3194 sayılı İmar Kanunu’na eklenen geçici 16. madde ile hayatımıza giren yapı kayıt belgesi, halk arasında imar barışı olarak bilinen düzenlemenin temel belgesidir. Ruhsatsız veya ruhsata aykırı yapıların kayıt altına alınmasını sağlayan bu belge, kaçak yapı cezalarından farklı bir hukuki rejime tabidir. Fethiye gibi imar ve kıyı mevzuatının iç içe geçtiği bölgelerde yapı kayıt belgesinin sağladığı haklar ile bu hakların sınırlarının doğru bilinmesi büyük önem taşır. Bu yazıda yapı kayıt belgesinin ne olduğunu, hangi hakları sağladığını, hangi yapıların kapsam dışında kaldığını ve belgenin hangi hallerde iptal edildiğini güncel mevzuat ve yargı kararları ışığında ele alıyoruz.
Ana Noktalar
- Yapı kayıt belgesi mülkiyet hakkı değil, yapının kullanılmasına devam edilmesine imkan veren idari bir statü sağlar.
- Sit alanları, kıyı ve Boğaziçi sahil şeridi gibi özel kanunla korunan yerlerdeki yapılar bu haklardan yararlanamaz.
- Yalan beyan veya kapsam dışı bir alanda bulunduğunun sonradan tespiti halinde belge iptal edilir.
- Yeni başvuru dönemi 2018 sonunda kapanmıştır; belge yalnızca yeniden yapım veya kentsel dönüşüme kadar geçerlidir.
Yapı Kayıt Belgesi (İmar Barışı) Nedir?
Yapı kayıt belgesi, 11.5.2018 tarihli ve 7143 sayılı Kanun’un 16. maddesiyle 3194 sayılı İmar Kanunu’na eklenen geçici 16. madde uyarınca, 31.12.2017 tarihinden önce yapılmış ruhsatsız veya ruhsat ve eklerine aykırı yapıların beyana dayalı olarak kayıt altına alınmasını sağlayan belgedir. Danıştay 6. Dairesi, E. 2023/4206, K. 2023/7867, T. 02.11.2023 sayılı kararında bu belgeyi “yapının kullanım amacına yönelik olup kişiye herhangi bir ayni hak sağlamayan, kişiye sadece yapıya ilişkin kullanma hakkı veren ve ruhsatsız yapının yıkımını önleyen bir belge” olarak tanımlamıştır.
3194 sayılı İmar Kanunu
Geçici Madde 16 (Ek: 11/5/2018-7143/16 md.) – “Afet risklerine hazırlık kapsamında ruhsatsız veya ruhsat ve eklerine aykırı yapıların kayıt altına alınması ve imar barışının sağlanması amacıyla, 31/12/2017 tarihinden önce yapılmış yapılar için Çevre ve Şehircilik Bakanlığı ve yetkilendireceği kurum ve kuruluşlara 31/10/2018 tarihine kadar başvurulması, bu maddedeki şartların yerine getirilmesi ve 31/12/2018 tarihine kadar kayıt bedelinin ödenmesi halinde Yapı Kayıt Belgesi verilebilir. Başvuruya konu yapının ve arsasının mülkiyet durumu, yapı sınıf ve grubu ve diğer hususlar Bakanlık tarafından hazırlanan Yapı Kayıt Sistemine yapı sahibinin beyanına göre kaydedilir.”
Belge, başvuru sahibinin beyanına göre düzenlenir; idare başvuru aşamasında maddi bir inceleme yapmaz. Bu nedenle beyanın doğruluğu, aşağıda anlatılan iptal mekanizmasının temel dayanağını oluşturur.
Yapı Kayıt Belgesi Hangi Hakları Sağlar?
Yapı kayıt belgesi sahibine öncelikle yapıyı kullanmaya devam etme hakkı tanır; belge alınan yapılarla ilgili daha önce verilmiş yıkım kararları ile tahsil edilemeyen idari para cezaları kanun gereği iptal edilir. Yargıtay Hukuk Genel Kurulu, E. 2023/703, K. 2024/506, T. 09.10.2024 sayılı kararında, kanunun yapı kayıt belgesini kat mülkiyeti kurulabilmesi için gerekli olan yapı kullanma izin belgesi yerine kabul ettiğini, belge sahibinin bu sayede bağımsız bölümleri kat mülkiyeti kütüğüne kaydedebildiğini ve bir malikin kullanabileceği hakları kullanabildiğini vurgulamıştır. Geçici 16. maddenin 5. fıkrası uyarınca, yapı ruhsatı bulunan ancak yapı kullanma izni alınamamış yapılarda, maliklerin tamamının muvafakati ve umumi hizmet alanlarına denk gelen kısımların terki halinde cins değişikliği ve kat mülkiyeti tesisi de mümkün hale gelir. Belge sahiplerine ayrıca talep halinde geçici olarak su, elektrik ve doğalgaz bağlanabilir.
Danıştay 6. Dairesi, E. 2022/1590, K. 2023/1858, T. 22.02.2023 sayılı kararında bu hakların niteliğini netleştirmiştir: yapı kayıt belgesi, yapının yeniden yapılmasına veya kentsel dönüşüm uygulamasına kadar geçerli bir kullanım hakkı sağlar; idare, belge iptal edilmeden yapı tatil zaptı, yıkım veya para cezası gibi müeyyideler uygulayamaz. Bu haklardan yararlanmak isteyenlerin, iletişime geçmeden önce tapu iptal ve tescil davası süreciyle olası etkileşimini de değerlendirmesi gerekir.
Yapı Kayıt Belgesi Mülkiyet Hakkı Sağlar mı?
Yapı kayıt belgesi, arsa veya yapı üzerinde herhangi bir mülkiyet ya da sınırlı ayni hak yaratmaz; sadece mevcut hukuki duruma bağlı bir kullanma imkanı sunar. Bu ayrım, arsa sahibi ile yapı sahibinin (yüklenicinin) farklı kişiler olduğu arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde özellikle önem kazanır. Yargıtay Hukuk Genel Kurulu, E. 2023/843, K. 2024/45, T. 31.01.2024 sayılı kararında, geçici 16. maddenin taşınmaz malikine yapı kayıt belgesi alma hakkı tanıdığını ancak bu hakkın kullanılmasını emredici kılmadığını belirtmiş; hiç kimsenin kendi rızası dışında belge almaya zorlanamayacağını, yüklenicinin de imara aykırı yaptığı binaya belge alması için arsa sahibini zorlayamayacağını hükme bağlamıştır.
Aynı doğrultuda, Danıştay 6. Dairesi’nin yukarıda anılan E. 2023/4206 sayılı kararında, yapı kayıt belgesi bulunan bir taşınmazın zilyedi ya da yapı kayıt belgesi sahibinin, salt bu belgeye dayanarak imar planına karşı dava açma ehliyetinin bulunmadığı kabul edilmiştir; çünkü belge, mülkiyet ilişkisi kurmadığından meşru ve güncel bir menfaat de doğurmamaktadır. Dolayısıyla belge sahibi, tapu sicilindeki hak sahipliğini değiştirmek için ayrıca tapu iptali, tescil veya elbirliği çözümü gibi yolları takip etmek zorundadır.
Kapsam Dışında Kalan Yapılar
İmar Kanunu’nun 4. maddesi, 2863 sayılı Kültür ve Tabiat Varlıklarını Koruma Kanunu, 2960 sayılı Boğaziçi Kanunu ve diğer özel kanunlarla belirlenen yerlerde İmar Kanunu hükümlerinin ancak bu özel kanunlara aykırı olmamak kaydıyla uygulanacağını öngörür. Danıştay içtihadı bu ilkeyi geçici 16. maddeye de uygulamaktadır: Danıştay 6. Dairesi, E. 2024/5618, K. 2025/6140, T. 26.11.2025 sayılı kararında, 2863 sayılı Kanun ve 3621 sayılı Kıyı Kanunu kapsamında yapı yasaklı alanda kalan bir taşınmazdaki yapı için düzenlenmiş yapı kayıt belgesinin sağladığı haklardan yararlanılamayacağını ve bu gerekçeyle verilen iptal kararının hukuka uygun olduğunu kabul etmiştir; kararda taşınmazın hem 2. derece doğal sit alanında hem de kıyı kenar çizgisinden itibaren 50 metrelik sahil şeridinde kaldığı özellikle vurgulanmıştır. Sit alanlarının derecesi, korumanın türünü değiştirse de kapsam dışı kalma sonucunu ortadan kaldırmaz.
Yargıtay 1. Hukuk Dairesi, E. 2022/3419, K. 2022/8537, T. 27.12.2022 sayılı kararında Anayasa Mahkemesi’nin bir kararına atıfla, geçici 16. maddede yapı kayıt belgesi verilen taşınmazlar yönünden 2863 ve 3621 sayılı kanun hükümlerinin uygulanmasına engel olacak açık bir hüküm bulunmadığını, dolayısıyla bu özel kanunların uygulanmasının önünde engel olmadığını teyit etmiştir. Usul ve Esaslar’ın 8. maddesi de aynı çerçevede; Boğaziçi sahil şeridi ve öngörünüm bölgesi, İstanbul tarihi yarımadası, üçüncü kişilere ait özel mülkiyete konu taşınmazlar ile Hazineye ait sosyal donatı alanı olarak tahsisli araziler üzerindeki yapılar için yapı kayıt belgesi düzenlenemeyeceğini açıkça sayar. Kıyı ve sit alanlarının yoğun olduğu Fethiye ve çevresinde, sahil şeridine yakın veya sit sınırları içinde kalan yapılar bakımından bu istisnaların özellikle dikkatle değerlendirilmesi gerekir.
Yapı Kayıt Belgesinin İptali
Yapı Kayıt Belgesi Verilmesine İlişkin Usul ve Esaslar’ın 8. maddesinin 2. fıkrası, iptal sebeplerini iki başlıkta düzenler: belgenin, düzenlenemeyecek bir yapı veya alan için verildiğinin sonradan anlaşılması ve belge düzenlenirken yalan beyanda bulunulmuş olması. Her iki halde de belge, düzenleyen idarece iptal edilir, belgenin sağladığı haklar geri alınır, ödenmiş olan bedel iade edilmez ve yalan beyanda bulunan başvuru sahibi hakkında Türk Ceza Kanunu’nun 206. maddesi uyarınca suç duyurusunda bulunulur. Danıştay 4. Dairesi, E. 2025/672, K. 2025/3684, T. 11.06.2025 sayılı kararında bu kuralı teyit ederek, sit alanı, kıyı, orman veya mera gibi özel kanunla korunan bir alanda bulunduğu ya da 31.12.2017 tarihinden sonra yapıldığı anlaşılan yapılar için düzenlenmiş yapı kayıt belgesinin, yargısal denetim süren dosyalarda dahi ilgili idarece iptal edilmesi gerektiğine hükmetmiştir.
İptal, tek taraflı ve doğrudan sonuç doğuran bir işlem değildir; yukarıda anılan Danıştay E. 2022/1590 sayılı kararın da gösterdiği gibi, idare önce belgeyi iptal etmeden yapı tatil zaptı, yıkım veya para cezası uygulayamaz. Belge iptal edildiğinde yapı yeniden ruhsatsız statüye döner ve hem yıkım kararına hem de imar kirliliğine neden olma suçu bakımından yeniden değerlendirmeye konu olabilir. İptal işlemine karşı idare mahkemesinde dava açılması mümkündür.
Kentsel Dönüşüm, Geçerlilik Süresi ve Depreme Dayanıklılık Sorumluluğu
Geçici 16. maddenin 10. fıkrası uyarınca yapı kayıt belgesi, yapının yeniden yapılmasına veya kentsel dönüşüm uygulamasına kadar geçerlidir; yenileme halinde yürürlükteki imar mevzuatı hükümleri uygulanır. Maddenin ilk halinde yer alan ve yapının depreme dayanıklılığını tamamen malikin sorumluluğuna bırakan cümle, Anayasa Mahkemesi’nin 23.07.2024 tarihli, E. 2023/74, K. 2024/141 sayılı kararıyla iptal edilmiş ve iptal, kararın Resmî Gazete’de yayımlanmasından itibaren 3.12.2024 tarihinde yürürlüğe girmiştir. Anayasa Mahkemesi, idarenin denetim ve gözetim yükümlülüğü devam ederken yapı güvenliğinin bütünüyle malike yüklenmesini, etkili başvuru ve yaşam hakkıyla bağdaşmaz bulmuştur. Bunun pratik sonucu, yapı kayıt belgeli bir yapının depreme dayanıklılığından yalnızca malikin değil, denetim yükümlülüğünü yerine getirmeyen idarenin de sorumlu tutulabilmesidir.
Bu geçerlilik süresi sona erdiğinde, yani yapı yenilendiğinde veya kentsel dönüşüm kapsamına alındığında, yapı kayıt belgesinin sağladığı haklar da kendiliğinden ortadan kalkar ve yapının o aşamada yürürlükte olan imar mevzuatına uygun hale getirilmesi gerekir.
Yeni Başvuru Yapılabilir mi?
Geçici 16. madde metninde yapı kayıt belgesi için başvuru süresi 31.10.2018, kayıt bedelinin ödenme süresi ise 31.12.2018 olarak belirlenmiş olup Bakanlar Kurulu’na bu süreleri en fazla bir yıl uzatma yetkisi tanınmıştır. Bu yetki geçmişte kullanılmış olsa da bugün itibarıyla yeni bir yapı kayıt belgesi başvuru dönemi açık değildir; halihazırda belge sahibi olmayanlar için güncel bir müracaat imkanı bulunmamaktadır. Fethiye’de veya başka bir bölgede ruhsatsız ya da ruhsata aykırı bir yapısı bulunanların, güncel durumu ve olası kentsel dönüşüm veya gayrimenkul hukuku kapsamındaki seçeneklerini bir avukatla birlikte değerlendirmesi önerilir.
Sonuç olarak yapı kayıt belgesi, sahibine geçici ve sınırlı bir kullanma imkanı tanıyan, mülkiyet doğurmayan ve belirli alanlarda hiç uygulanamayan bir idari statüdür. Fethiye başta olmak üzere kıyı ve sit alanlarının yoğun olduğu bölgelerde belgenin geçerliliği, kapsamı ve iptal riski somut olayın özelliklerine göre ayrı ayrı değerlendirilmelidir.
Dosyanızı değerlendirmek için bize ulaşabilirsiniz
Av. Mustafa Kocatepe
Yasal Uyarı: Bu makalede yer alan bilgiler genel nitelikte olup hukuki mütalaa veya tavsiye niteliği taşımamaktadır. Hak kaybına uğramamak adına somut durumunuz için bir avukata danışmanız önerilir. — Av. Mustafa Kocatepe (Muğla Barosu Sicil No: 2749)
Sıkça Sorulan Sorular
Yapı Kayıt Belgesi Nedir?
Yapı kayıt belgesi, 3194 sayılı İmar Kanunu’nun geçici 16. maddesi uyarınca, 31.12.2017 tarihinden önce yapılmış ruhsatsız veya ruhsata aykırı yapıların malikin beyanına göre kayıt altına alınmasını sağlayan belgedir. Halk arasında imar barışı olarak da anılır.
Yapı Kayıt Belgesi Tapu Yerine Geçer mi?
Hayır. Belge mülkiyet hakkı sağlamaz; yalnızca yapının kullanılmasına devam edilmesine imkan tanır. Bazı şartların gerçekleşmesi halinde kat mülkiyeti tesisine ve tapuda cins değişikliğine imkan verse de, bu başlı başına bir mülkiyet devri değildir.
Hangi Yapılar İçin Yapı Kayıt Belgesi Düzenlenemez?
Sit alanları, kıyı kenar çizgisi ve sahil şeridi, Boğaziçi sahil şeridi ve öngörünüm bölgesi, İstanbul tarihi yarımadası, üçüncü kişilere ait özel mülkiyet ve Hazineye ait sosyal donatı alanları üzerindeki yapılar için yapı kayıt belgesi düzenlenemez.
Yapı Kayıt Belgesi Hangi Hallerde İptal Edilir?
Belgenin düzenlenmesi safhasında yalan beyanda bulunulduğunun veya yapının kanunen kapsam dışı bir alanda bulunduğunun sonradan anlaşılması halinde belge iptal edilir; sağladığı haklar geri alınır ve yalan beyanda bulunan kişi hakkında Türk Ceza Kanunu’nun 206. maddesi uyarınca suç duyurusunda bulunulur.
Yapı Kayıt Belgesi Kentsel Dönüşümü Engeller mi?
Hayır, tam tersine belge yalnızca yapının yeniden yapılmasına veya kentsel dönüşüm uygulamasına kadar geçerlidir. Kentsel dönüşüm gerçekleştiğinde belgenin sağladığı haklar kendiliğinden sona erer.
Depreme Dayanıklılıktan Kim Sorumludur?
Yapı kayıt belgesi alınmasının depreme dayanıklılığı tamamen malikin sorumluluğuna bıraktığı yönündeki hüküm, Anayasa Mahkemesi’nin 2024/141 sayılı kararıyla iptal edilmiştir. Bu nedenle idarenin denetim ve gözetim yükümlülüğünden kaynaklanan sorumluluğu da devam etmektedir.
Fethiye’de Yapı Kayıt Belgesi Olan Bir Yapı İçin Hangi Riskler Söz Konusudur?
Fethiye ve çevresinde çok sayıda taşınmaz kıyı kenar çizgisine yakın veya sit alanı sınırları içinde kalmaktadır. Bu bölgelerde daha önce alınmış yapı kayıt belgeleri, sonradan yapılan incelemede kapsam dışı alanda bulunulduğunun tespiti halinde iptal edilebilir; bu durum somut olayın koordinat ve sit kararlarına göre ayrıca incelenmelidir.
