Yolsuz Tescil Nedir? Tapu Sicilinin Düzeltilmesi Davası

Tapu sicilindeki bir tescilin gerçek hak durumunu yansıtmaması, Türk Medeni Kanunu’nda (“TMK”) “yolsuz tescil” olarak adlandırılır ve tapu hukukunun temel kavramlarından birini oluşturur. Hukuki ehliyetsizlik, muvazaa, vekalet yetkisinin kötüye kullanılması veya hata ve hile gibi irade bozuklukları gibi birbirinden çok farklı hukuki sebepler, sonuçta aynı hukuki niteliğe, yani tescilin yolsuzluğuna yol açabilir. Bu yazımızda, bu sebeplerin her birine ayrı ayrı girmeksizin, yolsuz tescil kavramının kendisini; TMK m.1023, m.1024 ve m.1025 hükümleri çerçevesinde, iyiniyetli üçüncü kişinin korunması, yolsuz tescile dayanarak sonradan ayni hak kazanan kişinin durumu ve tapu sicilinin düzeltilmesi davası başlıkları altında güncel Yargıtay 1. Hukuk Dairesi ve Hukuk Genel Kurulu kararları ışığında ele alacağız. Yolsuz tescilin somut sebeplerine ve bu sebeplere dayalı davaların işleyişine ilişkin ayrıntılı bilgi için tapu iptali ve tescil davası konulu kapsamlı rehberimize başvurabilirsiniz. Fethiye’de özellikle imar uygulamalarına dayalı tescillerde bu tür yolsuz tescil iddialarıyla sık karşılaşıyoruz.

Ana Noktalar

• Yolsuz tescil, TMK m.1024/2 uyarınca bağlayıcı olmayan bir hukuki işleme dayanan veya hukuki sebepten yoksun bulunan tescildir.
• Tapu kütüğüne iyiniyetle güvenerek hak kazanan üçüncü kişi TMK m.1023 uyarınca korunur; ancak bu koruma, tescilin yolsuz olduğunu bilen veya bilmesi gereken kişiler bakımından işlemez.
• Aynî hakkı yolsuz tescil yüzünden zedelenen kimse, TMK m.1025 uyarınca tapu sicilinin düzeltilmesini dava edebilir.
• Tapu sicilindeki bir yanlışlık, ilgililerin yazılı rızası bulunmadıkça TMK m.1027 uyarınca ancak mahkeme kararıyla düzeltilebilir.

Yolsuz Tescil Nedir? TMK m.1024 Uyarınca Tanım

Türk tapu sicili hukukunda geçerli olan illilik prensibi uyarınca, bir tescilin hukuki sonuç doğurabilmesi geçerli bir hukuki sebebin varlığına bağlıdır. Tapu kütüğündeki bir kaydın gerçek hak durumuna uymaması hâli, TMK’da yolsuz tescil olarak tanımlanmıştır:

TMK Madde 1024- Bir aynî hak yolsuz olarak tescil edilmiş ise, bunu bilen veya bilmesi gereken üçüncü kişi bu tescile dayanamaz. Bağlayıcı olmayan bir hukukî işleme dayanan veya hukukî sebepten yoksun bulunan tescil yolsuzdur. Böyle bir tescil yüzünden aynî hakkı zedelenen kimse, tescilin yolsuz olduğunu iyiniyetli olmayan üçüncü kişilere karşı doğrudan doğruya ileri sürebilir.

Yargıtay Hukuk Genel Kurulu’nun 16.04.2025 tarihli, E. 2024/123 ve K. 2025/241 sayılı kararında, “Yasa maddesindeki bu tanımdan anlaşılacağı gibi gerçek hak durumuna uymayan tescil, yolsuz tescildir. Bu yolsuz tescil durumu, tescilin kurucu unsurlarından biri veya bir kaçının eksik olması nedeniyle başlangıçtan itibaren söz konusu olabileceği gibi sakat bir terkin veya tadil yüzünden sonradan da oluşabilir” tespitine yer verilmiştir. Yargıtay 1. Hukuk Dairesi’nin 19.12.2022 tarihli, E. 2022/5144 ve K. 2022/8329 sayılı kararında ise yolsuz tescil, “ayni bir hakkı kurmaya yetmeyen ya da gerçek hak sahibinden başkası lehine olan tescil olarak tanımlandığı gibi, bir tescilin ya da terkinin, hukuki sebep bulunmadan yahut bağlamayan bir hukuki sebep nedeniyle yapılması ya da tasarruf işleminde bir sakatlığın bulunması durumu olarak da tanımlanabilir” şeklinde açıklanmıştır.

Yolsuz Tescilin Başlıca Nedenleri Nelerdir?

Yukarıdaki tanımdan da anlaşılacağı üzere yolsuz tescil, tek bir sebebe değil, tescilin dayandığı hukuki işlemi veya hukuki sebebi sakatlayan çok sayıda farklı duruma bağlı olarak ortaya çıkabilen genel bir üst kavramdır. Uygulamada en sık karşılaşılan nedenler arasında; devreden tarafın hukuki ehliyetten yoksun olması, temsil yetkisinin bulunmaması veya vekalet görevinin kötüye kullanılması, mirastan mal kaçırma amacıyla yapılan muvazaalı işlemler ile hata, hile ve ikrah gibi irade bozuklukları sayılabilir. Bunların yanında, taşınmazın tesciline dayanak oluşturan bir imar uygulaması veya belediye encümen kararı gibi bir idari işlemin sonradan yargı kararıyla iptal edilmesi de tescili yolsuz hale getirebilir. Bu sebeplerin her birinin kendine özgü ispat şekli, hak düşürücü süresi ve dava stratejisi bulunduğundan, somut sebebe göre açılması gereken davanın ayrıntıları için tapu iptali ve tescil davası rehberimize bakabilirsiniz.

İyiniyetli Üçüncü Kişinin Korunması: TMK m.1023 ve Sınırları

Tapu siciline duyulan güvenin korunması, sicilin işlevini yerine getirebilmesi için zorunludur. Bu amaçla TMK, tapu kütüğündeki bir tescile iyiniyetle dayanarak hak kazanan üçüncü kişiyi korumaktadır:

TMK Madde 1023- Tapu kütüğündeki tescile iyiniyetle dayanarak mülkiyet veya bir başka aynî hak kazanan üçüncü kişinin bu kazanımı korunur.

Bu korumanın uygulanabilmesi için iyiniyetin gerçekten var olması, yalnızca şeklen var gibi görünmesi yeterli değildir. Yargıtay 1. Hukuk Dairesi’nin 15.10.2020 tarihli, E. 2018/5144 ve K. 2020/5164 sayılı kararında, “yasa koyucunun amacının ilk bakışta, şeklen iyi niyetli gözükeni değil, gerçekten iyiniyetli olan kişiyi korumak olduğu hususlarının daima göz önünde tutulması, bu yönde tüm delillerin toplanıp derinliğine irdelenmesi ve değerlendirilmesi gerekmektedir” ilkesine yer verilmiştir. İyiniyetin sınırları bakımından Yargıtay 20. Hukuk Dairesi’nin 12.12.2017 tarihli, E. 2017/9646 ve K. 2017/10468 sayılı kararında ise, TMK m.1023’ün üçüncü kişiye bir özen ve itina borcu yüklediği, ancak “bu özenin ve dikkatin …e yönelik olması gerektiği” belirtilerek, tapu siciline güvenen kişinin “dayanağını oluşturan kayıt ve belgeleri inceleme yükümlülüğü” bulunmadığı, dolayısıyla alıcıya “resmi akit tablosunu inceleme mükellefiyeti” yüklenemeyeceği vurgulanmıştır.

Yolsuz Tescile Dayanarak Sonradan Ayni Hak Kazanan Üçüncü Kişinin Durumu

TMK m.1023’ün sağladığı koruma mutlak değildir; tescilin yolsuz olduğunu bilen veya bilmesi gereken kişi bu korumadan yararlanamaz. Yargıtay Hukuk Genel Kurulu’nun 30.04.2025 tarihli, E. 2024/46 ve K. 2025/282 sayılı kararında bu ilişki, “4721 sayılı Kanun’un 1023. maddesi iyiniyetle mülkiyet veya bir başka aynî hak kazanan üçüncü kişinin bu kazanımını korurken; tamamlayıcı madde niteliğinde bulunan 1024. madde ile de iyiniyetli olmayan üçüncü şahısların kazanımı hükümsüz sayılmıştır” şeklinde özetlenmiştir. Buna karşılık, yolsuz tescile dayanarak taşınmazı sonradan gerçekten iyiniyetle edinen kişinin kazanımı korunmaya devam eder; Yargıtay 1. Hukuk Dairesi’nin 15.10.2020 tarihli, E. 2018/5144 ve K. 2020/5164 sayılı kararında, ilk el konumundaki kişi adına oluşan tescilin yolsuz olduğu tespit edildikten sonra dahi, “son kayıt maliki … ikinci el konumunda bulunup, Türk Medeni Kanununun 1023. maddesinin koşullarının gerçekleşmesi halinde ediniminin korunacağı tartışmasızdır” denilerek, yolsuzluğun varlığının tek başına sonraki iyiniyetli edinimi geçersiz kılmayacağı ortaya konmuştur. Kısaca, sonraki edinenin iyiniyetli olup olmadığı her olayda ayrıca araştırılmalıdır.

Tapu Sicilinin Düzeltilmesi Davası Nedir? TMK m.1025

Yolsuz bir tescil sebebiyle aynî hakkı zedelenen kişiye tanınan dava hakkı, TMK m.1025’te düzenlenmiştir:

TMK Madde 1025- Bir aynî hak yolsuz olarak tescil edilmiş veya bir tescil yolsuz olarak terkin olunmuş ya da değiştirilmiş ise, bu yüzden aynî hakkı zedelenen kimse tapu sicilinin düzeltilmesini dava edebilir. İyiniyetli üçüncü kişilerin bu tescile dayanarak kazandıkları aynî haklar ve her türlü tazminat istemi saklıdır.

Kanun koyucunun “tapu sicilinin düzeltilmesi davası” olarak adlandırdığı bu dava, uygulamada halk arasında ve mahkeme kararlarında genellikle “tapu iptali ve tescil davası” adıyla anılmaktadır. Yargıtay Hukuk Genel Kurulu’nun 16.04.2025 tarihli, E. 2024/123 ve K. 2025/241 sayılı kararında bu husus açıkça belirtilmiştir: “Aynî hakkı zedelenen kimse, TMK’nın 1025. maddesine göre tapu sicilinin düzeltilmesini dava edebilir. Uygulamada ise bu davaya, eldeki davada olduğu gibi tapu iptali ve tescil davası denilmektedir.” Bu davanın imar uygulamasından doğan yolsuz tescillere de uygulandığı, Yargıtay 1. Hukuk Dairesi’nin 14.05.2025 tarihli, E. 2024/2123 ve K. 2025/2566 sayılı kararında görülmektedir; kararda, tescile dayanak idari işlemin iptali nedeniyle sicilin dayanaksız kaldığı bir olayda, “4721 sayılı TMK madde 1025 hükmü uyarınca davacı tarafın yolsuz tescil sebebiyle tapu sicilinin düzeltilmesine yönelik tapu iptali ve tescil talebinin haklı olduğu” sonucuna varılmıştır.

Tapu Sicilinin Düzeltilmesi ile Tapu İptali ve Tescili Davası Arasındaki Fark

Tapu sicilindeki bir yanlışlığın giderilmesi her zaman dava açılmasını gerektirmez. TMK m.1027, düzeltmenin hangi hâllerde idari yoldan, hangi hâllerde ise dava yoluyla yapılabileceğini düzenler:

TMK Madde 1027- İlgililerin yazılı rızaları olmadıkça, tapu memuru, tapu sicilindeki yanlışlığı ancak mahkeme kararıyla düzeltebilir. Düzeltme, eski tescilin terkini ve yeni bir tescilin yapılması biçiminde de olabilir. Tapu memuru, basit yazı yanlışlıklarını, Cumhurbaşkanınca çıkarılan yönetmelik uyarınca re’sen düzeltir.

Buna göre, tescilin yolsuz olduğu hususunda ilgili tüm tarafların yazılı rızası varsa, tapu memuru düzeltmeyi idari işlemle, dava açılmasına gerek kalmadan yapabilir. İlgililerin rızası bulunmuyorsa, düzeltme ancak dava yoluyla ve mahkeme kararıyla sağlanabilir; işte bu dava, TMK m.1025’te öngörülen ve uygulamada tapu iptali ve tescil davası olarak adlandırılan davadır. Yargıtay 14. Hukuk Dairesi’nin 11.11.2010 tarihli, E. 2010/11237 ve K. 2010/12488 sayılı kararında bu ayrım ve görevli mahkeme birlikte açıklanmıştır: “Yasanın 1027. maddesine göre de, ilgililerin yazılı rızaları olmadıkça tapu memuru tapu sicilindeki yanlışlığı ancak mahkeme kararı ile düzeltebilir. Kısaca, yolsuz tescil iddiasına dayalı tapu iptali ve tescil davaların görüleceği yer 1027. madde hükmünden anlaşılacağı üzere genel mahkemelerdir.”

Görevli ve Yetkili Mahkeme Neresidir?

Yukarıda değinilen 14. Hukuk Dairesi kararında da vurgulandığı üzere, tapu sicilinin düzeltilmesi davasına bakmakla görevli mahkeme genel mahkemelerdir; bu davalar asliye hukuk mahkemesinde görülür. Yetki bakımından ise HMK m.12 uyarınca, taşınmaz üzerindeki aynî hakka veya aynî hak sahipliğinde değişikliğe yol açabilecek davalarda taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi kesin yetkilidir. Bu yetki kuralı kamu düzenine ilişkin olduğundan taraflarca değiştirilemez ve mahkemece davanın her aşamasında kendiliğinden gözetilir. Taşınmaz Fethiye’de ise dava, Fethiye Asliye Hukuk Mahkemesi’nde açılır.

Sonuç olarak, yolsuz tescil ve tapu sicilinin düzeltilmesi davası, tapu hukukunun illilik prensibi ile iyiniyet korumasının kapsam ve sınırlarına ilişkin teknik meseleleri bir arada barındırmaktadır. Somut olaydaki sebebe göre izlenmesi gereken strateji farklılık gösterebileceğinden, sürecin gayrimenkul hukuku kapsamında bir bütün olarak değerlendirilmesi önem taşımaktadır. Fethiye ve çevresinde yolsuz tescil ve tapu sicilinin düzeltilmesi davası ile ilgili sorularınız için avmustafakocatepe@gmail.com adresinden veya 0506 773 39 69 numaralı telefondan Av. Mustafa Kocatepe ile iletişime geçebilirsiniz.

Sıkça Sorulan Sorular

Yolsuz tescil nedir?

Yolsuz tescil, TMK m.1024/2 uyarınca bağlayıcı olmayan bir hukuki işleme dayanan veya hukuki sebepten yoksun bulunan tescildir. Diğer bir ifadeyle, tapu kütüğündeki kaydın gerçek hak durumuna uymadığı hâldir; bu durum tescilin kurucu unsurlarından birinin başlangıçtan itibaren eksik olmasından kaynaklanabileceği gibi, sakat bir terkin veya değişiklik yüzünden sonradan da ortaya çıkabilir.

Yolsuz tescilin nedenleri nelerdir?

Yolsuz tescil; hukuki ehliyetsizlik, vekalet görevinin kötüye kullanılması, muvazaa, hata ve hile gibi irade bozuklukları veya tescile dayanak idari işlemin sonradan iptal edilmesi gibi birçok sebepten kaynaklanabilir. Ayrıntılar için tapu iptali ve tescil davası rehberimize bakabilirsiniz.

TMK m.1023 kapsamında iyiniyetli üçüncü kişi ne zaman korunur?

Tapu kütüğündeki tescile gerçekten iyiniyetle dayanarak mülkiyet veya başka bir ayni hak kazanan üçüncü kişinin kazanımı TMK m.1023 uyarınca korunur. Bu koruma, kişinin kendisinden beklenen özeni göstermesine rağmen tescildeki yolsuzluğu bilmesinin mümkün olmadığı hâllerde söz konusudur; tapu siciline güvenen kişinin işlemin dayanağı belgeleri ayrıca inceleme yükümlülüğü yoktur.

Yolsuz tescili bilen veya bilmesi gereken üçüncü kişinin durumu nedir?

TMK m.1024 uyarınca, bir aynî hakkın yolsuz olarak tescil edildiğini bilen veya bilmesi gereken üçüncü kişi bu tescile dayanamaz. Bu kişi TMK m.1023’ün iyiniyet korumasından yararlanamaz ve aynî hakkı zedelenen kimse, tescilin yolsuz olduğunu bu kişiye karşı doğrudan doğruya ileri sürebilir.

Tapu sicilinin düzeltilmesi davasını kim, kime karşı açabilir?

Davayı, yolsuz tescil, terkin veya değişiklik yüzünden aynî hakkı zedelenen kimse açabilir. Dava, tescilin yolsuz olduğu ileri sürülen kayıt malikine veya durumu bilen ya da bilmesi gereken sonraki edinene karşı yöneltilir.

Tapu sicilinin düzeltilmesi davası ile tapu iptali ve tescil davası aynı şey midir?

Evet, TMK m.1025’te düzenlenen ve kanundaki adıyla “tapu sicilinin düzeltilmesi davası” olarak anılan bu dava, uygulamada ve mahkeme kararlarında genellikle “tapu iptali ve tescil davası” olarak anılmaktadır. İkisi aynı hukuki müesseseyi ifade eder; fark yalnızca isimlendirmeden ibarettir.

Tapu sicilindeki bir yanlışlık dava açmadan düzeltilebilir mi?

Evet, ancak yalnızca ilgili tüm tarafların yazılı rızası bulunması hâlinde. TMK m.1027 uyarınca, ilgililerin yazılı rızası olmadıkça tapu memuru sicildeki yanlışlığı ancak mahkeme kararıyla düzeltebilir; rıza yoksa düzeltme için dava açılması zorunludur.

Tapu sicilinin düzeltilmesi davasında görevli ve yetkili mahkeme neresidir?

Görevli mahkeme genel mahkemeler, yani asliye hukuk mahkemesidir. Yetki bakımından HMK m.12 uyarınca taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi kesin yetkilidir; bu kural kamu düzenine ilişkin olduğundan taraflarca değiştirilemez ve mahkemece kendiliğinden gözetilir.

Yasal Uyarı: Bu makalede yer alan bilgiler genel nitelikte olup hukuki mütalaa veya tavsiye niteliği taşımamaktadır. Hak kaybına uğramamak adına somut durumunuz için bir avukata danışmanız önerilir. — Av. Mustafa Kocatepe (Muğla Barosu Sicil No: 2749)