Kira bedeli nasıl artırılır ? Kira bedelinin piyasanın altında kaldığı hallerde nasıl artış talep edilebilir ? Kiranın artırılması için hangi hukuki olanaklar mevcuttur ? Kira tespit davası nedir ? Kira artış davası nedir ? Halk arasında kiranın artırılması davası olarak da bilinen kira tespit davası şartları nelerdir ? Kiranın arttırılması için davanın gayrimenkul avukatı aracılığıyla açılması zorunlu mudur ? Kira bedelinin tespiti davası nasıl açılır ? Kira sözleşmesinde kira artış oranı belirlenmediği durumlarda ne yapılmalıdır ? Bu makalemizde bu ve benzer hususlara değineceğiz.

Kira Artış Oranı Üst Sınırı

Konut ve çatılı iş yeri kiralarında, kira bedelinin artışına ilişkin sözleşme hükümleri kanun ile sınırlanmıştır. Bu sınır, Türk Borçlar Kanunu‘nun(”TBK”) 344. maddesinde düzenlenmiştir. Konut ve çatılı iş yerlerinde kira artış oranı, bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki (TÜFE) oniki aylık ortalamalara
göre değişim oranını geçemez. Dolayısıyla taraflar, kira sözleşmesinde bu oranı aşan bir kira artış oranı kararlaştırılmış olsa bile bu anlaşma geçersiz olacaktır. Böylece, sözleşmede daha yüksek bir artış oranı yazılmış olsa bile kira artışının TÜFE oranında yapılması yeterli olacaktır. Peki bu durum, sürekli olarak bu şekilde mi kalacaktır ? Bir diğer deyişle, kiraya veren sonsuza kadar kirayı TÜFE oranında mı artırabilecektir ? Tabii ki hayır. Kanun, uzun süren kira sözleşmelerinde kiraya verenin de enflasyondan ve piyasa şartlarındaki değişiklikten olumsuz etkilenmemesi amacıyla bazı düzenlemeler yapmıştır. Bu hükümler uyarınca kiraya veren, belirli koşullarda mahkemeye başvurarak kira bedelinin güncellenmesini talep edebilecektir. Bu güncelleme elbette ki piyasa rayicine ve yaşam gerçeklerine uygun olmalıdır.

Konut Kiralarında Kira Artış Sınırı : %25

11.06.2022 tarihli ve 31863 sayılı Resmi Gazete’de yayımlanarak yürürlüğe giren 7409 sayılı Kanun ile birlikte, konut kira sözleşmelerinde kira artış oranı %25 ile sınırlandırılmıştır. Buna göre, 1 Temmuz 2022 ile 1 Temmuz 2023 tarihleri arasında yenilenecek kira sözleşmelerinde %25’ten fazla artış yapılması yasaklanmıştır. Bir diğer deyişle, TBK’nın 344. maddesinde belirlenen TÜFE üst sınırı, geçici olarak %25 olarak sınırlandırılmıştır. İlk düzenleme itibariyle 1 Temmuz 2023’te sona ermesi beklenen düzenleme, 1 Temmuz 2024 yılına kadar uzatılmış durumdadır.

Ancak bu sınırlama, yalnızca konut kiraları için geçerlidir. Çatılı iş yeri kira sözleşmeleri için uygulanmayacaktır. Çatılı iş yeri kira sözleşmelerinde artış sınırı, TBK 344. maddesi uyarınca bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki (TÜFE) oniki aylık ortalamalara göre değişim oranıdır.

Kira Tespit Davası (Kiranın Artırılması Davası) Nedir ?

Kira bedelinin tespiti davası, Türk Borçlar Kanunu’nun 344. maddesinde düzenlenmiştir. Bu dava, halk arasında kira tespit davası yahut kiranın artırılması davası olarak da bilinmektedir. Bu kanuni düzenlemenin birkaç farklı amacı bulunmaktadır. Bu kanuni düzenlemeye dayanılarak ;

1. Kira sözleşmesinde taraflar, gelecek dönem kira bedelini kararlaştırmamış olabilir. Bu halde taraflardan her biri, mahkemeye başvurarak yeni dönem kira bedelinin belirlenmesi talep edilebilecektir. Bu halde mahkeme, uygun bir artış oranı belirleyecektir. Ancak 5 kira yılı dolmadıkça, mahkemenin belirleyeceği artış oranı TÜFE oranını geçemeyecektir.
2. Kira sözleşmesinde artış hükmü bulunabilir. Buna rağmen uzun süren kira ilişkilerinde kiraya verenin zaman içerisinde ortaya çıkan ekonomik değişikliklere karşı korunması gerekecektir. Böylece kiraya verenin enflasyondan olumsuz etkilenmesinin önüne geçilebilecektir. Nitekim, kira bedelleri zaman içerisinde piyasa koşullarına nazaran düşük kalmaktadır. Kanun, piyasanın altında kalan kira bedellerinin güncellenmesi amacıyla kiraya verene bir başvuru imkanı tanımaktadır. Uygulamada en çok karşılaşılan dava tipi budur. Fakat, kiraya verenin her zaman bu davayı açması mümkün değildir. Bir diğer deyişle, kanunda bu davanın açılması için bazı şartlar vardır. En önemli şart ise süre şartıdır. Örneğin kiraya veren, konut veya iş yeri olarak kiraya verdiği taşınmazının kira bedelini bir kira yılı sonrasıda sözleşmesel ve yasal sınırın üzerinde, kendi takdirine göre artıramayacaktır. Ancak belli koşulların sağlanmasıyla kira tespit davası açarak sözleşmesel ve yasal artış oranının üzerinde bir artırım sağlanması mümkündür.

Peki kira bedelinin artırılması davası hangi koşullarda açılabilir ?

Kira Tespit Davası Şartları

TBK’nın 344. maddesinde kira tespit davasının koşullarına yer verilmiştir.

TBK MADDE 344 – Tarafların yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline
ilişkin anlaşmaları, bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara
göre değişim oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir. Bu kural, bir yıldan daha uzun süreli
kira sözleşmelerinde de uygulanır.

Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılmamışsa, kira bedeli, bir önceki kira yılının tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla hâkim tarafından, kiralananın durumu göz önüne alınarak hakkaniyete göre belirlenir.

Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılıp yapılmadığına bakılmaksızın, beş yıldan uzun
süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ve bundan sonraki her beş yılın
sonunda, yeni kira yılında uygulanacak kira bedeli, hâkim tarafından tüketici fiyat endeksindeki
oniki aylık ortalamalara göre değişim oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz
önünde tutularak hakkaniyete uygun biçimde belirlenir. Her beş yıldan sonraki kira yılında bu
biçimde belirlenen kira bedeli, önceki fıkralarda yer alan ilkelere göre değiştirilebilir.

Sözleşmede kira bedeli yabancı para olarak kararlaştırılmışsa 20/2/1930 tarihli ve
1567 sayılı Türk Parasının Kıymetini Koruma Hakkında Kanun hükümleri saklı kalmak
şartıyla, beş yıl geçmedikçe kira bedelinde değişiklik yapılamaz. Ancak, bu Kanunun, “Aşırı
ifa güçlüğü” başlıklı 138 inci maddesi hükmü saklıdır. Beş yıl geçtikten sonra kira bedelinin
belirlenmesinde, yabancı paranın değerindeki değişiklikler de göz önünde tutularak üçüncü
fıkra hükmü uygulanır.

Kanundan çıkarılan koşullar, ihtimalli olarak şu şekildedir ;

1. Kira sözleşmesinde, kira artış oranı belirlenmişse, TÜFE oranını geçmemek kaydıyla geçerlidir. Eğer kira sözleşmesinde TÜFE oranını aşan bir oran belirlenmişse dahi, kiracı TÜFE oranında kira artırımı yapabilecektir. Zira TBK. 344/1 madde hükmü, emredici bir hükümdür.
2. Kira sözleşmesinde kira artış oranı kararlaştırılmamışsa, taraflardan her biri yeni dönem kira bedelinin belirlenmesi amacıyla mahkemeye başvurabilecektir. Bu halde herhangi bir süre şartı bulunmamaktadır. Bu dava her zaman açılabilecektir. Mahkemenin belirleyeceği artış oranı, TÜFE’nin oniki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmeyecektir.
3. Kira sözleşmesinde artış oranı kararlaştırılmış olsun veya olmasın, kira sözleşmesinin beşinci yılını doldurmasından itibaren kira bedelinin tespiti davası açılabilir. Bu durumda davacı tarafından, kira bedelinin rayice ve ekonomik gereklere uygun hale getirilmesi talep edilir. Mahkeme yeni kira bedelini belirlerken, TÜFE değişim oranını, kiralananın güncel durumunu ve emsal, rayiç kira bedellerini hakkaniyete uygun biçimde dikkate alacaktır.

Kira Tespit Davası Ne Zaman Açılır ?

Türk Borçlar Kanunu’nun 345. maddesine göre her zaman kiranın artırılması davası açılabilecektir. Fakat davanın açılma zamanı, artırımın ne zamandan itibaren geçerli olacağını etkilemektedir. Yeni kira döneminde, yeni kira bedelinin geçerli olabilmesi için kira dönemi bitiminden en az 30 gün önce kiracıya ihtarname gönderilmesi veya kira tespit davası açılması gerekmektedir.

Kira Artış Davası Hangi Mahkemede Açılır ? (Kira Tespit Davasında Görevli ve Yetkili Mahkeme)

Kiranın artırılması davası, diğer bir deyişle kira tespit davası, kiralanan konut veya çatılı iş yerinin (taşınmazın) bulunduğu yer sulh hukuk mahkemesinde açılmalıdır.

Kira Tespit Davası Masrafı

Yargılama masrafları başvuru harcı, peşin harç ve gider avansıdır.

Kira tespit davası harç, davada yükseltilmesi talep edilen aylık kira bedelinden mevcut kira bedelinin çıkarılması ile hesaplanır. Bu fark üzerinden nispi harç ödenecektir.

Gider avansı ise, tebligat masrafı, bilirkişi ücreti, keşif ücreti gibi masraflar için ödenen masraflardır.

Kira Tespit Davasının Avukat İle Takibi

Hukukumuzda davaların avukat aracılığı ile açılması kural olarak zorunlu değildir. Ancak bir davanın kazanılabilmesi için yalnızca haklı olmak yeterli olmayacaktır. Avukat, vatandaşın mahkeme huzurundaki vekilidir. Davanın açılmasından itibaren birçok usul kuralının yerine getirilmesi gerekir. Davanın ispatına yarayacak olan delillerin usul hukuku kurallarına uygun olarak mahkemeye sunulmalıdır.

Aynı zamanda dosyadaki tüm gelişmelerin takip edilmesi önemlidir. Ara kararların yerine getirilmesi gerekir. Dosyanın eksiksiz şekilde tekemmül edebilmesi için sıkı bir şekilde takibi önemlidir.

Avukatlar, profesyonel olarak davalarla ilgilenmektedir. Bu süreçlerin usul hukukuna uygun olarak sıkı bir şekilde takip edilmesini sağlamaktadırlar. Avukat, müvekkillerinin ek hiçbir işlem yapmasına gerek kalmadan davaları başından sonuna kadar takip etmektedirler. Buna istinaf ve temyiz aşamaları dahildir. Dava süreçlerinin tamamen avukat tarafından profesyonel şekilde takip edilebilmesi için avukata vekaletname verilmelidir. Yazımızın konusunu oluşturan gayrimenkul davası için uzman bir gayrimenkul avukatına danışılması önemlidir. Böylece olası problemlerin önüne geçilmesini sağlanır. Fethiye gayrimenkul avukatı, Fethiye kira avukatı, davayı usul kurallarına uygun bir şekilde yürütecek. ve nihayete erdirecektir.

Kira Tespit Davası Avukat Ücreti (Fethiye Kira Avukatı)

Açmak istediğiniz davanın veya tarafı olduğunuz davanın konusuna göre avukatlık ücreti değişebilecektir. Her davanın iş yükü ve çalışma süreci birbirinden farklıdır. Avukatlar, Türkiye Barolar Birliği tarafından belirlenen Avukatlık Asgari Ücret Tarifesi’nin altında bir ücret karşılığında iş üstlenemezler. Fethiye gayrimenkul avukatı olarak müvekkillerin koşullarına uygun olarak çeşitli ödeme imkanları sağlanmaktadır. Müvekkilin tatmin olacağı şekilde uygun çözümler üretilmektedir.

Kira tespit davası avukat ücreti hakkında Fethiye gayrimenkul avukatı , Fethiye kira avukatı ile görüşmek için. Hizmetlerimizle ilgili daha kapsamlı bilgiye ulaşmak ve gayrimenkul hukuku ile ilgili problemleriniz hakkında ofisimize başvurmak için. info@kocatepe.av.tr adresine mail gönderebilir, 0506 773 3969 numaralı telefonu arayabilirsiniz. Sitemizin iletişim kısmından bize ulaşarak Fethiye gayrimenkul avukatı çalışmaları ile ilgili daha detaylı bilgi edinebilirsiniz.