İpoteğin Kaldırılması (Fekki) Davası

Kredi borcunu tamamen ödeyen pek çok taşınmaz maliki, tapu kaydındaki ipoteğin banka tarafından kendiliğinden silineceğini düşünür. Oysa Türk hukukunda ipotek, borç sona erse dahi tapu sicilinde şeklen varlığını sürdürür; kaydın silinmesi (terkin) için ya alacaklının rızaen terkin belgesi vermesi ya da mahkemeden bir karar alınması gerekir. Alacaklı -çoğunlukla bir banka- borcun bittiğini bildiği hâlde terkin işlemini yapmaktan kaçınırsa, taşınmaz maliki ipoteğin kaldırılması (fekki) davası açmak zorunda kalır. Fethiye’de özellikle konut kredisi ve ticari kredi teminatı olarak tesis edilen ipoteklerde bu tür uyuşmazlıklarla sık karşılaşılmaktadır. Bu yazıda davanın hukuki dayanağı, açılmadan önce izlenmesi gereken yol, davalı taraf, ispat yükü ve üst sınır ipoteğine özgü farklılıklar Yargıtay kararları ışığında ele alınmaktadır.

Ana Noktalar

• TMK m.883 uyarınca alacak sona erince malik alacaklıdan terkini isteyebilir; ancak ipotek kendiliğinden silinmez, tapuda şeklen devam eder.
• Alacaklı rızaen terkin vermezse dava şarttır; borcun tamamen ödendiğini ispat yükü davacı taşınmaz malikine aittir.
• Üst sınır (azami meblağ) ipoteğinde, teminat limiti aşan miktar tartışmalı olsa dahi limit dâhilindeki bakiyenin depo edilmesiyle fekk mümkün olabilir.
• Alacak üçüncü bir kişiye, örneğin bir varlık yönetim şirketine veya halef bankaya devredilmişse dava, güncel alacaklıya veya tapuda görünen alacaklının haleflerine yöneltilmelidir.

Tapu iptali ve tescil davalarının genel türleri ve süreci hakkında ayrıntılı bilgiye Tapu İptal ve Tescil Davası başlıklı yazımızdan ulaşılabilir.

İpoteğin Kaldırılması (Fekki) Davası Nedir?

İpotek, kişisel bir alacağı güvence altına almak amacıyla kurulan, bir taşınmazın değerinden alacaklının alacağını elde etmesini sağlayan sınırlı bir ayni haktır. Alacak sona erdiği hâlde alacaklının terkin taahhüdünü kendi iradesiyle yerine getirmemesi durumunda taşınmaz maliki ipoteğin fekkini dava yoluyla isteyebilir. Uygulamada dava, çoğunlukla konut veya ticari kredi borcunu tamamen ödeyen malikin, banka rızaen terkin belgesi düzenlemediği için açtığı bir eda ve tespit davası niteliğindedir; mahkeme borcun sona erdiğini tespit eder ve alacaklıyı terkine zorlayan bir hüküm kurar.

TMK m.883: Borcun Sona Ermesi İpoteği Kendiliğinden Silmez

Konunun temel yasal dayanağı Türk Medeni Kanunu’nun 883. maddesidir. Madde metni şöyledir:

“Alacak sona erince ipotekli taşınmazın maliki, alacaklıdan ipoteği terkin ettirmesini isteyebilir.”

Türk Medeni Kanunu, Madde 883/1 (Kanun No: 4721, Resmî Gazete Tarihi: 8.12.2001, Sayı: 24607)

Kanunun 858. maddesi taşınmaz rehninin ancak tescilin terkini veya taşınmazın tamamen yok olmasıyla sona ereceğini belirtir; bu nedenle borç bitse dahi tapu kaydı kendiliğinden silinmez, terkin işlemi yapılıncaya kadar ipotek şeklen varlığını sürdürür. TMK m.883/1 hükmüne dayanılarak, alacağı sona eren taşınmaz maliki alacaklı bankadan terkini isteyebilir ve banka bu talebi yerine getirmek zorundadır. Borçtan şahsen sorumlu olmayan, yalnızca teminat veren üçüncü kişi malik bakımından ise TMK m.884 ayrıca, bu kişinin borcu ödeyerek ipoteği kaldırtabileceğini ve ödediği alacağın kendisine geçeceğini düzenler; nitekim uygulamada borcu üstlenmeyen ama taşınmazı ipotekle yükümlü olan malikin açtığı fekk davaları da esastan kabul edilmektedir.

Dava Açılmadan Önce İzlenmesi Gereken Yol: İhtarname

Borç tamamen ödendiğinde ilk adım, alacaklıya yazılı ve ispatlanabilir biçimde başvurmaktır; sözlü talep genellikle yeterli kabul edilmez ve ihtilaf hâlinde ispat güçlüğü doğurur. Alacaklı, terkin masrafını gerekçe göstererek işlemden kaçınamaz: bankanın fek masraflarını sebep göstererek terkin işleminden imtina etmesi hukuka aykırıdır. Uygulamada, ihtarnameden sonra dava açılmadan önce terkin harcının kim tarafından karşılanacağı da önem taşır; dava tarihinde henüz terkin harcı yatırılmamışsa bu tarihteki haklılık durumuna göre vekâlet ücretine hükmedilmesi gerekir. Borcun vadesi gelmiş olup alacaklı gaip ise veya parayı alıp ipoteği çözmekten açıkça kaçınıyorsa, İcra ve İflas Kanunu’nun 153. maddesi ayrı ve daha hızlı bir yol sunar: borçlu icra dairesine başvurabilir, alacaklıya on beş günlük süre tanınır, bu süre içinde makul bir sebep gösterilmeksizin parayı almaktan kaçınılırsa borcun icra dairesine tam olarak yatırılması şartıyla icra mahkemesi doğrudan ipoteğin terkinine karar verebilir.

Davanın Kime Karşı Açılacağı: Alacaklı ve Halefleri

Dava, kural olarak tapu kaydında görünen ipotek alacaklısına karşı açılır. Ancak alacak devredilmiş veya alacaklı kurum tasfiye sürecinden geçmişse tablo karmaşıklaşır. Kredi alacağını başka bir bankaya temlik eden davalı bankaya karşı açılan bir dava, temlik alacaklısına ödeme yapıldığı gerekçesiyle kabul edilebilir. Alacağın Tasarruf Mevduatı Sigorta Fonu’na ve ardından bir varlık yönetim şirketine devredildiği zincirleme temlik hâllerinde ise, ilk derece mahkemesi ile Bölge Adliye Mahkemesi’nin, Yargıtay 11. Hukuk Dairesi’nce onanan bir kararında (E. 2023/125, K. 2024/3851, T. 13.05.2024), alacağı temlik yoluyla edinen davacının dahi, tapu kaydında hâlâ önceki bankanın göründüğü hâllerde davayı bu kayıtlı bankanın halefi olan bankaya karşı açması gerektiği, zira tapu müdürlüğünün terkin için kayıtlı görünen tarafın yazılı beyanını arayabileceği kabul edilmiştir. Taşınmazı borçtan şahsen sorumlu olmaksızın sonradan edinen malike karşı takip yapılacaksa, Yargıtay Hukuk Genel Kurulu’nun 24.06.2020 tarihli, E. 2017/918, K. 2020/472 sayılı kararında vurgulandığı üzere, TMK m.887 uyarınca alacaklının ödeme isteminin bu malike karşı da etkili sayılabilmesi hem borçluya hem malike yapılmış bir ihtara bağlıdır; aynı kararda İİK m.149 uyarınca icra emrinin de ipotekli taşınmazın malikine ayrıca gönderilmesi gerektiği belirtilmiştir. Alacaklı bir şirket olup tasfiye yoluyla ticaret sicilinden terkin edilmişse dava tasfiye memuruna veya haleflerine karşı yöneltilmelidir.

İspat Yükü: Borcun Tamamen Ödendiğinin İspatı

İpoteğin fekki davasında ispat yükü davacı taşınmaz malikindedir; borcun yalnızca bir kısmının değil, ipotekle güvence altına alınan alacağın tamamının sona erdiği dekont, ibraname veya icra dosyası ödeme kayıtları gibi somut belgelerle kanıtlanmalıdır. Dosyada kredi borcunun ödendiğine dair herhangi bir belge sunulamaması, davanın reddine yol açar. Aynı şekilde Bölge Adliye Mahkemesi’nin, Yargıtay 7. Hukuk Dairesi’nce onanan bir kararında (E. 2022/5569, K. 2023/5897, T. 30.11.2023), dava dışı asıl borçlunun bankaya olan borcu ödenmediğinden, taşınmazı ipotekle yüklü biçimde sonradan satın alan malikin açtığı davanın talebi bütünüyle reddedilmiştir. Taşınmazı ipotekle yüklü olarak devralanların, devir öncesi borcun durumunu tapu ve icra kayıtlarından titizlikle araştırması bu nedenle büyük önem taşır.

Üst Sınır (Limited) İpotekte Özellik Arz Eden Durumlar

Alacağın miktarı ipoteğin kurulduğu anda belli değilse, TMK m.851 uyarınca taşınmaz, alacaklının tüm istemlerini karşılayacak şekilde belirlenen bir üst sınıra kadar teminat oluşturur:

“Taşınmaz rehni, miktarı Türk parası ile gösterilen belli bir alacak için kurulabilir. Alacağın miktarının belli olmaması hâlinde, alacaklının bütün istemlerini karşılayacak şekilde taşınmazın güvence altına alacağı üst sınır taraflarca belirtilir.”

Türk Medeni Kanunu, Madde 851/1 (Kanun No: 4721, Resmî Gazete Tarihi: 8.12.2001, Sayı: 24607)

TMK m.875 uyarınca bu güvence; anapara, takip giderleri, gecikme faizi ile iflasın açıldığı veya rehnin paraya çevrilmesinin istendiği tarihe kadar muaccel olmuş en çok üç yıllık faiz ve son vadeden itibaren işleyen faiz kalemleriyle sınırlıdır; bunların dışında veya üst sınırı aşan bir tutar ipotekten talep edilemez. Bu nedenle üst sınır ipoteğinde, malik alacaklının belirttiği toplam miktara değil, gerçek borç tutarına göre hareket edebilir. Yargıtay 11. Hukuk Dairesi’nin 04.03.2021 tarihli, E. 2020/4917, K. 2021/2020 sayılı kararında, davacının kredi borcuna karşılık kısmi ödeme yaptığı, mahkemenin ise borcun toplamını üst sınır ipoteğinin 300.000 TL’lik limitini aşan bir tutar olarak kabul edip davayı reddettiği bir olayda; üst sınır ipoteğinde sorumluluğun miktarla sınırlı olduğu, davacı talep ederse kalan borcun depo ettirilmesi ve bakiye borcun yatırılması hâlinde ipoteğin fekkine karar verilmesi gerektiği belirtilerek karar bozulmuştur. Üst sınır ipotekli uyuşmazlıklarda bilirkişi incelemesiyle gerçek borcun tam olarak belirlenmesi bu yüzden davanın seyri açısından belirleyicidir.

İpoteğin Paraya Çevrilmesi Yoluyla Takipte Menfi Tespit ve İstirdat Davası Farkı

Alacaklı, borcu tahsil etmek amacıyla ipoteğin paraya çevrilmesi yoluyla takip başlatmışsa İİK m.150 uyarınca borçlu veya taşınmaz maliki, ödeme emrinin tebliğinden itibaren yedi gün içinde itiraz edemez; rehin hakkı itiraz konusu yapılamayacağından, kanun ipoteğin iptali için açılacak davada İİK m.72’deki menfi tespit hükümlerinin kıyasen uygulanacağını öngörür. Bu nedenle takip sürecinde açılan dava genellikle “ipoteğin fekki” talebiyle birleşik bir menfi tespit davası şeklini alır. İİK m.72/6 uyarınca, taşınmaz yargılama sırasında ihale yoluyla satılıp paraya çevrilirse, menfi tespit davası konusuz kalmaz; kendiliğinden istirdat davasına dönüşür ve mahkeme işin esasına girerek karar vermek zorundadır. Kısacası menfi tespit, satış gerçekleşmeden önce “borçlu değilim” savunmasını içerirken; istirdat, satış sonrasında tahsil edilmiş bedelin geri istenmesine yöneliktir ve aynı davanın devamı niteliğindedir. Bu davalarda alacaklı taraf ticari bir işletme ise ve uyuşmazlık ticari dava niteliğinde bir para alacağına ilişkinse, TTK m.5/A uyarınca dava açılmadan önce arabulucuya başvurulmuş olması ayrı bir dava şartı olarak gündeme gelebilir.

Görevli ve Yetkili Mahkeme

İpoteğin kaldırılması davasında görevli mahkeme, alacağın niteliğine göre değişir: alacak bir bankanın ticari (genel) kredi sözleşmesinden doğuyorsa TTK m.4/1-f uyarınca dava ticari dava sayılır ve asliye ticaret mahkemesinde görülür; alacak bir tüketici kredisinden doğuyorsa tüketici mahkemesi görevlidir; diğer hâllerde ise HMK m.2 uyarınca asliye hukuk mahkemesi görevlidir. Yetki bakımından ise HMK m.12/1 uyarınca, taşınmaz üzerindeki ayni hakka ilişkin davalarda taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi kesin yetkilidir; bu kural taraflarca değiştirilemez ve mahkemece resen gözetilir. Taşınmaz Fethiye sınırları içindeyse dava, görev durumuna göre Fethiye’deki ilgili mahkemede açılır; taşınmaz birden fazla ilçede yer alıyorsa bunlardan birinin bulunduğu yerde dava açılabilir.

İpoteğin kaldırılması davası, alacaklının kimliği, alacağın devir zinciri ve üst sınır ipoteğine özgü hesaplamalar nedeniyle teknik bir inceleme gerektirir. Bu sürecin bir Fethiye gayrimenkul avukatı ile birlikte yürütülmesi, hak kaybı yaşanmaması bakımından önem taşımaktadır.

İpoteğin kaldırılması (fekki) davası hakkında bilgi almak için avmustafakocatepe@gmail.com adresine e-posta gönderebilir veya 0506 773 39 69 numaralı telefondan bize ulaşabilirsiniz.

Durum	Dava Kime Karşı Açılır
Alacaklı hâlâ tapuda kayıtlı ise	Tapuda kayıtlı alacaklıya
Alacak üçüncü kişiye veya başka bir bankaya temlik edilmişse	Temlik alacaklısına (yeni alacaklıya)
Zincirleme temlik var, tapuda hâlâ eski banka görünüyorsa	Tapuda kayıtlı görünen bankanın halefine
Alacaklı şirket tasfiye yoluyla ticaret sicilinden terkin edilmişse	Tasfiye memuruna veya haleflerine

Sıkça Sorulan Sorular

İpoteğin kaldırılması (fekki) davası nedir?

Kredi veya diğer borcun tamamen ödenmesine rağmen alacaklının tapudaki ipoteği rızaen terkin ettirmemesi hâlinde, taşınmaz malikinin borcun sona erdiğinin tespiti ve ipoteğin tapu kaydından silinmesi için açtığı davadır.

Borcumu ödedim, ipotek otomatik olarak silinir mi?

Hayır. TMK m.883 uyarınca alacak sona erse de ipotek tapuda şeklen varlığını sürdürür; terkin için alacaklının yazılı rızası veya mahkeme kararı gerekir.

Dava açmadan önce ne yapmalıyım?

Öncelikle alacaklıya yazılı ve ispatlanabilir bir ihtarname çekilmesi önerilir. Borcun vadesi gelmiş ve alacaklı gaip veya çözmekten kaçınıyorsa İİK m.153 uyarınca icra dairesi üzerinden depo ve terkin talep edilebilir.

Dava kime karşı açılır?

Kural olarak tapuda kayıtlı ipotek alacaklısına karşı açılır. Alacak üçüncü kişiye devredilmiş veya alacaklı tasfiye olmuşsa dava, güncel alacaklıya veya haleflerine yöneltilmelidir.

Üst sınır (limited) ipotekte durum nasıl işler?

Üst sınır ipoteğinde teminat, sözleşmede belirlenen limitle sınırlıdır. Taraflar arasında bakiye borç tartışmalıysa, mahkemece belirlenen tutarın depo edilmesi hâlinde ipoteğin fekkine karar verilebilir.

İpoteğin paraya çevrilmesi takibinde menfi tespit mi istirdat mı açılır?

Takip devam ederken açılan dava menfi tespit davasıdır. Taşınmaz yargılama sırasında satılırsa dava, İİK m.72 uyarınca kendiliğinden istirdat davasına dönüşür ve esastan karara bağlanır.

Görevli ve yetkili mahkeme hangisidir?

Görevli mahkeme alacağın niteliğine göre değişir: ticari (genel) kredi teminatı ise asliye ticaret, tüketici kredisi ise tüketici mahkemesi, diğer hâllerde asliye hukuk mahkemesi görevlidir. Yetkili mahkeme ise HMK m.12 uyarınca taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir.

Borcun ödendiğini nasıl ispatlarım?

İspat yükü davacıdadır; dekont, ibraname veya icra dosyası ödeme kayıtları gibi somut belgelerle borcun tamamının sona erdiği kanıtlanmalıdır. Aksi hâlde dava reddedilir.

Yasal Uyarı: Bu makalede yer alan bilgiler genel nitelikte olup hukuki mütalaa veya tavsiye niteliği taşımamaktadır. Hak kaybına uğramamak adına somut durumunuz için bir avukata danışmanız önerilir. — Av. Mustafa Kocatepe