Yabancı Mirasçı Taşınmazlarında Uygulanacak Hukuk Nedir?

Fethiye ve çevresi, yıllardır çok sayıda yabancı uyruklu kişinin ev veya arsa sahibi olduğu bir bölgedir. Bu durum, taşınmaz sahibi yabancı kişinin vefatı halinde mirasçıların karşısına özel bir hukuki tablo çıkarmaktadır: Türk hukuku mu, yoksa mirasçının ya da mirasbırakanın vatandaşı olduğu ülke hukuku mu uygulanacaktır? Bu yazımızda yabancı unsurlu miras işlemlerinde uygulanacak hukuku, mütekabiliyet (karşılıklılık) şartını ve yetkili mahkemeyi güncel Yargıtay kararları ışığında ele alacağız.

Yabancı Unsurlu Mirasta Uygulanacak Hukuk (MÖHUK m.20)

Yabancı uyruklu bir mirasçının veya yabancı bir mirasbırakanın Türkiye’deki terekesine uygulanacak hukuk, 5718 sayılı Milletlerarası Özel Hukuk ve Usul Hukuku Hakkında Kanun’un (MÖHUK) 20. maddesi ile belirlenir. Bu maddeye göre miras kural olarak ölenin milli hukukuna tabidir; ancak Türkiye’de bulunan taşınmazlar bu kuralın istisnasını oluşturur ve bunlar hakkında Türk hukuku uygulanır. Mirasın açılması sebeplerine, iktisabına ve taksimine ilişkin hükümler ise terekenin bulunduğu ülke hukukuna tabidir.

Bu ayrımın pratik sonucu, terekede yabancılık unsuru bulunduğunda taşınır ve taşınmaz mallar için ayrı ayrı işlem yapılmasını gerektirmesidir. Yargıtay 7. Hukuk Dairesi, E. 2025/3452, K. 2026/153, T. 12.01.2026 sayılı kararında, murisin taşınır malları bakımından milli hukukunun, Türkiye’de bulunan taşınmaz malları bakımından ise Türk hukukunun uygulanacağını, bu nedenle her biri için ayrı ayrı mirasçılık belgesi düzenlenmesi gerektiğini belirtmiştir.

Taşınmazların devri ve taksimi de aynı şekilde Türk hukukuna tabidir; terekenin bulunduğu yer hukukuna tabi meseleler mirasın taksimi kapsamında ele alınır ve miras payının devrine ilişkin esaslar terekenin bulunduğu ülke hukukuna göre belirlenir. Bu konudaki süreçlerin doğru yürütülmesi için Fethiye Miras Avukatı desteği almak, ilerleyen aşamalarda karşılaşılabilecek usul sorunlarının önüne geçilmesini sağlayabilir.

Mütekabiliyet (Karşılıklılık) Şartı Nedir?

Yabancı uyruklu bir mirasçının Türkiye’deki taşınmazları miras yoluyla iktisap edebilmesi, 2644 sayılı Tapu Kanunu’nun 35. maddesine tabidir. Bu madde 6302 sayılı Kanun’la (RG 18.05.2012) köklü biçimde değiştirildiğinden, uygulanacak kural mirasın açıldığı (mirasbırakanın öldüğü) tarihe göre değişir.

18.05.2012’den sonra açılan miraslarda yürürlükteki m.35 uyarınca yabancı uyruklu gerçek kişiler, Cumhurbaşkanınca ülke menfaatleri gözetilerek belirlenen ülkelerin vatandaşı olmaları ve edindikleri taşınmaz ile sınırlı ayni hakların toplam alanının, ilgili ilçenin özel mülkiyete konu yüzölçümünün yüzde onunu ve kişi başına ülke genelinde otuz hektarı aşmaması kaydıyla Türkiye’de taşınmaz edinebilir; karşılıklılık şartı artık aranmaz. Bu sınırlamalar dışında miras yoluyla edinilen taşınmazlar da yasaklanmaz: madde hükmüne göre, sınırlamalar dışında kalan mirasla edinilmiş taşınmazlar Maliye Bakanlığınca verilecek en çok bir yıllık süre içinde malik tarafından elden çıkarılmazsa, idarece tasfiye edilerek bedeli hak sahibine ödenir.

18.05.2012’den önce açılan miraslarda ise o dönemde yürürlükte olan eski m.35 uygulanır; bu madde, yabancı uyruklu gerçek kişilerin Türkiye’de taşınmaz edinebilmesini karşılıklılık (mütekabiliyet) şartına bağlıyordu. Bu eski kural, o döneme ait mirasları konu alan ve halen sonuçlanmamış davalarda uygulanmaya devam etmektedir. Örneğin Yargıtay 7. Hukuk Dairesi’nin, mirasın 1982 yılında açıldığı bir uyuşmazlıkta verdiği E. 2025/3813, K. 2025/4834, T. 18.11.2025 sayılı kararında, mirasın açıldığı tarihte yürürlükte bulunan eski m.35 uyarınca karşılıklılığın aranacağı ve tespitinde hukuki ve fiili durumun esas alınacağı belirtilmiştir.

Aynı kararda, hem 2644 sayılı Kanun’un 35. maddesi hem de 5718 sayılı Kanun’un ilgili hükümleri sebebiyle yabancı unsurlu veraset davalarında hak ehliyetinin tespiti bakımından kanuni sınırlamalar ve mütekabiliyetin (eski dönem için) esaslı unsurlardan olduğu vurgulanmıştır. Karşılıklılığın nasıl araştırılacağı, (Kapatılan) Yargıtay 14. Hukuk Dairesi’nin 23.02.2021 tarihli, E. 2017/1775, K. 2021/1158 sayılı bozma kararında -mirasın 1980 yılında açıldığı bir olayda- ele alınmıştır: mirasbırakan veya mirasçıları yabancı ülke uyruğunda olduğunda, terekenin mirasbırakanın ölüm günü itibarıyla açıldığı tarihte taşınmazların iktisabı yönünden karşılıklılık aranacağı, somut olayda Türkiye ile ilgili ülke arasında taşınmazların miras yoluyla intikaline ilişkin hukuki veya fiili karşılıklılık bulunup bulunmadığının Adalet Bakanlığı Dış İlişkiler ve Avrupa Birliği Genel Müdürlüğü aracılığıyla Dışişleri Bakanlığı’ndan sorulması ve gelecek yazı cevabına göre dosyadaki diğer delillerle birlikte değerlendirme yapılması gerektiği hükme bağlanmıştır; bu bozmaya uyularak verilen mahkeme kararı Yargıtay 7. Hukuk Dairesi’nin E. 2025/3698, K. 2025/4648, T. 04.11.2025 sayılı kararıyla (aynı, 1980 tarihli olayda) gerekçesiz olarak onanmıştır. Bu araştırma usulü yalnızca 18.05.2012 öncesi ölümler için geçerlidir.

Karşılıklılık Yoksa Ne Olur?

18.05.2012 öncesi ölümlere uygulanan eski kuralda, karşılıklılık şartının gerçekleşmediği durumlarda dahi yabancı mirasçının mirasçılık sıfatı tamamen ortadan kalkmaz; sonuç yalnızca taşınmazlarla sınırlıdır. Yargıtay 7. Hukuk Dairesi, E. 2025/3813, K. 2025/4834, T. 18.11.2025 sayılı kararında, karşılıklılığın bulunmamasının yabancı mirasçıların mirasbırakanın taşınmazlarını iktisabı hakkında uygulanacağını, buna karşılık mirasçılık sıfatının terekedeki taşınırlar yönünden devam edeceğinin tartışmasız olduğunu belirtmiştir. Diğer bir deyişle karşılıklılık bulunmayan bir yabancı mirasçı, terekedeki taşınmazın mülkiyetini kazanamasa da tereke içindeki taşınır değerler (banka hesabı, araç, menkul kıymet vb.) bakımından mirasçılık hakkını korumaya devam eder. Güncel kuralın uygulandığı 18.05.2012 sonrası ölümlerde ise sonuç daha da hafiftir: sınır dışı kalan taşınmaz doğrudan reddedilmez, yukarıda açıklandığı üzere bir yıl içinde tasfiye edilerek bedeli hak sahibine ödenir.

Bu ayrım, mirasçılık belgesi düzenlenirken ve terekenin paylaştırılmasında dikkatle uygulanması gereken bir husustur; zira taşınmaza ilişkin hak ehliyetinin bulunmaması, terekenin tespiti ve paylaşım sürecinde ek işlemleri gerektirebilir. Bu noktada mirasçılık belgesinde hak sahibi olarak gösterilecek kişilerin ve terekedeki taşınmazların doğru biçimde ayrıştırılması önem taşımaktadır; nitekim taşınmaz intikalinde ölüm tarihindeki fiili veya hukuki karşılıklılığın araştırılması gerekir; ayrıca mirasçılık belgesinin iptali davalarında, iptali istenen belgede hak sahibi olarak gösterilen kişilerden davadan önce ölmüş olanların tüm mirasçılarının davada taraf olarak gösterilmesi gerekir. Yabancı unsurlu miras süreçlerinde taşınmaz ve taşınır ayrımının doğru yürütülmesi bakımından Fethiye Gayrimenkul Avukatı ile birlikte çalışılması da faydalı olabilir.

Yetkili Mahkeme (MÖHUK m.43)

Yabancılık unsuru taşıyan miras uyuşmazlıklarında yetkili mahkeme, 5718 sayılı MÖHUK’un 43. maddesi uyarınca belirlenir. Bu maddeye göre mirasa ilişkin davalar, ölenin Türkiye’deki son yerleşim yeri mahkemesinde; son yerleşim yerinin Türkiye’de olmaması halinde ise terekeye dahil malların bulunduğu yer mahkemesinde görülür.

Mirasbırakanın yurt dışında yaşaması ve Türkiye’de bir yerleşim yerinin bulunmaması halinde, Türkiye’deki taşınmaz veya diğer tereke mallarının bulunduğu yer mahkemesi yetkili kabul edilmektedir. Yargıtay 5. Hukuk Dairesi’nin E. 2025/5654, K. 2025/8741, T. 16.06.2025 sayılı kararı, murisin son yerleşim yerinin yurt dışında olması veya Türkiye’de adresinin tespit edilememesi durumunda terekeye dahil malların bulunduğu yer mahkemesinin yetkili olacağını açıkça ortaya koymuştur.

Mirasçılık belgesi talepleri ise çekişmesiz yargı işi niteliğinde olduğundan farklı bir yetki imkânı da tanınmaktadır. Yargıtay 5. Hukuk Dairesi, E. 2025/962, K. 2025/5615, T. 21.04.2025 sayılı kararında, mirasçılık belgesi verilmesi davalarının çekişmesiz yargı işlerinden olduğunu ve bu tür işlerde talepte bulunan kişinin veya ilgililerden birinin oturduğu yer mahkemesinin de yetkili olduğunu belirtmiştir. Bu durum, yurt dışında yaşayan yabancı mirasçılara, belirli şartlarla, kendi ikametgahlarına yakın bir mahkemede talepte bulunma imkânı sağlayabilmektedir.

Sonuç ve İletişim

Yabancı mirasçı bulunan veya mirasbırakanı yabancı uyruklu olan miras süreçlerinde uygulanacak hukukun ve yetkili mahkemenin doğru tespit edilmesi, hem taşınmazların hem de taşınır değerlerin sağlıklı biçimde mirasçılara intikal etmesi açısından büyük önem taşımaktadır. Özellikle Fethiye ve Muğla bölgesinde çok sayıda yabancı uyruklu taşınmaz sahibi bulunması nedeniyle, karşılıklılık araştırması, mirasçılık belgesi düzenlenmesi ve yetkili mahkemenin belirlenmesi gibi konularda somut olayın özellikleri ayrı ayrı değerlendirilmelidir. Sürecin usulüne uygun yürütülmesi için Fethiye Miras Avukatı desteği almanız, olası hak kayıplarının önüne geçilmesine katkı sağlayabilir.

Konuyla bağlantılı olarak Mirasçılık Belgesi (Veraset İlamı) ve Ortaklığın Giderilmesi Davası hakkındaki makalelerimiz de ilginizi çekebilir.

Konu	Taşınmaz Mallar	Taşınır Mallar
Uygulanacak Hukuk	Türk hukuku (MÖHUK m.20)	Mirasbırakanın milli hukuku (MÖHUK m.20)
Edinim Şartı (18.05.2012 sonrası ölüm)	Cumhurbaşkanınca belirlenen ülke vatandaşlığı + alan sınırı (ilçenin %10’u, kişi başına 30 hektar) — Tapu K. m.35	Aranmaz
Edinim Şartı (18.05.2012 öncesi ölüm)	Karşılıklılık (mütekabiliyet) — eski Tapu K. m.35	Aranmaz
Şart Sağlanamazsa Sonuç	Güncel kural: 1 yıl içinde tasfiye edilir, bedeli hak sahibine ödenir. Eski kural: taşınmaz iktisap edilemez.	Mirasçılık sıfatı devam eder
Mirasçılık Belgesi	Ayrı düzenlenebilir	Ayrı düzenlenebilir

Sıkça Sorulan Sorular

Yabancı mirasçı Türkiye’deki taşınmazı miras yoluyla alabilir mi?

Evet. 18.05.2012’den sonra açılan miraslarda karşılıklılık şartı aranmaz; yabancı mirasçının Cumhurbaşkanınca belirlenen ülkelerden birinin vatandaşı olması ve edindiği taşınmazın Tapu Kanunu m.35’teki alan sınırlarını (ilçe yüzölçümünün %10’u, kişi başına 30 hektar) aşmaması yeterlidir; sınır dışı kalan taşınmaz ise iktisap edilemeyip bir yıl içinde tasfiye edilerek bedeli ödenir. 18.05.2012’den önce açılan miraslarda ise eski m.35 uyarınca karşılıklılık (mütekabiliyet) şartı aranırdı; bu şart gerçekleşmemişse taşınmaz iktisap edilemezdi.

Mütekabiliyet (karşılıklılık) şartı nedir?

Mütekabiliyet (karşılıklılık), 2644 sayılı Tapu Kanunu’nun 18.05.2012’den önce yürürlükte olan 35. maddesinde aranan bir şarttı: yabancı uyruklu kişinin Türkiye’de taşınmaz edinebilmesi için, vatandaşı olduğu ülkenin Türk vatandaşlarına da aynı hakkı tanıması gerekiyordu. Madde 6302 sayılı Kanun’la (RG 18.05.2012) değiştirilmiş, karşılıklılık şartı kaldırılarak yerine Cumhurbaşkanınca belirlenen ülke vatandaşlığı ve alan sınırı sistemi getirilmiştir. Karşılıklılık artık yalnızca bu tarihten önce açılan miraslarda aranır.

Karşılıklılık hangi ülkeler için geçerlidir, nasıl öğrenilir?

Karşılıklılık sorgusu yalnızca 18.05.2012’den önce açılan miraslar için gündeme gelir ve hangi ülkeler bakımından bulunduğu tek bir listeyle sabit değildir; mirasın açıldığı tarih itibarıyla ilgili ülke ile Türkiye arasındaki hukuki veya fiili duruma göre değerlendirilir. Yargı uygulamasında bu araştırma, Adalet Bakanlığı Dış İlişkiler ve Avrupa Birliği Genel Müdürlüğü aracılığıyla Dışişleri Bakanlığı’na sorularak yapılmaktadır.

Karşılıklılık yoksa mirasçılık hakkı tamamen kaybedilir mi?

Hayır. 18.05.2012 öncesi ölümlerde karşılıklılığın bulunmaması yalnızca terekedeki taşınmazların iktisabını engellerdi; yabancı mirasçının mirasçılık sıfatı terekedeki taşınırlar (nakit, araç, menkul kıymet vb.) yönünden devam eder. 18.05.2012 sonrası ölümlerde ise şart sağlanamasa dahi taşınmaz doğrudan kaybedilmez; bir yıl içinde tasfiye edilerek bedeli hak sahibine ödenir.

Taşınır ve taşınmaz mallar için neden ayrı mirasçılık belgesi gerekir?

MÖHUK m. 20 uyarınca murisin taşınır malları milli hukukuna, Türkiye’deki taşınmazları ise Türk hukukuna tabi olduğundan, uygulamada bu iki mal grubu için ayrı ayrı mirasçılık belgesi düzenlenmesi gerekebilmektedir.

Yabancı mirasçı için mirasçılık belgesini hangi mahkemeden almak gerekir?

Mirasçılık belgesi talepleri çekişmesiz yargı işi olduğundan, kural olarak talepte bulunan kişinin veya ilgililerden birinin oturduğu yer mahkemesi de yetkili olabilir; bunun yanında mirasın açıldığı yer mahkemesi de değerlendirmeye alınır.

Mirasbırakan yurt dışında yaşıyorsa yetkili mahkeme neresidir?

MÖHUK m. 43 uyarınca mirasa ilişkin davalar öncelikle ölenin Türkiye’deki son yerleşim yeri mahkemesinde görülür. Mirasbırakanın Türkiye’de bir yerleşim yeri bulunmuyorsa, terekeye dahil malların (örneğin taşınmazın) bulunduğu yer mahkemesi yetkili olur.

Karşılıklılık araştırması nasıl yapılır, hangi kurumlar devreye girer?

Mahkemeler, ilgili ülke ile Türkiye arasında taşınmazların miras yoluyla intikaline ilişkin hukuki veya fiili karşılıklılık bulunup bulunmadığını Adalet Bakanlığı aracılığıyla Dışişleri Bakanlığı’ndan sorarak araştırır ve gelen cevaba göre dosyadaki diğer delillerle birlikte değerlendirme yapar.

Fethiye ve Muğla’da yabancı mülk sahiplerinin mirasçıları için özel bir durum var mı?

Fethiye ve çevresinde çok sayıda yabancı uyruklu taşınmaz sahibi bulunması nedeniyle, bu bölgede yabancı unsurlu miras uyuşmazlıkları sıklıkla gündeme gelmektedir. Mirasın açıldığı tarihe göre uygulanacak kuralın (güncel alan sınırı sistemi mi, eski karşılıklılık şartı mı), yetkili mahkemenin ve mirasçılık belgesi sürecinin somut olaya göre değerlendirilmesi önemlidir.

Yabancı mirasçı taşınmazı iktisap edemiyorsa bu taşınmaz ne olur?

18.05.2012 sonrası ölümlerde, alan sınırını aşan veya öngörülen ülke listesine girmeyen bir mirasçının iktisap edemediği taşınmaz, Maliye Bakanlığınca verilecek en çok bir yıllık süre içinde tasfiye edilerek bedeli hak sahibine ödenir. 18.05.2012 öncesi ölümlerde ise karşılıklılık bulunmaması nedeniyle iktisap edilemeyen taşınmazın hukuki durumu, somut olayın özelliklerine göre ayrıca değerlendirilir.

Yabancı uyruklu eş, Türkiye’deki taşınmazlara mirasçı olabilir mi?

Yabancı uyruklu eş de diğer yabancı mirasçılar gibi, mirasın açıldığı tarihe göre uygulanacak kurala tabidir: 18.05.2012 sonrası ölümlerde alan sınırı ve ülke listesi şartıyla, öncesinde ise karşılıklılık şartıyla Türkiye’deki taşınmazlara mirasçı olabilir; şart sağlanamazsa mirasçılık hakkı taşınırlarla sınırlı kalır (güncel kuralda ayrıca tasfiye+bedel ödemesi uygulanır).

Yabancı mirasçının Türkiye’deki miras sürecinde vekil (avukat) tayin etmesi zorunlu mudur?

Zorunlu olmasa da yurt dışında yaşayan yabancı mirasçıların, karşılıklılık araştırması, mirasçılık belgesi ve yetkili mahkeme gibi teknik süreçleri bizzat takip etmesi güç olabileceğinden, Türkiye’de bir avukata vekaletname vererek süreci takip ettirmesi uygulamada sıkça tercih edilmektedir.

Yasal Uyarı: Bu makalede yer alan bilgiler genel nitelikte olup hukuki mütalaa veya tavsiye niteliği taşımamaktadır. Hak kaybına uğramamak adına somut durumunuz için bir avukata danışmanız önerilir. — Av. Mustafa Kocatepe