Türkiye’de son yıllarda özellikle Fethiye gibi kıyı bölgelerinde yabancı yatırımcıların gayrimenkul edinimi giderek yaygınlaşmaktadır. Ancak bu edinim serbest değildir; kanuni sınırlamalara, yüzölçümü kısıtlarına ve bazı bölgelerde tam bir edinim yasağına tabidir. Bu yazıda, yabancı gerçek ve tüzel kişilerin Türkiye’de satın alma yoluyla taşınmaz edinimine ilişkin güncel şartlar, kısıtlamalar ve uygulamada sık karşılaşılan uyuşmazlıklar Yargıtay ve Danıştay kararları ışığında ele alınmaktadır.
Ana Noktalar
- Yabancı gerçek kişilerin taşınmaz ediniminde aranan mütekabiliyet (karşılıklılık) şartı 2012 yılında kaldırılmış, edinim artık Cumhurbaşkanının belirlediği ülke vatandaşları esasına ve kanuni sınırlamalara bağlanmıştır.
- Yabancı gerçek kişilerin edindiği taşınmazlar, ilçe genelinde özel mülkiyete konu yüzölçümün yüzde onunu ve kişi başına ülke genelinde otuz hektarı geçemez.
- Askeri yasak bölgeler ve güvenlik bölgelerinde yabancı gerçek ve tüzel kişilerin taşınmaz edinimi tamamen yasaktır; ilgili komutanlıktan araştırma yapılmadan tesis edilen işlemler bozma nedenidir.
- Yabancı sermayeli şirketlerin taşınmaz edinimi, gerçek kişilerden farklı ve ayrı şartlara bağlı bir rejime tabidir.
- Taşınmaza ilişkin uyuşmazlıklarda, tarafların uyruğu ne olursa olsun, taşınmazın bulunduğu yer hukuku yani Türk hukuku uygulanır.
Tapu iptal ve tescil davalarının genel türleri, tarafları ve süreci hakkında ayrıntılı bilgiye Tapu İptal ve Tescil Davası başlıklı yazımızdan, gayrimenkul hukukuna ilişkin diğer hizmetlerimiz hakkında ise Fethiye Gayrimenkul ve İnşaat Avukatı sayfamızdan ulaşılabilir.
Yabancı Gerçek Kişilerin Taşınmaz Edinim Şartları: Tapu Kanunu m.35
Yabancı uyruklu gerçek kişilerin Türkiye’de taşınmaz edinimi, 2644 sayılı Tapu Kanunu‘nun 35. maddesinde düzenlenmiştir. Cumhuriyet döneminde uzun yıllar, bir yabancının Türkiye’de taşınmaz edinebilmesi için kendi ülkesinin de Türk vatandaşlarına aynı hakkı tanıması, yani mütekabiliyet şartı aranmıştır. Yargıtay 7. Hukuk Dairesinin 23.12.2024 tarihli, E. 2024/4288, K. 2024/5906 sayılı kararında da hatırlatıldığı üzere, bu şart 22.12.1934 tarihli ilk Tapu Kanunu’ndan itibaren uzun süre uygulanmış, ancak 18.05.2012 tarihinde yürürlüğe giren 6302 sayılı Kanun ile tamamen kaldırılmıştır.
Yargıtay 14. Hukuk Dairesinin 04.12.2014 tarihli, E. 2014/9916, K. 2014/13890 sayılı kararında, m.35’in güncel hükmü şöyle özetlenmiştir: kanuni sınırlamalara uyulmak kaydıyla, uluslararası ilişkiler yönünden ve ülke menfaatlerinin gerektirdiği hallerde Cumhurbaşkanınca (kararın verildiği tarihte yürürlükteki adıyla Bakanlar Kurulunca) belirlenen ülkelerin vatandaşı olan yabancı gerçek kişiler Türkiye’de taşınmaz ve sınırlı ayni hak edinebilir. Aynı kararda, doğumla Türk vatandaşı olup sonradan çıkma izniyle vatandaşlıktan ayrılan ve mavi kart sahibi olan kişilerin bu sınırlamalara tabi olmadığı da vurgulanmıştır. Yargıtay 7. Hukuk Dairesinin 09.04.2025 tarihli, E. 2024/3682, K. 2025/1832 sayılı kararında ise, mütekabiliyet şartının kalkmış olmasının edinimi koşulsuz hale getirmediği, kanuni sınırlamalara uyulmasının hâlâ arandığı açıkça belirtilmiştir.
Kanunun getirdiği en önemli sınırlama, yüzölçümü sınırıdır. Mevzuat.gov.tr’deki güncel metne göre, yabancı gerçek kişilerin edindiği taşınmazlar ile bağımsız ve sürekli nitelikteki sınırlı ayni hakların toplam alanı, ilçe genelinde özel mülkiyete konu yüzölçümün yüzde onunu ve kişi başına ülke genelinde otuz hektarı geçemez; Cumhurbaşkanı bu miktarı kişi başına iki katına kadar artırmaya yetkilidir. Ayrıca yapısız bir taşınmaz satın alan yabancı, üzerinde geliştireceği projeyi iki yıl içinde ilgili Bakanlığın onayına sunmakla yükümlüdür; aksi hâlde taşınmaz tasfiye edilerek bedele çevrilir.
2024/3682 sayılı kararda dikkat çeken bir başka husus da, mahkemelerin bu şartların gerçekleşip gerçekleşmediğini resen araştırma yükümlülüğüdür. Yargıtay, taşınmazın yabancı davacı adına tescili istenen bir davada, ilk derece mahkemesinin davacının Türkiye’de mülk edinmesine engel bir durum olup olmadığını ilçe tapu sicil müdürlüğü ve Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü Yabancı İşler Dairesi Başkanlığından sormadan, ayrıca 2565 sayılı Kanun yönünden de inceleme yapmadan karar vermesini eksik araştırma nedeniyle bozmuştur.
Askeri Yasak Bölge ve Güvenlik Bölgelerinde Edinim Yasağı
Yabancıların taşınmaz ediniminde ikinci ve daha katı bir sınırlama, 2565 sayılı Askeri Yasak Bölgeler ve Güvenlik Bölgeleri Kanunu‘ndan kaynaklanmaktadır. Bu Kanunun ikinci derece kara askeri yasak bölgelerine ilişkin 9. maddesinin (b) bendi açıktır: “Yabancı gerçek ve tüzelkişiler bu bölgede taşınmaz mal edinemezler.” Aynı maddeye göre yabancılar izin almadan geçici olarak dahi bu bölgelere giremez, oturamaz, çalışamaz ve taşınmaz kiralayamaz; bölgedeki mevcut taşınmazların tasfiyesine karar verme yetkisi Cumhurbaşkanına aittir. Kanunun 28. maddesi ise, askeri yasak bölgelere yakınlığı veya diğer stratejik nedenlerle Cumhurbaşkanınca ayrıca tespit edilebilecek bölgelerde de yabancıların taşınmaz edinemeyeceğini ve izinsiz kiralayamayacağını düzenlemektedir.
Bu yasağın önemi, Yargıtay 7. Hukuk Dairesinin yukarıda anılan 2024/3682 sayılı kararında somutlaşmaktadır: mahkeme, taşınmazın 2565 sayılı Kanun kapsamında askeri yasak veya güvenlik bölgesinde kalıp kalmadığını araştırmadan tescile karar vermiş, Yargıtay bu eksikliği tek başına bozma nedeni saymıştır. Danıştay İdare Dava Daireleri Kurulunun 24.06.2021 tarihli, E. 2020/2485, K. 2021/1307 sayılı kararında da, tapu kaydında “Askeri Yasak Bölgeler ve Güvenlik Bölgeleri içerisinde bulunmaktadır” şerhi bulunan bir taşınmaz üzerinde satış vaadi sözleşmesi yoluyla dahi edinim yapılamayacağı, Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğünün ilgili genelgesine atıfla teyit edilmiştir.
İhlal hâlinde ortaya çıkan sonuç yalnızca hukuki değil, cezai de olabilir. Yargıtay 11. Ceza Dairesinin 02.07.2024 tarihli, E. 2020/5875, K. 2024/9014 sayılı kararına konu olayda, yabancı uyrukluların Alanya’da taşınmaz edinebilmesi için ilgili ordu komutanlığından alınması gereken izin belgesi sahte olarak düzenlenip tapu müdürlüğüne ibraz edilmiştir. Yargıtay, tapu müdürlüklerinin yabancıların taşınmaz başvurularında işleme konu yerin askeri yasak veya güvenlik bölgesinde kalıp kalmadığını ilgili komutanlıktan sorma yükümlülüğü bulunduğunu, bu nedenle sahte izin belgesi düzenlenmesinin salt teoride kalan bir eylem olmayıp gerçek bir durumun belgelenmesi amacıyla sahtecilik olarak değerlendirilmesi gerektiğini vurgulamıştır.
Tüzel Kişilerin (Yabancı Sermayeli Şirketlerin) Taşınmaz Edinimi
Yabancı sermayeli şirketlerin taşınmaz edinimi, gerçek kişilerden tamamen ayrı bir rejime, Tapu Kanunu’nun 36. maddesine tabidir. Bu maddeye göre, 5901 sayılı Türk Vatandaşlığı Kanunu’nun 28. maddesi kapsamındaki kişiler hariç olmak üzere, yabancı gerçek kişilerin, yabancı ülke kanunlarına göre kurulmuş tüzel kişilerin veya uluslararası kuruluşların yüzde elli veya daha fazla hisseye ya da yönetimi belirleme yetkisine sahip olduğu Türkiye’de kurulu şirketler, ancak ana sözleşmelerinde belirtilen faaliyet konusunu yürütmek amacıyla taşınmaz edinebilir ve kullanabilir. Bu şirketlerin askeri yasak bölge, askeri güvenlik bölgesi veya 2565 sayılı Kanunun 28. maddesi kapsamındaki bölgelerde taşınmaz edinimi Genelkurmay Başkanlığının ya da yetkilendireceği komutanlıkların, özel güvenlik bölgelerindeki edinimi ise taşınmazın bulunduğu yer valiliğinin iznine bağlıdır.
Yargıtay 14. Hukuk Dairesinin 06.11.2012 tarihli, E. 2012/9863, K. 2012/12842 sayılı kararı, bu rejimin mahkemelerce dikkatle araştırılması gerektiğini göstermektedir. Kararda, bir yabancı sermayeli anonim şirket lehine yapılan satış vaadi sözleşmesine dayalı tescil talebinin kabul edildiği, ancak mahkemenin şirketin taşınmaz edinme hakkını, dayanak gösterdiği kanun hükmünün Anayasa Mahkemesince iptal edilmiş olduğunu gözden kaçırarak değerlendirdiği; bu nedenle şirketin somut olayda taşınmaz edinip edinemeyeceği yeniden araştırılmadan tescile karar verilmesinin isabetsiz olduğu belirtilmiştir. Yabancı sermayeli şirketle taşınmaz alım satımı öngören sözleşmelerde, şirketin edinim koşullarını taşıyıp taşımadığının işlem öncesinde ayrıca teyit edilmesi bu nedenle önem taşımaktadır.
Türk Vatandaşlığı İçin Gayrimenkul Yatırımı Yolu
Fethiye gibi yabancı emlak yatırımcılarının yoğun ilgi gösterdiği bölgelerde sıkça gündeme gelen bir başka konu, gayrimenkul yatırımı yoluyla istisnai olarak Türk vatandaşlığı kazanılmasıdır. Türk Vatandaşlığı Kanununun Uygulanmasına İlişkin Yönetmelik’in 20. maddesinin ikinci fıkrasının (b) bendi, 6 Ocak 2022 tarihli değişiklikle güncellenmiş güncel hâliyle, en az 400.000 Amerikan doları veya karşılığı döviz tutarındaki kat mülkiyeti ya da kat irtifakı kurulmuş veya üzerinde yapı bulunan arsa vasıflı bir taşınmazın, tapu kayıtlarına üç yıl satılmaması şerhi konulmak şartıyla satın alınmasını aramaktadır. Aynı bent, kat mülkiyeti veya kat irtifakı kurulmuş bir taşınmazın noterde düzenlenen satış vaadi sözleşmesiyle, bedelin peşin yatırılması ve üç yıl devir yapılmayacağı taahhüdünün tapu siciline şerh edilmesi şartıyla edinilmesini de aynı kapsamda kabul etmektedir.
Bu yolun kullanılabilmesi için taşınmazın öncelikle yukarıda anlatılan genel edinim şartlarını, özellikle askeri yasak bölge sınırlamasını taşıması gerekir. Danıştay İdare Dava Daireleri Kurulunun yukarıda anılan 2021/1307 sayılı kararında da açıkça belirtildiği üzere, askeri yasak bölge içindeki bir taşınmaz üzerinde satış vaadi sözleşmesi yapılsa dahi bu sözleşme tapuya şerh edilemeyeceğinden, böyle bir taşınmazla istisnai vatandaşlık yolu kullanılamaz.
MÖHUK’un Taşınmaza İlişkin Hükümleri: Bulunduğu Yer Hukuku İlkesi
Taraflardan birinin veya her ikisinin yabancı uyruklu olduğu taşınmaz uyuşmazlıklarında hangi ülke hukukunun uygulanacağı, 5718 sayılı Milletlerarası Özel Hukuk ve Usul Hukuku Hakkında Kanun‘un (MÖHUK) 21. maddesinde düzenlenmiştir. Maddenin birinci fıkrasına göre, “taşınırlar ve taşınmazlar üzerindeki mülkiyet hakkı ve diğer aynî haklar, işlem anında malların bulunduğu ülke hukukuna tâbidir.” Bu ilke, milletlerarası özel hukukta lex rei sitae olarak bilinir ve taşınmazın bulunduğu ülkenin hukukunun, tarafların uyruğundan bağımsız olarak uygulanmasını sağlar.
Ankara Bölge Adliye Mahkemesi 12. Hukuk Dairesinin 28.03.2017 tarihli, E. 2017/194, K. 2017/179 sayılı kararında bu ilke somut olaya uygulanmıştır. Kararda, taşınmazın Türkiye’de bulunması nedeniyle MÖHUK m.21 gereğince ayni hak niteliğindeki uyuşmazlıkta Türk mahkemelerinin yetkili ve görevli olduğu, taşınmaza ilişkin talep bakımından Türk hukukunun uygulanacağı açıkça vurgulanmıştır. Sonuç olarak, taraflardan biri veya her ikisi yabancı uyruklu olsa dahi, Türkiye’deki bir taşınmaza ilişkin mülkiyet uyuşmazlığı Türk mahkemelerinde ve Türk hukukuna göre çözümlenir.
Yabancıların Taşınmaz Ediniminde Sık Karşılaşılan Uyuşmazlıklar
Askeri İzin Alınmadan Yapılan Satışların Sonucu
Yukarıda aktarılan Yargıtay 11. Ceza Dairesi kararının da gösterdiği gibi, taşınmazın askeri yasak veya güvenlik bölgesinde kalıp kalmadığının ilgili komutanlıktan sorulmadan, sahte veya gerçek dışı belgelerle yapılan satışlar hem hukuki hem cezai sonuç doğurur. Hukuki cephede, işleme konu taşınmaz gerçekten yasak bölgede ise edinim baştan geçersizdir ve Yargıtay 7. Hukuk Dairesinin 2024/3682 sayılı kararında görüldüğü gibi, mahkemelerin bu hususu resen araştırmadan verdiği tescil kararları bozulmaktadır.
Vekaletle Yapılan İşlemlerde Yetki Kötüye Kullanımı
Türkiye dışında yaşayan yabancı alıcılar, taşınmaz alım satım işlemlerini sıklıkla Türkiye’deki bir vekil aracılığıyla yürütmektedir. Vekilin yetkisini aşarak veya kötüye kullanarak yaptığı işlemlerin iptali ayrı ve kapsamlı bir konu olduğundan, bu husustaki ayrıntılı bilgi ve emsal kararlar için Vekalet Görevinin Kötüye Kullanılması Nedeniyle Tapu İptal ve Tescil Davası başlıklı yazımıza bakılabilir.
Tapu İşlemlerinde Tercüman Zorunluluğu
Türkçe bilmeyen yabancı bir tarafın katıldığı tapu işlemlerinde yeminli tercüman bulundurulması zorunludur. Yargıtay 1. Hukuk Dairesinin 30.05.2023 tarihli, E. 2022/7847, K. 2023/3010 sayılı kararında da hatırlatıldığı üzere, Tapu Sicili Tüzüğü’nün 24. maddesinin 3. fıkrası “istem sahiplerinden biri veya birkaçının Türkçe bilmemesi hâlinde, yeminli tercüman bulundurulur” hükmünü içermektedir. Bu kuralın önemi, Yargıtay 1. Hukuk Dairesinin 24.06.2013 tarihli, E. 2013/3247, K. 2013/10386 sayılı kararında somut biçimde ortaya çıkmıştır: çok sınırlı Türkçe konuşabilen bir Alman vatandaşının vekil sıfatıyla katıldığı satış işleminde ve bu vekil adına düzenlenen vekaletnamede tercüman bulundurulmadığı tespit edilmekle birlikte, satış iradesinin açıkça ortaya konulduğu ve resmî senette “okudum” ibaresinin altında vekilin imzasının bulunduğu gözetilerek, yalnızca tercüman eksikliğine dayanılarak verilen tapu iptali ve tescil kararı isabetli görülmemiş ve bozulmuştur; yani tercüman eksikliği tek başına tapu iptali için yeterli bir sebep sayılmamıştır. Bu nedenle, yabancı taraflı tapu işlemlerinde tercüman bulundurulması yalnızca bir formalite değil, işlemin geçerliliğini etkileyebilecek bir usul güvencesidir.
İngilizce bilgi için Fethiye’deki yabancı danışanlarımıza sunduğumuz hizmetler hakkında Fethiye Lawyer sayfamızdan bilgi alabilirsiniz. Miras yoluyla taşınmaz edinen yabancı mirasçılara uygulanacak hukuk ise bu yazının kapsamı dışında olup, bu konudaki ayrıntılı bilgiye Yabancı Mirasçı Taşınmazlarında Uygulanacak Hukuk Nedir? başlıklı yazımızdan ulaşılabilir.
Sıkça Sorulan Sorular
Yabancılar Türkiye’de taşınmaz alabilmek için karşılıklılık şartını hâlâ sağlamak zorunda mı?
Hayır. Mütekabiliyet şartı 18.05.2012 tarihinde yürürlüğe giren 6302 sayılı Kanun ile kaldırılmıştır. Bugün edinim, Cumhurbaşkanınca belirlenen ülkelerin vatandaşı olma esasına ve kanuni sınırlamalara bağlıdır.
Bir yabancı Türkiye’de en fazla ne kadar taşınmaz edinebilir?
Tapu Kanunu m.35 uyarınca, bir yabancının edindiği taşınmazlar ile bağımsız ve sürekli sınırlı ayni haklar, ilgili ilçedeki özel mülkiyete konu toplam yüzölçümün yüzde onunu ve kişi başına ülke genelinde otuz hektarı geçemez. Cumhurbaşkanı bu otuz hektarlık sınırı kişi başına iki katına kadar artırabilir.
Askeri yasak bölgede bulunan bir taşınmaz yabancıya satılabilir mi?
Hayır. 2565 sayılı Kanunun 9. maddesinin (b) bendi, ikinci derece kara askeri yasak bölgelerinde yabancı gerçek ve tüzel kişilerin taşınmaz edinmesini açıkça yasaklamaktadır. Bu yasak, satış vaadi sözleşmesi gibi ileri aşamaya yönelik işlemleri de kapsar.
Bir taşınmazın askeri yasak bölgede olup olmadığı nasıl öğrenilir?
Tapu müdürlükleri, yabancıların taşınmaz başvurularında işleme konu yerin stratejik, askeri yasak veya güvenlik bölgesinde kalıp kalmadığını ilgili komutanlıktan sormakla yükümlüdür. Alım öncesinde bu sorgunun yapılıp yapılmadığının ve tapu kaydındaki şerhlerin ayrıca kontrol edilmesi önemlidir.
Yabancı sermayeli bir şirket Türkiye’de taşınmaz alabilir mi?
Evet, ancak gerçek kişilerden farklı bir rejime, Tapu Kanunu m.36’ya tabidir. Yabancı ortaklık oranı yüzde elli veya üzerinde olan Türkiye’de kurulu şirketler, yalnızca ana sözleşmelerindeki faaliyet konusunu yürütmek amacıyla taşınmaz edinebilir.
Gayrimenkul alarak Türk vatandaşlığı kazanmak için asgari yatırım tutarı nedir?
Türk Vatandaşlığı Kanununun Uygulanmasına İlişkin Yönetmelik’in 20. maddesi uyarınca, güncel şart en az 400.000 Amerikan doları veya karşılığı döviz tutarındaki bir taşınmazın satın alınması ve tapu kayıtlarına üç yıl satılmaması şerhi konulmasıdır.
Taşınmaz Türkiye’de, taraflar başka ülke vatandaşıysa hangi hukuk uygulanır?
MÖHUK m.21 uyarınca, taşınmazlar üzerindeki mülkiyet hakkı ve diğer ayni haklar, taşınmazın bulunduğu ülke hukukuna tabidir. Türkiye’deki bir taşınmaza ilişkin uyuşmazlıkta, taraflar hangi ülke vatandaşı olursa olsun Türk hukuku ve Türk mahkemeleri yetkilidir.
Tapu işleminde yabancı taraf Türkçe bilmiyorsa ne yapılmalıdır?
Tapu Sicili Tüzüğü m.24/3 uyarınca yeminli tercüman bulundurulması zorunludur. Bu şartın yerine getirilmemesi, işlemin sonradan iptal davasına konu edilmesinde önemli bir usul eksikliği olarak değerlendirilebilir.
Vekaletle yapılan taşınmaz alımında yabancı alıcı nasıl korunur?
Vekaletnamenin kapsamının net belirlenmesi ve vekilin işlemlerinin düzenli takip edilmesi önemlidir. Vekilin yetkisini kötüye kullanması hâlinde izlenecek hukuki yol için ayrıntılı bilgiye ilgili yazımızdan ulaşılabilir.
Fethiye’de veya Türkiye’nin başka bir bölgesinde taşınmaz edinimi planlayan veya edinim sürecinde bir uyuşmazlıkla karşılaşan yabancı uyruklu danışanlarımıza, hukuki durumlarının değerlendirilmesi ve gerekli işlemlerin yürütülmesi konusunda destek sağlıyoruz. Sorularınız için avmustafakocatepe@gmail.com adresinden bizimle iletişime geçebilirsiniz.
