İmar Kanunu ve belediyelerce belirlenen kuralların dışında arsa ya da arazi üzerinde ruhsatsız ya da verilen ruhsata aykırı bir şekilde yapılan yapılara imara aykırı yapı (Kaçak yapı) denir. Kaçak yapıya karşı imar para cezası ve yıkım kararı gibi müeyyideler uygulanabilmektedir. Bunun yanında, Türk Ceza Kanunu’nun 184. maddesi uyarınca imar kirliliğine neden olma suçu bakımından ceza verilebilecektir. Bu yazımızda kaçak yapı nedir ? Kaçak yapı yapmanın cezası nedir ? Gibi sorulara cevap arayacağız. Kaçak yapılar ciddi problemler doğurabilmektedir. Bu sebeple Fethiye gayrimenkul avukatı desteği alınması önem arz etmektedir.

İmara Aykırı Yapı Nedir ? – Kaçak Yapı Nedir ?

İmar Kanunu ve belediyelerce belirlenen kuralların dışında arsa ya da arazi üzerinde ruhsatsız ya da verilen ruhsata aykırı bir şekilde yapılan yapılara imara aykırı yapı – Kaçak yapı – denir. İmara aykırı yapı olarak nitelendirilebilecek yapılar:

• Yapı ruhsatı olmayan ya da yapı ruhsatı ve eklerine aykırı olarak yapılan yapılar
• İmar planlarında kamu hizmeti için ayrılmış olan alanlara taşan yapılar 
• Yasal mercilerden izin alınmadan yapılan yapılar 
• Kesin yapı yapma yasağı olan alanlara yapılan yapılar 
• Yetkili mercilerin belirlemiş olduğu sınırları aşan yapılar. (Taban alanı katsayısı, kat düzenine , fen ve sağlık kurallarına uymayan ve bina derinliğini aşan).
• İç yükseklik, çatı eğimi, bina yüksekliği, konutlarda bulunması gereken iç bölümler gibi konulara aykırı olan yapılar.
• Komşu parsele tecavüz eden veya komşu mesafelerine uymayan yapılar.
• İmar planı bölgeleme ilkelerine aykırı olan yapılar.

İmara aykırı yapıları tespit etmek belediyelerin yükümlülüklerindendir. Yapının imara aykırı olduğu tespit edilmesiyle belediye encümeni tarafından inşaatı durdurma -inşaat mühürleme- ve yıkım kararı alınacaktır.

Bu kararın uygulanması geri alınamaz. Bu sebeple gerekli usullere uyularak bu karar alınmalıdır. Aksi takdirde idari işlemdeki sakatlık, hakkında yıkım kararı alınan kişi için iptal davasına konu edilebilir.

Yapı Tatil Zaptı Nedir? 

İmara aykırılığı tespit edilen sonrasında mühürlenen yapı hakkında yetkili kişilerce düzenlenmesi gereken ve mühürlenen yapıya asılması gereken belgeye yapı tatil zaptı adı verilir. Yapı tatil zaptı ayrıca yapının bulunduğu mahalledeki muhtarlığa bırakıldığına dair bir yazı ile belirtilir. Zaptın yapıya asıldığına dair fotoğraf çekilmesi gerekir. 

2020 yılında yürürlüğe giren 7221 sayılı kanunun 10. maddesinde yapı tatil zaptının bir örneğinin de Çevre ve Şehircilik Bakanlığı’na gönderilmesi gerektiği düzenlenmiştir. 

Yapı tatil zaptının düzenlenmesinden ve yapıya asılmasından sonra mühürlenen yapının sahibinin yapması gereken en geç 1 ay içinde yapıyı ruhsata uygun hale getirmelidir. Yapı eski haline getirildikten sonra belediyece görevlendirilen kişiler tarafından gerekli kontroller yapılacaktır. Yapılan kontroller neticesinde yapının ruhsata uygun hale getirildiğine karar verilirse mühür kaldırılarak inşaatın devamına karar verilecektir. 

Bir aylık sürenin sonunda yapı ruhsata uygun hale getirilmezse Yapı ruhsatı iptal edilir ve belediye encümeni veya il idare kurulu kararı ile belediye veya valilikçe yıktırılır. Bu yıkımın masrafı imara aykırı yapıyı yapan kişiden tahsil edilmektedir.

Yıkım Kararı Hukuka Uygunluğu

İmara aykırı yapı yapan kişiye tebliğ edilen yapı tatil zaptında, yapıyı ruhsata uygun hale getirmesi için verilen süreyi beklemeden ilgili idarenin yıkım kararını uygulaması hukuka aykırı olacaktır. İdarenin bu eylemi fiili yol olarak nitelendirilmektedir. Fiili yol idarenin yapmış olduğu haksız fiillerdir.

Yıkım kararının yetkili idari birimler tarafından alınması gerekir. Belediyeye bağlı bulunan yerlerde belediye encümeni, valiliğe bağlı yerlerde ise il idare kurulu yıkım kararı vermeye yetkilidir. 

Yıkım kararında yapının hangi bölümünün ruhsata aykırı olarak yapıldığı ve ne şekilde ruhsata aykırı olduğu açıklanmalıdır. Yıkım kararı yapının yalnızca ruhsata aykırı olan kısmı için verilecektir. Ayrıca kararda bu kararın hangi sonuçları doğuracağı da açıkça belirtilmelidir. 

Yıkım kararı yapı maliki ile ilgili olarak alınmalıdır. Yapının tapuda görülen maliki, her zaman imara aykırı uygulamayı yapan kişi olmayabilir. Bu durumda, cezanın muhatabı farklı bir kişi olacaktır. Örneğin, tapuda malik görünen kişi, taşınmazı sonradan satın almış olabilir. Bu sebeple idarenin imara aykırılığı uygulayan kişiyi tespit etmesi önemlidir.

Yıkım Kararı İtiraz Yolları Nelerdir ?

Hukuka aykırı olarak verilen yıkım kararına karşı kişiler, yıkım kararını veren ilgili idareye başvurarak yıkım kararının kaldırılmasını talep edebilirler. İdarenin bu talebi reddetmesi veya 30 gün içinde kişinin yapmış olduğu bu talebe herhangi bir cevap vermemesi durumunda 60 günlük dava açma süresi işlemeye başlayacaktır. 

Yıkım Kararına İtiraz Yürütmenin Durdurulması

Altmış günlük süre içinde yıkım kararının iptali içinde dava açmak yıkım işlemini tek başına durdurmaz. Dava açılırken kişinin kararın iptalini talep ederken aynı zamanda yürütmenin durdurulmasını da talep etmesi gerekir.

Yürütmenin durdurulması kararı, idari işlemin uygulanması halinde telafisi güç veya imkansız zararların doğması ve  idari işlemin açıkça hukuka aykırı olduğu durumlarda davalı idarenin savunması alındıktan sonra alınan bir karardır. Ancak yıkım kararının uygulanması uygulanmakla etkisi tükenecek bir işlem olduğu için ilgili idarenin savunması alınmadan da yürütmenin durdurulması kararı verilebilir.

Yıkım Kararının İptali Davasında Görevli ve Yetkili Mahkeme Hangisidir ?

Bir idari işlem olan yıkım kararının iptali için açılacak davada görevli mahkeme idare mahkemesidir. 

Yetkili mahkeme ise yıkım kararını veren idarenin bulunduğu yer mahkemesidir.

Yıkım Kararı İptali Davası Ne Kadar Sürer ?

İdare mahkemeleri ihtisas mahkemeleridir ve yalnızca uzman oldukları dava dosyalarına bakarlar. Bu sebeple idare hukuku davaları genel mahkemelerde görülen davalara göre daha hızlı sonuçlanmaktadır. Fakat davanın süresini belirleyecek birçok etken vardır. Örneğin, yapılan keşfin yetersizliği sebebiyle yeni keşif yapılması gerekebilecektir. Yahut, bilirkişi raporlarına yapılan itirazlar sonucu yeni raporların hazırlanması zorunluluğu ortaya çıkabilecektir. Dava dosyasına bakan mahkemedeki hakim değişiklikleri gibi hususlar davanın uzamasına sebebiyet verebilecektir.

Yıkım Kararının İptali Davası Masrafları

Davaların açılabilmesi için belirli bir harcın ve gider avansının dosyaya yatırılması gerekmektedir. Dava masrafları her davada değişkenlik göstermektedir. Bazı davalarda, dava konusu malvarlığı değeri üzerinden nispi (oransal) harç alınır. Bazı davalarda ise matbu (sabit) harç söz konusudur. Hangi davada hangi harç türünün geçerli olduğunun tespiti önemlidir. Hangi davada ne kadar harç yatırılacağına dair uzman bir gayrimenkul avukatı desteği alınmalıdır.

Dava harcı haricinde farklı giderler mevcuttur. Tebligat gideri, keşif gideri, tanık gideri, bilirkişi ücretleri gibi giderler karşılanmalıdır. Bu sebeple dava dosyasına bir miktar gider avansı yatırılması gerekecektir. Yargılama sürecinde yukarıda sayılan sebeplerle gider avansı ikamesi yapılması gündeme gelebilmektedir.

Yıkım Kararına İtiraz İçin Avukat Zorunlu Mudur ?

Hukukumuzda davaların avukat aracılığı ile açılması kural olarak zorunlu değildir. Ancak bir davanın kazanılabilmesi için yalnızca haklı olmak yeterli olmayacaktır. Avukat, vatandaşın mahkeme huzurundaki vekilidir. Davanın açılmasından itibaren birçok usul kuralının yerine getirilmesi, davanın ispatına yarayacak olan delillerin usul hukuku kurallarına uygun olarak mahkemeye sunulması gerekmektedir. Aynı zamanda dosyadaki tüm gelişmelerin takip edilmesi, ara kararların yerine getirilmesi, dosyanın eksiksiz şekilde tekemmül edebilmesi için sıkı bir şekilde takibi önemlidir.

Avukatlar, profesyonel olarak davalarla ilgilendiğinden bu süreçlerin usul hukukuna uygun olarak sıkı bir şekilde takip edilmesini sağlamaktadırlar. Avukatlar, müvekkillerinin ek hiçbir işlem yapmasına gerek kalmadan davaları başından sonuna kadar (istinaf ve temyiz aşamaları dahil) takip etmektedirler. Dava süreçlerinin tamamen avukat tarafından profesyonel şekilde takip edilebilmesi için kişiler genellikle bir avukata vekaletname vermekte, avukat aracılığı ile dava dosyalarını yürütmektedir. Yazımızın konusunu oluşturan gayrimenkul davası ve imar davası kategorisinde, özellikle uzman bir gayrimenkul avukatı desteğine başvurulması olası problemlerin önüne geçilmesini sağlayacaktır. Fethiye gayrimenkul avukatı, davayı usul kurallarına uygun bir şekilde yürütecek ve nihayete erdirecektir.

Yıkım Kararının İptali Davası Avukat Ücreti

Açmak istediğiniz davanın veya tarafı olduğunuz davanın konusuna göre avukatlık ücreti değişebilecektir. Her davanın iş yükü ve çalışma süreci birbirinden farklıdır. Avukatlar, Türkiye Barolar Birliği tarafından belirlenen Avukatlık Asgari Ücret Tarifesi’nin altında bir ücret karşılığında iş üstlenemezler. Fethiye gayrimenkul avukatı olarak sunulan hizmetler karşılığında müvekkillerin koşullarına uygun olarak çeşitli ödeme imkanları sağlanmaktadır. Her iki tarafın da tatmin olacağı şekilde uygun çözümler üretilmektedir.

İmar davası avukat ücreti hakkında Fethiye gayrimenkul avukatı ile görüşmek için lütfen iletişime geçin.  Hizmetlerimizle ilgili daha kapsamlı bilgiye ulaşmak ve gayrimenkul hukuku ile ilgili problemleriniz hakkında ofisimize başvurmak için info@kocatepe.av.tr adresine mail gönderebilirsiniz. Ayrıca 0506 773 3969 numaralı telefonu arayabilirsiniz. Sitemizin iletişim kısmından bize ulaşarak Fethiye gayrimenkul avukatı çalışmaları ile ilgili daha detaylı bilgi edinebilirsiniz.

Stj. Av. Melih Topaloğlu & Av. Mustafa Kocatepe