Aile konutu, eşlerin fiilen barınma ihtiyacını karşılamak üzere sürekli olarak birlikte yaşadıkları taşınmazdır. Türk Medeni Kanunu’nun 194. maddesi, malik olan eşin bu taşınmaz üzerindeki tasarruf yetkisine önemli bir sınırlama getirmiştir: diğer eşin açık rızası alınmadan yapılan devir işlemi geçersiz sayılmakta, bu geçersizlik ise doğrudan tapu siciline yansımaktadır. Bu yazımızda aile konutu kavramının genel tanımı ve tespiti üzerinde durmak yerine mülkiyet ekseninde ilerleyeceğiz: rıza alınmadan yapılan devrin geçersizliği, bu geçersizliğin yolsuz tescil sonucu doğurması, tapu iptali ve tescil davasının açılma süreci ve üçüncü kişinin iyiniyeti meselesi. Aile konutunun tanımı, tespiti ve kira ilişkisi bakımından doğurduğu sonuçlar için Tahliye Taahhütnamesine Aile Konutu İtirazı başlıklı yazımıza bakılabilir. Tapu iptali ve tescil davalarının genel şartları ise Tapu İptal ve Tescil Davası başlıklı rehberimizde ele alınmaktadır.
Ana Noktalar
- TMK m.194 uyarınca malik eş, diğer eşin açık rızası bulunmadıkça aile konutunu devredemez veya bu konut üzerindeki hakları sınırlayamaz.
- Rıza alınmadan yapılan devir geçersizdir; bu geçersizlik, devre dayanılarak yapılan tescili yolsuz tescil hâline getirir.
- Açık rızanın varlığını ispat yükü, aile konutu ile ilgili tasarrufta bulunan eştedir.
- Tapu iptali ve tescil davası, aile konutu şerhi talebiyle birlikte açılabilir ve konutun korunma süresi boyunca her zaman ileri sürülebilir.
Aile Konutu ve TMK Madde 194
Aile konutuna ilişkin temel düzenleme, Türk Medeni Kanunu’nun 194. maddesinde yer almaktadır. Madde metni şu şekildedir:
“Eşlerden biri, diğer eşin açık rızası bulunmadıkça, aile konutu ile ilgili kira sözleşmesini feshedemez, aile konutunu devredemez veya aile konutu üzerindeki hakları sınırlayamaz.
Rızayı sağlayamayan veya haklı bir sebep olmadan kendisine rıza verilmeyen eş, hâkimin müdahalesini isteyebilir.
Aile konutu olarak özgülenen taşınmaz malın maliki olmayan eş, tapu kütüğüne konutla ilgili gerekli şerhin verilmesini tapu müdürlüğünden isteyebilir.
Aile konutu eşlerden biri tarafından kira ile sağlanmışsa, sözleşmenin tarafı olmayan eş, kiralayana yapacağı bildirimle sözleşmenin tarafı hâline gelir ve bildirimde bulunan eş diğeri ile müteselsilen sorumlu olur.”
Türk Medeni Kanunu, Madde 194 (Kanun No: 4721, Resmî Gazete Tarihi: 8.12.2001, Sayı: 24607)
Görüldüğü üzere madde, malik eşin tasarruf yetkisini üç ayrı işlem bakımından sınırlamaktadır: kira sözleşmesinin feshi, konutun devri ve konut üzerindeki hakların sınırlanması. Bu yazının konusu, ikinci sınırlama olan devir işlemidir. Maddenin üçüncü fıkrasında yer alan tapu kütüğüne şerh verilmesi talebi ise aşağıda tapu iptali davasıyla birlikte görülmesi bakımından ayrıca ele alınacaktır.
Eşin Açık Rızası Şartı ve Tasarruf Yetkisinin Sınırlandırılması
Yargıtay 2. Hukuk Dairesi’nin 20.10.2020 tarihli, E. 2020/3092, K. 2020/4876 sayılı kararı ile Yargıtay 2. Hukuk Dairesi’nin 13.11.2008 tarihli, E. 2008/17541, K. 2008/15129 sayılı kararında aynı ilke tekrarlanmıştır: eşlerden biri, diğer eşin açık rızası bulunmadıkça, aile konutu ile ilgili kira sözleşmesini feshedemez, aile konutunu devredemez veya aile konutu üzerindeki hakları sınırlayamaz. Bu kural emredici niteliktedir; taraflar arasındaki mal rejimi sözleşmesi veya tapudaki malik sıfatı, bu sınırlamayı ortadan kaldırmaz. Konutun tapuda yalnızca bir eş adına kayıtlı olması, diğer eşin rızası aranmaksızın devir yapılabileceği anlamına gelmez.
Rızasız Yapılan Devrin Geçersizliği ve Yolsuz Tescil
Yargıtay 2. Hukuk Dairesi’nin 14.05.2024 tarihli, E. 2023/8604, K. 2024/3388 sayılı kararında, aile konutu olan taşınmazda davacının rızası olmaksızın yapılan tasarrufların geçersiz olduğu kabul edilmiştir. Aynı kararda, rıza alınmadan yapılan işlemin geçersiz olduğu ve buna dayalı tescillerin yolsuz tescil niteliğinde bulunduğu belirtilmiştir. Başka bir deyişle, rızası alınmayan eşin açtığı tapu iptali ve tescil davasının hukuki temeli, tapu kütüğündeki kaydın geçerli bir hukuki sebebe dayanmamasıdır; devir işlemi baştan itibaren hüküm ifade etmediğinden, bu işleme dayanılarak yapılan tescil de yolsuzdur.
Bu sonucun pratikteki karşılığı önemlidir: rızası alınmayan eş, devri gerçekleştiren malik eşin iyiniyetli olup olmadığını tartışmak zorunda değildir; zira geçersizlik doğrudan işlemin kendisinden kaynaklanmaktadır. Tartışılması gereken iyiniyet, yalnızca taşınmazı sonradan devralan üçüncü kişi bakımından gündeme gelir; bu husus aşağıda ayrıca ele alınmıştır.
Aile Konutu Şerhinin Niteliği: Kurucu Değil Açıklayıcı
Uygulamada sıkça karşılaşılan bir yanılgı, TMK m.194/3 uyarınca tapu kütüğüne konulabilecek aile konutu şerhinin bulunmaması hâlinde korumanın da bulunmadığı düşüncesidir. Oysa Yargıtay 2. Hukuk Dairesi’nin E. 2023/8604, K. 2024/3388 sayılı kararında açıkça belirtildiği üzere, aile konutu şerhi açıklayıcı (bildirici) niteliktedir; tapuda şerh bulunmasa dahi taşınmaz fiilen aile konutu vasfını taşıyorsa bu korumadan yararlanılır. Şerh, var olan bir hukuki durumu üçüncü kişilere duyurma işlevi görür; korumanın kaynağı şerh değil, kanunun bizzat kendisidir. Aile konutu şerhinin tesisine ilişkin usul ve tespit süreci bakımından ayrıntılı bilgi için yukarıda anılan yazımıza başvurulabilir.
İspat Yükü
Yargıtay 2. Hukuk Dairesi’nin E. 2020/3092, K. 2020/4876 sayılı kararında, açık rızanın varlığını ispat yükünün aile konutu ile ilgili tasarrufta bulunan tarafa ait olduğu tespiti yapılmıştır. Bir başka deyişle, devri gerçekleştiren malik eş ya da bu devirden hak iddia eden taraf, diğer eşin devre açıkça rıza gösterdiğini ispatlamakla yükümlüdür. Rızası alınmadığını iddia eden eşin, rıza vermediğini ayrıca ispatlaması beklenmez; ispat külfeti, tasarrufu savunan taraf üzerindedir. Bu kural, TMK m.194’ün eşi koruma amacına uygun olarak, güçsüz konumdaki tarafın ispat yükü altında bırakılmamasını sağlamaktadır.
Tapu İptali ve Tescil Davası Süreci
Rızası alınmadan aile konutu devredilen eş, devri gerçekleştiren eş ile taşınmazı devralan kişiye karşı tapu iptali ve tescil davası açabilir. Yargıtay 2. Hukuk Dairesi’nin E. 2008/17541, K. 2008/15129 sayılı kararında, rıza alınmadan yapılan işlemin geçersiz olduğu ve bu geçersizliğin konutun korunma süresi zarfında olmak kaydıyla her zaman ileri sürülebileceği belirtilmiştir. Aile konutu vasfı devam ettiği sürece dava hakkı düşmemektedir; bu yönüyle dava, belirli bir hak düşürücü süreye veya zamanaşımına tabi tutulmamıştır.
Aynı kararda ayrıca, taşınmaza aile konutu şerhi konulması talebi ile devrin geçersizliğine dayalı tapu iptali ve tescil davasının birlikte görülmesine usulen bir engel bulunmadığı vurgulanmıştır. Böylece davacı eş, tek bir dava içinde hem geçmişe yönelik tescili iptal ettirebilir hem de ileriye dönük olarak taşınmazın aile konutu niteliğinin tapuya işlenmesini talep edebilir. Bu davalar, TMK’nin evlilik hukukuna ilişkin hükümlerinden doğduğundan, 4787 sayılı Aile Mahkemelerinin Kuruluş, Görev ve Yargılama Usullerine Dair Kanun’un 4. maddesi uyarınca Aile Mahkemesinde görülür. Dava sürecine ve tapu iptali davalarının genel usulüne ilişkin ayrıntılı bilgi Tapu İptal ve Tescil Davası yazımızda yer almaktadır.
Üçüncü Kişinin İyiniyeti
Aile konutu rızasız devredildikten sonra taşınmazı sonradan devralan üçüncü kişi bakımından TMK m.1023 kapsamındaki iyiniyet koruması gündeme gelebilir. Ancak bu koruma mutlak değildir. Yargıtay 2. Hukuk Dairesi’nin E. 2023/8604, K. 2024/3388 sayılı kararında, taşınmazı devralan kişinin devreden şirketin ortağı ile iş ve akrabalık ilişkisi içinde bulunması ve taşınmazı üzerinde yüklü miktarda ipotekle devralması hâllerinde, yolsuz tescili bildiği veya bilmesi gerektiği, taraflar arasında el ve işbirliği bulunduğu kabul edilerek iyiniyet iddiasının reddedildiği görülmektedir. Somut olayda devralanla devreden arasındaki yakınlık ilişkisi ve taşınmazın ekonomik durumuna ilişkin olağan dışı unsurlar, iyiniyet karinesinin çürütülmesinde belirleyici olmuştur.
Yargıtay 2. Hukuk Dairesi’nin E. 2008/17541, K. 2008/15129 sayılı kararında da, devralan üçüncü kişinin kötüniyetli olduğunun kanıtlanması durumunda tapu iptali ve tescil talebinin kabulünün zorunlu olduğu belirtilmiştir. Buna karşılık, devralan kişinin gerçekten iyiniyetli olduğu ve devrin rızasız yapıldığını bilmesini gerektirecek somut bir olgu bulunmadığı hâllerde, TMK m.1023 koruması işleyebilir. Bu nedenle dava sürecinde, devralanla devreden arasındaki ilişki, devrin şartları ve taşınmazın hukuki durumu bakımından somut delillerin toplanması önem taşımaktadır.
Konuyla bağlantılı olarak Muris Muvazaası Davası hakkındaki yazımız da ilginizi çekebilir. Fethiye ve çevresinde tapu iptali ve tescil davaları hakkında bilgi almak için Fethiye gayrimenkul avukatı ve Fethiye tapu avukatı sayfalarımız incelenebilir.
Sıkça Sorulan Sorular
Eşimin rızası olmadan tapuda yapılan devir geçerli midir?
Hayır. TMK m.194 uyarınca eşlerden biri, diğer eşin açık rızası bulunmadıkça aile konutunu devredemez. Rıza alınmadan yapılan devir geçersizdir ve bu geçersizlik, devre dayanılarak yapılan tescili yolsuz tescil hâline getirir.
Aile konutu şerhi olmayan bir taşınmaz için TMK m.194’ten yararlanılabilir mi?
Evet. Aile konutu şerhi açıklayıcı (bildirici) niteliktedir, kurucu değildir. Tapuda şerh bulunmasa dahi taşınmaz fiilen aile konutu vasfını taşıyorsa TMK m.194’teki koruma uygulanır.
Rıza alınmadan yapılan devrin geçersizliğini kim ispat etmelidir?
Açık rızanın varlığını ispat yükü, aile konutu ile ilgili tasarrufta bulunan tarafa aittir. Rızası alınmadığını iddia eden eşin ayrıca rıza vermediğini ispatlaması gerekmez.
Tapu iptali ve tescil davası ile aile konutu şerhi talebi birlikte açılabilir mi?
Evet. Yargıtay kararlarına göre, taşınmaza aile konutu şerhi konulması talebi ile devrin geçersizliğine dayalı tapu iptali ve tescil davasının birlikte görülmesine usulen bir engel bulunmamaktadır.
Bu davanın açılması için bir süre sınırı var mıdır?
Rıza alınmadan yapılan işlemin geçersizliği, konutun korunma süresi zarfında olmak kaydıyla her zaman ileri sürülebilir. Taşınmaz aile konutu vasfını koruduğu sürece dava hakkı düşmez.
Taşınmazı devralan üçüncü kişi iyiniyetli sayılır mı?
Devralan kişi ile devreden arasında iş veya akrabalık ilişkisi bulunması ve taşınmazın yüklü miktarda ipotekle devralınması gibi hâllerde, üçüncü kişinin yolsuz tescili bildiği veya bilmesi gerektiği kabul edilerek iyiniyet iddiası reddedilebilir. Devralanın kötüniyetli olduğu kanıtlandığında tapu iptali ve tescil talebinin kabulü zorunludur.
TMK m.194 kapsamındaki tapu iptali davası hangi mahkemede açılır?
Bu davalar, Türk Medeni Kanunu’nun evlilik hukukuna ilişkin hükümlerinden doğduğundan, 4787 sayılı Aile Mahkemelerinin Kuruluş, Görev ve Yargılama Usullerine Dair Kanun’un 4. maddesi uyarınca Aile Mahkemesinde görülür.
Dosyanızı değerlendirmek için bize ulaşabilirsiniz
Av. Mustafa Kocatepe
Yasal Uyarı: Bu makalede yer alan bilgiler genel nitelikte olup hukuki mütalaa veya tavsiye niteliği taşımamaktadır. Hak kaybına uğramamak adına somut durumunuz için bir avukata danışmanız önerilir. — Av. Mustafa Kocatepe (Muğla Barosu Sicil No: 2749)
