Bu yazımızda gayrimenkul hukuku davası çeşitlerinden tapu iptal ve tescil davası hakkında aşağıdaki soruları cevaplandırmaya çalışacağız. Yazımız, hiçbir şekilde hukuki tavsiye veya yönlendirme içermemektedir. Gayrimenkul davası ile ilgili hususlarda hataya mahal vermemek adına uzman bir gayrimenkul avukatı tarafından destek alınması tavsiye edilmektedir. Fethiye gayrimenkul avukatı hakkında detaylı bilgi için yazımızı inceleyebilirsiniz.

Tapu İptal ve Tescil Davası Nedir ?

Size ait olması gereken bir gayrimenkul / taşınmaz,  farklı sebeplerle tapu kütüğünde bir başkası adına tescil edilmiş olabilir. Örneğin, bir gayrimenkul, muris muvazaası (halk arasındaki deyimi ile mirastan mal kaçırma) sonucunda bir başkası adına tescil edilebilir. Yine örnek olarak, adınıza kayıtlı bir taşınmaz hile ve aldatma sonucu bir başkası adına tescil edilmiş olabilir. Bu durumlarda tapudaki tescilin yolsuz olduğu kabul edilir ve yolsuz tescilin düzeltilmesi için tapu iptal ve tescil davası açılması gerekir.

Yasal koşulların oluşması halinde dava açmak suretiyle güncel tapu kaydının iptalini ve gayrimenkulun adınıza tescil edilmesini talep edebilirsiniz. Bu tür davalarda gayrimenkul avukatı aracılığı ile başvuru yapılması, davanın seyrini olumlu yönde değiştirebilmektedir. Fethiye gayrimenkul avukatı, gayrimenkul davası risk analizinizi yapacak, davayı vekil olarak menfaatinize en uygun şekilde yürütmeye çabalayacaktır.

Tapu İptal ve Tescil Davası Neden Açılır ?

Bu davanın açılabilmesi için;

• Tapu kütüğüne kayıtlı olan, özel mülkiyete elverişli bir gayrimenkul mevcut olmalıdır.
• Bu gayrimenkulün gerçek hak sahibi dışında bir başka kişi adına tescil edilmiş olması (tescilin yolsuz olması) gerekmektedir.

Tapu iptal ve tescil davası, gayrimenkul hukuku kapsamında ele alınır ve gayrimenkul avukatının faaliyetleri arasındadır. Yukarıda değinildiği gibi, davanın açılması için tapu kütüğündeki tescilin yolsuz, hukuka aykırı olması gerekir.

Yolsuz Tescil Nedir ?

Türk Medeni Kanunu‘nun (”TMK”) 1024. maddesinin ikinci fıkrasında

“Bağlayıcı olmayan bir hukuki işleme dayanan veya hukuki sebepten yoksun bulunan tescil yolsuzdur”

denmek suretiyle yolsuz tescilin tanımı yapılmıştır. TMK 1025. maddesinde ise,

”Bir aynî hak yolsuz olarak tescil edilmiş veya bir tescil yolsuz olarak terkin olunmuş ya da değiştirilmiş ise, bu yüzden aynî hakkı zedelenen kimse tapu sicilinin düzeltilmesini dava edebilir.”

denmek suretiyle yazımızın konusu olan davaların yasal zemini ihdas edilmiştir.

Tapu İptal ve Tescil Davasının Türleri Nelerdir ?

Yolsuz tescil, birçok farklı sebepten kaynaklanabilir. Yolsuz tescile sebep olan olaylar ve tapu iptal ve tescil davasının türleri aşağıdaki gibi sıralanabilir :

• Gayrimenkul devir işlemini gerçekleştiren tarafın hukuki ehliyet yokluğu (gayrimenkul tasarrufu için hukuki ehliyete sahip olmaması) tescili yolsuz kılabilir. Bu halde hukuki ehliyet yokluğu sebebiyle tapu iptal ve tescil davası açılması gerekir.
• Gayrimenkul devir işlemini gerçekleştiren kişinin vekalet yetkisini kötüye kullanması sebebiyle tescil yolsuz olabilir. Bu halde vekalet yetkisinin kötüye kullanılması sebebiyle tapu iptal ve tescil davası açılması gerekir.
• Gayrimenkul devir işleminin mirastan mal kaçırma amacıyla (muris muvazaası ile) yapılması halinde tescil yolsuz olabilir. bu halde muris muvazaası sebebiyle tapu iptal ve tescil davası açılması gerekir.
• Aile konutunun eşin rızası olmaksızın devredilmesi halinde tescil yolsuz olabilir. Bu halde aile konutu sebebiyle tapu iptal ve tescil davası açılması gerekir.
• Kazandırıcı zamanaşımı süresince kesintisiz ve aralıksız zilyet olunması halinde yasal şartları mevcut ise tapunun zilyedi adına tescili talep edilebilir. Bu halde kazandırıcı zamanaşımı sebebiyle tapu iptal ve tescil davası açılması gerekir.
• Gayrimenkulün bulunduğu bölgede imar uygulamasının hukuka aykırı şekilde yapılması sebebiyle yolsuz tescil söz konusu olabilir. Bu halde imar uygulaması sebebiyle tapu iptal ve tescil davası (kadastral parselin ihyası davası) açılması gerekir.
• Ölünceye kadar bakma sözleşmesinin bakım borçlusu tarafından yükümlülüklerin yerine getirilmemesi halinde tescil yolsuz hale gelir. Bu durumda ölünceye kadar bakma sözleşmesinden kaynaklanan tapu iptal ve tescil davası açılması gerekir.
• Gayrimenkulün hile sonucunda devredilmiş olması halinde hile hukuki sebebine dayanan tapu iptal ve tescil davası açılması gerekir.
• Gayrimenkul hakkında kadastro çalışması yapılmış ve kadastro tutanağına asıl hak sahibi dışında bir başkası malik olarak yazıldığından, gayrimenkul tapu kütüğünde asıl hak sahibi dışında bir kişi adına tescil edilmiş olabilir. Bu halde kadastrodan önceki haklara dayanan tapu iptal ve tescil davası açılması gerekir.

Tapu İptal ve Tescil Davası Hangi Mahkemede Açılır ?

Bu dava, taşınmazın bulunduğu yer asliye hukuk mahkemesinde açılacaktır. Yani yetkili mahkeme taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi, görevli mahkeme ise asliye hukuk mahkemesidir. Görevli ve yetkili mahkeme huzurunda açılmadığı takdirde dava usul yönünden reddedilecektir.

Tapu İptal ve Tescil Davasını Açma Süresi Nedir ? Zamanaşımı Kaç Yıldır ?

Dava açma süresi, davanın kaynaklandığı sebebe göre değişebilmektedir. Örneğin kadastrodan önceki  haklara dayanan davada zamanaşımı süresi 10 yıl iken, muris muvazaası sebebine dayanan tapu iptal tescil davasında zamanaşımı süresi yoktur. Gayrimenkul davası

açmadan önce uzman bir gayrimenkul avukatına danışılması, zamanaşımı sürelerinin belirlenmesi açısından önem arz etmekte, hak kayıplarını engellemektedir.

Bir dava için kanunda belirtilen zamanaşımı süresinin geçmesinden sonra açılan dava, usul yönünden reddedilecektir. Davanın tüm giderleri ve davalı vekillerine hükmedilecek olan vekalet ücreti davacı üzerine yüklenilecektir.

Tapu İptal ve Tescil Davası Kime Karşı Açılır ?

Davalı, tapu kütüğünde gayrimenkulün maliki olarak görünen, adına yolsuz tescil yapılan kişidir. Ancak bazı dava türlerinde başka davalıların da eklenmesi gerekmektedir. Örneğin aile konutunun, eşin rızası bulunmaksızın devredildiği hallerde, gayrimenkulün devredildiği üçüncü kişi ile birlikte eşinin rızasını almaksızın aile konutunu devreden eş de davalı olarak gösterilmelidir. Bir başka örnek olarak, vekalet görevinin kötüye kullanılması halinde dava, vekile ve vekilin vekâlet görevini kötüye kullandığını bilen üçüncü kişilere karşı açılmalıdır. Davanın sebebine ve çeşidine göre husumet yöneltilmesi gereken davalılar değişkenlik gösterebilmektedir. Bu sebeple dava aşamasında uzman bir gayrimenkul avukatı ndan destek alınması hak kayıplarının önlenmesinde etkili olacaktır.

Dava Nasıl Açılır ?

Dava açmak için bir avukata vekaletname verilmesi zorunlu değildir. Ancak bir davanın kazanılabilmesi için yalnızca haklı olmak yeterli değildir. Davanın açılmasından itibaren birçok usul kuralının da yerine getirilmesi, davayı ispata yarayacak olan delillerin usul hukuku kurallarına uygun olarak mahkemeye sunulması gerekmektedir. Aynı zamanda dosyadaki tüm gelişmelerin takip edilmesi, ara kararların yerine getirilmesi, dosyanın eksiksiz şekilde tekemmül edebilmesi için sıkı bir şekilde takibi önemlidir. Avukatlar, profesyonel olarak davalarla ilgilendiğinden bu süreçlerin usul hukukuna uygun olarak sıkı bir şekilde takip edilmesini sağlamaktadırlar. Avukatlar, müvekkillerinin ek hiçbir işlem yapmasına gerek kalmadan başından sonuna kadar davaları takip etmektedirler. Dava süreçlerinin tamamen avukat tarafından profesyonel şekilde takip edilebilmesi için kişiler genellikle bir avukata vekaletname vermekte, avukat aracılığı ile dava dosyalarını yürütmektedir. Yazımızın konusunu oluşturan gayrimenkul davası kategorisinde, özellikle uzman bir gayrimenkul avukatının desteğine başvurulması birçok olası birçok problemin önüne geçilmesini sağlayacaktır. Fethiye gayrimenkul avukatı, davayı usul kurallarına uygun bir şekilde yürütecek ve nihayete erdirecektir.

Gayrimenkul avukatı tarafından dava dilekçesinin Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nda (”HMK”) belirlenen usul hukuku kurallarına uygun olarak hazırlanması sonrasında dava, masrafları yatırılarak UYAP Avukat portal üzerinden açılabilecektir. Kişi, davasını kendisi takip etmek isterse, davasını adliyelerde bulunan tevzi bürolarına başvurmak suretiyle açabilecektir.

Dava Masrafı Nedir ve Ne Kadar Tutar ?

Davaların açılabilmesi için belirli bir harcın ve gider avansının dosyaya yatırılması gerekmektedir. Dava masrafları her davada değişkenlik göstermektedir. Bazı davalarda, dava konusu malvarlığı değeri üzerinden nispi (oransal) harç alınırken, bazı davalarda matbu (sabit) harç söz konusudur. Hangi davada hangi harç türünün geçerli olduğu ve hangi davada ne kadar harç yatırılacağına dair uzman bir gayrimenkul avukatı desteği alınması önemlidir.

Tapu iptal ve tescil davalarında, dava konusu olan gayrimenkulün değeri üzerinden binde 68,31 oranında harç alınır. Bu harcın 1/4’ü dava açılırken, 3/4’ü ise karar aşamasına gelinmeden önce ödenmektedir. Gayrimenkul davası söz konusu olduğunda, gayrimenkulün güncel değerinin davacı tarafından belirlenmesi mümkün olmadığı için sembolik bir rakam üzerinden belirsiz alacak davası olarak dava açılması mümkündür. Bu halde harç, dava tutarı olarak gösterilen tutar üzerinden yatırılacak, gayrimenkulün dava tarihindeki değeri bilirkişi raporu ile belirlendikten sonra ise, gayrimenkulün gerçek değeri üzerinden harç ikamesi yapılabilecektir.

Dava harcı haricinde, tebligat gideri, keşif gideri, tanık gideri, bilirkişi ücretleri gibi giderlerin karşılanabilmesi amacıyla dava dosyasına bir miktar gider avansı yatırılması gerekmektedir. Yargılama sürecinde yukarıda sayılan sebeplerle gider avansı ikamesi yapılması gündeme gelebilmektedir.

Gayrimenkul Davası Avukat Ücreti

Açmak istediğiniz davanın veya tarafı olduğunuz davanın konusuna göre avukatlık ücreti değişebilecektir. Her davanın iş yükü ve çalışma süreci birbirinden farklıdır. Avukat, Türkiye Barolar Birliği tarafından belirlenen Avukatlık Asgari Ücret Tarifesi’nin altında bir ücret karşılığında iş üstlenemeyecektir. Fethiye gayrimenkul avukatı olarak sunulan hizmetler karşılığında müvekkillerin koşullarına uygun olarak çeşitli ödeme imkanları sağlanmakta, her iki tarafın da tatmin olacağı şekilde uygun çözümler üretilmektedir.

Hizmetlerimizle ilgili daha kapsamlı bilgiye ulaşmak ve gayrimenkul hukuku ile ilgili problemleriniz hakkında ofisimize başvurmak için info@kocatepe.av.tr adresine mail gönderebilir, 0506 773 3969 numaralı telefonu arayabilirsiniz. Sitemizin iletişim kısmından bize ulaşarak Fethiye gayrimenkul avukatı çalışmaları ile ilgili daha detaylı bilgi edinebilirsiniz.