Bu yazımızda ortaklığın giderilmesi davasından (eski ismi ile izaleyi şuyu davası veya şuyuun izalesi davası) bahsedilecektir. Uyarı ! Yazımız, hiçbir şekilde hukuki tavsiye veya yönlendirme içermemektedir. Gayrimenkul davası ile ilgili hususlarda hataya mahal vermemek adına uzman bir gayrimenkul avukatı desteği alınması gerekir. Ortaklığın giderilmesi davası, diğer bir deyişle izaleyi şuyu davası ve Fethiye gayrimenkul avukatı hakkında detaylı bilgi için yazımızı inceleyebilirsiniz.

Ortaklığın Giderilmesi Davası (İzaleyi Şuyu Davası) Nedir ?

Öncelikle belirtmek gerekir ki bu davanın birden çok ismi mevcuttur. Ortaklığın giderilmesi davasının. eski ismi izaleyi şuyu davası veya şuyuun izalesidir. Birden fazla maliki bulunan gayrimenkuller üzerinde ortaklığın giderilmesini sağlar. Ferdi mülkiyete geçişi sağlayan bir dava türüdür.

Gayrimenkul kavramı ise taşınması mümkün olmayan, toprağın altında veya üstünde bulunan, toprağa temeli bulunan her türlü eşyayı ifade eder.Örneğin bir apartman dairesi (bağımsız bölüm), müstakil bir ev, dükkan, her türlü iş yeri, fabrika, çiftlik, arazi (arsa veya tarla) bu kapsama girecektir.

Ortaklığın giderilmesi davasının kanuni zemini Türk Medeni Kanunu’nun (”TMK”) 698. ve 689. maddeleridir. Kanun lafzı her ne kadar paylı mülkiyet bakımından ortaklığın giderilmesini düzenlemişse de ilgili hüküm elbirliği mülkiyetinde ortaklığın giderilmesi bakımından da kıyasen uygulanacaktır. Kanun hükmü aşağıdaki gibidir :

TMK. Madde 698 :  Hukuki bir işlem gereğince veya paylı malın sürekli bir amaca özgülenmiş olması sebebiyle paylı mülkiyeti devam ettirme yükümlülüğü bulunmadıkça, paydaşlardan her biri malın paylaşılmasını isteyebilir. Paylaşmayı isteme hakkı, hukuki bir işlemle en çok on yıllık süre ile sınırlandırılabilir. Taşınmazlarda paylı mülkiyetin devamına ilişkin sözleşmeler, resmî şekle bağlıdır ve tapu kütüğüne şerh verilebilir. Uygun olmayan zamanda paylaşma isteminde bulunulamaz.

TMK. Madde 699 : Paylaşma, malın aynen bölüşülmesi veya pazarlık ya da artırmayla satılarak bedelinin bölüşülmesi biçiminde gerçekleştirilir. Paylaşma biçiminde uyuşma sağlanamazsa, paydaşlardan birinin istemi üzerine hâkim, malın aynen bölünerek paylaştırılmasına, bölünen parçaların değerlerinin birbirine denk düşmemesi hâlinde eksik değerdeki parçaya para eklenerek denkleştirme sağlanmasına karar verir. Bölme istemi durum ve koşullara uygun görülmezse ve özellikle paylı malın önemli bir değer kaybına uğramadan bölünmesine olanak yoksa, açık artırmayla satışa hükmolunur. Satışın paydaşlar arasında artırmayla yapılmasına karar verilmesi, bütün paydaşların rızasına bağlıdır.

Birlikte Mülkiyet Nedir ?

Birlikte mülkiyet, bir eşya üzerinde birden fazla malik bulunması halinde söz konusu olur. Hukuk tekniği bakımından değerlendirildiğinde birlikte mülkiyetin iki çeşidi vardır. Bunlar paylı mülkiyet ve elbirliği mülkiyetidir. Ortaklığın giderilmesi davasının, birlikte mülkiyetin bulunduğu gayrimenkuller için açılması mümkündür.

Paylı Mülkiyet Nedir ?

Fiziki olarak bölünmemiş, ancak maliklerin paylarının belirli olduğu mülkiyet çeşidine verilen isimdir. Bu mülkiyet çeşidinde her bir paydaş, kendi payı üzerinde dilediği gibi tasarruf edebilmektedir. Yani pay sahibi payını tek başına satabilmekte, bağışlayabilmekte veya kiralayabilmektedir. Paylı mülkiyet kavramında, her malikin kendi payı üzerinde serbestçe tasarruf edebilmesi genel ilke olduğundan, her eşya üzerinde paylı mülkiyet kurulması mümkün değildir. Örneğin, bir apartman dairesinde paylı mülkiyet söz konusu olamaz. Çünkü apartman dairesinde maliklerin kendi paylarını ayırıp satışa çıkarması fiili olarak imkansızdır.

Elbirliği Mülkiyeti Nedir ?

Elbirliği mülkiyeti, bir eşyanın her zerresi üzerinde maliklerin her birinin, hep birlikte malik olduğu mülkiyet çeşididir. Bu mülkiyet çeşidinde maliklerin birbirinden bağımsız payları yoktur, yalnızca eşya üzerindeki mülkiyet hisseleri belirlidir. Ancak malikler hisseleri üzerinde tek başlarına tasarrufta bulunamazlar. Eşya ile ilgili tüm hukuki işlemlerini, özellikle tasarruf işlemlerini hep birlikte yapmakla mükelleflerdir. Deyim yerindeyse elbirliği mülkiyetinde maliklerin hepsi tek bir malik gibi davranmalıdır.

Elbirliği mülkiyeti, yalnızca kanunda yer alan istisnai durumlarda ortaya çıkar. Kanunda yer alan özel durumlarda yahut kanunun belirlediği özel sözleşme tiplerinde elbirliği mülkiyeti oluşur.

Elbirliği mülkiyetinin doğduğu durumlara örnek olarak aşağıdakiler verilebilir :

• Miras ortaklığı
• Eşlerin mal rejimlerinden edinilmiş mallarda ortaklık ve genel mal ortaklığı halleri
• Aile malları ortaklığı
• Adi ortaklıklar

Kanun özel olarak belirtilen bu ve benzeri hallerde elbirliği mülkiyet rejimi geçerli olacaktır. Örneğin, kendisine miras düşen kardeşler, miras malları üzerinde elbirliği mülkiyetine malik olacaklardır. Mirasçıların miras hisseleri belirlidir, ancak hisseleri üzerinde tek başına tasarrufta bulunma kudretini haiz değillerdir.

Elbirliği mülkiyetinin sona ermesi için; ortaklığın giderilmesi davası ile veya maliklerin hep birlikte hareket etmesi ile malın devredilmesi, ortaklığı oluşturan topluluğun dağılması yahut paylı mülkiyete geçilmesi gerekir.

Ortaklığın Giderilmesi Davası Hangi Mahkemede Açılır ?

Ortaklığın giderilmesi davası (izaleyi şuyu davası), gayrimenkulün bulunduğu yer sulh hukuk mahkemesinde açılmalıdır. Başka bir mahkemede yahut başka bir yerde dava açıldığı takdirde, dava usul yönünden reddedilecek, yargılama masrafları ve karşı taraf vekalet ücreti davacı üzerine yüklenecektir.

Ortaklığın Giderilmesi Davasında Görevli Mahkeme Hangisidir ?

Hukuk Muhakemeleri Kanunu‘nun  (”HMK”) 4. maddesi uyarınca görevli mahkeme sulh hukuk mahkemesidir.

Sulh hukuk mahkemelerinin görevi

MADDE 4- (1) Sulh hukuk mahkemeleri, dava konusunun değer veya tutarına bakılmaksızın;

a) Kiralanan taşınmazların,9/6/1932tarihli ve 2004 sayılı İcra ve İflas Kanununa göre ilamsız icra yoluyla tahliyesine ilişkin hükümler ayrık olmak üzere, kira ilişkisinden doğan alacak davaları da dâhil olmak üzere tüm uyuşmazlıkları konu alan davalar ile bu davalara karşı açılan davaları,

b) Taşınır ve taşınmaz mal veya hakkın paylaştırılmasına ve ortaklığın giderilmesine ilişkin davaları,

c) Taşınır ve taşınmaz mallarda, sadece zilyetliğin korunmasına yönelik olan davaları,

ç) Bu Kanun ile diğer kanunların, sulh hukuk mahkemesi veya sulh hukuk hâkimini görevlendirdiği davaları,

görürler.

Ortaklığın Giderilmesi Davasında Yetkili Mahkeme Hangisidir ?

Hukuk Muhakemeleri Kanunu‘nun (”HMK”) 12. maddesi uyarınca yetkili mahkeme taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir.

Taşınmazın aynından doğan davalarda yetki

MADDE 12- (1) Taşınmaz üzerindeki ayni hakka ilişkin veya ayni hak sahipliğinde değişikliğe yol açabilecek davalar ile taşınmazın zilyetliğine yahut alıkoyma hakkına ilişkin davalarda, taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi kesin yetkilidir.

Ortaklığın Giderilmesi Davası Açma Süresi

Ortaklığın giderilmesi davası (izaleyi şuyu davası) açmak için herhangi bir süre veya zamanaşımı söz konusu değildir. Ortaklığı sona erdirmek isteyen maliklerden her biri, her zaman için bu davayı açabilirler. Davanın açılamayacağı tek hal mevcuttur.  TMK 698/son hükmünde belirtilen ”uygun olmayan zamanda” ortaklığın giderilmesi davası açılamayacaktır.

Öte yandan, ortaklığın giderilmesi kararından sonra sonra satışın 10 yıl içerisinde talep edilmesi gerekmektedir. Satış için zamanaşımı süresinin başlangıcı ortaklığın giderilmesi davasının kesinleşme tarihidir.

Ortaklığın Giderilmesi Davası Kime Karşı Açılır ?

Ortaklığın giderilmesi davasında (izalei şuyu davasında) davalı, taşınmazın davacı dışındaki malikleridir. Tüm maliklerin davaya dahil edilmesi zorunludur. Tüm maliklerin davalı olarak gösterilmemesi halinde mahkeme, bu eksikliğin giderilmesi için davacıya süre verecektir. Verilen süre içerisinde tüm maliklerin davaya dahli sağlanamaz ise dava reddedilecektir.

Ortaklığın Giderilmesi Davasına İtiraz (İzalei Şuyu Davasına Nasıl İtiraz Edilir ?)

Ortaklığın giderilmesi davasında davalı, dava dilekçesinin kendisine tebliğini izleyen 2 haftalık yasal süre içerisinde cevap dilekçesi sunmak suretiyle davaya itiraz edebilir.

Bu davaya aşağıdaki örnek sebeplerle itiraz edilebilir :

• Ortaklığın devamına ilişkin sözleşme (idame-i şuyu sözleşmesi/ şuyuun idamesi sözleşmesi) bulunmasına rağmen davacı ortaklığın giderilmesi davası açmış ise,
• Yetkili ve görevli mahkemede dava açılmamış ise,
• Davacının, dava ehliyeti ve hak ehliyetinin bulunmaması (örneğin dava konusu taşınmazda malik olmaması)
• Davanın uygun olmayan zamanda açılmış olması (örneğin gayrimenkul hakkında kentsel dönüşüm faaliyetleri başladıktan sonra davanın açılması)
• Gayrimenkul üzerindeki ortaklığın aynen taksim (fiili taksim) suretiyle giderilme imkanı varken davacının satış suretiyle giderme talep etmesi

Yukarıda sayılan itiraz sebepleri örnek olarak sayılmıştır. İtiraz sebepleri her somut olayın koşullarına göre değişebilecektir. Tarafınıza bir ortaklığın giderilmesi davası açıldığında, gayrimenkul avukatı desteği alınması hak kayıplarının önüne geçecektir. Fethiye gayrimenkul avukatı davanın usulüne uygun şekilde cevaplanması hususunda müvekkillerine destek sağlamaktadır.

Ortaklığın Giderilmesi Davası (İzalei Şuyu Davası) Nasıl Açılır ?

Gayrimenkul avukatı tarafından dava dilekçesinin Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nda (”HMK”) belirlenen usul hukuku kurallarına uygun olarak hazırlanması sonrasında dava, masrafları yatırılarak UYAP Avukat portal üzerinden açılabilecektir. Kişi, davasını avukat aracılığı olmadan açmak isterse, adliyelerde bulunan tevzi bürolarına başvurmak suretiyle açabilecektir.

Ortaklığın Giderilmesi Davası Ne Kadar Sürer ? Kaç Yılda Sonuçlanır ?

Ortaklığın giderilmesi davasının (izale-i şuyu davası) süresi somut olayın şartlarına göre değişkenlik gösterecektir. Dava süresi ; gayrimenkulün kaç adet maliki olduğu, dava tarafları arasında yurt dışında yaşayan olup olmadığı, tebligatların taraflara kısa sürede ulaşıp ulaşamayacağı, dava aşamasında vefat eden bir taraf olduğu hallerde mirasçılarının davaya dahil edilmesi için gereken tebligat süreçlerinin süresi, dava sürecinde hakim tarafından muhdesatın aidiyeti davası açılması için süre tahsis edilmesi gibi bir çok etkene bağlıdır. Her olayın kendine has özel koşulları mevcuttur. Davanın süresi ile ilgili sağlıklı öngörüde bulunulabilmesi için gerekli bilgilerin Fethiye gayrimenkul avukatı ile paylaşılması gerekmektedir.

Ortaklığın Giderilmesi Davasında Bilirkişi Raporu

İzale-i şuyu davasında mahkeme tarafından bilirkişi heyeti kurularak dava konusu gayrimenkulün dava tarihi itibariyle değeri belirlenecektir. Aynı zamanda tarafların hisseleri ve hisselerine düşen parasal değer hesaplanacaktır. Bunun yanında, yasal olarak gayrimenkulün aynen taksim yolu ile bölünüp bölünemeyeceği yönünde de tespitler yapılacaktır.

Ortaklığın Giderilmesi Davasında Bilirkişi Raporuna İtiraz

Bilirkişi raporu ile belirlenen gayrimenkul değeri güncel rayiç bedel ile uyuşmuyorsa, tarafların hisseleri ve hisselerine düşen parasal değer gibi hususlar hatalı ise bilirkişi raporuna itiraz edilmesi gerekir. Bilirkişi raporu aleyhe olmasına rağmen itiraz edilmemesi halinde bu rapor mahkeme tarafından hükme esas alınabilmektedir. Bu sebeple ciddi mağduriyetler oluşabilmektedir.

Ortaklığın Giderilmesi Davasında Verilecek Kararlar

Ortaklığın Aynen Taksim Suretiyle Giderilmesi Kararı

Yasal şartları mevcut ise, davacı veya davalının talebi üzerinde ortaklığın aynen taksim sureti ile giderilmesine karar verilecektir. Böylece gayrimenkul fiili olarak bölünecektir. Gayrimenkul üzerindeki birlikte mülkiyet, ferdi mülkiyete dönüştürülmüştür.

Ortaklığın Satış Suretiyle Giderilmesi Kararı

Davacı veya davalının aynen taksim yönünde bir talebi yok ise veya tarafların aynen taksim talebi bulunsa dahi gayrimenkulün fiilen, aynen taksim edilerek bölünmesi yasal olarak mümkün değilse ortaklığın satış suretiyle giderilmesine karar verilecektir. Bu halde kararın kesinleşmesinden itibaren 10 yıl içerisinde mahkemeye başvurularak satış talep edilebilecektir. Satış talep edilmesi halinde sulh hukuk hakimi tarafından bir memur satış işlemleri için görevlendirilecektir. Davada alınan bilirkişi raporu üzerinden uzun süre geçmiş ise gayrimenkulün satış değeri için tekrar bilirkişi raporu hazırlatılmalıdır. Belirlenen gayrimenkul güncel değeri üzerinden pazarlık usulü veya açık artırma usulü ile satışı yapılacaktır.

Ortaklığın Giderilmesi Davasında Avukat Zorunlu Mudur ?

Hukukumuzda davaların avukat aracılığı ile açılması kural olarak zorunlu değildir, ancak bir davanın kazanılabilmesi için yalnızca haklı olmak yeterli olmayacaktır. Avukat, vatandaşın mahkeme huzurundaki vekilidir. Davanın açılmasından itibaren birçok usul kuralının yerine getirilmesi gerekir. Davanın ispatına yarayacak olan delillerin usul hukuku kurallarına uygun olarak mahkemeye sunulmalıdır.

Aynı zamanda dosyadaki tüm gelişmelerin takip edilmesi önemlidir. Ara kararların yerine getirilmesi gerekir. Dosyanın eksiksiz şekilde tekemmül edebilmesi için sıkı bir şekilde takibi önemlidir.

Avukatlar, profesyonel olarak davalarla ilgilenmektedir. Bu süreçlerin usul hukukuna uygun olarak sıkı bir şekilde takip edilmesini sağlamaktadırlar. Avukat, müvekkillerinin ek hiçbir işlem yapmasına gerek kalmadan davaları başından sonuna kadar takip etmektedirler. Buna istinaf ve temyiz aşamaları dahildir. Dava süreçlerinin tamamen avukat tarafından profesyonel şekilde takip edilebilmesi için avukata vekaletname verilmelidir. Yazımızın konusunu oluşturan gayrimenkul davası için uzman bir gayrimenkul avukatına danışılması önemlidir. Böylece olası problemlerin önüne geçilmesini sağlanır. Fethiye gayrimenkul avukatı, davayı usul kurallarına uygun bir şekilde yürütecek ve nihayete erdirecektir.

Ortaklığın Giderilmesi Davası Masrafı Ne Kadardır ? (Ortaklığın Giderilmesi Dava Masrafı Kaç Para Tutar ?)

Davaların açılabilmesi için belirli bir harcın ve gider avansının dosyaya yatırılması gerekmektedir. Dava masrafları her davada değişkenlik göstermektedir. Bazı davalarda, dava konusu malvarlığı değeri üzerinden nispi (oransal) harç alınır. Bazı davalarda ise matbu (sabit) harç söz konusudur. Hangi davada hangi harç türünün geçerli olduğunun tespiti önemlidir Hangi davada ne kadar harç yatırılacağına dair uzman bir gayrimenkul avukatı desteği alınmalıdır.

İzaleyi şuyu davalarında nispi harç ödenmektedir. Harç oranı, satış veya aynen taksim kararına göre değişir. Bu harç, dava konusu olan gayrimenkulün değeri üzerinden oranlanır.

Dava harcı haricinde farklı giderler mevcuttur. Tebligat gideri, keşif gideri, tanık gideri, bilirkişi ücretleri gibi giderler karşılanmalıdır. Bu sebeple dava dosyasına bir miktar gider avansı yatırılması gerekecektir. Yargılama sürecinde yukarıda sayılan sebeplerle gider avansı ikamesi yapılması gündeme gelebilmektedir. İzaleyi şuyu davası masraflarının belirlenmesi için uzman bir gayrimenkul avukatından destek alınabilecektir.

Ortaklığın Giderilmesi Davası Avukat Ücreti

Açmak istediğiniz davanın veya tarafı olduğunuz davanın konusuna göre avukatlık ücreti değişebilecektir. Her davanın iş yükü ve çalışma süreci birbirinden farklıdır. Avukat, Türkiye Barolar Birliği tarafından belirlenen Avukatlık Asgari Ücret Tarifesi’nin altında bir ücret karşılığında iş üstlenemezler. Fethiye gayrimenkul avukatı olarak müvekkillerin koşullarına uygun olarak çeşitli ödeme imkanları sağlanmaktadır. Müvekkilin tatmin olacağı şekilde uygun çözümler üretilmektedir.

İzaleyi şuyu davası avukat ücreti hakkında Fethiye gayrimenkul avukatı ile görüşmek, Hizmetlerimizle ilgili daha kapsamlı bilgiye ulaşmak ve gayrimenkul hukuku ile ilgili problemleriniz hakkında ofisimize başvurmak için info@kocatepe.av.tr adresine mail gönderebilir, 0506 773 3969 numaralı telefonu arayabilirsiniz. Sitemizin iletişim kısmından bize ulaşarak Fethiye gayrimenkul avukatı çalışmaları ile ilgili daha detaylı bilgi edinebilirsiniz.