Kadastro Öncesi Duruma Dayanan Tapu İptali Davası

Kadastro çalışması tamamlanıp tespitler kesinleştikten yıllar sonra, taşınmazın kadastrodan önceki bir hukuki sebeple aslında başka birine ait olduğu ortaya çıkabilir. Bu durumda açılacak dava, aktif bir kadastro çalışması sırasındaki askı ilanına itirazdan tamamen farklı bir hukuki rejime tabidir: kadastro tespiti kesinleştikten sonra, kadastrodan önceki nedene dayalı olarak açılacak tapu iptali ve tescil davası, 3402 sayılı Kadastro Kanunu’nun 12/3. maddesinde düzenlenen özel ve 10 yıllık bir hak düşürücü süreye bağlıdır. Bu yazıda, bu özel sürenin niteliği, başlangıcı, hangi hukuki sebeplerin bu davaya konu olabileceği ve dava sürecine ilişkin usul kuralları Yargıtay kararları ışığında ele alınmaktadır. Fethiye’de eski tarihli tapu ve tapulama kayıtlarına dayanan bu tür uyuşmazlıklarla uygulamada sıkça karşılaşıyoruz.

Ana Noktalar

• Kadastro tespiti kesinleştikten sonra, kadastrodan önceki hukuki sebeplere dayanarak tapu iptali ve tescil davası açma hakkı, tutanağın kesinleştiği tarihten itibaren 10 yıl geçmekle ortadan kalkar.
• Bu süre hak düşürücü süre olduğundan taraflar ileri sürmese dahi mahkemece kendiliğinden (resen) dikkate alınır ve kesme-durma hükümlerine tabi değildir.
• Süre; harici satış, mirasın gizlenmesi (ketmi verese iddiası bakımından aşağıda açıklanan ayrım saklıdır) veya sehven başkası adına tespit gibi kadastro öncesinde doğmuş haklara ilişkin davaları kapsar, ancak TMK m.713/2’ye dayalı kazandırıcı zamanaşımı gibi kadastro sonrasında oluşan haklara uygulanmaz.
• Aktif bir kadastro çalışması sırasında askı ilanına itiraz veya kadastro mahkemesinde dava süreci bambaşka bir usule tabidir ve bu yazının konusu değildir.

Tapu iptal ve tescil davalarının genel türleri, tarafları ve süreci hakkında ayrıntılı bilgiye Tapu İptal ve Tescil Davası başlıklı yazımızdan ulaşılabilir.

Kadastro Öncesi Nedene Dayalı Tapu İptali Davası Nedir?

Kadastro çalışması bir bölgede tamamlandığında, düzenlenen tespit tutanakları önce 30 günlük askı ilanı süresine, bu süre içinde dava açılmazsa da kesinleşmeye tabidir. Tutanaklar kesinleştikten sonra, o taşınmaza ilişkin olarak kadastrodan önce doğmuş bir hakka dayanılarak açılacak tapu iptali ve tescil davası, işte bu yazının konusunu oluşturmaktadır. Örneğin taşınmaz kadastro tespitinden önce harici bir senetle satılmış ancak devir tapuya yansıtılmamışsa, ya da tespit sırasında mirasçılardan biri atlanmışsa, gerçek hak sahibi kadastro tespitinin kesinleşmesinden sonra dahi dava açabilir; ancak bu hak süresizdir demek yanlış olur.

Bu davayı, hâlen devam eden bir kadastro çalışmasına karşı yapılan itirazdan ayırmak gerekir. Kadastro ekibi bir bölgede çalışmasını henüz sürdürüyorsa ve tespit tutanağı yeni asılmışsa, izlenecek yol askı ilanı süresinde kadastro komisyonuna itiraz ve gerekirse kadastro mahkemesinde dava açmaktır. Bu farklı ve öncelikli sürecin ayrıntıları için Kadastro Tespitine İtiraz Davası (Kadastro Davası) yazımıza bakılabilir. Bu yazıdaki konu ise tam tersine, kadastro çalışması yıllar önce tamamlanmış ve kesinleşmiş olduğu hâlde, kadastro öncesine dayanan bir hak nedeniyle sonradan açılan tapu iptali davasıdır.

3402 Sayılı Kadastro Kanunu m.12/3 ve On Yıllık Hak Düşürücü Süre

Konunun yasal dayanağı, 3402 sayılı Kadastro Kanunu‘nun “Kadastro tutanaklarının kesinleşmesi ve hak düşürücü süre” başlıklı 12. maddesinin 3. fıkrasıdır. Hüküm şöyledir: “Bu tutanaklarda belirtilen haklara, sınırlandırma ve tespitlere ait tutanakların kesinleştiği tarihten itibaren on yıl geçtikten sonra, kadastrodan önceki hukuki sebeplere dayanarak itiraz olunamaz ve dava açılamaz.” Yargıtay Hukuk Genel Kurulunun 08.12.2022 tarihli, E. 2020/691, K. 2022/1680 sayılı kararında da bu hükme aynen yer verilerek, düzenlemenin amacının büyük emek ve masrafla oluşturulan kadastro ve tapu sicilinde kararlılık sağlamak olduğu ve (Anayasa Mahkemesi’nin 1991 tarihli kararına atıfla) bununla mülkiyet hakkının değil yalnızca hak arama hürriyetinin sınırlandırıldığı belirtilmiştir.

Aynı kararda süre, hak düşürücü süre olarak nitelendirilmiş ve bu niteliğin sonuçları şöyle açıklanmıştır: hak düşürücü süre kamu düzenine ilişkindir, taraflarca ileri sürülmese dahi mahkemece kendiliğinden (resen) gözetilir, zamanaşımındaki kesilme ve durma hükümlerine tabi değildir; sürenin dolmasıyla yalnızca dava açma imkânı değil, kadastro öncesindeki hakkın kendisi ortadan kalkar. Hukuk Genel Kurulu, 3402 sayılı Kanun’un 12/3. maddesinin Anayasa’ya aykırı olmadığına ilişkin Anayasa Mahkemesinin 08.10.1991 tarihli, E. 1991/9, K. 1991/36 sayılı kararına da atıfla, düzenlemenin kamu yararına dayandığını ve hak arama özgürlüğünü ölçüsüz biçimde sınırlamadığını teyit etmiştir.

Nitekim kadastro tespitinden önceki nedenlere dayalı tapu iptali ve tescil davalarının 3402 sayılı Kanun’un 12/3. maddesi uyarınca on yıllık hak düşürücü süre içinde açılması gerekir.

Sürenin Başlangıcı: Kadastro Tespitinin Kesinleşme Tarihi

On yıllık süre, kadastro tespit tutanağının kesinleştiği tarihten itibaren işlemeye başlar; dava veya hak sahibinin durumu öğrenme tarihi değil, tutanağın kesinleşme tarihi esas alınır. Kadastro tespitinden önceki döneme dayalı tapu iptali davasında hak düşürücü sürenin başlangıcı kesinleşme tarihidir ve bu tarihle dava tarihi arasındaki süre esas alınır; kesinleşmeden itibaren on yıl geçtikten sonra açılan dava hak düşürücü süreden reddedilir.

Uygulamada kesinleşme tarihleri oldukça eskiye dayanabilmektedir. Kadastro tespitinin onlarca yıl önce (örneğin 1969 veya 2005 yıllarında) kesinleştiği taşınmazlar bakımından, aradan on yıldan uzun süre geçtikten sonra açılan davalar hak düşürücü süre nedeniyle reddedilir. Süre dolduktan sonra hakkın kendisi ortadan kalktığından, tutanağın kesinleşme tarihinin dosyadaki tapu ve tapulama kayıtlarından doğru biçimde tespiti, davanın kabul şansı açısından belirleyicidir. Fethiye’de kadastro çalışmalarının farklı mahallelerde farklı tarihlerde tamamlanıp kesinleştiği görülmektedir; bu nedenle her taşınmaz için kesinleşme tarihinin tapu ve tapulama kayıtlarından ayrıca teyit edilmesi gerekir.

Kadastro Öncesi Hangi Hukuki Sebepler Bu Davaya Konu Olur?

3402 sayılı Kanun’un 12/3. maddesi, on yıllık süre içinde ileri sürülecek hakkın türü bakımından bir ayrım yapmamıştır; kadastro tespitinden önceki evrede doğmuş olması kaydıyla, gerek ayni gerek kişisel nitelikteki her hak bu kapsama girer. Ancak taşınmazın orman, mera, yaylak-kışlak ya da Devletin hüküm ve tasarrufu altındaki bir yer olduğu (kamu malı) iddiasıyla açılan davalarda, yerleşik Yargıtay içtihadına göre on yıllık hak düşürücü süre uygulanmaz. Türk Medeni Kanunu’nun (TMK) 705. maddesi uyarınca taşınmaz mülkiyeti kural olarak tescille kazanılsa da, miras veya mahkeme kararı gibi hâllerde mülkiyet tescilden önce de kazanılabilir; kadastro öncesi döneme ait böyle bir kazanım tapuya hiç yansımamış olabilir. Uygulamada en sık karşılaşılan kadastro öncesi sebepler arasında; kadastrodan önce yapılmış ama tapuya işlenmemiş bir satış (harici satış senedi), kadastro tespiti sırasında mirasçılardan birinin veya bir kısmının atlanması ve taşınmazın sehven gerçek malik dışında birinin adına tespit edilmesi yer almaktadır.

Örneğin davacıların taşınmazı kadastro tespitinden önce harici senetle satın aldıklarını, tespitin ise hatalı biçimde başka bir kişi adına yapıldığını ileri sürmeleri hâlinde bu iddia kadastro öncesi nedene dayandığından dava on yıllık hak düşürücü süreden reddedilir. Benzer biçimde taşınmazın kadastro çalışması sırasında sehven mirasçılardan yalnızca biri adına tespit edildiği iddiası da kadastro öncesi hukuki sebebe dayalı bir istem sayılarak on yıllık süreye tabi tutulabilmektedir.

Mirasçılığın Gizlenmesi (Ketmi Verese) İddiası ve Süre

Bazı davacılar, tespit sırasında bir kısım mirasçıların bilerek gizlendiğini (ketmi verese) ileri sürerek sürenin uygulanmaması gerektiğini savunmaktadır. Mirasçılığın gizlendiği iddiası kadastro öncesi hukuki sebebe dayandığından uygulamada on yıllık süreye tabi tutulan kararlar bulunmakla birlikte, Yargıtay 1. Hukuk Dairesi’nin 18.01.2018 tarihli, E. 2016/18038, K. 2018/413 sayılı bozma kararında, ketmi verese davalarında uyuşmazlığın çözümünün mirasbırakanın tüm mirasçılarını gösteren hasımlı veraset ilamına bağlı olduğu, davacılara bu ilamı almaları için olanak tanınması ve sonucuna göre işin esasının incelenmesi gerektiği belirtilerek, 10 yıllık hak düşürücü süre gerekçesiyle verilen ret kararı bozulmuştur; Daire sonraki kararlarında ise ketmi verese hukuki nedenine dayalı davalarda Kadastro Kanunu’nun 12/3. maddesinin uygulanmayacağını kabul etmiştir. Bu nedenle bu iddia türü on yıllık sürenin istisnalarından biri olarak değerlendirilmektedir. Bu istisnai iddia türünün ayrıntıları ayrı bir yazımızın konusudur.

Buna karşılık, dava kadastro tespitinden önceki değil, tespitten sonraki bir olguya, örneğin tespit sonrasında işlemeye başlayan kazandırıcı zamanaşımı zilyetliğine dayanıyorsa, 3402 sayılı Kanun’un 12/3. maddesindeki süre uygulanmaz. Örneğin dava TMK m.713/2’ye dayalı tapu iptali ve tescil istemine ilişkinse ve kadastro tespitinden önceki hukuki sebeplere dayanılmıyorsa hak düşürücü süre uygulanamaz ve işin esasının incelenmesi gerekir.

Dava Kimlere Karşı Açılır?

Kadastro öncesi nedene dayalı tapu iptali ve tescil davası, taşınmazın tapu kütüğünde kayıtlı görünen malikine veya bu kişi vefat etmişse mirasçılarına karşı açılır. Kayıt malikinin tespit edilemediği ya da taşınmazın Hazine adına tescilli olduğu hâllerde davalı taraf Hazine olacaktır; kayıt malikinin kimliğine ilişkin tapu kayıtlarında yeterli bilgi bulunmaması, davanın husumet yönünden ayrıca değerlendirilmesini gerektirebilir. Taşınmaz kesinleşme sonrasında üçüncü kişilere devredilmişse, güncel kayıt malikinin de davaya dahil edilmesi gerekir. Fethiye’de bu tür davalarda, taşınmazın kayıtlı malikinin mirasçılarının eksiksiz tespiti uygulamada sık karşılaşılan bir güçlüktür.

Görevli ve Yetkili Mahkeme

Kadastro öncesi nedene dayalı tapu iptali ve tescil davalarında görevli mahkeme asliye hukuk mahkemesidir. Yetki bakımından ise Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun (HMK) 12. maddesinin birinci fıkrası uyarınca, taşınmaz üzerindeki ayni hakka ilişkin davalarda taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi kesin yetkilidir; bu yetki kuralı taraflarca değiştirilemez ve mahkemece resen gözetilir. Dava dilekçesinde hak düşürücü sürenin dolmadığını gösteren kesinleşme tarihi ve dayanılan kadastro öncesi hukuki sebep açıkça ortaya konulmalı, tapu ve tapulama kayıtları dilekçeye eklenmelidir. Taşınmaz Fethiye’de ise dava, Fethiye Asliye Hukuk Mahkemesi’nde açılır.

Kadastro öncesi nedene dayalı tapu iptali davalarında on yıllık hak düşürücü sürenin doğru hesaplanması, dosyadaki kesinleşme tarihinin ve dayanılan hukuki sebebin doğru nitelendirilmesi teknik bilgi gerektirir. Bu sürecin bir Fethiye gayrimenkul avukatı ile birlikte yürütülmesi, hak kaybı yaşanmaması bakımından önem taşımaktadır.

Kadastro öncesi duruma dayanan tapu iptali davası hakkında bilgi almak için avmustafakocatepe@gmail.com adresine e-posta gönderebilir veya 0506 773 39 69 numaralı telefondan bize ulaşabilirsiniz.

Mesele	Kural	Dayanak
Sürenin kendisi	Kadastro tutanağının kesinleştiği tarihten itibaren 10 YIL geçtikten sonra, kadastrodan önceki hukuki sebeplere dayanarak itiraz edilemez ve dava açılamaz	3402 s.K. m.12/3
Sürenin niteliği	HAK DÜŞÜRÜCÜ süredir: kamu düzenine ilişkindir, taraflar ileri sürmese de resen gözetilir, zamanaşımının kesilme ve durma hükümlerine tabi değildir. Süre dolunca yalnızca dava hakkı değil, kadastro öncesindeki HAKKIN KENDİSİ ortadan kalkar	—
Sürenin başlangıcı	Tutanağın KESİNLEŞME tarihi — davacının durumu öğrendiği tarih değil	Her taşınmaz için kesinleşme tarihi tapu ve tapulama kayıtlarından ayrıca teyit edilmelidir
Kapsama giren sebepler	Kadastro öncesinde doğmuş her hak (ayni veya kişisel): tapuya işlenmemiş harici satış, tespit sırasında mirasçıların atlanması, taşınmazın sehven başkası adına tespit edilmesi	Kanun hakkın türü bakımından ayrım yapmamıştır
Ketmi verese iddiası	Mirasçılığın gizlendiği iddiası kadastro öncesi hukuki sebebe dayalı sayılıp 10 yıllık süreye tabi tutulan kararlar vardır; ancak mirasçılık ilişkisi hasımlı veraset ilamıyla belirlenmeden hak düşürücü süre nedeniyle ret kararı verilemeyeceği de kabul edilmiştir (bu nedenle 10 yıllık sürenin istisnalarından biri olarak değerlendirilir)	Yargıtay 1. HD, E. 2016/18038, K. 2018/413
Süre uygulanMAYAN hâller	(1) Taşınmazın orman, mera, yaylak-kışlak veya Devletin hüküm ve tasarrufu altındaki yer olduğu iddiası; (2) tespitten SONRA işlemeye başlayan kazandırıcı zamanaşımı zilyetliği	TMK m.713/2
Karıştırılmaması gereken süreç	Devam eden kadastro çalışmasında 30 günlük askı ilanına itiraz ve kadastro mahkemesinde dava — bambaşka bir usuldür	—
Dava kime karşı açılır	Tapuda kayıtlı malike, vefat etmişse mirasçılarına; kayıt maliki tespit edilemiyorsa veya taşınmaz Hazine adına tescilliyse Hazineye. Kesinleşmeden sonra devir olmuşsa güncel kayıt maliki de davaya dahil edilir	—
Görevli ve yetkili mahkeme	Asliye hukuk mahkemesi; taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi kesin yetkilidir	HMK m.12/1

Sıkça Sorulan Sorular

Kadastro öncesi duruma dayanan tapu iptali davası nedir?

Kadastro tespiti kesinleştikten sonra, kadastro çalışmasından önce doğmuş harici satış, mirasın gizlenmesi veya sehven başkası adına tespit gibi bir hukuki sebebe dayanarak taşınmazın tapu kaydının iptalini ve gerçek hak sahibi adına tescilini talep etmek amacıyla açılan davadır.

On yıllık hak düşürücü süre ne zaman başlar?

Süre, taşınmaza ilişkin kadastro tespit tutanağının kesinleştiği tarihten itibaren işlemeye başlar; dava veya öğrenme tarihi değil, tutanağın kesinleşme tarihi esas alınır.

On yıllık süre geçtikten sonra dava açılabilir mi?

Hayır. 3402 sayılı Kadastro Kanunu’nun 12/3. maddesi uyarınca, kesinleşme tarihinden itibaren on yıl geçtikten sonra kadastrodan önceki hukuki sebeplere dayanılarak itiraz olunamaz ve dava açılamaz; süre dolduğunda hakkın kendisi ortadan kalkar. Ancak taşınmazın orman, mera, yaylak-kışlak ya da Devletin hüküm ve tasarrufu altındaki bir yer olduğu (kamu malı) iddiasıyla açılan davalarda, yerleşik Yargıtay içtihadına göre on yıllık hak düşürücü süre uygulanmaz.

Hak düşürücü süre mahkemece kendiliğinden mi dikkate alınır?

Evet. Yargıtay içtihatlarına göre bu süre kamu düzenine ilişkin bir hak düşürücü süredir; davalı tarafça ileri sürülmese dahi mahkeme tarafından resen gözetilir ve zamanaşımındaki kesilme veya durma hükümlerine tabi değildir.

Mirasçılığın gizlendiği iddiası süreyi durdurur mu?

Bu konuda yaklaşımlar ayrışmaktadır. Mirasçılığın gizlendiği (ketmi verese) iddiası kadastro öncesi hukuki sebebe dayalı bir istem sayılarak on yıllık hak düşürücü süreye tabi tutulan kararlar bulunmakla birlikte, ketmi verese davalarında mirasçılık ilişkisi hasımlı veraset ilamıyla belirlenmeden hak düşürücü süre nedeniyle ret kararı verilemeyeceği de kabul edilmektedir; bu nedenle bu iddia türü on yıllık sürenin istisnalarından biri olarak değerlendirilmektedir.

Kazandırıcı zamanaşımı zilyetliğine dayalı davalarda bu süre uygulanır mı?

Hayır. Dava, kadastro tespitinden sonra işlemeye başlayan bir zilyetliğe ve Türk Medeni Kanunu’nun 713/2. maddesine dayanıyorsa, kadastro öncesi nedene dayalı bir istem olmadığından 3402 sayılı Kanun’un 12/3. maddesindeki on yıllık süre uygulanmaz.

Dava hangi mahkemede ve kime karşı açılır?

Görevli mahkeme asliye hukuk mahkemesi, yetkili mahkeme ise Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun 12. maddesi uyarınca taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir. Dava, tapuda kayıtlı malike veya mirasçılarına, kayıt Hazine adınaysa Hazineye karşı açılır.

Hâlâ devam eden bir kadastro çalışmasına itirazım varsa ne yapmalıyım?

Kadastro çalışması bölgenizde henüz sürüyorsa ve tespit tutanağı yeni asılmışsa, izlenmesi gereken yol bu yazının konusu olan sonradan açılan tapu iptali davası değil, askı ilanı süresinde kadastro komisyonuna itiraz ve gerekirse kadastro mahkemesinde dava açmaktır.

Yasal Uyarı: Bu makalede yer alan bilgiler genel nitelikte olup hukuki mütalaa veya tavsiye niteliği taşımamaktadır. Hak kaybına uğramamak adına somut durumunuz için bir avukata danışmanız önerilir. — Av. Mustafa Kocatepe