Fethiye İhtiyaç Nedeniyle Tahliye Avukatı

İhtiyaç nedeniyle tahliye, Türk Borçlar Kanunu m.350’de düzenlenmiş, kiraya verenin kendisi veya kanunda sayılan yakınları için konut ya da işyeri gereksinimi doğduğunda kiracıya karşı açabileceği bir dava türüdür. Davanın süresi ve ispat yükü, kanunda açıkça belirlenmiştir.

Ana Noktalar

1. TBK m.350 uyarınca dava, kiraya veren, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanunen bakmakla yükümlü olduğu kişilerin ihtiyacına dayanabilir.
2. Dava, belirli süreli sözleşmelerde sürenin bitiminden, belirsiz süreli sözleşmelerde ise fesih dönemine ve bildirim süresine uyularak kira döneminin sonundan itibaren 1 ay içinde açılmalıdır.
3. İhtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olduğunun ispatı davanın kabulü için gereklidir.

TBK m.350: Gereksinim Nedeniyle Tahliye Davasının Şartları

TBK m.350 uyarınca kiraya veren; kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanunen bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut ya da işyeri gereksinimi doğması halinde, belirli süreli sözleşmelerde sürenin sonunda, belirsiz süreli sözleşmelerde ise fesih dönemine uyularak kira döneminin bitiminden itibaren bir ay içinde dava açarak tahliye talep edebilir. Mahkeme, ihtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olup olmadığını değerlendirir; bu nedenle ihtiyacı doğrulayan somut belgelerin (örneğin evlilik, doğum, iş değişikliği gibi durumları gösteren kayıtlar) dava dosyasına sunulması önemlidir. Ayrıca TBK m.355 uyarınca, gereksinim iddiasıyla tahliye edilen taşınmaz haklı bir sebep olmaksızın üç yıl geçmeden başkasına kiralanırsa, eski kiracı tazminat talep edebilir.

İhtiyaç davası, kiraya verene sözleşme süresinin sonunda kiracıyı çıkarma imkânı veren sınırlı istisnalardan biridir. Bu nedenle mahkemeler, kiracının konut güvencesini zayıflatmamak için ihtiyacın varlığını sıkı biçimde inceler; dava açma süresi, arabuluculuk başvurusunun zamanı ve ihtiyacın yargılama boyunca sürmesi birlikte değerlendirilir. Aşağıdaki başlıklar bu unsurları sırasıyla ele almaktadır.

Kimlerin ihtiyacı için tahliye davası açılabilir?

Dava, kiralananı kiraya verenin kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut ya da işyeri olarak kullanma zorunluluğuna dayanabilir (TBK m.350/1). Altsoy kavramına çocuklar ve torunlar, üstsoy kavramına anne, baba ve büyükanne ile büyükbaba girer. Kardeş, yeğen veya eşin anne babası gibi kişiler kanunda sayılmadığından, kiraya verenin bu kişilere karşı kanuni bir bakım yükümlülüğü yoksa onların ihtiyacına dayanılamaz.

Kanun konut ve işyeri gereksinimini birlikte saydığından, kiralananın sözleşmedeki kullanım amacı ile ihtiyacın türü aynı olmak zorunda değildir; önemli olan ihtiyacın o taşınmazla karşılanabilir nitelikte olmasıdır. Davayı kiraya veren açar. Kiraya veren malik değilse veya taşınmazın birden fazla maliki varsa davanın kim tarafından ve kimin ihtiyacına dayanılarak açılacağı ayrıca değerlendirilmelidir. Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracıyı koruyan hükümler kiracı aleyhine değiştirilemediğinden (TBK m.354), sözleşmeye konulan farklı tahliye şartları bu kuralları genişletmez.

İhtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olması ne demektir?

Mahkeme, ihtiyacın varlığını somut olayın koşullarına göre değerlendirir. Kiraya verenin başka bir taşınmazda kiracı olarak oturması, evlenecek bir çocuğun konut ihtiyacı, sağlık sebebiyle asansörlü veya giriş katındaki bir eve taşınma zorunluluğu ya da emeklilik sonrası işyeri açma gibi durumlar uygulamada sık karşılaşılan örneklerdir. Kiraya verenin aynı yerde ihtiyacını karşılamaya elverişli başka bir taşınmazının bulunması ise davanın reddine yol açabilir.

Yargıtay 3. Hukuk Dairesi’nin 08.01.2025 tarihli, E. 2024/1007, K. 2025/97 sayılı kararında, ihtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olması gerektiği, ileride doğması muhtemel veya geçici bir ihtiyacın yeterli olmadığı ve ihtiyacın yargılama süresince devam etmesi gerektiği belirtilmiştir. Daire, kiraya verenin kendisinin de kiracı olarak oturduğu hâllerde ihtiyacın kabulü için ya kendi oturduğu yerden çıkarılma tehdidi altında olmasını ya da tahliyesi istenen taşınmazın oturduğu yere göre daha üstün veya eşdeğer nitelikte bulunmasını aramış ve kararı oybirliğiyle onamıştır. Bu nedenle dava açmadan önce ihtiyacı gösteren belgelerin, tanıkların ve gerekiyorsa keşif yoluyla karşılaştırılacak taşınmaz bilgilerinin hazırlanması gerekir.

Dava ne zaman açılmalı, ihtarname süreyi nasıl uzatır?

Belirli süreli sözleşmelerde dava, sözleşme süresinin bitiminden başlayarak bir ay içinde açılmalıdır. Belirsiz süreli sözleşmelerde ise kiraya ilişkin genel hükümlere göre fesih dönemine ve fesih bildirim süresine uyularak belirlenecek tarihten başlayarak bir ay içinde dava açılır (TBK m.350). Bir yıllık sözleşmelerde sürenin bitimi, her uzama yılının sonudur; dava süresi kaçırılırsa sözleşme bir yıl daha uzar ve kiraya veren bir sonraki dönemi beklemek zorunda kalır.

Kiraya veren, en geç dava açma süresi içinde dava açacağını kiracıya yazılı olarak bildirirse, dava açma süresi bir kira yılı için uzamış sayılır (TBK m.353). Bu bildirim, ihtiyaç davası için zorunlu değildir; ancak kiraya verene delillerini hazırlamak ve arabuluculuk sürecini tamamlamak için zaman kazandırır. Bildirimin noter kanalıyla gönderilmesi, tebliğ tarihinin ispatı bakımından en güvenli yoldur. Bildirim yapılmışsa dava, uzayan kira yılının sonuna kadar açılabilir.

Arabuluculuk başvurusu ne zaman yapılmalıdır?

İhtiyaç nedeniyle tahliye davası dava şartı arabuluculuğa tabidir; arabulucuya başvurulmadan açılan dava usulden reddedilir (6325 sayılı Kanun m.18/B-1-a, m.18/A-2). Başvurudan son tutanağın düzenlendiği tarihe kadar geçen sürede hak düşürücü süre işlemez (m.18/A-15). Uygulamada asıl sorun, başvurunun sözleşme süresi bitmeden, yani dava açma hakkı doğmadan önce yapılmasının dava şartını karşılayıp karşılamadığıdır.

Yargıtay 3. Hukuk Dairesi’nin 15.06.2026 tarihli, E. 2026/2725, K. 2026/3805 sayılı kararı, bölge adliye mahkemeleri arasındaki görüş ayrılığını gidererek, arabuluculuk başvurusu dava açma hakkı doğmadan önce yapılmış olsa bile son tutanak dava açma süresi içinde düzenlenmişse dava şartının gerçekleştiğine oybirliğiyle ve kesin olarak karar vermiştir. Buna karşılık başvuru da son tutanak da süre başlamadan tamamlanmışsa dava şartı yerine gelmiş sayılmaz. Bu nedenle en güvenli yol, sözleşme bitimine yakın bir tarihte başvurmak ve son tutanağın bir aylık süre içinde düzenlenmesini sağlamaktır.

Yeni malik kiracıyı ihtiyaç nedeniyle nasıl çıkarır?

Kiralananı sonradan edinen kişi, satın alma, miras veya bağış gibi hangi yolla edinmiş olursa olsun, kira sözleşmesinin tarafı olur ve kendi ihtiyacı için iki yoldan birini seçebilir (TBK m.351). Birinci yolda edinme tarihinden başlayarak bir ay içinde ihtiyacını kiracıya yazılı olarak bildirir ve bildirimden altı ay sonra davayı açar. İkinci yolda bildirim yapmadan, sözleşme süresinin bitiminden başlayarak bir ay içinde dava açar.

Hangi yolun seçileceği, sözleşmenin bitiş tarihine göre belirlenir: sözleşme yakında bitiyorsa ikinci yol daha hızlı olabilir, uzun süre varsa birinci yol kiracının sözleşme süresinin sonunu beklemeden tahliyeyi mümkün kılar. Bir aylık bildirim süresi tapu devir tarihinden işlemeye başladığından, taşınmazı kiracılı satın alanların bu süreyi kaçırmaması gerekir. Yeni malikin ihtiyacı da mevcut malikinki gibi gerçek, samimi ve zorunlu olmalıdır.

İhtiyaç nedeniyle tahliye ihtarnamesi örneği

Aşağıdaki örnekler, mevcut malikin dava açma süresini uzatmak için gönderebileceği bildirim (TBK m.353) ile yeni malikin edinme tarihinden itibaren bir ay içinde göndermesi gereken bildirime (TBK m.351/1) aittir. Örnekler somut olaya göre uyarlanmalı, tarihler ve taşınmaz bilgileri eksiksiz doldurulmalıdır.

Mevcut malik için ihtarname örneği

Keşideci: Malikin adı soyadı (TCKN: …), adres: … Fethiye / Muğla
Muhatap: Kiracının adı soyadı (TCKN: …), adres: … Fethiye / Muğla
Konu: Kiralananın ihtiyaç sebebiyle tahliyesi ve dava açılacağının bildirimi.

1. … Mahallesi, … Sokak, No: … Fethiye / Muğla adresindeki taşınmazda …/…/… başlangıç tarihli bir yıl süreli kira sözleşmesiyle kiracı olarak bulunmaktasınız. Sözleşme, uzayarak devam etmekte olup içinde bulunulan kira yılı …/…/… tarihinde sona erecektir.

2. Taşınmaza, … konut gereksinimi sebebiyle zorunlu ve sürekli olarak ihtiyaç duyulmaktadır; ihtiyacı karşılayacak elverişli başka bir konut bulunmamaktadır.

3. Kira sözleşmesinin …/…/… tarihinde sona ereceğini, taşınmazı bu tarihte tahliye ederek teslim etmediğiniz takdirde TBK m.350 uyarınca tahliye davası açılacağını ve TBK m.353 uyarınca dava açma süresinin bir kira yılı uzayacağını bildiririz.

Yeni malik için ihtarname örneği

Keşideci: Yeni malikin adı soyadı (TCKN: …)
Muhatap: Kiracının adı soyadı (TCKN: …)
Konu: Kiralananın yeni malikin gereksinimi sebebiyle tahliyesinin bildirimi.

1. Önceki malik ile yaptığınız kira sözleşmesine konu … adresindeki taşınmaz, …/…/… tarihinde tarafımca edinilmiş ve tapuya tescil edilmiştir.

2. Taşınmazı … konut / işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğum bulunmaktadır; ihtiyacı karşılayacak elverişli başka bir taşınmazım yoktur.

3. TBK m.351/1 uyarınca, işbu bildirimin tebliğinden itibaren altı ay sonra kira sözleşmesinin sona erdirilmesi ve taşınmazın tahliyesi için dava açılacağını bildiririm.

Noterlik kanalıyla gönderilen ihtarnamenin tebliğ şerhli nüshası dava dilekçesine eklenir. Kira ödemeyen kiracıya gönderilecek ihtar için kirayı ödemeyen kiracıya ihtarname örneği sayfamıza bakabilirsiniz.

Yeniden kiralama yasağı ve kiracının tazminat hakkı

Kiraya veren, gereksinim amacıyla kiralananın boşaltılmasını sağladığında, haklı bir sebep olmadıkça taşınmazı üç yıl geçmeden eski kiracısından başkasına kiralayamaz. Bu yasağa aykırı davranırsa eski kiracısına, son kira yılında ödenen bir yıllık kira bedelinden az olmamak üzere tazminat ödemekle yükümlüdür (TBK m.355). Kural, ihtiyaç gerekçesinin yalnızca kiracıyı çıkarmak için kullanılmasını önlemeye yöneliktir.

Tazminatın şartları konusunda Yargıtay 3. Hukuk Dairesi’nin 24.06.2025 tarihli, E. 2024/3099, K. 2025/3540 sayılı kararı önemlidir. Daire çoğunluğu, yasağın uygulanabilmesi için kiraya verenin tahliye kararını icra yoluyla uygulatarak boşaltmayı sağlamış olması gerektiğini, kiracı icraya gerek kalmadan kendi rızasıyla çıkmışsa tazminat koşulunun oluşmadığını kabul ederek kararı oyçokluğuyla onamıştır; karşı oy, icra emrinin tebliğinin yeterli olduğu görüşündedir. Kiracıların bu ayrımı tahliye sürecinde dikkate alması gerekir. Haklı sebebin varlığını ve taşınmazın gerçekten ihtiyaç sahibince kullanıldığını ispat yükü ise kiraya verendedir.

Dava hangi mahkemede açılır, hangi belgeler gerekir?

İhtiyaç nedeniyle tahliye davası, kira ilişkisinden doğan bütün uyuşmazlıklar gibi sulh hukuk mahkemesinde görülür (HMK m.4/1-a). Dava, kiracının yerleşim yerinde veya sözleşmenin ifa yeri olan taşınmazın bulunduğu yerde açılabilir (HMK m.6, m.10); Fethiye’deki bir taşınmaz için uygulamada Fethiye Sulh Hukuk Mahkemesi tercih edilir. Taşınmazın tahliyesi davalarında harç bir yıllık kira bedeli üzerinden hesaplanır (Harçlar Kanunu m.17).

Dava dilekçesine kira sözleşmesi, tapu kaydı, arabuluculuk son tutanağı, varsa TBK m.351 veya m.353 bildiriminin tebliğ belgesi ve ihtiyacı gösteren belgeler eklenir. İhtiyacın türüne göre nüfus kayıtları, evlilik veya tayin belgeleri, sağlık raporları, kiraya verenin oturduğu yerin kira sözleşmesi ve tahliye talebi ile tanık beyanları önem taşır. Tahliye kararı verilirse kesinleşmesi beklenmeden icraya konulabilir; ayrıntılar için Fethiye kiracı tahliye avukatı, kira ilişkisinin bütünü için Fethiye kira avukatı sayfalarımıza bakabilirsiniz.

Sonuç

İhtiyaç nedeniyle tahliye davası açacak kiraya verenlerin, 1 aylık dava açma süresini ve ihtiyacın gerçekliğini gösteren somut delilleri önceden hazırlaması davanın kabulü için belirleyicidir.

Sıkça Sorulan Sorular

İhtiyaç nedeniyle tahliye nedir?

Ev sahibinin veya kanunda sayılan yakınlarının konut ya da işyeri ihtiyacı doğduğunda kiracıya karşı açtığı tahliye davasıdır.

İhtiyaç nedeniyle tahliye davası nasıl açılır?

Kiraya veren, ihtiyacı belgeleyerek süresi içinde sulh hukuk mahkemesinde dava açmalıdır.

Tahliye davasında hangi belgeler gereklidir?

Kira sözleşmesi ve ihtiyaç nedenini gösteren belgeler (örneğin yeni edinilen bir taşınmazın tapusu, nüfus kayıtları) gereklidir.

Tahliye davası ne kadar sürer?

Genellikle 6-18 ay arasında sonuçlanmaktadır.

Gereksinim nedeniyle tahliye edilen taşınmaz sonradan başkasına kiralanabilir mi?

TBK m.355 uyarınca, haklı bir sebep olmaksızın 3 yıl geçmeden başkasına kiralanırsa, eski kiracı tazminat talep edebilir.

İhtiyaç nedeniyle tahliye davası açmadan önce arabuluculuğa başvurmak zorunlu mu?

Evet, TBK m.350 kapsamındaki ihtiyaç nedeniyle tahliye davası açılmadan önce arabulucuya başvurulması dava şartıdır.

Yeni ev sahibi kiracıyı hemen çıkarabilir mi?

Hayır. Yeni malik ya edinme tarihinden itibaren bir ay içinde ihtiyacını kiracıya yazılı olarak bildirip altı ay sonra dava açmalı ya da sözleşme süresinin bitiminden itibaren bir ay içinde dava açmalıdır.

İhtiyaç davası için arabulucuya ne zaman başvurulmalı?

Son tutanağın sözleşme süresinin bitiminden sonraki bir aylık dava açma süresi içinde düzenlenmesi gerekir. Başvuru ve tutanak süre başlamadan tamamlanırsa dava şartı yerine gelmiş sayılmaz.

İhtiyaç gerekçesiyle çıkarılan kiracı tazminat isteyebilir mi?

Kiraya veren, boşaltılmasını sağladığı taşınmazı haklı sebep olmadan üç yıl geçmeden başkasına kiralarsa eski kiracısına en az bir yıllık kira bedeli tutarında tazminat öder.

Yasal Uyarı: Bu makalede yer alan bilgiler genel nitelikte olup hukuki mütalaa veya tavsiye niteliği taşımamaktadır. Hak kaybına uğramamak adına somut durumunuz için bir avukata danışmanız önerilir. — Av. Mustafa Kocatepe