Taşınmaz satış vaadi sözleşmesi, tarafların ileride bir taşınmazın resmi şekilde satışının yapılacağını önceden taahhüt ettikleri, uygulamada sıkça başvurulan bir sözleşme türüdür. Sözleşme tek başına taşınmazın mülkiyetini alıcıya geçirmez; alıcıya yalnızca satıcıdan ifayı, yani resmi satışın yapılmasını talep edebileceği kişisel bir hak tanır. Satıcı bu borcunu kendiliğinden yerine getirmezse, alıcı taşınmaz satış vaadi sözleşmesine dayanarak tapu iptali ve tescil davası açabilir; bu dava türünü genel rehberimizde kısaca ele almıştık. Bu yazımızda konuyu; sözleşmenin hukuki niteliği, geçerliliğinin bağlı olduğu resmi şekil şartı, satıcının devirden kaçınması halinde mülkiyetin mahkeme kararıyla (hükmen) geçirilmesi, bedelin ödenmesi ve depo edilmesi ile zamanaşımı ve fiili teslimin etkisi başlıkları altında ayrıntılı olarak inceliyoruz.
Ana Noktalar
- Taşınmaz satış vaadi sözleşmesi tam iki tarafa borç yükleyen bir sözleşmedir ve alıcıya yalnızca kişisel (nispi) bir hak sağlar; tek başına ayni hak doğurmaz.
- Sözleşmenin geçerliliği resmi şekil şartına bağlıdır; noter önünde re’sen düzenlenmeyen satış vaadi sözleşmeleri geçersizdir.
- Satıcı devir borcunu rızaen yerine getirmezse, vaat alacaklısı mahkemeden mülkiyetin hükmen devrini ve tescilini isteyebilir.
- Taşınmaz fiilen alıcıya teslim edilmişse, on yıllık zamanaşımı süresi geçmiş olsa dahi satıcının zamanaşımı savunması dürüstlük kuralı gereği dinlenmeyebilir.
Taşınmaz Satış Vaadi Sözleşmesinin Hukuki Niteliği
Taşınmaz satış vaadi sözleşmeleri, ileride resmi satışı yapma borcu doğuran, tam iki tarafa borç yükleyen ve kişisel hak sağlayan sözleşmelerdir. Sözleşmeyle satıcı taşınmazı ileride resmi şekilde satma, alıcı da kararlaştırılan bedeli ödeme borcu altına girer. Sözleşme alıcıya taşınmaz üzerinde doğrudan bir ayni hak, yani mülkiyet veya sınırlı ayni hak sağlamaz; alıcı yalnızca satıcıdan sözleşmenin ifasını, yani resmi satışın gerçekleştirilmesini isteyebilir. Bu nedenle taşınmaz fiilen alıcıya teslim edilmiş olsa dahi, tapuda satış ve tescil işlemi tamamlanmadıkça mülkiyet satıcı üzerinde kalmaya devam eder; alıcının hakkı satıcıya karşı ileri sürülebilen kişisel bir talep hakkından ibarettir.
Sözleşmenin Geçerliliği: Resmi Şekil Şartı
Taşınmaz satış vaadi sözleşmesinin geçerli olabilmesi, kanunda öngörülen resmi şekil şartına bağlanmıştır. Yargıtay 7. Hukuk Dairesi’nin 04.11.2024 tarihli, 2024/3851 Esas ve 2024/4868 Karar sayılı ilamında bu husus şöyle açıklanmıştır:
“6098 sayılı Kanun’un 29 uncu maddesinden alan taşınmaz satış vaadi sözleşmeleri, 6098 sayılı Kanunun’un 237 nci maddesi ile 4721 sayılı Kanun’un 706 ncı ve 1512 sayılı Kanun’un 89 uncu maddesi hükümleri uyarınca noter önünde re’sen düzenlenmesi gereken, bir başka anlatımla geçerliliği resmi şekil şartına bağlı kılınan, tam iki tarafa borç yükleyen ve kişisel hak sağlayan sözleşme türüdür.”
Buna göre taşınmaz satış vaadi sözleşmesi TBK m.29 ve m.237, TMK m.706 ile Noterlik Kanunu m.89 uyarınca noter önünde re’sen düzenlenmelidir. Noter huzurunda düzenlenmeksizin, örneğin adi yazılı şekilde yapılan bir satış vaadi sözleşmesi geçersizdir ve bu geçersizlik mahkemece kendiliğinden gözetilir. Sözleşme adi yazılı şekilde yapılmışsa, alıcının bu sözleşmeye dayanarak tapu iptali ve tescil davası açması mümkün olmaz.
Satıcının Devirden Kaçınması: Mülkiyetin Hükmen Devri ve Tescil Davası
Satış vaadi borçlusu, yani satıcı, üstlendiği devir borcunu rızaen yerine getirmezse, vaat alacaklısı yani alıcı mahkemeden mülkiyetin hükmen devrini isteyebilir. Yargıtay 14. Hukuk Dairesi’nin 22.05.2017 tarihli, 2015/18402 Esas ve 2017/4075 Karar sayılı ilamında konu şöyle açıklanmıştır:
“Vaat alacaklısı, taşınmaz satış vaadi sözleşmesi ile mülkiyet devir borcu yüklenen satıcıdan edim yerine getirilmediğinde Türk Medeni Kanununun 716. maddesi uyarınca açacağı tapu iptali ve tescil davasında borcun hükmen yerine getirilmesini isteyebilir.”
Buna göre alıcı, satıcının rızası aranmaksızın TMK m.716 uyarınca açacağı tapu iptali ve tescil davasıyla mülkiyetin mahkeme kararıyla kendisine geçirilmesini talep edebilir; mahkemenin vereceği tescil kararı, satıcının resmi satış işlemini yerine getirmiş olmasının yerine geçer. Bu davanın kime karşı açılacağı da önem taşımaktadır. Yargıtay 7. Hukuk Dairesi’nin 20.02.2023 tarihli, 2022/6767 Esas ve 2023/1000 Karar sayılı ilamında, “Dolayısıyla sözleşmeye dayalı iptal ve tescil istemi ancak bu kişilere karşı, hayatta değil iseler de mirasçılarına karşı yöneltilebilir” değerlendirmesine yer verilmiştir. Bu ilke uyarınca dava, satış vaadi sözleşmesinin tarafı olan satıcıya veya satıcı vefat etmişse mirasçılarına yöneltilmelidir; sözleşmenin tarafı olmayan üçüncü kişilere karşı sözleşmeye dayalı iptal ve tescil talebinde bulunulamaz.
Bedelin Ödenmesi ve Depo Edilmesi
Taşınmaz satış vaadi sözleşmesine dayanan tescil isteminin mahkemece kabul edilebilmesi için, sözleşmede kararlaştırılan satış bedelinin alıcı tarafından ödenmiş olması aranır. Aynı 22.05.2017 tarihli Yargıtay 14. Hukuk Dairesi kararında bu husus, “Taşınmaz mal satış vaadi sözleşmesine dayanan tescil isteminin hüküm altına alınabilmesi için sözleşmede kararlaştırılan bedel ödenmiş olmalıdır” şeklinde ifade edilmiştir. Bedelin tamamı ödenmemiş olması, tescil talebinin doğrudan reddi sonucunu doğurmaz; kararda belirtildiği üzere, ödenmeyen bir bedel kısmı bulunması halinde bu tutarın mahkemece belirlenen usulle depo ettirilmesi yeterli görülmektedir. Böylece kalan bedelin depo edilmesi suretiyle taraflar arasındaki edim dengesi, yargılama aşamasında da korunmaktadır.
Zamanaşımı ve Fiili Teslimin Etkisi
Taşınmaz satış vaadi sözleşmesinden kaynaklanan davalar, kanunda öngörülen özel bir süreye değil, genel zamanaşımı hükümlerine tabidir. Yargıtay 7. Hukuk Dairesi’nin 27.09.2023 tarihli, 2023/3397 Esas ve 2023/4216 Karar sayılı ilamında bu kural şöyle açıklanmıştır:
“Taşınmaz mal satış vaadi sözleşmesinden doğan davalar için özel bir zamanaşımı süresi öngörülmediğinden Borçlar Kanunu’nun 146 ncı maddesi hükmü gereğince on yıllık zamanaşımı süresi uygulanır ve bu süre sözleşmenin ifa olanağının doğması ile işlemeye başlar.”
Buna göre on yıllık genel zamanaşımı süresi, sözleşme tarihinden değil, satış vaadinin ifa edilebilir hale geldiği, yani satıcının devir borcunu yerine getirebileceği tarihten itibaren işlemeye başlar. Ancak bu kuralın önemli bir istisnası bulunmaktadır: taşınmaz fiilen alıcıya teslim edilmişse, satıcının on yıllık sürenin geçtiğine dayanan zamanaşımı savunması her zaman dinlenmeyebilir. Yargıtay 7. Hukuk Dairesi’nin 04.11.2024 tarihli, 2024/3851 Esas ve 2024/4868 Karar sayılı kararında, satışı vaat edilen taşınmazın sözleşmeyle veya fiilen vaat alacaklısına teslim edilmiş olması halinde, on yıllık sürenin geçmesinden sonra açılan davalarda ileri sürülen zamanaşımı savunmasının TMK m.2’de yer alan dürüst davranma kuralıyla bağdaşmayacağı belirtilerek dinlenmeyeceği ifade edilmiştir. Yargıtay 13. Hukuk Dairesi’nin 11.10.2012 tarihli, 2011/19520 Esas ve 2012/22757 Karar sayılı ilamında da zilyetliğin alıcıda bulunduğu süre boyunca zamanaşımı süresinin işlediğinden söz edilemeyeceği kabul edilmiştir. Bu içtihat çizgisi, taşınmazı fiilen kullanan ve elinde bulunduran alıcıyı, yalnızca resmi tescil işleminin gecikmiş olması nedeniyle hak kaybına uğratmamayı amaçlamaktadır.
Sonuç olarak, taşınmaz satış vaadi sözleşmesine dayalı tapu iptali ve tescil davaları; sözleşmenin resmi şekil şartına uygun kurulup kurulmadığı, satıcının devir borcunu yerine getirip getirmediği, bedelin ödenmesi ve zamanaşımı ile fiili teslimin etkisi gibi birbiriyle bağlantılı pek çok teknik meseleyi barındırmaktadır. Bu süreçte hem sözleşmenin geçerliliğinin hem de dava şartlarının doğru değerlendirilmesi büyük önem taşır. Sürecin başından itibaren doğru adımların atılabilmesi için konuyu gayrimenkul hukuku kapsamında bütünlük içinde değerlendiren bir Fethiye Tapu Avukatı ile birlikte hareket edilmesi önerilir. Fethiye ve çevresinde taşınmaz satış vaadi sözleşmesine dayalı tapu iptali ile ilgili sorularınız için Av. Mustafa Kocatepe ile iletişime geçebilirsiniz.
Sıkça Sorulan Sorular
Taşınmaz satış vaadi sözleşmesi nedir?
Taşınmaz satış vaadi sözleşmesi, tarafların ileride bir taşınmazın resmi şekilde satışının yapılacağını önceden taahhüt ettikleri, tam iki tarafa borç yükleyen bir sözleşmedir. Sözleşme alıcıya taşınmaz üzerinde doğrudan bir ayni hak sağlamaz; alıcıya yalnızca satıcıdan ifayı talep edebileceği kişisel bir hak tanır.
Taşınmaz satış vaadi sözleşmesi hangi şekilde yapılmalıdır?
Taşınmaz satış vaadi sözleşmesinin geçerli olabilmesi için TBK m.29 ve m.237, TMK m.706 ile Noterlik Kanunu m.89 uyarınca noter önünde re’sen düzenlenmesi gerekir. Bu resmi şekil şartına uyulmadan, örneğin adi yazılı şekilde yapılan bir satış vaadi sözleşmesi geçersizdir.
Adi yazılı şekilde yapılan bir satış vaadi sözleşmesine dayanarak dava açılabilir mi?
Hayır. Resmi şekil şartına uyulmadan, noter huzurunda düzenlenmeksizin yapılan bir taşınmaz satış vaadi sözleşmesi geçersizdir. Bu geçersizlik mahkemece kendiliğinden gözetildiğinden, adi yazılı sözleşmeye dayanılarak tapu iptali ve tescil davası açılması mümkün olmaz.
Satıcı sözleşmeyi yerine getirmezse alıcı ne yapabilir?
Satıcı taşınmazın resmi satışını yapma borcunu rızaen yerine getirmezse, vaat alacaklısı yani alıcı, TMK m.716 uyarınca açacağı tapu iptali ve tescil davasıyla mahkemeden mülkiyetin hükmen devrini isteyebilir. Bu dava, sözleşmenin tarafı olan satıcıya veya satıcı vefat etmişse mirasçılarına karşı açılmalıdır.
Satış bedeli tam ödenmemişse tescil davası reddedilir mi?
Hayır, doğrudan reddedilmez. Tescil isteminin kabul edilebilmesi için kural olarak sözleşmede kararlaştırılan bedelin ödenmiş olması aranır; ancak ödenmeyen bir bedel kısmı varsa bu tutarın mahkemece belirlenen usulle depo ettirilmesi yeterli görülmektedir.
Taşınmaz satış vaadi sözleşmesinden doğan davalarda zamanaşımı süresi ne kadardır?
Bu davalar için kanunda özel bir zamanaşımı süresi öngörülmediğinden, genel zamanaşımı hükümleri uygulanır ve on yıllık zamanaşımı süresi geçerlidir. Bu süre, sözleşme tarihinden değil, sözleşmenin ifa olanağının doğduğu tarihten itibaren işlemeye başlar.
Taşınmaz alıcıya teslim edilmişse zamanaşımı savunması ileri sürülebilir mi?
Taşınmaz sözleşmeyle veya fiilen vaat alacaklısına teslim edilmişse, on yıllık zamanaşımı süresinin geçmesinden sonra açılan davalarda satıcının zamanaşımı savunması, TMK m.2’de yer alan dürüst davranma kuralıyla bağdaşmayacağından dinlenmeyebilir.
Dosyanızı değerlendirmek için bize ulaşabilirsiniz
Av. Mustafa Kocatepe
Yasal Uyarı: Bu makalede yer alan bilgiler genel nitelikte olup hukuki mütalaa veya tavsiye niteliği taşımamaktadır. Hak kaybına uğramamak adına somut durumunuz için bir avukata danışmanız önerilir. — Av. Mustafa Kocatepe (Muğla Barosu Sicil No: 2749)
