Yargıtay 6. Hukuk Dairesi tarafından verilen önalım davasında bedelde muvazaaya ilişkin karar aşağıda yer almaktadır. Önalım davası makalemize buraya tıklayarak ulaşabilirsiniz.
Güncel durum notu — kararın hangi kısmı yürürlükte? Bu kararın verildiği dönemde önalım bedeli, tapuda gösterilen satış bedeli ile alıcının ödediği harç ve masraflardan ibaretti. 24 Aralık 2025 tarihli ve 7571 sayılı Kanun’un (RG 25 Aralık 2025, yürürlük 25 Aralık 2025) 36. maddesiyle değişen TMK m.734/2 uyarınca dava konusu payın bedeli artık tapudaki rakam değil, hâkim tarafından gecikmeksizin belirlenen rayiç (güncel piyasa) bedeldir; TMK Geçici Madde 1/2 gereği bu kural, 25 Aralık 2025’ten önce açılmış olup hâlen görülmekte olan (derdest) davalara da uygulanır. Bu nedenle kararın bedel belirlemesine ilişkin kısmı — tapudaki bedelin esas alınması, muvazaa kanıtlanırsa gerçek bedele gidilmesi, kanıtlanamazsa işlem tarihinde keşfen saptanan bedelin esas alınması — hâlen görülmekte olan davalar bakımından işlevini yitirmiştir.
Buna karşılık kararın muvazaanın her türlü delille ispatlanabileceğine ilişkin ilkesi yürürlüktedir ve 7571 sonrasında uygulama alanı daha da belirginleşmiştir. TMK m.732 uyarınca önalım hakkı yalnızca payın satılması hâlinde doğar; bu madde 7571 ile değiştirilmemiştir. Tapuda trampa, bağış ya da başka bir işlem gibi gösterilen bir temlikin gerçekte satış olduğunu ortaya koymak, önalım hakkının var olup olmadığını belirleyen mesele olmaya devam eder. Aşağıdaki karara konu olay da tam olarak budur: tapuda trampa olarak gösterilen temlikin gerçekte satış olduğu iddiası. Bugünkü hukukî durumda bu ispatın sonucu bedeli değil, önalım hakkının doğup doğmadığını belirler; bedel ise ayrıca ve doğrudan rayiç bedel olarak tespit edilir.
YARGITAY
6. HUKUK DAİRESİ
Esas Numarası: 2010/14109
Karar Numarası: 2011/1815
Karar Tarihi: 22.02.2011
MAHKEMESİ: Asliye Hukuk Mahkemesi
Mahalli mahkemesinden verilmiş bulunan yukarıda tarih ve numarası yazılı önalım davasına dair kararın temyiz incelemesi duruşmalı olarak davalı tarafından süresi içinde istenilmekle gün tayin edilerek taraflara gönderilen davetiyelerin tebliğ edilmesi üzerine belli günde davalı vekili ve davacılar vekili geldiler. Hazır bulunanların sözlü açıklamaları dinlendikten sonra dosyadaki bütün kağıtlar okunup gereği görüşülüp düşünüldü.
KARAR: Uyuşmazlık, önalım hakkına konu edilen payın iptali ve davacılar adına tesciline ilişkindir. Mahkemece davanın kabulü ile dava konusu payın davacı adına tesciline karar verilmesi üzerine hüküm davalı vekili tarafından temyiz edilmiştir.
1- Dosya kapsamına, toplanan delillere, mevcut deliller mahkemece takdir edilerek karar verilmiş olmasına ve takdirde de bir isabetsizlik bulunmamasına göre temyiz eden davalı vekilinin aşağıdaki bendin kapsamı dışında kalan temyiz itirazları yerinde değildir.
2- Davalı vekilinin önalım bedeline ilişkin temyiz itirazlarına gelince;
Önalım hakkı, paylı mülkiyet hükümlerine tabi taşınmazlarda payın üçüncü şahsa satılması halinde, diğer paydaşlara o payı öncelikle satın alma yetkisini veren bir haktır. Bu hak paylı mülkiyet ilişkisi kurulduğu anda doğar ve payın üçüncü kişiye satılması ile de kullanılabilir hale gelir.
Önalım hakkının kullanılması ile bu hakkı kullanan paydaş ile alıcı arasında kapsam ve şartları satıcı ile davalı arasında yapılan sözleşmenin aynı olan bir satım ilişkisi kurulmuş olur. Önalım hakkını kullanan paydaş bu payı satın almak isterken tapuda gösterilen satış bedeli ile davalı tarafından ödenen harç ve masraflar toplamından ibaret önalım bedelini depo etmesi gerekir. Ancak davacı, tapuda yapılan satış sözleşmesinin tarafı olmadığından tapuda yapılan temliki işlemin muvazaalı olduğu iddiasında bulunabilir ve bu iddiasını her türlü delille kanıtlayabilir. İşlemin gerçekte trampa olmayıp satış olduğunun belirlenmesi halinde şayet satış bedeli kanıtlanabilirse bu bedel, yoksa keşfen bilirkişi aracılığı ile tapudaki işlem tarihinde saptanan bedel önalım bedeli olur.
Olayımıza gelince; önalım hakkına konu edilen payın ilişkin bulunduğu 31 No’lu parselin paydaşı, bu taşınmazdaki 26.500 TL değerindeki ve yine kendisine ait 699 No’lu parseldeki 30.000 TL değerindeki payını, davalıya ait 3427 No’lu parseldeki 50.500 TL değer biçilen payı ile 28.9.2006 tarihinde hiçbir bedel ve miktar farkı gözetmeksizin trampa etmiştir. Davacı ise tapuda yapılan temlikin muvazaalı olduğunu, her ne kadar trampa yapılmış gibi gösterilse de dava konusu payların aslında davalıya satıldığı iddiasında bulunmuştur. Bu iddia üzerine mahkemece yerinde yapılan keşifler sonrasında düzenlenen bilirkişi raporlarında dava konusu payın değeri 35.547,31 TL, 76.991,87 TL ve 64.705,90 TL olarak farklı değerlerde tespit edilmiştir. Mahkemece temlikin muvazaalı olduğu kabul edilerek 19.9.2008 tarihli ilk bilirkişi raporu ile belirlenen 35.547,31 TL üzerinden önalım hakkının tanınmasına karar verilmiş ise de bilirkişi raporları arasında payın değeri konusunda büyük farklılıklar bulunmaktadır. Bu durumda mahkemece bilirkişi raporları arasındaki çelişkilerin giderilmesi yönünden yerinde yeniden keşif yapılarak yeni bir bilirkişi raporu alıp sonucuna göre bir karar verilmesi gerekirken yazılı şekilde hüküm kurulması doğru görülmediğinden kararın bozulması gerekmiştir.
SONUÇ: Davalı vekilinin temyiz itirazlarının kabulü ile hükmün yukarıda (2) No’lu bentte yazılı nedenlerle BOZULMASINA, Yargıtay duruşması için kendisini vekille temsil ettiren davalı yararına takdir edilen vekalet ücretinin davacılardan alınarak davalıya verilmesine, istek halinde peşin alınan temyiz harcının temyiz edene iadesine, 22.2.2011 tarihinde oybirliğiyle karar verildi.
ÖNALIM DAVASI
Önalım davası ile ilgili makalemizi incelemek için buraya tıklayabilirsiniz. Ofisimizle iletişime geçmek için iletişim kısmına tıklayabilirsiniz.
Sıkça Sorulan Sorular
Bu Yargıtay kararı hangi konuya ilişkindir?
Yargıtay 6. Hukuk Dairesi’nin 22.02.2011 tarihli, 2010/14109 E. ve 2011/1815 K. sayılı kararı, önalım bedelinin belirlenmesinde tapudaki temlik işleminin muvazaalı olduğu iddiasına ve bu iddianın nasıl ispatlanacağına ilişkindir.
Önalım bedeli neyi kapsar?
25 Aralık 2025’ten önce kesinleşmiş davalarda, bu kararın uyguladığı eski kural (satış bedeli ile tapuda ödenen harç ve masraflar) geçerliliğini korur. Ancak 7571 sayılı Kanun’la değişen TMK m.734/2 uyarınca, hâlen görülmekte olan davalar dahil olmak üzere önalım bedeli artık hâkim tarafından belirlenen rayiç (güncel piyasa) bedelidir; önalım hakkı sahibi bu bedeli ve alıcının tapu giderlerini kesin süre içinde nakden depo etmekle yükümlüdür.
Önalım davasında bedelde muvazaa iddiası nasıl ispatlanır?
Dava açan paydaş tapudaki temlik işleminin tarafı olmadığından bu işlemin muvazaalı olduğu iddiasında bulunabilir ve iddiasını her türlü delille kanıtlayabilir; bu ilke bugün de geçerlidir. Kararın verildiği dönemde bu ispatın sonucu önalım bedelini belirliyordu (satış bedeli kanıtlanabiliyorsa o bedel, kanıtlanamıyorsa keşfen saptanan bedel). 7571 sayılı Kanun ile değişen TMK m.734/2 uyarınca bedel artık hâkimin belirlediği rayiç bedel olduğundan, muvazaa ispatı bugün bedeli değil, işlemin gerçekte satış olup olmadığını — yani TMK m.732 uyarınca önalım hakkının doğup doğmadığını — belirler.
Dosyanızı değerlendirmek için bize ulaşabilirsiniz
Av. Mustafa Kocatepe
Yasal Uyarı: Bu makalede yer alan bilgiler genel nitelikte olup hukuki mütalaa veya tavsiye niteliği taşımamaktadır. Hak kaybına uğramamak adına somut durumunuz için bir avukata danışmanız önerilir. — Av. Mustafa Kocatepe
