Fethiye Kiracı Tahliye Avukatı

Hukuki desteğe mi ihtiyacınız var?

Av. Mustafa KOCATEPE — 0506 773 3969

Kiracının tahliyesi, Türk Borçlar Kanunu’nda konut ve çatılı işyeri kiraları için özel olarak düzenlenmiş sebeplere dayanır. Hangi tahliye sebebinin hangi süre ve usule tabi olduğunun doğru tespiti, sürecin başarıyla sonuçlanmasını doğrudan etkiler.

Ana Noktalar

1. Kira borcunun ödenmemesi, tahliye taahhüdü, kiraya verenin gereksinimi ve 10 yıllık uzama süresi, başlıca tahliye sebepleridir.
2. Her sebep için kanunda öngörülen ayrı bir süre ve usul vardır.
3. Tahliye kararı kesinleşmesi beklenmeden icraya konulabilir; fiili tahliye icra müdürlüğü eliyle sağlanır.

Kiracı Tahliyesinde Başlıca Hukuki Sebepler

TBK m.315 uyarınca kiracının kira bedelini ödememesi halinde, kiraya veren yazılı bir ihtarla otuz günlük süre vererek, bu süre sonunda ödeme yapılmazsa sözleşmeyi feshedip tahliye talep edebilir. TBK m.350 uyarınca kiraya veren, kendisi veya kanunda sayılan yakınları için konut/işyeri gereksinimi nedeniyle, kira süresinin bitiminden itibaren bir ay içinde dava açarak tahliye talep edebilir. Ayrıca TBK m.347 uyarınca, kiraya veren on yıllık uzama süresinin sonunda, her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunmak koşuluyla, sebep göstermeksizin de sözleşmeyi sona erdirebilir. Hangi sebebe dayanılacağı, hem dava açma süresini hem de gerekli belgeleri belirler.

Bu sebepler birbirinden bağımsızdır ve aynı kiracı hakkında birden fazlası birlikte ileri sürülebilir. Örneğin kira borcunu düzenli ödemeyen bir kiracıya karşı hem TBK m.315 uyarınca temerrüt ihtarı gönderilebilir hem de aynı kira yılında iki haklı ihtar oluşmuşsa yıl sonunda ayrıca dava açılabilir. Sebebin doğru seçilmesi, hangi belgenin toplanacağını ve hangi tarihin takip edileceğini belirler.

Tahliye davası nedir, kim açabilir?

Tahliye davası, kiraya verenin kanunda sayılan bir sebebe dayanarak kira sözleşmesinin sona erdirilmesini ve kiralananın boşaltılmasını istediği davadır. Davayı kural olarak kiraya veren açar; kiralananı sonradan satın alan, miras veya bağış yoluyla edinen yeni malik de sözleşmenin tarafı olur (TBK m.310) ve gereksinim sebebiyle ayrıca dava hakkı kazanır (TBK m.351). Konut ve çatılı iş yeri kiralarında kiracı güçlü biçimde korunur: kiraya veren, sözleşme süresinin bitmesine dayanarak sözleşmeyi sona erdiremez (TBK m.347) ve dava yoluyla sona erdirmeye ilişkin hükümler kiracı aleyhine değiştirilemez (TBK m.354). Bu nedenle tahliye, ancak kanunda sayılan sebeplerden birinin ve o sebebe özgü sürenin birlikte gerçekleşmesiyle mümkündür.

Kiracı kendiliğinden çıkmazsa tahliye, ancak bir mahkeme kararı veya icra dairesinin tahliye emri üzerine ve icra müdürlüğü eliyle yapılabilir. Kilidi değiştirmek, elektrik ve suyu kestirmek ya da eşyaları dışarı çıkarmak gibi kendiliğinden yollar hukuka aykırıdır ve kiraya veren açısından ayrı sorumluluk doğurur.

Kanunda sayılan tahliye sebepleri nelerdir?

Konut ve çatılı iş yeri kiralarında tahliye sebepleri sınırlı sayıdadır ve sözleşmeyle kiracı aleyhine genişletilemez. Kanundaki sebepler şunlardır:

• Kira bedelinin veya yan giderin ödenmemesi; yazılı ihtarla en az otuz gün süre verilmesine rağmen ödememe (TBK m.315).
• Özenle kullanma ve komşulara saygı borcuna aykırılık; en az otuz gün süreli yazılı ihtara rağmen aykırılığın sürmesi (TBK m.316).
• On yıllık uzama süresinin dolması; uzama yılının bitiminden en az üç ay önce yazılı bildirim (TBK m.347, m.348).
• Kiraya verenin veya yakınlarının konut ya da iş yeri gereksinimi; yeniden inşa ve imar (TBK m.350).
• Yeni malikin gereksinimi (TBK m.351).
• Kiracının yazılı tahliye taahhüdü (TBK m.352/1).
• Bir kira yılı içinde iki haklı ihtar (TBK m.352/2).
• Kiracının veya birlikte yaşadığı eşinin aynı ilçe ya da belde belediye sınırları içinde oturmaya elverişli bir konutunun bulunması ve kiraya verenin bunu sözleşme kurulurken bilmemesi (TBK m.352/3).

Bu sebeplerin her birinin süresi farklıdır ve büyük bölümü bir aylık hak düşürücü süreye bağlıdır; süre kaçırıldığında sözleşme bir yıl daha uzar. İhtiyaç ve tahliye taahhüdü için Fethiye ihtiyaç nedeniyle tahliye avukatı ile Fethiye tahliye taahhüdü avukatı, on yıllık uzama için 10 yıllık kiracının çıkarılması sayfalarımıza bakabilirsiniz.

Tahliye sebeplerini, her birinin süresini ve icra mı dava mı yoluyla ileri sürüleceğini tek tabloda görmek için Fethiye kira avukatı sayfamızdaki tahliye yolları tablosuna bakabilirsiniz.

İcra yoluyla tahliye mi, dava yoluyla tahliye mi?

Bazı tahliye sebepleri doğrudan icra dairesine başvurarak ileri sürülebilir. Kira bedelinin ödenmemesinde tahliye talepli ilamsız takip yapılır: ödeme emri ihtarı içerir, kiracı yedi gün içinde itiraz edebilir, itiraz etmez ve süresinde ödemezse ihtar süresinin bitiminden itibaren altı ay içinde icra mahkemesinden tahliye istenir (İİK m.269, m.269/a). Kiracının yazılı tahliye taahhüdüne dayanılarak da icra dairesinden tahliye emri istenebilir (TBK m.352/1, İİK m.272-275). Bu icra yolları dava şartı arabuluculuğa tabi değildir (6325 sayılı Kanun m.18/B-1-a).

İki haklı ihtar, ihtiyaç, yeni malikin gereksinimi, kiracının başka konutu ve özen borcuna aykırılık ise yalnızca dava yoluyla ileri sürülür; bu davalardan önce arabulucuya başvurmak zorunludur. Arabuluculuk sürecinde geçen süre hak düşürücü süreye eklenmez (m.18/A-15), ancak başvurunun dava açma hakkı doğduktan sonra veya en azından süreç dava açma süresi içinde sonuçlanacak biçimde yapılması gerekir. Kiracının itiraz edeceği veya sözleşmeyi inkâr edeceği öngörülüyorsa doğrudan dava yolunu seçmek çoğu zaman zaman kazandırır.

İki haklı ihtar nedeniyle kiracı nasıl tahliye edilir?

Kiracı, bir yıldan kısa süreli sözleşmelerde kira süresi içinde; bir yıl ve daha uzun süreli sözleşmelerde ise bir kira yılı içinde kira bedelini ödemediği için kendisine yazılı olarak iki haklı ihtarda bulunulmasına sebep olmuşsa kiraya veren, kira süresinin ve bir yıldan uzun kiralarda ihtarların yapıldığı kira yılının bitiminden başlayarak bir ay içinde dava açabilir (TBK m.352/2). Ödeme emri de bu anlamda ihtar sayılır.

Yargıtay 3. Hukuk Dairesi’nin 28.05.2025 tarihli, E. 2024/2951, K. 2025/3118 sayılı kararında belirtildiği üzere ihtarın tebliğinden sonra yapılan ödemeler iki haklı ihtarın oluşmasına engel değildir; buna karşılık süresiz sözleşmelerde ve kiranın yıllık ödenmesi gereken hâllerde bu sebep oluşmaz, sözleşmede muacceliyet koşulu varsa muaccel olan kira bölünüp ayrı ihtarlarla istenerek iki haklı ihtar yaratılamaz. Daire, somut olayda davanın ihtarların ait olduğu kira yılının bitiminden önce, süresinden önce açıldığını belirterek ret kararını gerekçesini değiştirip düzelterek oybirliğiyle onamıştır. Bu karar, bir aylık sürenin başlangıcının ihtarların gönderildiği tarihe değil, kira yılının bitimine göre hesaplandığını göstermesi bakımından da önemlidir.

Kiracının sözleşmeye aykırı kullanımı tahliye sebebi midir?

Kiracı, kiralananı sözleşmeye uygun olarak özenle kullanmak ve aynı taşınmazda oturanlar ile komşulara gerekli saygıyı göstermekle yükümlüdür. Bu borca aykırılıkta kiraya veren, konut ve çatılı iş yeri kirasında en az otuz gün süre vererek aykırılığın giderilmesini, aksi takdirde sözleşmeyi feshedeceğini yazılı olarak bildirir; kiralanana kasten ağır zarar verilmesi veya davranışın çekilmez hâle gelmesi gibi durumlarda yazılı bildirimle hemen fesih mümkündür (TBK m.316).

Yargıtay 3. Hukuk Dairesi’nin 04.05.2023 tarihli, E. 2022/8450, K. 2023/1287 sayılı kararına göre akde aykırılık nedeniyle tahliye kararı verilebilmesi için aykırı davranışın önemli ve doğrudan doğruya kiralananın kullanılmasıyla ilgili olması gerekir; sözleşmeyle konulan diğer yükümlülüklerin yerine getirilmemesi tahliye sonucunu doğurmaz. Daire, hemen feshi gerektirecek nitelikte olmayan aykırılıklarda kiracıya süreli ihtar gönderilmesi gerektiğini belirterek davanın reddini oybirliğiyle onamıştır. Bu nedenle ihtar metninde aykırılığın somut olarak tarif edilmesi ve sürenin açıkça yazılması gerekir.

Tahliye kararı kesinleşmeden icra edilebilir mi?

Evet. İstinaf yoluna başvurma kararın icrasını kendiliğinden durdurmaz; kesinleşme şartı yalnızca kişiler hukuku, aile hukuku ve taşınmaz mal ile ilgili ayni haklara ilişkin kararlar için aranır (HMK m.350). Kira sözleşmesine dayanan tahliye kararı şahsi bir hakka dayandığından bu istisnaya girmez. Yargıtay 8. Hukuk Dairesi’nin 27.02.2017 tarihli, E. 2015/2324, K. 2017/2564 sayılı kararında, kira sözleşmesinin geçerliliğinin tespiti ve tahliyeye ilişkin sulh hukuk ilamının takibe konulabilmesi için kesinleşmesinin gerekmediği belirtilmiş ve aksi yöndeki icra mahkemesi kararı oybirliğiyle bozulmuştur.

İlam icra dairesine verilince icra müdürü kiracıya yedi gün içinde taşınmazı tahliye ve teslim etmesini emreder; emre uyulmazsa tahliye zorla yapılır (İİK m.26). İcra mahkemesinin ilamsız takipte verdiği tahliye kararı da kesinleşme beklenmeden infaz edilir, ancak kararın tefhim veya tebliğinden itibaren on gün geçmesi gerekir (İİK m.269/c). Kiracı ise kanun yoluna başvururken teminat göstererek icranın geri bırakılmasını isteyebilir.

Tahliye davası hangi mahkemede açılır, masrafı nasıl hesaplanır?

Tahliye davaları, değerine bakılmaksızın sulh hukuk mahkemesinde görülür; ilamsız icra yoluyla tahliyeye ilişkin işler ise icra mahkemesinin görevindedir (HMK m.4/1-a). Kira davaları taşınmaz üzerindeki ayni hakka ilişkin olmadığından kesin yetki kuralına tabi değildir: dava, davalı kiracının yerleşim yerinde açılabileceği gibi kira sözleşmesinin ifa yeri olan taşınmazın bulunduğu yerde de açılabilir (HMK m.6, m.10). Fethiye’deki bir taşınmaz için uygulamada dava çoğunlukla Fethiye Sulh Hukuk Mahkemesinde açılır.

Taşınmazın tahliyesi davalarında yazılı sözleşme olsun veya olmasın bir yıllık kira bedeli üzerinden karar ve ilam harcı alınır (Harçlar Kanunu m.17). Bunlara arabuluculuk, tebligat, tanık ve gerekirse keşif ile bilirkişi giderleri eklenir. Davayı kaybeden taraf, karşı tarafın yargılama giderlerini ve vekâlet ücretini öder.

Dava yoluna gidilecekse arabuluculuk son tutanağının asıl veya onaylı örneği dava dilekçesine eklenir. Eklenmemişse mahkeme bir haftalık kesin süre verir, bu sürede sunulmazsa dava usulden reddedilir; arabulucuya hiç başvurulmadan açılan dava ise doğrudan usulden reddedilir (6325 sayılı Kanun m.18/A-2).

Kiracı tahliye davasında hangi savunmaları ileri sürebilir?

Tahliye davası kiracı açısından da teknik bir süreçtir ve savunmaların büyük bölümü süreye ve şekle ilişkindir. Kiracı, ihtarın kanundaki asgari süreyi içermediğini, fesih ve tahliye ihtarı taşımadığını ya da usulüne uygun tebliğ edilmediğini; davanın bir aylık süreden sonra veya süresinden önce açıldığını; tahliye taahhüdünün kiralananın tesliminden önce alındığını ileri sürebilir. Kira bedelinin ödendiği iddiası ilamsız takipte ancak noterce düzenlenmiş veya onaylanmış ya da alacaklının ikrar ettiği bir belgeyle veya resmî makbuzla ispat edilebilir (İİK m.269/c); bu nedenle kiranın banka yoluyla, açıklama yazılarak ödenmesi kiracı için en güvenli yoldur.

İhtiyaç davalarında ihtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olmadığı, aile konutu niteliği taşıyan taşınmazlarda ise eşin bildirimiyle sözleşmenin tarafı hâline gelip gelmediği önemlidir. Ev sahibinin kirayı kabul etmemesi hâlinde kiracının tevdi mahalli tayini istemesi, temerrüde düşmesini önler. Kira ilişkisinin bütün yönleri için Fethiye kira avukatı sayfamıza bakabilirsiniz.

Sonuç

Kiracı tahliyesinde, hangi yasal sebebe dayanıldığının doğru tespiti ve buna bağlı sürenin kaçırılmaması, davanın sonucunu doğrudan etkiler.

Bunları da inceleyebilirsiniz:

Fethiye Kira Avukatı: Ev ve İş Yeri Tahliye Süreci

Kira Ödemeyen Kiracı Tahliyesi

Sıkça Sorulan Sorular

Kiracımı Fethiye’de tahliye etmek için bir avukata ihtiyaç var mı?

Zorunlu değildir, ancak hangi tahliye sebebinin uygulanacağının ve sürelerin doğru tespiti için avukat desteği önemlidir.

Tahliye davası ne kadar sürer?

Davanın türüne ve mahkemenin yoğunluğuna göre değişmekle birlikte genellikle 6-12 ay arasında sonuçlanmaktadır.

Kiracı hangi şartlarda tahliye edilebilir?

Kira borcunun ödenmemesi, tahliye taahhüdü, kiraya verenin gereksinimi veya 10 yıllık uzama süresinin dolması gibi hallerde tahliye mümkündür.

Kiracı çıkmazsa süreç nasıl işler?

Mahkemenin tahliye kararı kesinleşmesi beklenmeden icraya konulabilir; icra müdürlüğü aracılığıyla, gerekirse kolluk kuvveti eşliğinde tahliye gerçekleştirilir.

Kiracı tahliye avukatı ücretleri ne kadardır?

Ücretler, dava sürecinin kapsamına ve avukatın deneyimine göre değişir.

Kiracı tahliyesinde arabuluculuğa başvurmak zorunlu mu?

Tahliye talebi doğrudan icra takibi yoluyla (ilamsız tahliye) ileri sürülüyorsa arabuluculuğa başvurma zorunluluğu yoktur; ancak TBK m.350 gibi sebeplerle sulh hukuk mahkemesinde dava açılacaksa, dava öncesinde arabulucuya başvurulması dava şartıdır.

Ev sahibi kiracıyı mahkeme kararı olmadan çıkarabilir mi?

Hayır. Kiracı kendiliğinden çıkmazsa tahliye ancak bir mahkeme kararı veya icra dairesinin tahliye emri üzerine, icra müdürlüğü eliyle yapılabilir; kilit değiştirmek veya eşyaları çıkarmak gibi kendiliğinden yollar hukuka aykırıdır.

Tahliye davasında harç nasıl hesaplanır?

Taşınmazın tahliyesi davalarında yazılı sözleşme olsun veya olmasın bir yıllık kira bedeli üzerinden karar ve ilam harcı alınır (Harçlar Kanunu m.17).

Kiracı tahliye kararına karşı istinafa giderse tahliye durur mu?

Kendiliğinden durmaz. Kira sözleşmesine dayalı tahliye kararı kesinleşmeden icraya konulabilir; kiracı icranın durmasını istiyorsa kanun yoluna başvururken teminat göstererek icranın geri bırakılmasını talep etmelidir.

Yasal Uyarı: Bu makalede yer alan bilgiler genel nitelikte olup hukuki mütalaa veya tavsiye niteliği taşımamaktadır. Hak kaybına uğramamak adına somut durumunuz için bir avukata danışmanız önerilir. — Av. Mustafa Kocatepe