksek varlıklardır. Gayrimenkul fiyatlarının sürekli değişkenlik gösterdiği günümüzde, hak kayıplarının önlenmesi için gayrimenkul avukatı tarafından verilen desteğin önemi büyüktür. Vatandaşların hukuki konularda gayrimenkul avukatı tarafından sağlanacak hizmetten istifade etmesi, hak kayıplarının önlenmesini sağlayacaktır. Fethiye gayrimenkul avukatı olarak ofisimizin müvekkillerine sağladığı hizmetler aşağıda özetlenmiştir.

 

Gayrimenkul ve İmar Hukuku Alanındaki Hizmetlerimiz

Ofisimiz, yazımızın ilk kısmında izah ettiğimiz çerçevede müvekkillerine ;

  • Aynî ve şahsi hakları tesis eden, gayrimenkul tasarruf ve kiralamalarını içeren sözleşmelerin hazırlanması ve incelenmesi  (Taşınmaz Satış Vaadi Sözleşmesi, Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi, İrtifak Hakkı Sözleşmesi, İntifa Hakkı Sözleşmesi, İpotek Sözleşmesi, Şahsi Kira Sözleşmesi, Ticari Kira Sözleşmesi, İnşaat Sözleşmesi, Müellif Firma Sözleşmesi, Mimarlık & Mühendislik Sözleşmesi, Eser Sözleşmesi, Tedarikçi Sözleşmesi, Denetim Firması Sözleşmesi, Yapı Denetim Firması Sözleşmesi gibi.)
  • Gayrimenkulleri konu alan özel hukuk ve idare hukuku davaların açılması, yürütülmesi ve dava vekilliği
  • Tapu müdürlüğü nezdinde taşınmaz alımı, satımı konularında hukuki danışmanlık verilmesi,
  • Tapu müdürlüğü nezdinde ipotek hakkı, irtifak hakkı gibi ayni hakların tesisi ve terkini işlemlerinin vekaleten yürütülmesi,
  • İnşaat faaliyetinde bulunacak şirketlerin kuruluşu, şirketler hukuku ve sözleşmeler alanına dair danışmanlık faaliyeti,
  • Gayrimenkullerin hukuki analizi ve hukuki durumlarının raporlanması (Hukuki durum tespit raporu, hukuki risk analiz raporu gibi)
  • İnşaat projelerin imar mevzuatına ve çevre mevzuatına uygunluğunun hukuki denetiminin yapılması ve raporlanması,
  • Vatandaşlarımızın ve yabancıların mülk edinmesi için gerekli danışmanlığın sağlanması, vekaleten tüm sürecin takip edilmesi, tapu tescil işlemlerinin gerçekleştirilmesi,
  • Gayrimenkuller üzerinde ipotek tesis edilmesi, ipoteğin kaldırılması veya paraya çevrilmesi işlemlerinin yürütülmesi
  • Boşanma süreçlerinde gayrimenkullerin durumu ve mal paylaşımına dair danışmanlık verilmesi
  • Site yönetimi danışmanlığı
  • Kat irtifakı ve kat mülkiyeti kurulması danışmanlığı
  • Kooperatif kuruluş işlemleri
  • Yatırım yapılmak istenen gayrimenkullere dair hukuki durum ve risk analiz raporlarının hazırlanması
  • Tapu Müdürlüğü, Kadastro Müdürlüğü gibi kurumlar nezdinde gerekli işlemlerin vekaleten yürütülmesi
  • İmar planlarının incelenmesi ve imar planı danışmanlığı
  • İmar planının iptali davası açılması 
  • Madde 18 uygulamasının iptali davası açılması,
  • Rezerv yapı alanı kararının iptali davası açılması

Hizmetlerini sağlamaktadır. 

Hizmetlerimizle ilgili daha kapsamlı bilgiye ulaşmak ve gayrimenkul hukuku ile ilgili problemleriniz hakkında ofisimize başvurmak için info@kocatepe.av.tr adresine mail gönderebilir, 0506 773 3969 numaralı telefonu arayabilirsiniz. Sitemizin iletişim kısmından bize ulaşarak Fethiye gayrimenkul avukatı çalışmaları ile ilgili daha detaylı bilgi edinebilirsiniz.

Bizi arayın

Leave a Reply

E-posta adresiniz yayınlanmayacak. Gerekli alanlar * ile işaretlenmişlerdir