Kat mülkiyeti veya kat irtifakı kurulurken her bağımsız bölüme, o bölümün değeriyle orantılı bir arsa payı tahsis edilmesi gerekir. Uygulamada özellikle kat karşılığı inşaat sözleşmeleri sonrasında kat irtifakının kurulması sırasında bu orantı hesap hatası veya eksik proje bilgisi yüzünden gözden kaçabilir; bazı bağımsız bölümlere gerçek değerinin üzerinde, bazılarına ise altında arsa payı yazılır. Böyle bir dengesizlik ortaya çıktığında başvurulacak hukuki yol, 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 3. maddesinde düzenlenen arsa payının düzeltilmesi davasıdır. Bu yazıda davanın dayanağını, arsa payının hangi ölçütlere göre belirlendiğini, davanın şartlarını ve kime karşı açılacağını, görevli-yetkili mahkemeyi, zamanaşımı meselesini ve bilirkişi incelemesinin rolünü Yargıtay kararları ışığında ele alıyoruz.
Ana Noktalar
- Arsa payı, bağımsız bölümlerin konum ve büyüklüklerine göre hesaplanan değerleriyle orantılı olarak tahsis edilmek zorundadır; bu orantı bozulduğunda her kat maliki veya kat irtifakı sahibi arsa payının düzeltilmesini mahkemeden isteyebilir.
- Dava, sonucundan etkilenecek bütün kat maliklerine karşı açılmalıdır; taraf teşkili eksik yapıldığında verilen karar bozulur.
- Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 3. maddesindeki düzeltme talebi, diğer bazı maddelerin aksine zamanaşımı veya hak düşürücü süreye tabi tutulmamıştır; ancak uzun süre itirazsız kullanım hâlinde dürüstlük kuralı devreye girebilir.
- Davanın esasını, bağımsız bölümlerin kuruluş tarihindeki değerini teknik ölçütlerle belirleyen bilirkişi incelemesi oluşturur.
Arsa Payı Nedir, Nasıl Belirlenir?
Arsa payı, bir bağımsız bölüm malikinin anagayrimenkulün üzerinde bulunduğu arsadaki ortak mülkiyet payıdır. Yargıtay 1. Hukuk Dairesi’nin 08.03.2022 tarihli, 2021/7119 Esas ve 2022/1880 Karar sayılı ilamında, 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 3. maddesi şöyle aktarılmıştır:
“Kat mülkiyeti, arsa payı ve anagayrimenkuldeki ortak yerlerle bağlantılı özel bir mülkiyettir. Kat mülkiyeti ve kat irtifakı, bu mülkiyete konu olan anagayrimenkulün bağımsız bölümlerinden her birinin konum ve büyüklüklerine göre hesaplanan değerleri ile oranlı olarak projesinde tahsis edilen arsa payının ortak mülkiyet esaslarına göre açıkça gösterilmesi suretiyle kurulur. Arsa paylarının bağımsız bölümlerin payları ile oranlı olarak tahsis edilmediği hallerde, her kat maliki veya kat irtifakı sahibi, arsa paylarının yeniden düzenlenmesi için mahkemeye başvurabilir. Bağımsız bölümlerden her birine bu fıkra uyarınca tahsis edilen arsa payı, o bölümlerin değerinde sonradan meydana gelen çoğalma veya azalma sebebiyle değiştirilemez. 44. madde hükmü saklıdır.”
Arsa payı, bağımsız bölümün yüzölçümüne göre değil, konumu ve büyüklüğüyle birlikte değerlendirilen değerine göre belirlenir; bağımsız bölüm sayısına bölünerek eşit pay verilmesi de, yalnız metrekareye göre pay verilmesi de doğru değildir. Değerlendirmede esas alınacak unsurlar, Yargıtay 20. Hukuk Dairesi’nin 16.11.2017 tarihli, 2017/4096 Esas ve 2017/9510 Karar sayılı ilamında şöyle sayılmıştır:
“…bağımsız bölümlerin cinsi, bulunduğu kat, alanı, ısınma sistemi, aydınlanması, mimari kullanımı ve konumu, cephesi ve manzarası gibi hususlar değerlendirme için esas alınır. Değerlendirmeye esas alınacak tarihten sonraki imar durumu ile cins ve manzara değişiklikleri, bakım ve onarım çalışmaları nedenleriyle meydana gelen değer artış ve eksilmeleri dikkate alınmaz.”
Nitekim Yargıtay 1. Hukuk Dairesi de taşınmaz üzerindeki kaçak yapıdaki fiili kullanımın arsa payı oranlarını hukuken etkilemeyeceğini vurgulamıştır.
Yanlış veya Dengesiz Arsa Payı Tahsisi Uygulamada Nasıl Ortaya Çıkar?
Arsa payı hataları en sık, kat karşılığı inşaat sözleşmesi uyarınca inşaat tamamlanıp kat irtifakı kurulduktan sonra ortaya çıkar. Proje aşamasında bağımsız bölümlerin nihai konumu, kat sırası ve büyüklüğü değişebilir; buna rağmen kat irtifakı kurulurken arsa payları taslak oranlar üzerinden, bölüm sayısına bölünerek eşit biçimde veya yalnızca yüzölçümü esas alınarak dağıtılabilir. Böyle bir dağıtımda üst kat veya manzaralı bölümler ile giriş katındaki bölümler arasında gerçek değer farkına rağmen birbirine yakın arsa payı görülebilir. Sonradan yeni bağımsız bölüm ihdas edilmesi gibi nedenlerle de dengesizlik doğabilir; bu hatalar genellikle satış, miras paylaşımı veya binanın yeniden yapılması gündeme geldiğinde fark edilir. Fethiye’de kat karşılığı inşaat projelerinin yaygın olması nedeniyle bu tür arsa payı dengesizlikleriyle uygulamada sık sık karşılaşıyoruz.
Arsa Payının Düzeltilmesi Davasının Şartları
Davanın açılabilmesi için öncelikle taşınmazda kat irtifakı veya kat mülkiyeti kurulmuş olması gerekir; paylı mülkiyete tabi taşınmazlarda açılan hisse düzeltme talepleri bu dava sayılmaz. Yargıtay 20. Hukuk Dairesi’nin 25.10.2018 tarihli, 2017/11045 Esas ve 2018/6805 Karar sayılı ilamında bu husus şöyle belirtilmiştir:
“Kat irtifakı ya da kat mülkiyeti kurulmamış arsa niteliğindeki taşınmazlarda hisselere yönelik tapu iptali ve tescil davaları ise arsa paylarının düzeltilmesi davası olarak nitelendirilemez. Bu husus, 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanununun 3 ve 17. maddelerinin amir hükmündendir.”
İkinci şart, mevcut arsa paylarının bağımsız bölümlerin gerçek değerleriyle oransız tahsis edilmiş olmasıdır; bu husus bilirkişi incelemesiyle ortaya konur. Üçüncü olarak dava hakkı yalnızca kat maliki, kat irtifakı sahibi veya bunların mirasçılarına aittir; kat maliki sıfatı taşımayan apartman yöneticisi bu davayı açamaz.
Davanın Kime Karşı Açılacağı: Zorunlu Dava Arkadaşlığı
Davanın en dikkat edilmesi gereken yönü taraf teşkilidir. Bir bağımsız bölümün arsa payındaki değişiklik, toplam arsa payı sabit olduğundan diğer bütün bölümlerin paylarını da etkiler. Bu nedenle Yargıtay, davanın anagayrimenkuldeki tüm kat maliklerine karşı açılmasını, yani zorunlu dava arkadaşlığını aramaktadır. Yargıtay 18. Hukuk Dairesi’nin 02.04.2013 tarihli, 2013/1269 Esas ve 2013/5378 Karar sayılı ilamında bu ilke şöyle ifade edilmiştir:
“Arsa payının değiştirilmesi istemiyle açılan davada verilecek karar bağımsız bölümlerin arsa paylarında artma ya da azalmaya neden olacağından mülkiyet hakkının özünü etkileyen bu durumun bütün kat maliklerinin hukukunu ilgilendirdiği gözetilerek husumetin bütün kat maliklerine yöneltilmesi ve buna göre taraf teşkilinin sağlanması gerektiği dikkate alınarak…”
Bu ilke güncel içtihatta da sürdürülmektedir: Yargıtay 5. Hukuk Dairesi’nin 22.05.2025 tarihli, 2025/150 Esas ve 2025/8239 Karar sayılı ilamında, bütün maliklerin davada taraf olmasının zorunlu olduğu, kat maliki sıfatı taşımayan idarenin ise davaya dahil edilmesinin usulsüz olacağı belirtilmiştir. Yargılama sırasında bir bağımsız bölüm el değiştirirse yeni malikin de davaya dahil edilmesi gerekir; aksi halde karar bozulur. Bu nedenle davadan önce güncel tapu kayıtlarıyla bütün kat maliklerinin eksiksiz tespit edilmesi önemlidir.
Görevli ve Yetkili Mahkeme
Arsa payının düzeltilmesi davası, mülkiyet hakkına dayalı ayni bir uyuşmazlık olduğundan ve kanunda görev yönünden özel bir düzenleme bulunmadığından genel görevli mahkeme olan Asliye Hukuk Mahkemesinde görülür; incelenen kararların tamamında ilk derece yargılaması asliye hukuk mahkemelerince yürütülmüştür. Yetki yönünden Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun 12. maddesinin birinci fıkrası uygulanır: taşınmaz üzerindeki ayni hakka ilişkin davalarda taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi kesin yetkilidir. Arsa payı, anagayrimenkuldeki ortak mülkiyet payı olduğundan ve dava tapu sicilindeki bu payın düzeltilerek tesciline yönelik olduğundan, dava taşınmazın bulunduğu yerdeki asliye hukuk mahkemesinde açılmalıdır; taraflar başka bir yeri yetkili kılamaz. Taşınmaz Fethiye’de ise dava, Fethiye Asliye Hukuk Mahkemesi’nde açılır.
Zamanaşımı veya Hak Düşürücü Süre Var mı?
Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 3. maddesinde arsa payının düzeltilmesi talebi için özel bir süre öngörülmemiştir. Yargıtay 5. Hukuk Dairesi’nin 25.03.2025 tarihli, 2024/5809 Esas ve 2025/3987 Karar sayılı ilamında bu husus açıkça vurgulanmıştır:
“Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 3 üncü maddesinde sonradan malik olan bağımsız bölüm maliklerinin arsa paylarındaki varsa orantısızlığın giderilmesini her zaman Mahkemelerde dava yoluyla isteyebilecekleri açıkça düzenlenmiş olup, diğer bazı maddelerde düzenlenen zamanaşımı ya da hak düşürücü süre bu madde de öngörülmemiştir.”
Bunun nedeni, davanın mülkiyet hakkına dayanan ayni nitelikli bir talep içermesidir; ayni haklara dayalı talepler kural olarak zamanaşımına tabi tutulmaz. Bununla birlikte Yargıtay 18. Hukuk Dairesi’nin 22.12.2015 tarihli, 2015/12068 Esas ve 2015/18897 Karar sayılı ilamında, kat mülkiyetinin kurulmasından itibaren onlarca yıl itirazsız kullanım varsa, genellikle bina yeniden yapılacakken açılan düzeltme talebinin Türk Medeni Kanunu’nun 2. maddesindeki dürüstlük kuralıyla bağdaşmadığı kabul edilmiştir.
Bilirkişi İncelemesinin Rolü: Değer Tespiti Nasıl Yapılır?
Davanın esasını, bağımsız bölümlerin kuruluş tarihindeki değerinin teknik olarak tespiti oluşturur; bu tespit tarafların beyanına değil, bilirkişi kurulunun incelemesine dayanır. Yargıtay 20. Hukuk Dairesi’nin 17.01.2018 tarihli, 2017/3985 Esas ve 2018/192 Karar sayılı ilamında bu zorunluluk şöyle açıklanmıştır:
“Kat mülkiyeti ve kat irtifakına konu olan bağımsız bölümlerin arsa paylarının tespitinin, mülkiyet sahiplerinin kişisel beyanlarına bağlı olarak değil, teknik bilgilerine göre ve bağımsız bölümlerin konumları ile büyüklükleri esas alınarak hesaplanan değerleri ile orantılı olarak, projesinde tahsis edilen arsa paylarının nazara alınarak yapılacağı…”
Mahkeme, taşınmazda keşif yaparak bilirkişi heyetine her bağımsız bölümün kuruluş tarihindeki konumunu, katını, büyüklüğünü, ısınma ve aydınlatma imkanlarını, mimari kullanımını, cephesini ve manzarasını ayrı ayrı değerlendirtip buna göre değer hesaplatır. Yargıtay, bu hesaplamanın yalnızca yüzölçümü karşılaştırmasına indirgenmesini yeterli görmemekte, her unsurun ayrı gerekçelendirilmesini aramakta; aksi halde kararı bozmaktadır.
Kat Mülkiyeti Kanunu m.44: Bağımsız Bölüm İlavesinde Arsa Payının Yeniden Belirlenmesi
Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 3. maddesi, “44. madde hükmü saklıdır” ifadesiyle özel bir duruma atıf yapar. 634 sayılı Kanun’un 44. maddesi, anagayrimenkule kat ilavesi veya yeni bağımsız bölüm eklenmesi hâlinde kat malikleri kurulunun oybirliğiyle karar vermesini, bütün bölümlere tahsis edilecek arsa paylarının yeniden ve yine oybirliğiyle tespit edilmesini ve yeni payın resmi senetle tescilini şart koşar. Yukarıda anılan 5. Hukuk Dairesi kararında bu şartlara uyulmadığı bir durum şöyle denetlenmiştir:
“…somut olayda dava konusu taşınmazlardaki arsa paylarının yeni bir bağımsız bölüm ihdas edilmesinden kaynaklandığı, 634 sayılı Kanun’un 44 üncü maddesinde aranan şartların yerine getirilmediğini, ana taşınmaza bağımsız bölüm eklenmesine ve tüm bağımsız bölümlere özgülenecek arsa paylarının yeniden tespitine ilişkin tüm kat maliklerinin oybirliği ile alınmış kat malikleri kurulu kararının bulunmadığını…”
Buna göre, değişikliğin nedeni kuruluştaki hatalı hesaplama ise dava 3. madde çerçevesinde tek bir kat maliki tarafından açılabilir; nedeni sonradan yeni bölüm eklenmesi ise işlem bütün kat maliklerinin oybirliğiyle alacağı karara dayanmalıdır. Oybirliği olmadan yapılan ilave ve buna bağlı pay dağıtımı, diğer kat maliklerince dava yoluyla denetlenebilir.
Sonuç olarak arsa payının düzeltilmesi davası, arsa payının doğru ölçütlerle hesaplanıp hesaplanmadığının, davanın bütün kat maliklerine karşı usulüne uygun açılıp açılmadığının ve bilirkişi incelemesiyle ortaya konan değer farkının isabetli olup olmadığının bir arada değerlendirilmesini gerektiren bir dava türüdür. Konuyu gayrimenkul hukuku kapsamında bütünlük içinde ele alan, tapu iptali ve tescil davası sürecine hakim bir yaklaşımla ilerlemek önerilir. Fethiye ve çevresinde arsa payının düzeltilmesi davasıyla ilgili sorularınız için Av. Mustafa Kocatepe ile iletişime geçebilirsiniz.
Sıkça Sorulan Sorular
Arsa payı nedir?
Arsa payı, bir bağımsız bölüm malikinin anagayrimenkulün üzerinde bulunduğu arsadaki ortak mülkiyet payıdır. Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 3. maddesine göre bu pay, bağımsız bölümün değeriyle orantılı olarak projede tahsis edilir.
Arsa payı nasıl belirlenir?
Arsa payı, yüzölçümüne göre değil; bağımsız bölümün konumu, katı, cephesi, manzarası ve mimari kullanımı gibi unsurlarla değerlendirilen değerine göre belirlenir. Değerlendirme, kat irtifakının veya kat mülkiyetinin kurulduğu tarihteki duruma göre yapılır.
Arsa payının düzeltilmesi davası kime karşı açılır?
Dava, değişiklikten etkilenecek bütün kat maliklerine karşı açılmalıdır. Yargıtay, arsa payındaki her değişikliğin diğer bölümlerin paylarını da etkileyeceğini kabul ederek zorunlu dava arkadaşlığı aramaktadır.
Arsa payının düzeltilmesi davasında zamanaşımı var mıdır?
Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 3. maddesinde bu talep için özel bir süre öngörülmemiştir; dava mülkiyet hakkına dayandığından kural olarak süreye tabi değildir. Ancak çok uzun süre itirazsız kullanım varsa, Türk Medeni Kanunu’nun 2. maddesindeki dürüstlük kuralı gerekçesiyle talep somut olayda reddedilebilir.
Arsa payının düzeltilmesi davasında görevli ve yetkili mahkeme neresidir?
Dava, genel görevli mahkeme olan Asliye Hukuk Mahkemesinde açılır. Yetki yönünden Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun 12. maddesi uygulanır ve taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi kesin yetkilidir.
Kat irtifakı veya kat mülkiyeti kurulmadan arsa payının düzeltilmesi davası açılabilir mi?
Hayır. Kat irtifakı ya da kat mülkiyeti kurulmamış, paylı mülkiyete tabi taşınmazlarda açılan hisse düzeltme talepleri arsa payının düzeltilmesi davası sayılmaz; bu dava ancak kat irtifakı veya kat mülkiyeti kurulu taşınmazlarda mümkündür.
Arsa payının düzeltilmesi davasında bilirkişi incelemesi neden önemlidir?
Davanın esasını, bağımsız bölümlerin kuruluş tarihindeki değerinin teknik tespiti oluşturur. Bu tespit tarafların beyanına değil, bölümlerin konumu, büyüklüğü, ısınma ve aydınlatma imkanları, mimari kullanımı ve manzarası gibi unsurları değerlendiren bilirkişi raporuna dayanır.
Dosyanızı değerlendirmek için bize ulaşabilirsiniz
Av. Mustafa Kocatepe
Yasal Uyarı: Bu makalede yer alan bilgiler genel nitelikte olup hukuki mütalaa veya tavsiye niteliği taşımamaktadır. Hak kaybına uğramamak adına somut durumunuz için bir avukata danışmanız önerilir. — Av. Mustafa Kocatepe (Muğla Barosu Sicil No: 2749)
